Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего Хец Н. Ю., действующей в интересах Баландина А. В. к индивидуальному предпринимателю Поликановой Е. В. о взыскании долга по договору аренды

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Поликановой Е. В. к финансовому управляющему Хец Н. Ю., действующей в интересах Баландина А. В. об уменьшении арендной платы,

Установил:

Финансовый управляющий Хец Н.Ю., действующая в интересах Баландина А.В. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Поликановой Е.В. о взыскании долга по договору аренды, указав, что решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-14996/2015 от 18 февраля 2016 г. в отношении Баландина А.В. введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим Баландина А.В. утверждена Хец Н.Ю. В соответствии с п. 6 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином.

Между ИП Баландиным А.В. и ИП Поликановой Е.В.**** заключен договор аренды нежилых помещений №. В соответствии с п. 1.1. договора ответчику передано во владение и пользование 1/2 часть «Б» нежилого помещения площадью 53 кв.м., расположенное на втором этаже здания Торгового центра «...», находящегося по адресу .... Пунктом 2.1 договора установлено, что дата начала срока аренды начинает действовать с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Срок аренды составляет 11 месяцев. Истец передал ответчику помещение по акту приема-передачи от **** Пунктом 3.1.1. договора ответчик принял на себя обязательство по полной и своевременной оплате аренды полученного имущества, в сумме 300 руб. за 1 кв.м. Арендная плата в месяц составляет 7950 руб. Между тем ответчик принятые на себя обязательства по погашению арендных платежей не исполняет, задолженность за период с января 2016 года по сентябрь 2016 года включительно составляет сумму 72568, 30 руб. **** ответчику направлена претензия с требованием погасить задолженность. Претензия оставлена без удовлетворения.

Истец финансовый управляющий Хец Н.Ю. просит суд взыскать с ИП Поликановой Е.В. в пользу гражданина Баландина А.В. сумму долга по договору аренды в размере 72568, 30 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2377 руб.

ИП Поликанова Е.В. обратилась в суд с встречным иском к финансовому управляющему Хец Н.Ю., действующей в интересах Баландина А.В. об уменьшении арендной платы, указав, что в период действия договора аренды, с мая 2016 года состояние арендованного ею помещения по вине арендодателя ухудшилось, данное имущество стало непригодным для осуществления коммерческой деятельности - розничной торговли нижнем бельем, по причине прекращения в торговом центре «...» работы всех основных систем жизнеобеспечения, а именно системы вентиляции, кондиционирования, было отключено электроснабжение мест общего пользования и внешнее освещение центра. Также в торговом центре перестал работать лифт, эскалаторы, а общая лестница, ведущая на верхние этажи, не освещалась. В связи с расположением арендуемого помещения на втором этаже, покупатели не могли попасть к ней в отдел для приобретения товара. Соответственно продажа товара с мая 2016 г. по настоящее время практически прекратилась, выручки нет, и встречный истец несёт убытки. ИП Поликанова Е.В. неоднократно обращался с претензиями, как к администратору, так и к финансовому управляющему Хец Н.Ю. о снижения арендной платы на 50% и устранения неполадок функционирования торгового центра. Однако должным образом, свои обязанности финансовый управляющий Хец Н.Ю. не исполняла, не предпринимая каких-либо действий по управлению, администрированию и техническому обслуживанию торгового центра «...», в соответствии с п. 4.2.2. договора аренды. Лишь в августе 2016г. финансовая управляющая Хец Н.Ю. созвала собрания кредиторов для решения вопроса о заключении договоров с эксплуатационными организациями по содержанию, эксплуатации и обеспечению сохранности торгового центра «...».

ИП Поликанова Е.В. считает, что арендодателем нарушены условия договора аренды № и состояние сданного в аренду имущества существенно ухудшилось с мая 2016 по настоящие время использовать арендованное помещение по назначению не представляется возможным, в связи, с чем размер арендной платы по договору аренды за период с мая 2016г. по ноябрь 2016г. должен быть соразмерно снижен.

Ответчик (истец по встречному иску) просит суд уменьшить размер арендных платежей по договору аренды № за период с мая 2016 г. по ноябрь 2016 г. на 50%, снизив размер арендной платы за помещение до 3975 руб. в месяц и на 27825 руб. за весь период.

В судебное заседание финансовый управляющий Хец Н.Ю. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Истец Баландин А.В., в интересах которого подано исковое заявление, в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик предъявленные исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, суду пояснила, что за спорный период произвела оплату арендной платы в размере 39750 руб.. Кроме того, при заключении договора аренды в качестве обеспечения исполнения своих обязательств внесла обеспечительный платеж в сумме 7950 руб., который просит зачесть в счет задолженности по арендной плате. Просит удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

Выслушав лиц участвующих в деле, свидетеля исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением и условиями заключенного договора.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность или ухудшение пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, полностью или частично, поскольку арендодатель в момент ухудшения использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, осуществляет предоставление имущества ненадлежащим образом, а соответственно теряет право на получение арендной платы в полном объеме.

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель Баландин А.В. и индивидуальный предприниматель Поликанова Е.В. с января 2016 года имеют договорные отношения по аренде нежилого помещения расположенного ТЦ «...» по адресу ..., используемого в сфере «розничной торговли нижним бельем». В частности, **** стороны заключили договор аренды нежилого помещения №Б, по условиям которого ИП Баландин А.В. (арендодатель) передает во временное пользование 1/2 часть нежилого помещения ИП Поликановой Е.В., общей площадью 53 кв.м. (пом. №), а ИП Поликанова Е.В. (арендатор) обязуется уплачивать арендную плату в размере 300 руб. за 1 кв.м., что составляет 7950 руб. в месяц. При заключении договора аренды ИП Поликанова Е.В. внесла ИП Баландину А.В. обеспечительный платеж в размере 7950 руб.

Согласно условий заключенного договора, арендодатель обязан обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения торгового центра, рабочее состояние систем вентиляции, кондиционирования воздуха, канализации и противопожарной системы с момента ввода их в эксплуатацию (п. 4.2.4); содержать торговый центр в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке (п.4.2.5); немедленно информировать арендатора о ставших известных арендодателю любых повреждениях и разрушениях торгового центра, могущих оказать непосредственное воздействие на ведение Арендатором коммерческой деятельности (п.****).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 февраля 2016 года ИП Баландин А.В. признан несостоятельным (банкротом) по правилам главы Х Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и отношении его имущества введена процедура реализации имущества.

Финансовый управляющий Хец Н.Ю., утвержденная решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 февраля 2016 года, просит суд взыскать с ИП Поликановой Е.В. в пользу Баландина А.В. задолженность по арендной плате по договору аренды № от **** за период с января 2016 года по сентябрь 2016 года в сумме 72568, 30 руб.

Рассматривая заявленные исковые требования и встречные исковые требования Поликановой Е.В., а также возражения ответчика (истца по встречному иску) суд находит первоначальные исковые требования и встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

Ответчиком в материалы дела представлены квитанции об уплате ИП Баландину А.В. арендной платы за январь 2016 г. в размере 7950 руб., февраль, март и апрель 2016 года по 10600 руб., вследствие чего суд исключает задолженность ИП Поликановой Е.В. перед Баландиным А.В. по арендной плате за период с января по апрель 2016 года включительно, определяя период задолженности по арендной плате с **** по ****. Всего за период с января по апрель 2016 г. ответчиком внесена плата в размере 39750 руб.

Из заявленных встречных исковых требований ИП Поликановой Е.В. следует, что в период времени с мая 2016 года по настоящее время состояние арендованного им помещения по вине арендодателя ухудшилось, данное имущество стало непригодным для осуществления коммерческой деятельности - розничной торговли нижним бельем, по причине прекращения в торговом центре «... работы всех основных систем жизнеобеспечения, а именно системы вентиляции, кондиционирования, было отключено электроснабжение мест общего пользования и внешнее освещение центра. Также в торговом центре перестал работать лифт, эскалаторы, а общая лестница, ведущая на верхние этажи, не освещалась. В связи с расположением арендуемого помещения на втором этаже, покупатели не могли попасть в отдел для приобретения товара. Соответственно продажа товара с мая 2016 г. по настоящее время практически прекратилась, выручки нет, и встречный истец несёт убытки.

В подтверждение указанных доводов суду представлены претензии направленные в адрес финансового управляющего Баландина А.В. - Хец Н.Ю., ответы на которые материалы дела не содержат; ответы на адвокатские запросы, в частности из ответа на адвокатский запрос АО «Обеспечение РФЯЦ-ВНИИЭФ» от **** следует, что в период времени с мая 2016 года по декабрь 2016 года имело место существенное снижение потребления электрической энергии по сравнению с иными месяцами 2016 года, что подтверждает объяснения ответчика Поликановой Е.В., показания свидетеля Д., о том, что в указанный период времени не работало освещение ТЦ «...», отсутствовало освещение на лестничных проходах, не работал лифт, эскалатор; указанное также подтверждается представленными в дело фотоснимками, видеозаписью. Также объем потребляемой тепловой энергии ТЦ «...» в октябре 2016 года был значительно меньше объема потребляемой тепловой энергии в иные месяца отопительного сезона, что подтверждает объяснения ответчика и показания свидетеля Д. о том, что надлежащее отопление в ТЦ «...» было включено только в начале ноября 2016 года.

Все вышеуказанные доказательства в совокупности, которые не были опровергнуты стороной истца, свидетельствуют о ненадлежащем исполнении арендодателем своих обязанностей по договору аренды, в частности п. 4.2.4 договора аренды. Учитывая, что владение и пользование арендованным имуществом, ухудшилось по вине арендодателя, в период времени с мая по ноябрь 2016 года, а доказательств обратного суду не представлено, суд приходит к выводу об уменьшении размера арендной платы за указанный период, но не существенным образом, в целях обеспечения баланса и интересов сторон до 25%, то есть до 225 руб. за 1 кв.м. и до 5962, 50 руб. за календарный месяц (7950 руб. х 75%).

Таким образом, размер арендной платы с **** по **** составит 29812, 50 руб. (5962,50 х 5).

Вместе с тем, суд не усматривает оснований зачесть в счет арендной платы уплаченный ответчиком ИП Поликановой Е.В. обеспечительный платеж в сумме 7950 руб., поскольку указанный обеспечительный платеж был внесен в счет обеспечения исполнения обязательств по договору аренды от ****, который по настоящее время между сторонами не расторгнут и ответчик продолжает пользоваться арендуемым помещением.

Таким образом, с ответчика ИП Поликановой Е.В. в пользу ИП Баландина А.В. суд взыскивает арендную плату по договору аренды нежилого помещения № от **** за период с **** по **** в размере 21862, 50 руб. (за период с января по апрель 2016 г. произведена оплата в размере 39750 руб., т.е. произведена переплата на 7950 руб.; 29812, 50 руб. - 7950 руб.)

В силу ст. 98 ГПК РФ с каждой из сторон в пользу противоположной стороны, суд взыскивает расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а именно с ответчика в пользу Баландина А.В. суд взыскивает расходы по уплате государственной пошлины в размере 713, 10 руб., а с Баландина А.В. в пользу ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 372 руб. 24 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования финансового управляющего Хец Н. Ю., действующей в интересах Баландина А. В. к индивидуальному предпринимателю Поликановой Е. В. о взыскании долга по договору аренды и встречный иск индивидуального предпринимателя Поликановой Е. В. к финансовому управляющему Хец Н. Ю., действующей в интересах Баландина А. В. об уменьшении арендной платы удовлетворить частично.

Уменьшить размер ежемесячно арендной платы по договору аренды нежилого помещения № от **** заключенного между индивидуальным предпринимателем Баландиным А. В. и индивидуальным предпринимателем Поликановой Е. В. за период с **** по **** на 25%, то есть до 5962 руб. 50 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Поликановой Е. В. в пользу Баландина А. В. сумму долга по договору аренды нежилого помещения № от **** заключенного между индивидуальным предпринимателем Баландиным А. В. и индивидуальным предпринимателем Поликановой Е. В. за период с **** по **** в размере 21862 руб. 50 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 713 руб. 10 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований финансового управляющего Хец Н. Ю., действующей в интересах Баландина А. В. и встречных исковых требований Поликановой Е. В. отказать.

Взыскать с Баландина А. В. с пользу индивидуального предпринимателя Поликановой Е. В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 372 руб. 24 коп.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.А.Шалятова.