Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Михайловского района Алтайского края об устранении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Михайловского района Алтайского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, в обоснование указав, что главным управлением по экономическому развитию и имущественным отношениям администрации Михайловского района в соответствии со ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации направлен ему для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с годовой арендной платой 171 184 руб. Истец не согласился с условием договора в части определения размера арендной платы. Полагает, что ответчиком при подсчете размера арендной платы необоснованно приравнен земельный участок, предоставленный для выпаса скота и сенокошения к земельному участку, предназначенному для пашни. Арендодателю направлен протокол разногласий с требованием обоснования арендной платы и предложением ее уменьшения. Протоколом урегулирования разногласий от 21.07.2020г. ответчиком отклонена редакции договора арендатора со ссылкой на Приказ Алтайкрайимущества от 11.10.2019г. №97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости Алтайского края», при этом стоимость спорного земельного участка указана, как 0,92 руб./кв.м. Между тем, указанный приказ не содержит сведений о кадастровой стоимости земельного участка. В силу указания ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации на основании Постановления Администрации Алтайского края от 24.12.2007г. №603 установлен порядок определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Сумма годовой арендной платы определяется перемножением площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости, коэффициента вида разрешенного использования, коэффициента категории арендатора. Как следует из пояснительной записки к проекту решения Михайловского районного Собрания депутатов и внесения изменений в решение №23 от 28.11.2012г. среднее значение кадастровой стоимости составляет 0,62 руб./кв.м. В связи с изложенным истец просил до установления кадастровой стоимости арендуемого земельного участка установить сумму арендной платы из расчета среднего значения кадастровой стоимости земель по Михайловскому району в размере 9613 руб. в месяц вперед, после установления кадастровой стоимости земельного участка годовую арендную плату пересчитать с момента заключения договора аренды земельного участка.

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что ответчик при расчете арендной платы не учел, что коэффициент К1, применяемый в формуле расчет арендной платы не установлен органом местного самоуправления, а потому такой способ определения арендной платы не приемлем. Полагает, что размер арендной платы значительно завышен, кадастровая стоимость подлежит переоценке.

Представитель ответчика администрации Михайловского района Алтайского края ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснив, что расчет арендной годовой по спорному земельному участку произведен по формуле, установленной решением Михайловского районного Собрания депутатов от 26.11.2013г. №32, с последующими внесенными в него изменениями. При расчете во внимание принимался размер кадастровой стоимости, указанный в Выписке ЕГРН.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу ст. 445 ГК РФ, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 21.08.2018г. ФИО1 обратился в администрацию Михайловского района с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала № площадью образуемого земельного участка 6202306 кв.м, находящегося примерно в 7,56 км по направлению на юг от здания администрации Ракитовского сельсовета, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (л.д. 47).

Постановлением администрации Михайловского района Алтайского края от 06.11.2018г. №628 в соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № расположенного в 7,56 км по направлению на юг от здания администрации Ракитовского сельсовета Михайловского района Алтайского края, площадью 6202306 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – животноводство, без права возведения объектов капитального строительства (л.д. 48).

29.04.2020г. ФИО1 обратился в администрацию Михайловского района с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду на основании п. 2 п.п 19 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) (л.д. 24).

28.05.2020г. ФИО1 направлен для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 25).

Разрешая вопрос о возможности разрешения возникших между истцом и ответчиком – администрацией Михайловского района Алтайского края разногласий, возникших при заключении договора в судебном порядке, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п.п.3 п.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены, в том числе на основании договора аренды.

Согласно п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В силу п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указано выше, 28.05.2020г. администрацией Михайловского района Алтайского края в адрес ФИО1 направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с уведомлением о подписании договора в 30-дневный срок и возвращении договора для дальнейшей регистрации. Проект договора получен ФИО1 05.06.2020г. (л.д. 26).

27.06.2020г. ФИО1 направил в администрацию Михайловского района протокол разногласий к договору аренды земельного участка, в котором указано несогласие истца, как арендатора по договору, по п. 1.3 (цель предоставления земельного участка), п. 3.1 (годовая арендная плата), п. 3.7 (порядок и сроки изменения арендной платы). При этом ФИО1 в обоснование своей позиции по несогласию с положениями договора аренды в части установленного размера арендной платы в сумме 171 184 руб., рассчитанного по формуле 6 202306 кв.м * 0,92 руб./кв.м * 0,03, истец указал на неправильность его расчета, ссылаясь на Постановление Администрации Алтайского края от 24.12.2007г. №603, согласно которому размер годовой арендной платы за земельный участок, предоставляемый в аренду без проведения торгов, определяется путем перемножения определенных величин. Кроме того, указал за завышение арендодателем удельного показателя кадастровой стоимости, применяемый при расчете арендной платы, поскольку из извещения о проведении аукциона на 24.06.2019г. начальная цена на продажу права аренды земельного участка составляла 77218 руб. (л.д. 29-30).

21.07.2020г. администрацией Михайловского района Алтайского края составлен и направлен ФИО1 протокол урегулирования разногласий к договору аренды земельного участка от 27.06.2020г., где арендодатель, рассмотрев представленный протокол разногласий, выразил согласие с предложенной редакцией п. 1.3, 3.7 договора аренды и несогласие с редакцией п. 3.1 договора, поскольку размер годовой арендной платы рассчитан по формуле на основании решения Михайловского районного Собрания депутатов от 26.11.2013г. №32 «О порядке определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земли, находящиеся в муниципальной собственности, на территории Михайловского района», а удельный показатель кадастровой стоимости определен Приказом Алтайкрайимущества от 11.10.2019г. №97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края и равен 0,92 руб./кв.м.

В соответствии с п.п.4,12 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и определяется договором аренды.

В силу п.1 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Основные принципы определения арендной платы закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) Постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

При этом, действие самих Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с решением Михайловского районного Собрания депутатов Алтайского края от 26.11.2013г. №32 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земли, находящиеся в муниципальной собственности, на территории Михайловского района» размер годовой арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле: А=S x KC x K x K1, где А - сумма арендной платы за полный год, S – общая площадь земельного участка, КС – удельный показатель кадастровой стоимости, К – коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, К1 – коэффициент, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы (л.д. 42-46).

Согласно выписки из ЕГРП стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Михайловский район, примерно в 7,56 км по направлению на юг от здания Администрации Ракитовского сельсовета, площадью 6 202 306 +/-21791 кв.м, с разрешенным использованием животноводство без права возведения объектов капитального строительства, составляет 5 706 121,52 руб. (л.д. 36-38).

В соответствии с приложением №3 к вышеуказанному решению Михайловского районного Собрания депутатов от 26.11.2013г. №32 (в редакции решения от 27.03.2020г. №9) коэффициент в зависимости от видов разрешенного использования земельный участок, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения для земель, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, внутрихозяйственные договори и пр. установлен в размере 0,03. При этом размер коэффициента К1 в зависимости от категории арендаторов земельных участков утвержден равный 1.

Удельный показатель кадастровой стоимости - это кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м), который равен 0,92 (5 706 121,52 руб. / 6 202 306).

При таких обстоятельствах размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № составляет 171 183 руб.(6 202 306 х 0,92 х 0,03 х 1).

Возражая против установления указанного договоре размера арендной платы истец указал, что при определении данного размера необходимо применять среднее значение кадастровой стоимости равное 0,62 руб./кв.м. Данное суждение суд полагает ошибочным и основанным на неверном толковании закона, поскольку при определении арендной платы за пользование земельными участками применим удельный показатель кадастровой стоимости, при этом при отсутствии данных о среднем значении удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков по соответствующему муниципальному району в качестве удельной кадастровой стоимости земельного участка применяется средний уровень кадастровой стоимости земель по муниципальному району.

Кроме того, суд отклоняет доводы истца относительно не установления коэффициента К1, необходимого для расчета арендной платы. Вопреки доводу истца, указанный коэффициент утвержден решением Михайловского районного собрания депутатов Алтайского края № 11 от 30.03.2018г., и для иной категории арендаторов, к которой относится ФИО1 составляет – 1 (л.д. 57,58).

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, в Выписке ЕГРН имеющейся у него на руках, и представленной суду, кадастровая стоимость значительно ниже указанной ответчиком, также не принимаются судом во внимание ввиду того, что представленная истцом Выписка содержит сведения по состоянию на 29.03.2019г. ( л.д. 59-63), тогда как ответчиком при определении размера арендной платы руководствовался Выпиской ЕРГН предоставленной позднее указанной даты, где кадастровая стоимость указана равной 5706121,52 руб. (л.д. 36-37).

В установленном законом порядке кадастровая стоимость заинтересованными лицами не оспорена.

При таких обстоятельствах, установив, что при определении размера арендной платы администрацией Михайловского района Алтайского края не было допущено нарушений норм действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Михайловского района Алтайского края об установлении стоимости арендой платы земельного участка в размере 9613 руб. за месяц вперед, исходя из размера среднего значения кадастровой стоимости земель по Михайловскому району, до установления кадастровой стоимости арендуемого земельного участка; по установлению кадастровой стоимости земельного участка годовую арендную плату пересчитать с момента заключения договора аренды земельного участка, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Михайловский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2020г.

Судья: О.В. Махрачева