Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Отарова Арсена Крым-Гериевича к ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» об оспаривании результатов оценки имущества,

УСТАНОВИЛ:

Отаров А. К.-Г. обратился в Невинномысский городской суд Ставропольского края с иском, а в последствии уточненным исковым заявлением к ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» об оспаривании результатов оценки имущества.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в производстве Судебного пристава-исполнителя Невинномысского городского отдела Управления Федеральной службы находится исполнительное производство от 01.05.2018г. № 28254/18/26024-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа от 16.03.2018 года ФС N019108336, выданного Черкесским городским судом по делу № 2-3382/2017 от 19.02.2018г.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом исполнителем Невинномысского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Ставропольскому краю Оганян Каро Камоевичем было вынесено постановление.

Постановлением о принятии результатов оценки от «11» декабря 2018 года ответчиком был принят результат оценки в соответствии с отчетом № 735/2018 от 11.12.2018 об оценке арестованного имущества, а также установленная в нем стоимость имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность».

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 закона «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Постановлением о принятии результатов оценки от «11» декабря 2018 года судебным приставом-исполнителем был принят результат оценки, проведённой ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» в Отчете № 735/2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (1 этаж), общей площадью 290,4 кв.м. адрес: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Калинина, д. 55. Кадастровый номер 26:16:070124:78.

С отчетом № 735/2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (1этаж), истец не согласен, считаю информацию о рыночной (или иной) стоимости оценки объекта недостоверной по следующим причинам:

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 (далее - ФСО № 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из отчета № 735/2018 от 11.12.2018 следует, что оценщиком в процессе оценки применялись доходный и сравнительный подходы и отказано в использовании затратного подхода.

В соответствии с пунктом 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Период прогнозирования при определении доходным подхода оценщиком не определялся.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Как видно из отчета № 735/2018 от 11.12.2018, применяя доходный подход к оценке, оценщиком не соблюдены требования, предусмотренные статьей 21 ФСО № 1, в связи с чем произведены расчеты стоимости объекта оценки, значительно уменьшающие расчеты, произведенные в соответствии с требованиями статьи 21 ФСО № 1.

Применяя сравнительный подход к оценке, независимым оценщиком не проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем 9 – ти обязательным элементам сравнения, анализ проведен только по 7-ми элементам.

Более того, оценка объекта недвижимого имущества произведена с грубыми нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256.

В соответствии с пунктом 12 Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

К отчёту № 735/2018 от 11.12.2018 приложен технический паспорт оцениваемого объекта, предоставленный судебным приставом-исполнителем, выступавшим в качестве заказчика оценки, незаверенный должностным лицом. А ведь именно данный технический паспорт содержит сведения об основных технических параметрах объекта оценки, имеющих существенное значение для определения его реальной рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Однако при проведении оценки оценщик не осуществлял выезд к объекту оценки и его осмотр. В отчёте об оценке № 735/2018 от 11.12.2018 отсутствуют сведения об осмотре объекта и не указаны причины непроведения осмотра. Акт осмотра отсутствует в материалах исполнительного производства, и никем не составлялся.

Данное нарушение является очень серьёзным и существенно повлиявшим на результаты оценки, так как оценку производила организация, юридический адрес которой находится в Красноярском крае. И оценщик высказал суждение о стоимости объекта даже не видя его.

Установленные нарушения дают основания для вывода о том, что допущенные оценщиком нарушения требований норм права, порядка и стандартов оценки, рекомендаций по проведению оценки при установлении рыночной стоимости имущества, привели к получению недостоверного результата оценки. В связи с чем рыночная стоимость была установлена в размере гораздо менее реальной рыночной стоимости почти в четыре раза, и тем самым повлияли на достоверность отчета № 735/2018 от 11.12.2018 о рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Таким образом, отчет № 735/2018 составлен с существенным нарушением норм законодательства, устанавливающих требования к проведению оценки.

В соответствии с абз. 3 ст. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В соответствии с результатами судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-252/2019 Союзом «Торгово-промышленная палата Ставропольского края», указанной в отчете об оценке рыночной стоимости имущества, итоговое значение рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером № общей площадью 290,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, <адрес>, на момент составления отчета № 735/2018 от 11.12.2018г. ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» 11.12.2018г., составляет 18 583 000 (Восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

На основании изложенного уточнив исковые требования в порядке 39 ГПК РФ истец просил суд признать недостоверным отчет оценки проведённой ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» в Отчете № 735/2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером 26:16:070124:78, общей площадью 290,4 кв.м. адрес: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Калинина, д. 55.

Установить в качестве начальной продажной цены имущества в рамках исполнительного производства от 01.05.2018г. № 28254/18/26024-ИП, возбужденного на основании Исполнительного листа от 16.03.2018 года ФС N019108336, выданного Черкесским городским судом по делу № 2-3382/2017 от 19.02.2018г. значение рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером №, общей площадью 290,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, <адрес>, определённое заключением судебной экспертизы, равной 18583 000 (Восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

Определить способ реализации недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца Отарова А.К.-Г. по доверенности Щеренко А.Ю. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить по доводам аналогичным изложенным в исковом заявлении, не возражала о рассмотрении гражданского дела в порядке заочного производства.

В судебное заседание истец Отаров А. К.-Г. извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явился, однако предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя.

Представитель третьего лица – старший судебный пристав Невинномысского городского отдела судебных приставов УФССП по Ставропольскому краю, а также третье лицо Мухамбетов А.С. извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явились, однако предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель Невинномысского городского отдела судебных приставов УФССП по Ставропольскому краю Оганян К.К., извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явился и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ, с учетом представленных документов, считает возможным рассмотреть настоящее дело по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Ответчик ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» о времени и месте рассмотрения дела судом, надлежащим образом извещалось по адресу места нахождения, указанном в исковом заявлении, однако в судебное заседание не явились, при этом о причинах неявки суд заблаговременно в известность не поставил, о рассмотрении дела в отсутствие не просил, возражений на иск суду не представил.

В силу ст. 117 ГПК РФ при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствует о том, что, неоднократно не явившись на почтовое отделение за получением судебных повесток, ответчик тем самым выразил свою волю на отказ от получения судебной корреспонденции, что приравнивается к надлежащему извещению (ст. 117 ГПК РФ).

В соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом мнения участников судебного заседания, а также учитывая требования, установленные положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в порядке заочного производства, признавая причины неявки ответчика в судебное заседание, неуважительными.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Отарова А.К.-Г. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании в производстве Судебного пристава-исполнителя Невинномысского городского отдела Управления Федеральной службы на исполнении находится исполнительное производство от 01.05.2018г. № 28254/18/26024-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа от 16.03.2018 года ФС N019108336, выданного Черкесским городским судом КЧР по делу № 2-3382/2017 от 19.02.2018г о взыскании задолженности в размере 2565700 рублей с Отарова Арсена Крым-Гериевича в пользу Мухамбетова Алексея Сейтбековича по договору займа денежных средств от 25.02.2015 года.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Невинномысского городского отдела судебных приставов УФССП России по Ставропольскому краю Соколовой Ю.В. от 28.09.2018 года (л.д. 82) наложен арест на имущество должника по исполнительному производству – нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 290, 4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Отарову А. К.-Г. на праве собственности (л.д. 89-90). Также, в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом исполнителем Невинномысского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Ставропольскому краю Оганян Каро Камоевичем было вынесено постановление о принятии результатов оценки от 11 декабря 2018 года, которым был принят результат оценки в соответствии с отчетом № 735/2018 от 27.11.2018 об оценке арестованного имущества, а также установленная в нем стоимость имущества, что подтверждается постановлением о принятии результатов оценки (л.д. 7).

Согласно ч. 1, п. 7 ч. 2, ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

Согласно представленного в материалах дела заключения к отчету №0174-ОПН 1-О-07-2018 от 17.07.2018 г., рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером №, общей площадью 290, 4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>,и принадлежащих Отарову А. К.-Г. на праве собственности составляет сумму в размере – 18652542 руб.

На основании вышеизложенного, истец не согласившись, с отчетом об оценке № 735/2018 от 27.11.2018 и считая информацию о рыночной стоимости оценки объекта недостоверной, обратился в суд с требованиями о признании отчета об оценке № 735/2018 от 27.11.2018, недостоверным.

Как установлено судом и усматривается из отчета об оценке № 735/2018 от 27.11.2018 оценщиком при составлении допущены существенные нарушениями норм законодательства, устанавливающие требования к проведению оценки.

Так, согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; должен быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с п. 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 (далее - ФСО № 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно п. 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как установлено судом и усматривается из представленного отчета об оценке № 735/2018 от 27.11.2018 оценщиком в процессе оценки применялись доходный и сравнительный подходы и отказано в использовании затратного подхода.

При этом, в соответствии с п. 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

Как следует из отчета об оценке период прогнозирования при определении доходным подхода оценщиком не определялся.

Кроме того, как установлено судом и усматривается из отчета № 735/2018 от 27.11.2018, применяя доходный подход к оценке, оценщиком не соблюдены требования, предусмотренные статьей 21 ФСО № 1, в связи с чем, произведены расчеты стоимости объекта оценки, значительно уменьшающие расчеты, произведенные в соответствии с требованиями статьи 21 ФСО № 1.

Также в соответствии с пунктом 5 Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как усматривается из представленного отчета об оценке, при проведении оценки оценщик не осуществлял выезд к объекту оценки и его осмотр, так как в отчёте об оценке № 735/2018 от 27.11.2018 отсутствуют сведения об осмотре объекта и не указаны причины непроведения осмотра, а также отсутствует акт осмотра.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Таким образом, установленные судом нарушения дают основания полагать о том, что допущенные в отчете № 735/2018 от 27.11.2018 оценщиком нарушения требований норм права, порядка и стандартов оценки, рекомендаций по проведению оценки при установлении рыночной стоимости имущества, привели к получению недостоверного результата оценки. В связи с чем, рыночная стоимость по мнению суда была установлена в размере гораздо менее реальной рыночной стоимости на объект оценки и тем самым повлияла на достоверность отчета № 735/2018 от 27.11.2018 о рыночной стоимости оцениваемого имущества.

В ходе рассмотрения гражданского дела, в целях всестороннего и объективного исследования всех обстоятельств дела, а также независимого и объективного установления стоимости объекта оценки, по ходатайству истца Отарова А.К.-Г., назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам учреждения Союза Торгово-промышленной палаты Ставропольского края.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении Союза Торгово-промышленной палаты Ставропольского края №94/01/19 от 05.03.2019 года, в результате проведенного исследования установлено, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» раздел IV. Требования к проведению оценки п. 24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Для определения стоимости объектов недвижимости можно использовать несколько подходов оценки оценщик применяет наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом максимально приближения к целям оценки (обеспечения кредитных обязательств).

Экспертом при проведении оценки были применены два подхода сравнительный и доходный.

Сравнительный подход в большей степени надежен, так как базируется на подтвержденных среднерыночных ценах на аналогичные помещения в г. Невинномысске Ставропольского края.

Доходный подход предполагает прогнозирование потока будущих выгод от владения имущественным комплексом. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта.

Отсюда, с учетом соответствия подходов по критериям, определятся весомость вменяемых подходов. Обобщение полученных результатов выполнено экспертом с применением Метода анализа иерархии.

Согласно экспертного заключения - Союза Торгово-промышленной палаты Ставропольского края, № 94/01/19 от 05.03.2019 года, итоговое значение рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером №, общей площадью 290,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г<адрес>, на момент составления отчета № 735/2018 от 27.11.2018г. ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» 27.11.2018г., составляет 18 583 000 (Восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек, что указывает на неоднократное увеличение оценки имущества принадлежащего должнику по исполнительному производству.

Оценивая собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает во внимание и признает допустимым доказательством - заключение судебной экспертизы № 94/01/19 от 05.03.2019 года, поскольку оно содержит подробное описание проведенных исследований с выездом и обследованием оцениваемого имущества. В обоснование вывода о рыночной стоимости имущества, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на объективных данных учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаж работы, при этом экспертное заключение является логичными, составленными квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в оценочной и строительной инженерной области. Заключение выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также требований ст. 86 ГПК РФ. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом установлено, что экспертное заключение № 94/01/19 от 05.03.2019 соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и является относимым, допустимым, достоверным доказательством по делу, которые суд кладет в основу своего решения.

Согласно разъяснениям, содержащиеся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно которым в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований представителя Отарова Арсена Крым-Гериевича к ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» об оспаривании результатов оценки имущества и признает недостоверным отчет оценки имущества №735/2018 от 27.11.2018 года, проведённый ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» в отношении недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего истцу Отарову А.К.-Г. на праве собственности.

При этом, в соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» суд считает необходимым установить в качестве начальной продажной цены имущества в рамках исполнительного производства от 01.05.2018г. № 28254/18/26024-ИП значение рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером №, общей площадью 290,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, <адрес>, в сумме равной 18583 000 (Восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

В соответствии с ч. 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.03.2019) «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Кроме того, первоначально иск был предъявлен к четырем ответчикам: УФССП по Ставропольскому краю, Невинномысскому городскому отделу судебных приставов УФССП по Ставропольскому краю, Судебному приставу-исполнителю Невинномысского городского отдела судебных приставов УФССП по Ставропольскому краю Оганяну К.К., ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью».

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ГПК РФ иск к нескольким ответчикам, проживающим или находящимся в разных местах, предъявляется в суд по месту жительства или месту нахождения одного из ответчиков по выбору истца.

В силу ч. 10 ст. 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

В последующем истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ, заявлены уточненные исковые требования и ответчиком по делу является только ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», юридический адрес которого - г. Красноярск, ул. Менжинского, д.13, кв. 7. (л.д. 188-193).

В соответствии с ч. 1 ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду.

Как следует из материалов дела, ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», будучи неоднократно уведомленным о датах судебного разбирательства, не заявляло суду ходатайств о неподсудности дела суду.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что дело принято с соблюдением правил подсудности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Отарова Арсена Крым-Гериевича к ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» об оспаривании результатов оценки имущества, удовлетворить.

Признать недостоверным отчет оценки проведённой ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» в Отчете № 735/2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером №, общей площадью 290,4 кв.м. адрес: Ставропольский край, г. <адрес>.

Установить в качестве начальной продажной цены имущества в рамках исполнительного производства от 01.05.2018г. № 28254/18/26024-ИП, возбужденного на основании Исполнительного листа от 16.03.2018 года ФС N019108336, выданного Черкесским городским судом по делу № 2-3382/2017 от 19.02.2018г. значение рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения (1 этаж), с кадастровым номером №, общей площадью 290,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, <адрес>, определённое заключением судебной экспертизы, равной - 18583 000 (Восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

Определить способ реализации недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с положениями, предусмотренными п. 1 ст. 237 ГПК РФ ответчик вправе подать в Невинномысский городской суд Ставропольского края, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья С.В.Песков