Гражданский кодекс часть 1

ФИО1, ФИО2 обратились в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Торговый Дом «Сигма» о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи жилого помещения – <адрес> (временный №) в <адрес> корпус 1 по <адрес> в Санкт-Петербурге, в полном объеме исполнили обязанность по оплате стоимости квартиры. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, который был представлен в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Государственная регистрация права собственности истцов на квартиру приостановлена, со ссылкой на постановление судебного пристава-исполнителя об аресте квартиры, наличием сомнений в полномочиях лица, подписавшего договор от имени ООО «Торговый Дом «Сигма». Истцы полагают, что сделка была совершена в установленной форме, а ответчик уклоняется от исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.

В судебном заседании представитель истица заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ООО «Торговый дом «Сигма», третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, УФССП по Санкт-Петербургу, временный управляющий ООО «Торговый дом «Сигма» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, доказательств наличия уважительных причин для неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства заблаговременно суду не представили.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>), ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями на закрепленному земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>), за счет собственных и привлеченных средств.

Во исполнение вышеуказанного Постановления правительства Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городским имуществом и ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство №, действие которого продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» (застройщик) и ООО «Торговый Дом «Сигма» (инвестор) заключен договор № № об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 1 (северо-западнее <адрес>, лит. А по <адрес>). Доля инвестора в объекте определена как все помещения объекта. Инвестор вправе самостоятельно определять источник инвестирования строительства объекта, в том числе путем привлечения к финансированию строительства объекта третьих лиц на основании заключаемых с ними договоров в соответствии с действующим законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод вышеуказанного многоквартирного дома в эксплуатацию.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № № ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» передал, а ООО «Торговый Дом «Сигма» принял в жилом доме по адресу: <адрес>, для оформления в собственность квартиры, в том числе, квартиру под условным номером №, номером по ПИБ – № (л.д. №).

Право собственности ООО «Торговый Дом «Сигма» на <адрес>, площадью № кв.м. зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый Дом «Сигма» и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи № (ПИБ №) №, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме со встроенными помещениями по строительному адресу: <адрес>).

Согласно п. № договора стороны обязались в течение № дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

Цена договора определена сторонами в пункте № Предварительного договора и составляет <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже чем на дату заключению договора.

В соответствии с Приложением № к предварительному договору № (ПИБ №) №, предметом договора купли-продажи является квартира в жилом доме по строительному адресу: <адрес> пр.), милицейский адрес: Санкт-Петербург, <адрес>, временный №, по ПИБу №, имеющая следующие характеристики: общая приведенная площадь – №.м., общая площадь – № кв.м. (без учета балкона), этаж №, секция №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый Дом «Сигма» и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ООО «Торговый Дом «Сигма» продало, а ФИО1 и ФИО2 купили в долевую собственность (по ? доли каждый) <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м. (л.д. №).

Согласно п. № Договора квартира продана ООО «Торговый Дом «Сигма» по цене <данные изъяты> рублей, которую покупатели оплатили продавцу до подписания договора купли-продажи.

Факт уплаты истицей стоимости квартиры подтверждается актом сверки, квитанциями и чеками (л.д. № на обороте, №).

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Торговый Дом «Сигма» передало ФИО1 и ФИО2<адрес> (л.д. №).

Договор купли-продажи и акт приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписанные от имени ООО «Торговый Дом «Сигма» ФИО3 на основании доверенности выданной генеральным директором ФИО4, были представлены для государственной регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры, ввиду запрета Управлению Росреестра по СПб производить регистрационные действия по отчуждению вышеуказанной квартиры принятый на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ вынесенного судебным приставом исполнителем ФИО5, а также в связи с ничтожностью решения общества об избрании на должность генерального директора ФИО4 (л.д. №).

Вместе с тем, согласно части 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, признаются оспоримыми, а не ничтожными, сделки, совершенные представителем от имени представляемого при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий.

Часть 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В ходе судебного разбирательства ответчик не оспорил ни факт заключения с истцами договора купли-продажи жилого помещения, ни факт получения от них стоимости жилья, требования о недействительности договора купли-продажи по основанию отсутствия у лица, подписавшего договор от имени общества, полномочий, не заявил, тем самым, одобрил вышеуказанную сделку. При таком положении, отсутствие полномочий у ФИО4 на представление интересов юридического лица не может являться основанием для ущемления интересов истцов на надлежащее оформление их права собственности на объект недвижимости. Данное право приобретено по возмездной сделке, юридическое лицо получило денежные средства в полном объеме, и в дальнейшем одобрило данную сделку, фактически передало квартиру по акту приема-передачи, иное означало бы неосновательное обогащение юридического лица.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ч. 1 и ч. 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таком положении и учитывая, что спорная квартира находится в собственности ответчика, который был вправе распорядится ею по своему усмотрению, в том числе, путем продажи истцам, которые в свою очередь в полном объеме исполнили обязанность по оплате стоимости квартиры, приняли квартиру по акту приема-передачи, и в отсутствии сведений о наличии иных лиц, претендующих на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении иска С-вых в полном объеме.

Так как определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Торговый Дом «Сигма» применена процедура «Банкротство застройщика», истцы лишены возможности зарегистрировать свои права на спорный объект недвижимости во внесудебном порядке.

Факт вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от ДД.ММ.ГГГГ о запрете регистрационных действий, в том числе, в отношении спорного объекта недвижимости, в связи с наличием долговых обязательств у ответчика, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, так как спорный объект недвижимости был приобретен истцами на законном основании, до принятия запретительных мер судебным приставом-исполнителем.

При таком положении и в отсутствие доказательств иного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес>, расположенную на № этаже дома № <адрес>, общей площадью № кв.м. в долевую собственность, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке <адрес>, пол: женский, гражданство: Р. Ф., паспорт: № выдан ТП №<данные изъяты> и <адрес> в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, пол: мужской, гражданство: Р. Ф., паспорт: №, выдан <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированным по адресу: <адрес>, квартира №, по ? доли каждому, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ООО «Торговый Дом «Сигма».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.