Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-236/2022 по иску прокурора Добринского района Липецкой области к администрации Добринского муниципального района Липецкой области, ФИО1 о признании сделки недействительной в части,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Добринского района Липецкой области, действующий в интересах муниципального образования Добринский муниципальный район Липецкой области, неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Добринского муниципального района Липецкой области, ФИО1 о признании части сделки недействительной. В обоснование заявленных требований указал, что между администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от 26.03.2021г., который в части пункта 5.4 (в части) и пункта 6.1 (в части) не соответствует действующему законодательству и посягает на публичные интересы. Предметом данного договора является земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью 3 569 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен сроком на 20 лет. Государственная регистрация договора произведена 13.04.2021г. Просит суд признать недействительными пункт 5.4 в части слов «...самовольной передачи Арендатором своих прав аренды и иных вещных прав и обязательственных прав в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права в возмездное пользование (субаренду) без письменного согласия Арендодателя либо...» и п.6.1 в части слов «В соответствии со ст.450 ГК РФ Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя во внесудебном порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.1, а также на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случае существенного изменения обстоятельств, в соответствии со ст.451 ГК РФ.» договора аренды земельного участка № от 26.03.2021г., заключенного между администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1.

В судебном заседании старший помощник прокурора Казельская В.Н. исковые требования поддержала, сославшись на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Выразила согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства в отсутствие не явившихся ответчиков.

Ответчики: представитель администрации Добринского муниципального района Липецкой области, ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.

Суд, руководствуясь ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков, поскольку о времени и месте судебного заседания они извещены своевременно и надлежащим образом, не сообщили об уважительности причин неявки и не просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, суд находит требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРН, сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 48:04:0760202:146 отсутствуют, земельный участок – земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства.

Из протокола заседания комиссии по итогам рассмотрения заявления ФИО1 о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 11.03.2021г. следует, что ответчику ФИО1 без аукциона предоставлено право заключения договора аренды земельного участка с КН: №, площадью 3569 кв.м., относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, на срок аренды – 20 лет.

Согласно договору № аренды земельного участка от 26.03.2021г., между администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка.

Пунктом 5.4. Договора предусматривается штрафная санкция для Арендатора в виде неустойки в случае самовольной передачи Арендатором своих прав аренды и иных вещных и обязательственных прав в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права в возмездное пользование (субаренду) без письменного согласия Арендодателя.

Таким образом, по смыслу 5.4. Договора Арендатор не вправе без письменного согласия Арендодателя передавать свои права аренды и иные вещные и обязательственные права в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждать права в возмездное пользование (субаренду).

Пункт 6.1 Договора закрепляет право Арендодателя на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке: в соответствии со ст. 450 ГК РФ Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя во внесудебном порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.1, а также на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случае существенного изменения обстоятельств, в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Суд приходит к выводу, что данные положения Договора противоречат действующему законодательству и являются недействительными по следующим основаниям.

Часть 2 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капиталхозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Однако, в силу п.п. 5,6,9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлены специальные правила для договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет (кроме договоров, заключенных на неопределенных срок (ст. 610 ГК РФ) либо договоров, подлежащих заключению только на торгах и фактически заключенным на них (п. 7 ст. 448 ГК РФ)).

Поскольку ст. ст. 607, 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Положение п. 9 ст. 22 ЗК РФ, как указано в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку договор аренды, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 20 лет в отношении земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, в порядке ст. 39.18 Земельного кодекса РФ без проведения аукциона, правоотношения сторон регулируются нормами ст. 22 ЗК РФ.

С учетом изложенного, пункт 5.4 Договора, ограничивающий право арендатора передавать свои права и обязанности третьим лицам без письменного согласия собственника, а именно в части слов «... самовольной передачи Арендатором своих прав аренды и иных вещных прав и обязательственных прав в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права в возмездное пользование (субаренду) без письменного согласия Арендодателя либо...» противоречит действующему законодательству.

Поскольку, договор содержит противоречащие закону условия, нарушающие как права неопределенного круга лиц - потенциальных участников земельных правоотношений, которым арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору, так и интересов муниципального образования в целом на развитие и инвестиционную привлекательность, защищаемый интерес приобретает характер публичного.

Пункт 6.1 Договора, направленный на одностороннее внесудебное прекращение договора аренды в части слов «В соответствии со ст. 450 ГК РФ Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя во внесудебном порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.1, а также на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случае существенного изменения обстоятельств, в соответствии со ст. 451 ГК РФ.» противоречит действующему законодательству.

Данное положение, содержащее условия, противоречащие закону, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и как следствие может повлечь нарушение прав неограниченного числа хозяйствующих субъектов - арендаторов и третьих лиц как потенциальных участников гражданских отношений

Включение в договор противоречащих закону условий, ограничивающих права арендатора может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует. Поскольку договор был заключен при решении вопросов местного значения, вопросов жизнедеятельности муниципального образования, обращение прокурора направлено на защиту тех интересов, которые основаны на законе.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Устранение нарушений закона и защита прав и законных интересов публичного образования и неопределенного круга лиц возможны путем признания части сделки недействительной.

Таким образом, исковые требования прокурора Добринского района Липецкой области, действующего в интересах муниципального образования Добринский муниципальный район Липецкой области, неопределенного круга лиц подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Добринского района Липецкой области к администрации Добринского муниципального района Липецкой области, ФИО1 о признании части следки недействительной – удовлетворить.

Признать недействительными пункт 5.4 в части слов «…самовольной передачи Арендатором своих прав аренды и иных вещных прав и обязательственных прав в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права в возмездное пользование (субаренду) без письменного согласия Арендодателя либо...» и п.6.1 в части слов «В соответствии со ст.450 ГК РФ Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя во внесудебном порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.1, а также на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, в том числе в случае существенного изменения обстоятельств, в соответствии со ст. 451 ГК РФ.» договора аренды земельного участка №№ от 26.03.2021г., заключенного между Администрацией Добринского муниципального района Липецкой области и ФИО1.

Разъяснить ответчикам, что они вправе подать в Добринский районный суд заявление об отмене данного решения суда в течение 7 дней со дня вручения копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Добринский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий С.А. Грищенко

Мотивированное заочное решение изготовлено 26.04.2022 г.