Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление по иску Авдеева А.А. к Администрации г. Долгопрудного о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, по иску Администрации г. Долгопрудного к Авдееву А.А. о продаже с публичных торгов самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Авдеев А. А. обратился в суд к Администрации г. Долгопрудного с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Администрация г. Долгопрудного обратилась к Авдееву А. А. с иском о продаже с публичных торгов самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Администрации г. Долгопрудного к Авдееву А. А. о продаже с публичных торгов самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения, объединено с гражданским делом по иску Авдеева А. А. к Администрации г. Долгопрудного о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии (том 1 л. д. 65), с присвоением номера № 2-2369/16.

Представитель Администрации г. Долгопрудного в судебное заседание явилась, предъявленные исковые требования уточнила и пояснила, что Авдеев А. А. является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>. В ходе проверки установлено, что Авдеев А. А. произвел перепланировку принадлежащей ему квартиры. В Администрацию г. Долгопрудного поступили многочисленные жалобы от жителей города, проживающих по адресу: <адрес>, о незаконно перепланировки квартиры №, а также о нарушении их прав. Проверкой ГУ МО «Государственная жилищная инспекция» установлено проведение работ, связанных с перепланировкой. По результатам проверки составлен акт. Перепланировка и переустройство является незаконным. Предписание, направленное на имя ответчика осталось без ответа: в прежнее состояние жилое помещение не приведено. По мнению Администрации г. Долгопрудного ответчиком нарушены норма ЖК РФ, в связи с чем, орган местного самоуправления обратился в суд с требованием о продаже объекта недвижимости Авдеева А. А. с публичных торгов, с выплатой Авдееву А. А. вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности приведению его в прежнее состояние. В удовлетворении требований Авдеева А. А. представитель Администрации г. Долгопрудного просит отказать.

В ходе рассмотрения дела представитель Администрации г. Долгопрудного увеличила основания иска (том 2 л. д. 193), а именно: согласно жалобам жителей дома № в квартире Авдеева А. А. организован хостел для проживания посторонних лиц, что приводит к нарушениям прав и законных интересов собственником дома. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций, учреждений и т. д., допускается только после его перевода в нежилое. Организация гостинцы – хостела – подтверждается характером перепланировки и переустройства квартиры, что отражено в экспертном заключении. Таким образом, перепланировка и переустройство жилого помещения привели к его нецелевому использованию и, тем самым, к нарушению интересов жильцов, нарушению их прав на благоприятные условия проживания в доме, нарушению нормального отдыха, созданию условий угрожающих здоровью.

Представитель Авдеева А. А. в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями Администрации г. Долгопрудого не согласился, пояснив, что Авдеевым А. А. произведена перепланировка жилого помещения. Действительно, некоторые нарушения имеют место (они установлены, в том числе, судебной экспертизой): в случае необходимости они будут устранены. В остальном все является законным и соответствующим нормам СНИП. Что касается нецелевого использования квартиры, то, по мнению представителя Авдеева А. А., это факт своего подтверждения не нашел: Авдеев А. А. использует квартиры по целевому использованию, в ней проживают он и его родственники. Никакого хостела в квартире нет. Кроме того, прежде чем, обратиться в суд с иском по ст. 293 ГК РФ (нецелевое использование), Администрация г. Долгопрудного должна была предварительно направить Авдееву А. А. соответствующую претензию, однако, этого сделано не было.

Представитель 3 лица – ООО УК «ДЭЖК» - в судебное заседание явился, указав, что Авдеевым А. А. нарушены нормы действующего законодательства: перепланировка произведена без соответствующих разрешений, в том числе, управляющей компании, как представителя собственников жилья. Необходимо обязать Авдеева А. А. привести помещение в прежнее состояние.

Представитель 3 лица – Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» - в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен.

Дважды допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Светлоярский» Кудрявцев А. Г. пояснил, что при проведении экспертизы он использовал только документацию, касающуюся перепланировки, на ней он основывалось свое заключение. После обозрения скриншотов с сайта (фотографии) в количестве 5 шт., эксперт пояснил, что данные фотоснимки похожи на квартиру №, но точно сказать не может. Газовое оборудование не переносилось. Визуально можно определить, что сделанная перепланировка может быть предназначена для проживания несколько семей. Общая конструкция дома не затронута. Свои выводы он поддерживает, данную квартиру нельзя квалифицировать, как нежилое помещение, так как в ней присутствуют все признаки проживания. При перепланировке произошло разделение на несколько маленьких ж/помещений. Данное ж/помещение перепланировано так, чтобы могли проживать несколько семей. Объявлений о сдаче квартиры в аренду, он не видел.

Эксперт был повторно допрошен в судебном заседании, после проведения дополнительной экспертизы: нарушение прав, о чем он указал в дополнительном экспертном заключении, заключается в том, что при возведении Авдеевым А. А. мансардной комнаты, он обустроил окно, что затрагивает общее имущество дома – крышу (кровлю). Решения общего собрания не имеется. Однако, кусок кровли прикрывает только помещение Авдеева А. А. Действительно, данный вывод не относится к компетенции эксперта, но он посчитал необходимым это указать. В заключении - вопрос № - указано, что в каждом помещении есть кухня и сан. узел, что соответствует гостиничному комплексу. Процентное отношение – 70%/30% - это его - эксперта – субъективное мнение. На сегодняшний день, возможно, сохранить помещение в перепланированном состоянии, но с некоторыми изменениями.

Допрошенная в качестве свидетеля Ларина Е. Г. показала, что постоянно проживает по адресу: <адрес>, истец не проживает в кв. № она его видела только раз. Ей известно, что в квартире Авдеева А. А. производилась перепланировка: из квартиры планировалось сделать гостиницу. Это подтвердили рабочие, которые делали там ремонт. В данной квартире она была, но Авдеева А. А. там не было. На данный момент в квартире проживает большое количество посторонних людей, которые постоянно меняются. Она не общается, с теми людьми, которые там проживают: на контакт они не идут. В Интернете есть объявления о том, что данная квартира сдается как хостел. По <адрес> она проживает постоянно и является председателем совета дома, но зарегистрирована в Москве. Она неоднократно видела, как жильцы данной квартиры мусорили. К участковому обращались - в отдел полиции - обращались коллективным письмом.

Допрошенный в качестве свидетеля Толстобузов В. А. показал, что на <адрес> он проживает со своей семьей с ДД.ММ.ГГГГ Рабочие, которые проводили ремонт в квартире Авдеева А. А., объяснили, что там планируется гостиница. Авдеева А. А. он видел только раз, но не общался с ним. В данной квартире проживает большое количество людей, несколько семей, которые постоянно меняются. С некоторыми он знаком. Они поясняют, что данную комнату арендуют. Перепланировка в квартире № была. С Авдеевым А. А. он не знаком, но неоднократно беседовал с людьми, которые проживают в квартире об их ненадлежащем поведении. Пытался через них узнать контакты собственника. В полицию обращались коллективно в ДД.ММ.ГГГГ

Допрошенная в качестве свидетеля Лизенко Н. В. показала, что с ДД.ММ.ГГГГ проживает по данному адресу постоянно, с Авдеевым А. А. не знакома. В настоящие время там проживает несколько семей, с ними не общаемся, так как они постоянно меняются. Лично Авдеева А. А. она видела только раз, на парковку поставила выносной знак, так как постоянно занимали мое парковочное место.

Допрошенная в качестве свидетеля Клангаускене Н. Н. показала, что в квартире № она проживает год. По поводу действий собственника квартиры № в полицию звонили неоднократно, последний раз ДД.ММ.ГГГГ

Допрошенный в качестве свидетеля Слепушин А. С. показал, что является сотрудником Горжилинспекции МО он обследовал квартиру по адресу: <адрес> выходил на проверку по обращению граждан, в результате чего был составлен акт. Имело место неоднократное обращения жителей по перепланировке и переоборудованию жилого помещения №. После предъявления свидетелю фотоснимков (скриншоты с сайта), он указал, что фотоснимки № и №, похожи на квартиру Авдеева А. А., про остальные сказать не может. 3 фотоснимка соответствует квартире Авдеева А. А., так как он присутствовал в данной квартире, когда составлял акт. Он также делал фотографии. По данным фото видно, что переоборудованы санузла. В каждой комнате оборудована кухня и отдельный санузел. Санузлов было более 3, каждый обособлен.

Выслушав стороны, 3 лицо, эксперта, свидетелей, исследовав материалы дела, суд:

- отказывает Администрации г. Долгопрудного в удовлетворении исковых требований о продаже жилого помещения Авдеева А. А. с публичных торгов;

- частично удовлетворяет встречные исковые требования Авдеева А. А. о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Авдеев А. А. является собственником жилого помещения – квартиры №, находящейся по адресу: <адрес> (том 1 л. д. 7-11).

На сегодняшний день в спорном объекте недвижимости проведены работы, связанные с его перепланировкой (том 1 л. д. 61-64), разрешение на которую ответчик не получал.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении Авдеева А. А. ГУ МО «Государственная жилищная инспекция МО» вынесено постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ (том 1 л. д. 52-55).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Авдеева А. А. направлено предписание Администрации г. Долгопрудного о приведении перепланированного жилого помещения в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л. д. 56).

В связи с неисполнением указания органа местного самоуправления Администрация г. Долгопрудного обратилась в суд. Авдеев А. А., в свою очередь, обратился с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

В силу ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Согласно действующему законодательству РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу Постановления Госстроя РФ от 27.09.03 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ от 15.10.03 № 5176), носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. При этом бремя доказывания наличия оснований для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии в соответствие с п. 1 ст. 56 ГПК РФ возложено на лицо, обращающегося с такими требованиями.

В ходе рассмотрения дела, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ (при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла), судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Светлоярский».

Согласно выводам, сделанным судебными экспертами (том 1 л. д. 69-182), действительно, в спорном жилом помещении имеет место перепланировка: проведен демонтаж несущих перегородок, проведен демонтаж дверных блоков, проведен демонтаж санитарно-технического оборудования, проведен демонтаж несущих перегородок, проведен демонтаж дверных блоков, проведен демонтаж санитарно-технического оборудования. Переустройство и перепланировка квартиры № права и законные интересы 3 лиц не нарушают. При осуществлении работ, связанных с переустройством и перепланировкой квартиры нарушения строительных норм и правил не допущено, что не создает угрозу для жизни и здоровья людей. Имеется возможность сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии (том 1 л. д. 69-183).

В связи с уточнением исковых требований, по ходатайству представителя Администрации г. Долгопрудного, судом была назначена дополнительная экспертизы, с дополнительными вопросами, поставленными представителем органа местного самоуправления, касающимися целевого использования объекта недвижимого имущества.

Согласно выводам, сделанным судебными экспертами (том 2 л. д. 1-143), выполненные при проведении перепланировки в квартире работы, соответствуют проекту перепланировки и переоборудования квартиры №, составленному ООО «Инжиниринговые системы». В результате проведенного исследования установлено, что перепланировка и переустройство состоит в следующем: проведен демонтаж несущих перегородок, проведен демонтаж дверных блоков, проведен демонтаж санитарно-технического оборудования, проведен демонтаж несущих перегородок, проведен демонтаж дверных блоков, проведен демонтаж санитарно-технического оборудования. Данная перепланировка непосредственно затрагивает права и законные интересы других собственников многоквартирного дома: отсутствует протокол общего собрания дома по вопросу использования общего имущества (крыши), а именно: на мансарде (отапливаемом чердаке) помещении № разукрупнено, возведены 2 несущих перегородки с дверным проемом, в результате чего образовалась жилая комната, для освещения которой устроено мансардное окно. При осуществлении работ, связанных с переустройством и перепланировкой квартиры № выявленные нарушения п. 9.22 СНиП 31-01-2203 и п. 3.8. СанПин 2.1.2.2645-10, которые заключаются в установке моек и устройстве кухонной зоны в помещениях жилого назначения (установленный мойки в помещениях № №), что не что не создает угрозу для жизни и здоровья людей. Данные нарушения устранимы. После устранения нарушений, имеется возможность сохранения жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии. В связи с устройством мансардного окна и возведении 2 несущих перегородок, в результате чего образовалась жилая комната, по мнению эксперта, затронуто общее имущество многоквартирного дома. Тепловой контур здания и прочность конструкции крыши дома в результате проведенной перепланировки не изменился. Перенос газового оборудования не осуществлен, система вентиляции и отопления не изменена Целевое назначение жилого помещения сохранено. Целевое использование жилого помещения в большей степени соответствует хостелу, в том числе ГОСТ Р 56184-2014.

Изучив представленное заключение, суд не имеет оснований сомневаться в выводах, сделанных специалистом ООО «Светлоярский»: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы, экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ. Какой-либо заинтересованности эксперта в исходе данного гражданского дела судом не установлено. Сторонами экспертное заключение не оспорено. Кроме того эксперт ООО «Светлоярский» Кудрявцев А. Г. подтвердил составленные им заключения непосредственно в судебном заседании.

Ни одна из сторон представленное экспертное заключение не оспорила.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что жилое помещение – квартира – принадлежащее Авдееву А. А. может быть сохранено в перепланированном состоянии (целостность несущих конструкций дома не нарушена), права и законные интересы граждан при этом не нарушены, угроза их жизни или здоровью не создана. Однако, учитывая заключения судебной экспертизы, положения «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения» («...Мансардное окно - окно, устанавливаемое в наклонной плоскости крыши...») и ЖК РФ, относительно общего имущества многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что возведение моек и устройства кухонной зоны в помещениях жилого назначения №, а также мансардного окна в мансарде (помещение №), является нарушением и подлежит устранению (демонтажу).

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. п. б п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, крыши включаются в состав общего имущества.

В связи с изложенным, суд:

- удовлетворяет исковые требования Авдеева А. А. о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии частично: за исключением сохранения моек и кухонной зоны в помещениях жилого назначения №, а также мансардного окна в мансарде (помещение №) - подлежат демонтажу. Данные недостатки Авдеев А. А., в силу ст. 206 ГПК РФ, обязан устранить в течение месяца с даты вступления решения в законную силу;

- отказывает Администрации г. Долгопрудного в удовлетворении исковых требований о продаже с публичных торгов самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.

Что касается доводов уточненного иска Администрации г. Долгопрудного о нецелевом использовании спорного жилого помещения (хостел), то суд обращает внимание на следующее:

- в ходе рассмотрения дела – судебные экспертизы – факт нецелевого использования, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, подтвержден не был (целевое использование жилого помещения в большей степени соответствует хостелу);

- Администрацией г. Долгопрудного нарушены положения ст. 293 ГК РФ, а именно: если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Такого предупреждения Авдееву А. А. – в связи с нецелевым использованием – направлено не было (иного судом не установлено).

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 206 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Авдеева А.А. к Администрации г. Долгопрудного о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, удовлетворить частично.

в удовлетворении исковых требований Администрации г. Долгопрудного к Авдееву А.А. о продаже с публичных торгов самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения, отказать.

Сохранить жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> - в перепланированном состоянии, за исключением следующих недостатков, которые Авдеев А.А. обязан устранить в течение месяца с даты вступления решения в законную силу:

- демонтировать мойки и устройства кухонной зоны в помещениях жилого назначения: в помещениях №;

- демонтировать мансардное окно в мансарде – помещение №,

- в этой части исковых требований Авдееву А.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуда через Долгопрудненский горсуд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме принято 30.12.2016 г.

Судья И. А. Лапшина