Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нгуен Тиен Вьет к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы о признании недействительным решения об одностороннем увеличении арендной платы,

у с т а н о в и л:

Нгуен Тиен Вьет обратился в суд с вышеуказанным иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы, обосновав его тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, общая площадь № кв.м., адрес объекта: <адрес>, в районе <адрес> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка) на основании договора аренды земельного участка №.№ от <дата> и дополнительных соглашениям к нему с <дата>. В соответствии с п. 3.3. договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях - при изменении законодательства РФ, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области; заключения дополнительного соглашения к Договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре. Срок действия договора установлен до 01.12.2029. Уведомлением от 01.08.2019 № 02-62исх-18-87/19 ежеквартальный размер арендной платы на 2019 год установлен с 14.02.2019 по 06.03.2019 в размере 11 609,76 рублей, с 07.03.2019 по 18.04.2019 в размере 52 050,10 рублей, с 19.04.2019 в размере 120 850 рублей. Уведомлением от 02.12.2020 № 02-62исх-3172/20 ежеквартальный размер арендной платы на 2020 год установлен в размере 125 684 рублей. Уведомлением от 27.04.2021 № 02-62исх-1694/21 ежеквартальный размер арендной платы на 2021 год установлен в размере 130 711,36 рублей. Размер арендной паты по договору установлен в соответствии отчётом об оценке № 245-03/19 от 07.03.2019 по состоянию на 06.03.2019 (дата оценки), выполненным ООО «Центр оценки», которым годовой размер арендной платы установлен в размере 483 400 рублей. Расчет арендной платы согласно уведомлениям произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а так же условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области». Истец не отказывается от надлежащего исполнения условий договора. Однако считает, что годовой размер арендной платы, установленный отчетом № от <дата> является недостоверным. ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ» при составлении отчета № от <дата> допустил ошибки, которые в итоге, привели к установлению завышенной величины годового размера арендной платы, а именно: оценщик допустил ошибки в подборе объектов аналогов и расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Получил несопоставимые скорректированные цены объектов аналогов; оценщик использовал устаревшие источники информации для расчета поправки на площадь земельного участка, что существенно исказило рыночную стоимость оцениваемого земельного участка; оценщик неверно классифицировал месторасположение аналогов № и №, не внес для них корректировки на привлекательность месторасположения; оценщик неверно классифицировал привлекательность расположения аналогов №, № с точки зрения близости к автомагистралям, не внес для них соответствующие корректировки; оценщик неверно классифицировал наличие подъездных путей аналога № с точки зрения наличия ж/д ветки, не внес для него соответствующую корректировку. Таким образом, вышеуказанные недочеты исказили рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, а следовательно, и полученную в итоге величину арендной платы. На основании изложенного истец просит признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка №.№ от <дата> путем направления уведомлений о повышении арендной платы от 01.08.2019 № 02-62исх-18-97/19, от 02.12.2020 № 02-62исх-3172/20, от 27.04.2021 № 02-62исх-1694/21 в связи с недостоверностью отчета об определении рыночной стоимости арендной платы № 245-03/19 от 07.03.2019.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Лапина А.А. уточнила исковые требования, а именно просила признать: недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка №.№ от <дата> путем направления уведомлений о повышении арендной платы от <дата>№исх-18-97/19, от <дата>№исх-3172/20, от <дата>№исх-1694/21 в связи с недостоверностью отчета об определении рыночной стоимости арендной платы № от <дата>; установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес> по состоянию на <дата> в соответствии с экспертным заключением № от <дата> в размере 283 000 рублей.

В судебном заседании истец Нгуен Тиен Вьет, его представитель Лапина А.А. не участвуют, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены. В предыдущем судебном заседании представитель истца Лапина А.А. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы в судебном заседании не участвует, извещены надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании представитель ответчика Смирнов В.А. против удовлетворения исковых требований возражал.

Третье лицо Та Тхи Хоа в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «Центр оценки» своего представителя в судебное заседание не направил, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Между ОАО «Костромаэнергоремонт» и Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы заключен договор аренды земельного участка №.4793.3 от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, общая площадь № кв.м., расположенного по адерсу: <адрес>, в районе <адрес> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка).

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 г. №604, с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

В связи с чем дополнительным соглашением к вышеуказанному договору аренды произведена замена арендодателя по договору. В качестве арендодателя определено Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Согласно дополнительному соглашению от 10.06.2019 к договору аренды земельного участка №.№ права и обязанности арендатора земельного участка принял на себя Нгуен Тиен Вьет.

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области, заключения дополнительного соглашения к Договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору заказным письмом с уведомлением.

Во исполнение норм действующего законодательства, подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 статьи 4 закона Костромской области от 18.07.2002 № 68-ЗКО «О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений», постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», 25 декабря 2018 года между Управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (далее - ООО «Центр оценки») заключен муниципальный контракт № 6-АЦ на услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки (далее - Контракт).

Согласно отчету об оценке № 243-03/19 от 7 марта 2019 года, выполненному ООО «Центр оценки», рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:060801:25 по состоянию на <дата> составила 483400 рублей.

Управление письмами от <дата>№, от <дата>№, от <дата>№ уведомило истца о размере ежеквартальной арендной платы на 2019-2020, из которых следует, что:

на 2019 год рыночная стоимость годовой арендной платы (Рст) составляет 483400 руб., арендная плата за год: А год = 1 х Рст = 483400 руб., арендная плата за квартал: А кв = А год / 4 = 120850 руб.;

на 2020 год рыночная стоимость годовой арендной платы (Рст) составляет 483400 руб., арендная плата за год: А год = 1 х Рст х 1,04 = 502736 руб., арендная плата за квартал: А кв = А год / 4 = 125682 руб.;

на 2021 год рыночная стоимость годовой арендной платы (Рст) составляет 483400 руб., арендная плата за год: А год = 1 х Рст х 1,04 х 1,04 = 522845,44 руб., арендная плата за квартал: А кв = А год / 4 = 130711,36 руб.Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы на земельные участки, установленного постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», и отчетом № 245-03/19 от 7 марта 2019 года об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, выполненному ООО «Центр оценки».

Определение ответчиком размера арендной платы на основании отчета № 245-03/19 от 7 марта 2019 года в рамках договора аренды земельного участка послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца определением суда по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено оценщику ООО «Региональный центр оценки» Сливянчук Оксане Николаевне.

Согласно заключению эксперта от 25.07.2022 №179/2022 отчет об оценке № 245-03/19 от 07.03.2019, выполненный ООО «Центр оценки» не соответствует федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 44:27:060801:25, находящегося по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, по состоянию на <дата> составила 283 000 руб.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 № 388-а установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка № 251-а размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка № 251-а, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:060801:25.

В силу положения части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В качестве доказательств допускаются, в частности, заключения экспертов.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ.).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Как указывалось ранее, по результатам проведенного в рамках дела экспертного исследования экспертом сделан вывод, что размер рыночно обоснованной годовой арендной платы за земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, по состоянию на 06.03.2019 с округлением составляет 283 000 руб.

Экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора.

Экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Также суд учитывает, что заключение дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, экспертное заключение может быть положено в основу решения суда.

Ответчиком в нарушение статьи 56 ГПК РФ обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы в сопоставлении с имеющимся в деле отчетом об оценке не заявлено. Суд учитывает, что документально со ссылками на представленный в дело отчет об оценке и нормы законодательства ответчиком не подтверждено, что выводы эксперта о том, что годовой размер арендной платы составляет 283000 руб., что ниже на 200 000 руб. в год по сравнению с отчетом об оценке, являются необоснованными. Доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Ответчиком, равно как и привлеченным к участию в деле оценщиком ООО «Центр оценки», каких-либо возражений относительно результатов судебной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Основываясь на совокупности выводов судебной экспертизы, суд признает отчет об оценке от 07.03.2019 №, выполненный оценщиком «Центр оценки», не соответствующим необходимым требованиям, а определенную в нем рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № в размере 483 400 рублей - недостоверной.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 06.03.2019 составляет 283 000 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что письмами (уведомлениями) от 01.08.2019 № 02-62-1897/19, от 02.12.2020 № 02-62-3172/20, от 27.04.2021 № 02-62-1694/21 «О размере арендной платы» по договору аренды земельного участка от № 2.4793.3 от 28.05.2005 Управление возложило на истца обязанность по уплате арендной платы в размере, не соответствующем рыночной стоимости арендной платы, в связи с чем одностороннее изменение цены сделки, оформленное оспариваемыми уведомлениями, противоречит требованиям действующего законодательства и условиям договора.

При указанных обстоятельствах исковых требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Нгуен Тиен Вьет удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее увеличение Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы арендной платы по договору аренды земельного участка №.№ от <дата> указанное в уведомлениях от <дата>№, от <дата>№, от <дата>№.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес> по состоянию на <дата> в размере 283 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня вынесения судом решения, а сторона, не присутствовавшая в судебном заседании, вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление о его отмене в течение 7 дней со дня вручения копии решения.

Председательствующий: