Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие представителя ответчика АО «Витязь», ответчика Ненуженко А.М., представителей третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Департамента земельных и имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа, своевременно и надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Альфард» к АО «Витязь», Ненуженко Надежде Вениаминовне, Ненуженко Алексею Максимовичу о признании обременений отсутствующими,

УСТАНОВИЛ:

04.08.2017 г. ООО «Альфард» приобрело объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности 52%, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с протоколом № 797-ОАОФ/2/Ю от 26.07.2017 г. о результатах открытых торгов по продаже имущества АО «Витязь».

Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ООО «Альфард» 20.09.2017 г., номер государственной регистрации: №.

30.10.2017 года Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области заключил с ООО «Альфард» договор № № долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для строительства торгового центра по адресу: <адрес>.

20.02.2018 г. ООО «Альфард» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора долгосрочной аренды № № от 30.10.2017 года.

05.03.2018 г. истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а именно по состоянию на 16.05.2018 года на данном земельном участке зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости: договор долевого участия в строительстве, объект долевого строительства - нежилые помещения № 150 - площадью <данные изъяты> кв.м., № 151 - площадью <данные изъяты> кв.м., № 152 - площадью <данные изъяты> кв.м., № 153 - площадью <данные изъяты> кв.м., № 154 - площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на первом этаже в многоквартирном жилом доме № 2а по адресу: <адрес>, расположенный на земельных участках: №, № по адресу: <адрес>, в пользу Ненуженко Н.В., дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок: с 04.10.2016 г. по 04.10.2016 г.; договор долевого участия в строительстве, объект долевого строительства - гаражные боксы №1 и №2 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., расположенные на отметке 7.3 м в доме № 2а по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке №, по адресу: <адрес>, в пользу Ненуженко А.М., дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок: с 10.11.2016 г. по 10.11.2016 г.; право аренды в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок: не определен.

Дело инициировано иском ООО «Альфард» сославшимся на то, что решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.09.2016 г. АО «Витязь» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Незавершенный строительством торговый центр, расположенный по адресу: <адрес> был включен в конкурсную массу АО «Витязь». Определением Арбитражного суда Белгородской области от 30 января 2017 года по Делу № А08-7446/2015 требования Ненуженко Н.В. в размере 3 464 ООО руб. были включены в реестр требований кредиторов АО «Витязь» и признаны подлежащими удовлетворению в четвертую очередь. Определением Арбитражного суда Белгородской области от 30 января 2017 года по Делу № А08-7446/2015 требования Ненуженко А.М. в размере 850 000 руб. были включены в реестр требований кредиторов АО «Витязь» и признаны подлежащими удовлетворению в четвертую очередь. Поскольку Ненуженко Н.В. и Ненуженко А.М. не имели права требовать передачу им нежилых помещений, их права трансформированы в денежное выражение и включены в реестр требований кредиторов, в связи с чем истец с учетом уточненных требований просил признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для строительства торгового центра, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве № № от 24.06.2014 года, № № от 19.04.2013 года, заключенных между АО «Витязь» и Ненуженко Н.В., Ненуженко А.М. соответственно: дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №.

Ответчик Ненуженко Н.В. возражала против удовлетворения иска, сославшись на то, что в связи с приостановкой выполнения строительных работ ею было принято решение о прекращении финансирования и расторжении данного договора. Расторжение договора долевого участия №№ от 24.06.2014 г. и снятие обременения с объекта залога возможно только после возврата денежных средств участнику долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 201.14 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику – 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов, чего сделано не было.

Представитель АО «Витязь» в письменных возражениях на иск просил удовлетворить иск в части признания отсутствующими обременений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: №. В остальной части просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в письменных возражениях на иск указал на необоснованность требований истца обязать Управление погасить в ЕГРН записи об ограничении (обременении) права, поскольку основанием для внесения записи в ЕГРН является судебный акт, которым в рамках искового производства решен вопрос о наличии или отсутствии права или обременения недвижимого имущества.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

19.04.2013 г. между Ненуженко А.М. и ЗАО «Витязь» был заключен договор участия в долевом строительстве (инвестиционный договор) № №, предметом которого являлось строительство общественно-торгового центра с подземной стоянкой, расположенного по адресу: <адрес> и передача участнику долевого строительства гаражных боксов №1 и 2, расположенных на отметке -<данные изъяты> общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м.

24.06.2014 года между Ненуженко Н.В. и ЗАО «Витязь» был заключен договор участия в долевом строительстве (инвестиционный договор) № №, предметом которого являлось строительство общественно-торгового центра с подземной стоянкой, расположенного по адресу: <адрес> и передача участнику долевого строительства нежилых помещений, расположенных на 1 (первом) этаже: № 150 - <данные изъяты> кв.м.; № 151 -<данные изъяты> кв.м.; № 152 -<данные изъяты> кв.м.; № 153 -<данные изъяты> кв.м.; № 154- <данные изъяты> кв.м., общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м.

Указанные договора прошли государственную регистрацию.

Факт регистрации обременений в пользу Ненуженко Н.В. и Ненуженко А.М в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для строительства торгового центра по адресу: <адрес> подтверждается Выпиской из ЕГРН от 06.04.2018 г.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.09.2016 г. АО «Витязь» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим АО «Витязь» утвержден Корнеев И.Н. Строительство торгового центра было прекращено.

В силу ст. 131 ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, согласно чему незавершенный строительством торговый центр, расположенный по адресу: <адрес>, был включен в конкурсную массу АО «Витязь».

В силу ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Таким образом, лицо, имеющее к застройщику требование о передаче нежилого помещения, участником строительства не является. В силу п. 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Реестр требований о передаче нежилых помещений законом не предусмотрен.

Таким образом, к правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 30.01.2017 г. по делу № А08-7446/2015 требования Ненуженко Н.В. в размере 3 464 000 руб. были включены в реестр требований кредиторов АО «Витязь» и признаны подлежащими удовлетворению в четвертую очередь.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 30.01.2017 г. по делу № А08-7446/2015 требования Ненуженко А.М. в размере 850 000 руб. были включены в реестр требований кредиторов АО «Витязь» и признаны подлежащими удовлетворению в четвертую очередь.

Суд считает убедительными доводы истца, что возникшее у Ненуженко Н.В. и Ненуженко А.М. право требования денежных средств от АО «Витязь» согласно ст. 138 Закона о банкротстве, свидетельствует о прекращении отношений между участниками долевого строительства и АО «Витязь» по договорам о долевом участии, т.к. оно замещено возвращением денежных средств в силу закона.

Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика, что и было сделано Ненуженко Н.В. и Ненуженко A.M.

По результатам открытых торгов незавершенный строительством объект по адресу: <адрес>, был продан АО «Витязь» (продавец) по договору купли-продажи от 04.08.2017 года ООО «Альфард» (покупатель).

Право собственности АО «Витязь» на объект незавершенного строительства прекращено в связи с его продажей на торгах. Объект выбыл из его конкурсной массы. Обременение в форме ипотеки в силу закона, а также право аренды земельных участков прекращено применительно к пп.4 п. 1 ст.352 ГК РФ.

Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» установлено, что при реализации предмета залога в виде объекта, не завершенного строительством, для целей удовлетворения требований конкурсных кредиторов (дольщиков), которые включены в реестр требований, право залога в отношении таких кредиторов на предмет залога прекращается, что соответствует ч. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Таким образом, после реализации объекта незавершенного строительства конкурсным управляющим покупателю - ООО «Альфард», право залога в пользу Ненуженко Н.В. и Ненуженко A.M. не сохранилось.

На основании п.п.52,53,55 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу требования п.53 Постановления № 10/22 установлено, что ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии с п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 23.07.2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как следует из определений Арбитражного суда Белгородской области от 30.01.2017 г. по делу № А08-7446/2015 требования Ненуженко Н.В. в размере 3 464 000 руб. и требования Ненуженко А.М. в размере 850 000 руб. были включены в реестр требований кредиторов АО «Витязь» и признаны подлежащими удовлетворению в четвертую очередь, сведения о статусе залогового кредитора – отсутствуют.

Кроме того предметом ипотеки выступало право аренды земельного участка по договору, заключенному между Администрацией Старооскольского городского округа и АО «Витязь».

Арендные отношения между Администрацией Старооскольского городского округа и АО «Витязь» установлены договором на срок до 19 октября 2015 года. По истечении срока действия договора имущество было возвращено собственнику.

В соответствии с п. 3 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Поскольку предметом залога выступало право аренды земельного участка, срок действия договора аренды истек, залог права аренды, обеспечивающий исполнение обязательств перед Ненуженко Н.В. и Ненуженко A.M. прекратился в соответствии с п. 3 ч.1 ст. 352 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда РФ № 305-ЭС14-167 от 31 октября 2014 года по делу № А41-23298/13.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Альфард» к АО «Витязь», Ненуженко Надежде Вениаминовне, Ненуженко Алексею Максимовичу о признании обременений отсутствующими удовлетворить.

Признать отсутствующими обременения (ограничения) в отношении земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для строительства торгового центра, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве № № от 24.06.2014 года, № № от 19.04.2013 года, заключенных между АО «Витязь» и Ненуженко Н.В., Ненуженко А.М. соответственно:

- дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №;

- дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №.

Настоящее решение является основанием для погашения указанных выше записей о регистрации обременений (ограничений) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – Белгородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Мазурин С.В.

Решение в окончательной форме принято 20 июля 2018 г.