Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от /________/ сроком действия два года, ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3, действующего на основании ордера /________/ от /________/, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, возложении обязанности возвратить полученное по сделке, признании права собственности,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав в обоснование заявленных требований, что /________/ между сторонами был заключен договор купли-продажи /________/ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью /________/ кв.м, для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: /________/ а также 1/2 доли в праве общей долевой собственности в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью /________/ кв. м, расположенный по этому же адресу. В соответствии с условиями договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составила /________/ руб., сумма должна быть передана покупателем продавцу в день подачи документов на государственную регистрацию (до /________/). До настоящего времени денежные средства покупателем продавцу не переданы. Ответчик приходится ей племянницей, поэтому она (ФИО5) доверяла ФИО6 и ожидала передачи денежных средств до /________/ году ответчик сообщила истцу, что отдавать денежные средства по договору купли-продажи она не намерена. В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи в отчуждаемом имуществе на момент подписания договора зарегистрированы отец покупателя ФИО7, а также истец, за которыми сохраняется право проживания в нем. Однако с /________/ года ответчик в нарушение условий п.4 договора стала требовать освободить проданную часть дома и выехать из него. Она (ФИО4) живет в /________/ с /________/ года, является одинокой пенсионеркой, в связи с нехваткой денег вынуждена работать санитаркой в детской больнице, не имеет никакого другого жилья, чем то, которое ей досталось от отца по наследству- по адресу г. Томск, /________/, /________/, /________/, заключить договор купли-продажи от /________/ она согласилась ввиду родственных отношений с ФИО2 и при условии сохранения права проживания в доме до смерти, что и было специально оговорено в /________/ договора. Полагает, что данное условие договора ответчик нарушила, т.к. /________/ сломала 2 дверных замка на двери в дом, замок на входной двери в баню, и, проникнув в жилое помещение, написала на стене угрозу, смысл которой заключался в том, что если она (истец) закроет дверь, то ответчик ее выкинет из дома. По указанному факту она обращалась с заявлением в отдел полиции. Считает, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора. Просит расторгнуть договор купли-продажи от /________//________/ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/, /________/, /________/, с кадастровым номером /________/ доли в праве общей долевой собственности на 1-этажный жилой дом, общей площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/; прекратить право собственности ФИО2 на /________/ долю в праве на указанные объекты недвижимого имущества; обязать ФИО2 вернуть все полученное по сделке, в состояние, существовавшее до заключения договора купли-продажи от /________//________/ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью /________/ доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью /________/ кв.м, расположенных по адресу: /________/, /________/а; признать за ФИО4 право собственности на /________/ долю земельного участка общей площадью /________/ долю жилого дома общей площадью /________/ кв.м., расположенных по адресу: /________/, пер. /________/, /________/.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что истец и ответчик являются родственниками – теткой и племянницей, ранее между ними были мирные отношения, в /________/ году договорились, что ответчик приобретет у истца долю в праве на дом и земельный участок, оставив за истцом право проживания. Поскольку иной недвижимости истец приобретать не планировала, стоимость имущества была определена в размере /________/ руб. ниже рыночной. После заключения договора и регистрации перехода права собственности ответчик оплату по договору не произвела, просила подождать. Так как отношения были хорошими, истец ждала оплаты. О том, что оплата по договору произведена не будет, истец узнала не ранее лета /________/ года, таким образом, срок исковой давности не пропущен. Кроме того, летом /________/ года ответчик стала требовать освободить дом, что также является существенным нарушением п. /________/ договора. Не отрицал, что требований о выселении, в том числе в судебном порядке ответчик Матвеевой не предъявляла. Указал также, что суд не должен принимать во внимание пояснения свидетеля ФИО22, так как они являются противоречивыми, кроме того, свидетель указал, что денежные средства ФИО4 так и не были возвращены.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не признала исковые требования, пояснила, что жилой дом и земельный участок по адресу /________//________/ принадлежали ее отцу и тетке ФИО5, дом им достался по наследству. В /________/ году ФИО5 предложила ей выкупить ее долю за /________/ руб. при условии, что она и отец останутся проживать в доме. Деньги для приобретения недвижимости ей дал муж, по договору она рассчиталась в день подачи документов на регистрацию. О передаче денег была написана расписка, все документы после регистрации она отдала ФИО5, расписка впоследствии была утрачена. Позже отец также продал ей свою долю в праве на дом и земельный участок. После смерти отца между сторонами начались конфликты, истец не давала пользоваться расположенной на участке баней, не впускала в дом, считая себя полноправной хозяйкой. В /________/ году она действительно сломала замки на двери в дом и баню, и написала надпись с угрозой, однако выселять ФИО5 она не собиралась и не собирается, истец до настоящего времени проживает в доме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признал, поддержал доводы письменного отзыва, согласно которому обязательства по договору купли-продажи от /________/ сторонами исполнены в полном объеме. Все доводы истца, изложенные в иске, сводятся к тому, что якобы с ней (ФИО5) расчет по договору купли-продажи ответчиком произведен не был и, что ответчик желает выселить ее (ФИО5) из спорного жилого помещения. С момента подписания договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию /________/ стороной истца, как в ходе государственной регистрации сделки, так и после на протяжении семи лет в адрес ответчика ни разу не предъявлялись претензии либо напоминания о якобы необходимости произвести оплату по сделке. Договор купли-продажи не содержит в себе каких-либо положений об отсрочке или рассрочке платежа. Все документы по сделкам купли-продажи хранились у ФИО7 в доме, в котором он проживал с истцом до момента своей смерти в /________/ году. При попытке обнаружить документы на половине отца в /________/ году ФИО6 некоторых документов не обнаружила, а именно: отсутствовали технические документы на земельный участок (ситуационный план и кадастровый паспорт участка), а также двусторонняя расписка о производстве расчетов по договору купли-продажи от /________/. Полагает, что основанием для обращения истца в суд с настоящим иском явилась ее осведомленность об утрате ряда из вышеперечисленных документов, а поводом - взаимная ссора, произошедшая летом /________/ года между истцом и ответчиком относительно порядка пользования спорным недвижимым имуществом. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с настоящим иском, который необходимо исчислять с момента подписания и передачи сторонами договора купли-продажи от /________/ в регистрирующий орган, поскольку согласно п.2 договора, именно в этот день покупатель должен был произвести оплату. Истец не могла не узнать о нарушении своего права после подписания и передачи сторонами договора купли-продажи Росреестр, то есть после /________/.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела в их совокупности, определив на основании ст.167 ГПК Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие истца, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.554 и 555 ГК Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В судебном заседании установлено, что /________/ между ФИО8 и ФИО9 (после заключения брака ФИО6, свидетельство о заключении брака /________//________/ от /________/) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель принять в общую долевую собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора купли-продажи следующее недвижимое имущество: /________/ долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/; /________/ долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/, /________/

В соответствии с п/________/ данного договора цена указанного недвижимого имущества определена сторонами и составляет /________/ руб., которые уплачиваются покупателем продавцу в день подачи документов на государственную регистрацию. Цена указанного недвижимого имущества на момент подписания настоящего договора окончательная и изменению не подлежит.

На основании передаточного акта от /________/, подписанного ФИО4 и ФИО10, вышеуказанное недвижимое имущество передано продавцом покупателю.

Выпиской из ЕГРН от /________/ №/________/ подтверждается, что ФИО2 является собственником здания по адресу /________/, право на /________/ долю зарегистрировано /________/, на /________/ долю – /________/.

Регистрация права общей долевой собственности на /________/ долю в праве на земельный участок по адресу /________/. /________/ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО4 и ФИО11 от /________/, была произведена /________/, что следует из исследованных в судебном заседании правоустанавливающих документов, помещенных в реестровое дело объекта недвижимости с кадастровым номером /________/.

Специальных оснований для расторжения договор от /________/ не предусматривает.

/________/ ФИО4 направлена в адрес ФИО2 претензия о расторжении договора купли-продажи от /________/ в связи с неоплатой и нарушением п. 4 договора, что подтверждается кассовым чеком от /________/, описью вложения.

В силу п. 1 ст. 486 ГК Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, регистрация перехода права собственности не лишает сторону права требовать расторжения договора в связи с нарушением его существенных условий по основаниям п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации и требовать при этом возврата переданного покупателю имущества.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что оплата по сделке с ФИО2 в размере /________/ руб. не была произведена, что является основанием для расторжения договора.

По правилам ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 пояснила, что ей (ФИО12) со слов ФИО4 известно, что в /________/ году ее уговорила племянница ФИО6 подписать документы о продаже дома и земельного участка, обещала заплатить /________/ руб., однако деньги не отдала. При заключении договора она сама не присутствовала, все известно со слов ФИО5. Когда ФИО5 стала настаивать на расчете, ФИО6 стала выгонять ФИО5 из дома. Она (ФИО23) лично видела, как ФИО6 ругалась на ФИО5, бросала документы, кричала, чтобы та уходила. Эти события происходили примерно /________/ года назад, в настоящее время ФИО5 продолжает проживать в доме.

Свидетель ФИО14 пояснил, что ФИО6 – его бывшая супруга, ФИО5 – ее родственница - тетя. В /________/ году договорились с ФИО5 о приобретении половины дома и земельного участка в /________/, в это время на данном участке он с ФИО6 уже строили дом. Денежные средства на приобретение /________/ доли жилого дома и /________/ доли земельного участка, расположенных по адресу: /________//________/, /________/, принадлежали ему, деньги после сделки он передал в автомобиле ФИО5. После этого в этот же день денежные средства взяли обратно в долг на строительство дома, расписок не оформляли, так как были родственные, дружеские отношения, деньги в итоге так и не вернули. В /________/ между ФИО6 и ФИО5 возник бытовой конфликт, однако ФИО6 никогда не требовала выселения тетки из дома.

Представитель истца подтвердил в судебном заседании, что требований об уплате денег по договору купли-продажи ФИО4 не заявляла до конфликта сторон, произошедшего в /________/ году.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств невыполнения ответчиком условий об оплате по договору. Так, свидетель ФИО14 подтвердил, что денежные средства в счет уплаты по договору были фактически переданы, а затем взяты взаймы для строительства дома, что подразумевает возникновение иного обязательства. Свидетель ФИО13 при заключении договора и подаче его на регистрацию не присутствовала, обо всех событиях ей известно со слов истца, в связи с чем к ее пояснениям суд относится критически.

Доказательств, опровергающих пояснения свидетеля ФИО14, суду не представлено. Отсутствие расписки не подтверждает, что оплата по договору не была произведена.

Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности по данному требованию.

В соответствии с положениями ст. 196 ГК Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (п.1).

Согласно п. 1 ст. 200 ГК Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

С учетом сложившихся правоотношений сторон таким днем можно считать день подачи документов на регистрацию договора купли-продажи - /________/.

При таких обстоятельствах о нарушении своего права на получение оплаты по договору ФИО4 должна была узнать не позднее /________/, следовательно, срок исковой давности истек /________/.

Ссылки представителя истца на то, что о нарушении права на получение оплаты по договору ФИО5 узнала в /________/ году, когда между сторонами возник конфликт, несостоятельны, противоречат материалам дела и его же пояснениям о том, что до /________/ года истец ожидала получения оплаты.

При этом п./________/ договора купли-продажи сторонами сделки в части порядка и сроков оплаты не изменялся.

Настоящее исковое заявление истцом направлено в суд почтой /________/, то есть по истечении срока исковой давности.

Согласно ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Объективных доказательств, с достоверностью свидетельствующих о наличии каких-либо уважительных причин пропуска срока истцом суду представлено не было, ходатайства о восстановлении пропущенного срока заявлено не было.

Доводы истца о нарушении ответчиком существенного условия договора купли-продажи о сохранении права ее постоянного проживания в жилом доме в /________/, /________/, /________/, суд оценивает следующим образом.

В п.4 договора купли-продажи от /________/ стороны согласовали, что по заявлению продавца на момент подписания настоящего договора отчуждаемое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом не состоит), правами третьих лиц не обременено. В отчуждаемом недвижимом имуществе на момент подписания настоящего договора прописаны ФИО7, /________/ года рождения, ФИО4, /________/ года рождения, которые сохраняют право проживания.

Из пояснений ответчика, ее представителя, свидетеля ФИО14 следует, что как на момент заключения договора купли-продажи /________/, так и до настоящего времени ФИО4 проживала и проживает по /________/, /________/ в /________/, с исками о выселении, признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета ФИО2 к ФИО4 не обращалась. Данное обстоятельство стороной истца не опровергнуто.

Из материала проверки КУСП /________/ следует, что /________/ ОМВД России по Кировскому району г. Томска было принято заявление ФИО4 по факту обнаружения вскрытой двери по адресу /________/, /________/.

Согласно рапорту УУП ОМВД России по Кировскому району г. Томска ФИО15 /________/ поступило сообщение от ФИО4 о том, что по адресу /________/ у нее вскрыта дверь. Опрошенная ФИО4 пояснила, что /________/ в вечернее время, придя домой с работы, не смогла попасть в дом, так как ее племянница поменяла замки, дом принадлежит племяннице ФИО6. Опрошенная ФИО6 пояснила, что земельный участок, дом, хоз.постройки по адресу /________/, /________/, /________/ принадлежат ей на праве собственности, в доме проживает ее тетя ФИО5, /________/ она открыла свой дом для того, чтобы поменять замки, в дом не заходила.

Из сообщения /________/ от /________/ следует, что материал приобщен к номенклатурному делу.

На представленных в судебное заседание фотографиях видно, что замок на входной двери сломан, на стене мелом написана надпись угрожающего содержания.

В судебном заседании ответчик не отрицала факта вскрытия замков и написания надписи на стене, адресованной истцу, однако пояснила, что данные действия были совершены в связи с конфликтом, на эмоциях, после произошедшего требований к ФИО4 она не предъявляла.

В силу п.1, 2 ст. 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая, что ФИО2 является собственником всего жилого дома в целом, порядок пользования жилым домом не определялся, что подтвердил представитель истца в судебном заседании, она была вправе требовать доступа в принадлежащее ей помещение.

При этом ФИО4 как лицо, сохраняющее право проживания в помещении в силу положений договора купли-продажи, не лишена возможности обращаться за защитой своих прав в случае их нарушения путем предъявления требования об определении порядка пользования имуществом.

Оценивая доказательства в этой части, суд приходит к выводу, что действия ответчика не были направлены на выселение ФИО4 из спорного дома, были связаны с бытовым конфликтом, и не имели каких-либо последствий для истца.

Кроме того, из домовой книги следует, что истец до настоящего времени зарегистрирована по адресу: /________/

Таким образом, представленными доказательствами не подтверждено нарушение ответчиком п. /________/ договора купли-продажи от /________/.

При таких обстоятельствах с учетом исследованных в судебном заседании доказательств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи от /________/, заключенного между ФИО4 и ФИО2 в связи с отсутствием существенного нарушения его условий ответчиком.

Истцом также заявлены требования о прекращении права собственности ФИО2 в отношении спорного недвижимого имущества, обязании сторон возвратить полученное по сделке, признании за ФИО4 права собственности на /________/ долю в праве на земельный участок и жилой дом по адресу /________/

Поскольку данные требования производны от требования о расторжении договора купли-продажи, в удовлетворении которого истцу отказано, данные требования также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от /________//________/ доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу /________/, /________/, прекращении права собственности ФИО2 на /________/ долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу /________/, /________/, возложении обязанности возвратить полученное по сделке, признании права собственности ФИО4 на /________/ долю в праве собственности на земельный участок и /________/ долю праве на жилой дом, расположенные по адресу /________/, /________/ отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Усманова Е.А.

Решение в окончательной форме принято 22 ноября 2021 года.

Председательствующий Усманова Е.А.