Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13 к ФИО2 ФИО14, ФИО2 ФИО15, ФИО2 ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя,

Установил:

ФИО3, уточнив исковые требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование иска указал, что спорной является четырехкомнатная коммунальная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, при этом комнаты № принадлежали на праве общей долевой собственности ФИО2 ФИО17 (1/2 доля и 1/6 доля), ФИО2 ФИО18 (1/6 доля), ФИО2 ФИО19 (1/6 доля).

Комнаты № в вышеуказанной коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО43 (истцу), ФИО1 ФИО44 (дочери истца), по ? доле за каждым.

Право собственности как у истца с дочерью, так и у ответчиков (кроме ФИО7) на комнаты № и комнаты № соответственно, возникло на основании заключения договора на передачу жилого помещения в собственность граждан г. Щелково.

При этом места общего пользования площадью 30,2 кв.м находятся в общей долевой собственности сторон по настоящему гражданскому делу.

30.01.2021 г. между ответчиками был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилые комнаты, в соответствии с условиями которого продавцы ФИО2 ФИО20 и ФИО2 ФИО21 продали ФИО2 ФИО22 принадлежащие им 2/6 доли (по 1/6 доли за каждым из продавцов) в праве общей долевой собственности на жилые комнаты в коммунальной квартире.

При этом в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о передаче права собственности на соответствующие доли в общей собственности на места общего пользования.

Истец полагает, что поскольку места общего пользования находятся в общей долевой собственности истца и ответчиков ФИО5, ФИО4, у него возникло преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности на места общего пользования. Однако извещения о продаже ответчиками своих долей в праве собственности на места общего пользования истец не получал.

Одновременно истец полагает, что предметом договора приватизации были не отдельные комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельные объекты права), а квартира целиком, в связи с чем у сторон возникло право общей долевой собственности на квартиру, а комнаты представляют собой вещественное выражение доли в праве общей собственности на квартиру.

В связи с вышеизложенным, истец полагает, что в результате заключения ответчиками договора купли-продажи от 30.01.2021 г. нарушено его преимущественное право покупки.

Истец ФИО3 просит суд:

- перевести права и обязанности покупателя ФИО2 ФИО23, то есть 2/6 долей в праве собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, комнаты № на ФИО1 ФИО24.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО8 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, пояснили суду, что места общего пользования (кухня, санузел, коридор) находятся в общем владении и пользовании сособственников комнат коммунальной квартиры, в связи с чем у истца в силу положений ст. 250 ГК РФ имеется преимущественное право покупки долей ответчиков в праве собственности на места общего пользования. Однако указанное преимущественное право истца было нарушено ответчиками в результате заключения договора купли-продажи от 30.01.2021 г. Просили иск удовлетворить.

Ответчики - ФИО4, ФИО5, ФИО7 в судебном заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, их представитель, действующая на основании доверенности, иск не признала, представила в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, пояснила суду, что спорные комнаты № являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, им присвоен отдельный кадастровый номер. Комнаты истца № в свою очередь, также прошли кадастровый учёт в качестве самостоятельных объектов права. Таким образом, объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности истца и ответчиков, являются изолированные друг от друга объектами права собственности. Места общего пользования, несмотря на нахождение в общей долевой собственности сторон, не являются самостоятельными объектами права, в связи с чем преимущественного права на покупку именно долей в праве собственности на места общего пользования у истца возникнуть не может. При этом ответчиками ФИО5, ФИО4 произведено отчуждение только доли комнаты в коммунальной квартире (2/6 доли), а не комнаты (комнат) целиком, поэтому положения п. 6 ст. 42 ЖК РФ на возникшие правоотношения также не распространяются. Просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Третье лицо нотариус - ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, её представитель ФИО10, действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, представила в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, пояснила суду, что по смыслу ст.ст. 15, 16, 42 ЖК РФ места общего пользования не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, не могут являться предметом договора купли-продажи и следуют судьбе основной вещи (комнаты в коммунальной квартире), поэтому положения ст. 250 ГК РФ не распространяются на правоотношения, связанные с продажей доли в местах общего пользования. Преимущественного права покупки доли мест общего пользования у истца не возникает. Продажа комнат в коммунальной квартире регламентируется ст. 42 ЖК РФ, которая предусматривает необходимость уведомления прав собственников других комнат в коммунальной квартире только в случае, если комната предаётся целиком, как единый комплекс права. В спорном случае продаже подлежала не комната (комнаты) целиком, а только доля в комнатах. Ни гражданское, ни жилищное законодательство РФ не содержат норм, на основании которых у других собственников комнат в коммунальной квартире при продаже доли комнаты возникает преимущественное право покупки. При удостоверении договора купли-продажи от 30.01.2021 г. нотариусом были выполнены все требования законодательства РФ. Права истца вышеуказанной сделкой не затрагиваются. Просила в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо - ФИО11 (дочь истца) полагала иск подлежащим удовлетворению.

Третьи лица - ФИО12, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены.

Выслушав участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

На основании ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В силу ст. 42 ЖК РФ:

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что спорной является четырехкомнатная коммунальная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, из неё жилая – <данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. В указанной коммунальной квартире образованы два самостоятельных объекта недвижимого имущества:

комнаты №, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №

комнаты № площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №.

При этом объект недвижимого имущества с кадастровым номером № (комнаты № и №) принадлежал на праве общей долевой собственности следующим лицам: ФИО2 ФИО40 (4/6 доли), ФИО2 ФИО41 (1/6 доля), ФИО2 ФИО42 (1/6 доля).

В вышеуказанных комнатах зарегистрирована по месту жительства ФИО2 ФИО37.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером № (комнаты № принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО39 (истцу), ФИО1 ФИО38 (дочери истца), по ? доле за каждым.

В отношении каждого из вышеуказанных объектов недвижимого имущества осуществлен самостоятельный кадастровый учёт и государственная регистрация права собственности вышеуказанных лиц.

30.01.2021 г. нотариусом Щелковского нотариального округа ФИО9 был удостоверен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилые комнаты, в соответствии с условиями которого продавцы ФИО2 ФИО34 и ФИО2 ФИО35 продали ФИО2 ФИО36 принадлежащие им 2/6 доли (по 1/6 доли за каждым из продавцов) в праве общей долевой собственности на жилые комнаты (по плану квартиры № назначение: жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., в коммунальной квартире, находящиеся по адресу: <адрес>, комнаты № кадастровый номер объекта – № (договор купли-продажи удостоверен нотариусом, номер реестра №).

Истец ФИО3, ссылаясь на то обстоятельство, что места общего пользования в спорной коммунальной квартире находятся в общей долевой собственности сособственников комнат, заявляет о нарушении своего преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования.

Между тем суд находит вышеуказанные доводы не соответствующими нормам материального права.

Так, пунктом 1 статьи 16 ЖК РФ установлен перечень объектов недвижимого имущества, которые признаются объектами жилищных прав (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната). Указанный перечень является исчерпывающим.

Таким образом, места общего пользования в коммунальной квартире самостоятельными объектами жилищных прав не являются и, как следствие, не могут выступать отдельным предметом договора купли-продажи.

Такой вывод прямо следует из положений пп. 2 п. 5 ст. 42 ЖК РФ, согласно которой собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

С учётом вышеизложенных норм жилищного законодательства РФ, у истца не может возникнуть самостоятельного преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на места общего пользования, так как места общего пользования являются принадлежностью главной вещи (комнаты в коммунальной квартире) и следуют её правовой судьбе.

Таким образом, для решения вопроса о том, имеется ли у истца преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования, необходимо установить наличие такого права истца в отношении главной вещи – комнат № с кадастровым номером №.

Условия возникновения такого преимущественного права прямо урегулированы пунктом 6 ст. 42 ЖК РФ, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Таким образом, из буквального толкования вышеназванных норм закона следует, что преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире возникает у собственников других комнат только в случае, если комната продаётся целиком.

Иными словами, в случае продажи единого объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № (комнат №) в спорной коммунальной квартире, у истца ФИО3 возникло бы преимущественное право покупки указанных комнат.

Аналогичное право возникло бы у других совладельцев комнат в коммунальной квартире – ФИО11 и ФИО12

В спорном случае предметом договора купли-продажи от 30.01.2021 г. выступала не комната (комнаты) целиком, а 2/6 доли в праве собственности на комнаты.

Как следствие, ни гражданское, ни жилищное законодательство РФ не содержит норм, на основании которых у других собственников комнат в коммунальной квартире при продаже доли комнаты возникает преимущественное право покупки.

Напротив, преимущественным правом покупки в данном случае в силу положений п. 1 ст. 250 ГК РФ имела ФИО2 ФИО33, которой принадлежит 4/6 долей в праве общей долевой собственности на спорные комнаты № в коммунальной квартире.

ФИО2 ФИО32 30.01.2021 г. отказалась от преимущественного права покупки, имеющегося у неё на основании ст. 250 ГК РФ, в связи с чем нотариусом был удостоверен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилые комнаты от 30.01.2021 г.

Одновременно судом принимается во внимание, что ФИО2 ФИО31 (покупатель спорных комнат в коммунальной квартире) и ФИО2 ФИО29 являются близкими родственниками (матерью и дочерью соответственно). Одновременно ФИО2 ФИО30 имеет регистрацию по месту жительства в комнатах вышеуказанной квартиры, следовательно, имеет предусмотренный законом интерес в приобретении права собственности на 2/6 доли комнат с тем, чтобы избежать вселения в жилое помещение, являющееся для неё постоянным местом жительства, посторонних лиц, с которыми она не состоит в родстве или свойстве.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у истца ФИО3 отсутствует предусмотренное законом преимущественное право покупки 2/6 доли в праве собственности на комнаты № в коммунальной квартире, поскольку объектом договора купли-продажи от 30.01.2021 г. выступали не комнаты целиком, а лишь доля в праве собственности на них, в то время как закон связывает возникновение преимущественного права покупки с продажей целой комнаты (комнат). Доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования, не являясь самостоятельным объектом жилищных прав и предметом договора купли-продажи, не может выступать и самостоятельным объектом преимущественного права покупки, при отсутствии у истца такого права в отношении главной вещи (комнаты в коммунальной квартире), судьбе которой следует доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования.

С учётом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО25 к ФИО2 ФИО26, ФИО2 ФИО27, ФИО2 ФИО28 о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО2 ФИО45 в отношении 2/6 долей в праве собственности на помещение с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, комнаты №, на ФИО6

- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца.

Судья О.Д. Колесникова