Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании задолженности по арендной плате отсутствующей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании незаконным начисления задолженности по арендной плате по договору аренды от ДАТАНОМЕРА земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, за период с 17.08.2020 по 05.02.2021; о признании отсутствующей указанной задолженности истца перед ответчиком по арендной плате.

В обоснование исковых требований указано, что по результатам аукциона, состоявшегося 06.08.2020, 17.08.2020 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилищной застройки. В соответствии с содержанием договора аренды какие-либо ограничения, права третьих лиц на земельный участок отсутствуют. Уведомлением органа регистрационного учета от 23.09.2020 было сообщено, что осуществление регистрации права аренды в отношении земельного участка приостановлено в связи с наличием в отношении участка запрета на совершение регистрационных действий, установленного судом 19.08.2020 в связи с предъявлением ФИО2 иска об оспаривании результатов торгов. В связи с невозможностью осуществить государственную регистрацию права аренды в распоряжении ФИО1 фактически отсутствовал правоустанавливающий документ. Письмом ООО «Профтехинвентаризация» от 28.12.2020 истцу было отказано в подготовке технического плана хозяйственной постройки, выполнении кадастровых работ с целью постановки объекта на кадастровый учет. Письмом ООО «Первомайские коммунальные системы» от 18.01.2021 в ответ на обращение истца о возможности получения технических условий на подключение к сетям водопровода указано на необходимость предоставления правоустанавливающего документа. В связи с существованием запрета осуществлять регистрационные действия истец фактически был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства. ФИО1 неоднократно обращался в комитет с заявлениями о приостановлении начислений арендной платы, но его заявления не были удовлетворены ответчиком. Договор аренды участка зарегистрирован в реестре 05.02.2021 после отмены судом запрета на совершение регистрационных действий. До указанной даты истец фактически был лишен возможности использовать участок по целевому назначению. В период с 19.08.2020 по 05.02.2021 в суде рассматривался указанный судебный спор, и судьба участка была неясна. Строительство объектов капитального строительства на участке могло повлечь для истца дополнительные материальные потери.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен.

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования.

Представитель администрации Первомайского района Алтайского края ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц

Изучив материал дела, выслушав участников процесса, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пунктов 1, 4 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Статьей 328 ГК РФ установлено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В определении 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что государственная регистрация права аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Право лица на аренду конкретного объекта возникает в силу гражданского договора.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Основным началом гражданского законодательства являются положения о том, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

По делу установлены следующие обстоятельства.

По результатам аукциона от 06.08.2020 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка НОМЕРА, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды сроком на 20 лет земельный участок общей площадью 1207 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, категория земель – земли населенного пункта, разрешенное использование - для индивидуальной жилищной застройки.

В договоре указано, что стороны распространяют действие настоящего договора на отношения сторон, которые сложились между ними с 17.08.2020 по 16.08.2040 включительно (п. 1.1); арендодатель передает арендатору участок в аренду, относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон будет иметь силу акта приема-передачи участка (п. 1.2); арендодатель уведомляет арендатора, что на момент заключения договора отчуждаемый земельный участок не принадлежит никому на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1.4); недостатков, препятствующих пользованию участком, нет (п. 1.5); ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 1 106 492 руб.; задаток в размер 5 521,60 руб. зачислен в счет арендной платы (п. 2.1); арендные платежи исчисляются с момента подписания договора аренды (п. 2.3); арендатор обязуется вносить плату ежеквартально (п. 2.4); ограничений права аренды и прав третьих лиц на земельный участок нет (п. 3.1, п. 3.2); арендатор обязан не возводить строений и сооружений без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации Первомайского района, противопожарной службы, центра санэпиднадзора (п. 5.2.4); договор аренды, заключенный на срок от 1 года и более, вступает в силу с момента его заключения и подлежит обязательной государственной регистрации арендатором в Управлении Росреестра по Алтайскому краю (п. 9.1).

Государственная регистрация договора аренды произведена 05.02.2021.

В рамках рассмотрения Новоалтайским городским судом Алтайского края гражданского дела НОМЕР по иску ФИО2 о признании недействительными торгов от ДАТА по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении данного земельного участка (определение суда от ДАТА).

С заявлением о регистрации договора аренды в орган регистрационного учета 11.09.2020 обратилась ФИО6 – представитель ответчика.

Новоалтайский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю 23.09.2020 уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прав.

Решением Новоалтайского городского суда от 06.10.2020 по делу НОМЕР отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании торгов недействительными. Этим решением отменены меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении спорного участка.

Решение суда оставлено без изменений в апелляционном и кассационном порядке, вступило в законную силу 29.12.2020.

ФИО1 участвовал при рассмотрении данного гражданского дела в качестве третьего лица.

24.08.2020, 01.10.2020 ФИО1 обращался к ответчику с заявлением, в котором просил не производить начисление арендной платы с 19.08.2020 до момента снятия запрета на регистрационные действия.

В письме от 23.12.2020 комитет указал, что запрет на совершение регистрационных действий не лишает заявителя права пользования земельным участком, и это не является основанием для отмены арендной платы.

В письме ООО «Профтехинвентаризация» от 28.12.2020 на обращение ФИО1 о выполнении кадастровых работ, с целью постановки на кадастровый учет объекта вспомогательного назначения (хозяйственной постройки), на земельном участке АДРЕС, указано, что не представляется возможным осуществить подготовку технического плана согласно договору от 25.12.2020, поскольку необходимо предоставить правоустанавливающий документ (договор аренды) на земельный участок, на котором расположена постройка.

В письме ООО «Первомайские коммунальные системы» от 18.01.2020 (такая дата указана в письме) на обращение ФИО1 о возможности получения технических условий и подключения в сетям водопровода земельного участка по адресу: АДРЕС сообщено, что необходимо предоставить следующие документы: заявление о подключении, правоустанавливающие документы на участок, ситуационный план расположения объекта, топографическую карту участка, информацию о сроках строительства и ввода в эксплуатацию строящегося объекта, иные документы в зависимости от вида инженерно-технического обеспечения.

09.02.2021 составлена декларация об объекте недвижимости – нежилом здании (хозяйственная постройка, назначение не указано), расположенном по адресу: АДРЕС, год строительства – 2020, материал наружных стен – прочий (не кирпич, не бетон, не камень, не деревянный). Правообладатель объекта – ФИО1 Правоустанавливающий документ на земельный участок – договор аренды от 17.08.2020 НОМЕРА.

По договору купли-продажи от 19.02.2021 ФИО1 за 30 000 руб. продал покупателю ФИО5, действующей через представителя по доверенности ФИО7, хозяйственную постройку площадью 4,8 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, которая принадлежит продавцу на основании технического плана здания от 11.02.2021, право на которую зарегистрировано 11.02.2021.

В пункте 6.3 данного договора указано, что право на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации, после предоставления его покупателю в собственность или аренду администрацией Первомайского района Алтайского края.

Право собственности ФИО5 на нежилую хозяйственную постройку площадью 4,8 кв.м. зарегистрировано 20.02.2021.

В объяснениях в судебном заседании представитель истца указала, что ФИО7 является супругой ФИО1

Согласно нотариально удостоверенной доверенности от 18.02.2021 ФИО5 уполномочила ФИО7, в том числе, купить за цену и на условиях по своему усмотрению недвижимое имущество, находящееся по адресу: АДРЕС; оформить права на земельный участок по данному адресу; оформлять и подписывать любые документы, необходимые для оформления прав на расположенный на данном земельном участке объект недвижимости (хозяйственную постройку и т.д.).

Со стороны ответчика суду представлен акт обследования земельного участка по адресу: АДРЕС, в котором указано, что земельный участок не огорожен, на участке расположено сооружение на бетонном фундаменте, стены облицованы профлистом, крыша из профлиста. К акту приложены фотографии данного сооружения.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Вопреки доводам искового заявления на момент заключения спорного договора аренды земельный участок не был обременен правами третьих лиц.

Последующая подача третьим лицом иска об оспаривании торгов не может быть расценена как такое обременение, существовавшее на дату заключения договора.

Также в данном случае нельзя сделать вывод, что земельный участок имел недостатки в понимании пункта 1 ст. 612 ГК РФ, т.е. недостатки, связанные именно с его функциональными характеристиками как части поверхности земли.

Пунктом 2.3 договора стороны согласовали между собой такое условие, что арендные платежи исчисляются с момента подписания договора аренды.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок передан арендатору в момент подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи.

Таким образом, стороны договора связали реализацию взаимных прав и обязанностей с фактом заключения договора, а не его государственной регистрации, в том числе и обязанность истца вносить арендные платежи с даты подписания договора.

Оценивая содержание вышеназванных норм и разъяснений закона, суд признает, что они допускают возможность освобождения арендатора от уплаты арендной платы в случае, если будет установлена объективная невозможность использовать им земельный участок по его назначению, и эти причины не будут связаны с действиями самого арендатора.

Между тем, в рассматриваемом конкретном случае, с учетом доводов стороны истца и представленных документов, суд не находит достаточных оснований для освобождения ФИО1 от обязанности уплаты арендной платы, усматривая в действиях самого истца признаки недобросовестности в отношении реализации намерений по спорному договору аренды.

В частности, в обоснование своих требований истец ссылается на невозможность использовать земельный участок по его назначению.

Вид разрешенного использования участка – для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды заключен на срок в 20 лет, т.е. предполагает долговременные правоотношения сторон.

Между тем, те действия, которые совершил ФИО1 после того, как участок был передан в его владение, не подтверждают его намерение использовать данный участок для целей личного жилищного строительства, а следовательно и его доводы о нарушении своих прав из-за невозможности использовать участок для этой цели.

Обязанность по регистрации договора аренды была возложена договором именно на арендатора, на что прямо указано в пункте 9.1 договора.

Между тем, суду не представлено доказательств, что после заключения 17.08.2020 договора аренды истцом были приняты меры к регистрации данного договора.

Доводы представителя истца, что в распоряжении ФИО1 не имелось самого договора, не подкреплены какими-либо доказательствами, противоречат пункту 9.3 договора о подписании договора в трех экземплярах, в том числе для каждой из сторон.

При этом представителем истца не даны какие-либо объяснения относительно того, что препятствовало истцу получить свой экземпляр договора у ответчика. Из объяснений представителя истца следует, что ФИО1 за весь заявленный период не обращался в комитет за экземпляром договора, не имея его на руках.

Решение суда об отмене запрета регистрационных действий вступило в законную силу 29.12.2020. Регистрация договора произведена 05.02.2021.

Истцом не указано, что препятствовало совершению им действий по регистрации договора в данный промежуток времени, после вступления решения суда в законную силу.

При этом в 2020 году истец возводит на спорном участке хозяйственную постройку площадью 4,8 кв.м., т.е. до регистрации договора аренды, что опровергает доводы самого истца о невозможности пользования участком до 05.02.2021.

09.02.2021 истец составляет декларацию прав на указанную постройку, 11.02.2021 регистрирует свое право собственности на нее, 19.02.2021 продает эту постройку ФИО5, при этом от имени последней действует по доверенности супруга самого ФИО1

Суд отмечает, что истец продает постройку на участке постороннему лицу, не отказываясь каким-либо образом от своих прав арендатора на земельный участок.

За весь спорный период с требованием о расторжении договора аренды истец к ответчику не обращался.

Доказательств того, что на спорном участке расположено строение с иными характеристиками, чем указано на фотографиях, приложенных к акту администрации района, со стороны истца суду не представлено.

Оценивая вышеназванные обстоятельства, а также фотографии и параметры спорной постройки (площадь – 4,8 кв.м., функциональное назначение в декларации не указано), суд приходит к выводу, что она возведена формально – фактически с целью обеспечить возможный дальнейший переход прав арендатора на земельный участок (на что имеется указание и в договоре купли-продажи с ФИО5, и в доверенности от ее имени).

К доводам представителя истца, что спорная постройка возведена для хранения инструментов, и на момент ее возведения истец еще имел намерение возводить жилой дом, а после этого передумал, суд относится критически, поскольку действия истца в отношении спорной постройки совершены в небольшой по продолжительности период времени.

Суд приходит к выводу, что доводы истца о невозможности использовать земельный участок (и что, в свою очередь, должно влечь освобождение от уплаты арендной платы) опровергаются действиями самого истца по возведению хозяйственной постройки в 2020 году (т.е. до регистрации договора аренды 05.02.2021), по регистрации права собственности на постройку на свое имя, по ее продаже, и соответственно по извлечению прибыли от такой продажи. Совершением указанных действий истец фактически подтвердил свой титул законного владельца участка по договору аренды.

И кроме того, указанные действия истца и ФИО5, действующей через супругу истца, подтверждают изначальное отсутствие намерения самого ФИО1 использовать земельный участок по его основному назначению – для целей индивидуального жилищного строительства.

Представленные истцом письма сторонних организаций не опровергают вышеназванных выводов суда.

Из письма ООО «Профтехинвентаризация» следует, что истец преследовал цель постановки на кадастровый учет именно хозяйственной постройки, а не ведения строительства жилого дома. Данная постройка в итоге была истцом возведена в 2020 году.

Письмо ООО «Первомайские коммунальные системы» датировано 18.01.2020, т.е. ранее даты заключения договора аренды от 17.08.2020. В случае же изготовления этого письма в 2021 году – по состоянию на 18.01.2021 запрет совершения регистрационных действий в отношении земельного участка уже был отменен, и со стороны истца не представлено доказательств, препятствующих предоставлению в организацию всех документов согласно перечню.

Вышеуказанные обстоятельства, не подтверждающие намерение истца владеть земельным участком и использовать его в целях личного жилищного строительства, расцениваются судом как поведение, не отвечающее обычным условиям гражданского оборота и принципу добросовестности.

Суд отмечает, что со стороны истца и его представителя суду не были даны какие-либо убедительные объяснения относительно причин и целей возведения истцом хозяйственной постройки в минимально возможной площади, ее последующей продажи в ограниченный срок, обстоятельств взаимоотношения ФИО1 и ФИО7 с ФИО5, обстоятельств заинтересованности ФИО5 в приобретении постройки площадью 4,8 кв.м. на чужом земельном участке.

Отсутствие добросовестности в действиях истца дает суду основание к отказу в удовлетворении иска по правилам ст. 10 ГК РФ.

Освобождение истца от арендной платы означало бы, что суд легитимизирует вышеназванное поведение истца, которое не расценивается судом как отвечающее разумным и обычным условиям гражданского оборота.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании задолженности по арендной плате отсутствующей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 22.09.2021.