Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орликовой А.В. к Марковой Н.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания,

УСТАНОВИЛ:

Орликова А.В. обратилась в Анапский городской суд с иском к Марковой Н.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, сославшись на то, что 22 июля 2018 года между ней и Марковой Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с условиям которого Маркова Н.Н. приняла на себя обязательства в срок до 01 августа 2018 года передать ей (Орликовой А.В.) в собственность принадлежащую ей (Марковой Н.Н.) 2990/52470 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А, А" (квартира №, площадью 29,9кв.м.), назначение жилое, общей площадью 524,7кв.м., этажностью: 2 с мансардным этажом, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: №, расположенный по адресу<адрес>, стоимость которой была определена сторонами в размере 1 140 000 рублей. Во исполнение принятых на себя обязательств по указанному предварительному договору она выплатила Марковой Н.Н. денежные средства в размере 1 140 000 рублей, что подтверждается распиской от 23 июля 2018 года. Вместе с тем, Маркова Н.Н. обязательства по оформлению договора купли-продажи в срок до 01 августа 2018 года не исполнила, денежные средства не возвратила. В связи с чем 18 июня 2021 года ею в адрес Марковой Н.Н. посредством почтовой связи была направлена претензия о возврате денежных средств в срок до 20 мая 2021 года, однако указанная претензия Марковой Н.Н. была проигнорирована. В связи с чем истец Орликова А.В. была вынуждена обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями и, ссылаясь на положения ст.ст. 309-310, 395, 420, 450 Гражданского кодекса РФ, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, заключенный между Марковой Н.Н. и Орликовой А.В., взыскать с ответчика Марковой Н.Н. в её пользу сумму денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, в размере 1 140 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания за период с 24 июля 2018 года по 01 февраля 2021 года в размере 204 815 рублей 78 копеек.

Истец Орликова А.В. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте разбирательства дела, что подтверждается распиской от 09 сентября 2021 года, ходатайств о рассмотрении дела в её отсутствие либо об уважительности причин неявки в судебное заседание в адрес суда не представила, в связи с чем суд в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истца Орликовой А.В.

Представитель истца Орликовой А.В. – Скоробогатов И.В., действующий на основании доверенности 23АВ 1644674 от 04 августа 2021 года, в судебное заседание не явился, представил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные исковые требования поддержал, в связи с чем суд в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя истца Орликовой А.В. – Скоробогатова И.В.

Ответчик Маркова Н.Н. и её представитель Ружечко А.И., действующий в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается распиской от 09 сентября 2021 года, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие либо об уважительности причин неявки в судебное заседание в адрес суда не представили, в связи с чем суд в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика Марковой Н.Н. и её представителя Ружечко А.И.

В возражениях, ране представленных в адрес суда ответчик Маркова Н.Н. указала, что доводы истца Орликовой А.В. о неисполнении ответчиком обязательств, предусмотренных п.8 предварительного договора, в срок до 01 августа 2018 года, являются необоснованными. Так, согласно п.5 предварительного договора купли-продажи расчет между сторонами произведен полностью, таким образом, в соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ №49 от 25 декабря 2018 года указанный предварительный договор купли-продажи следует считать договором купли-продажи недвижимости. Также необоснованными являются доводы истца Орликовой А.В. о невыполнении ответчиком обязанности по передаче недвижимого имущества, поскольку указанное противоречит п.11 предварительного договора купли-продажи, согласно которого покупатель Орликова А.В. при подписании предварительного договора приняла объект купли-продажи с получением ключей и указанием, что договор фактически является актом приема-передачи. Необоснованными являются и утверждения истца Орликовой А.В. об одностороннем отказе ответчика Марковой Н.Н. от исполнения обязательств по договору, поскольку истец Орликова А.В. фактически вступила в права владения объектом купли-продажи в день подписания предварительного договора купли-продажи, при этом факт невозможности государственной регистрации права собственности на объект купли-продажи не свидетельствует об отказе ответчика от исполнения условий договора. Так, п.27 договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 Гражданского кодекса РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п.5 ст.429 Гражданского кодекса РФ). При этом ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Согласно разъяснений п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. Таким образом, исходя из фактических обстоятельств, с учетом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ, следует, что, если истец Орликова А.В. не считает основной договор купли-продажи заключенным, то 01 февраля 2019 года наступил период, когда обязательства между сторонами предварительного договора оказались прекращенными, а, следовательно, предварительный договор купли-продажи не подлежит расторжению. При этом истец Орликова А.В. продолжает сохранять за собой право фактического владения недвижимым имуществом, доступ к которому у ответчика Марковой Н.Н. отсутствует, в связи с чем ответчик Маркова Н.Н. сохраняет в качестве гарантии сохранности недвижимости денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи. В случае, если истец Орликова А.В. полагает, что договор купли-продажи заключен, но не зарегистрирован, то ответчик Маркова Н.Н. не возражает против его расторжения. Между тем, при таких обстоятельствах, соглашаясь с истцом Орликовой А.В. в необходимости расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости, ответчик Маркова Н.Н. считает необоснованными требования истца Орликовой А.В. о взыскании с процентов за пользование денежными средствами за период с 24 июля 2018 года по 01февраля 2021 года в размере 204 815 рублей 78 копеек.

Также в обоснование возражений на заявленные исковые требования ответчик Маркова Н.Н. указывает, что в соответствии с разъяснениями, данными в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 от 11 июня 2020 года "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств", обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачетё как во встречном иске (ст.ст. 137, 138 ГПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (ч.2 ст.56, ст.67, ч.1 ст.196, ч.ч.3, 4 ст.198 ГПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом. В связи с чем ответчик Маркова Н.Н. заявляет о зачете имеющихся встречных требований к истцу Орликовой А.В. в настоящих возражениях на заявленный иск с вручением истцу Орликовой А.В. заявления о зачете, основанием по которому являются два договора займа: от 23 июля 2018 года, согласно которого Орликова А.В. получила от Марковой Н.Н. беспроцентный заем в размере 100 000 рублей на срок до 25 августа 2018 года, и от 24 июля 2018 года, согласно которого Орликова А.В. получила от Марковой Н.Н. беспроцентный заем в размере 150 000 рублей на срок до 25 ноября 2018 года, что подтверждается расписками Орликовой А.В. При этом согласно условий указанных договоров займа в случае невозврате долга в указанный в договорах займа срок подлежит уплате неустойка за период просрочки в размере 0,3% от суммы неуплаченного долга за каждый день просрочки. Таким образом, размер неустойки по двум договорам займа составляет 776 850 рублей. Вместе с тем, полагает, что размер неустойки подлежит снижению до 0,1% за каждый день просрочки, в связи с чем размер неустойки по договорам займа составляет 258 950 рублей. Кроме того, по двум договорам займа подлежат начислению проценты, предусмотренные ст.395 Гражданского кодекса РФ, размер которых составляет 42 529 рублей 11 копеек. Таким образом, с учетом суммы основного долга по договорам займа в размере 250 000 рублей, неустойки в размере 258 950 рублей, суммы процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в размере 42 529 рублей 11 копеек, к зачету исковых требований истца Орликовой А.В. ответчиком Марковой Н.Н. предъявляется сумма в размере 551 479 рублей 11 копеек.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 22 июля 2018 года между Марковой Н.Н., выступающей в качестве "продавца", и Орликовой А.В., выступающей в качестве "покупателя", заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого "продавец" Маркова Н.Н. обязалась передать "покупателю" Орликовой А.В., а "покупатель" Орликова А.В. обязалась принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 2990/52470 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А, А" (квартира № площадью 29,9кв.м.), назначение: жилое, общей площадью 524,7кв.м., этажность:2, с мансардным этажом, подземная этажность:1, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).

Согласно пункта 4 указанного предварительного договора "покупатель" приобретает право собственности у "продавца" на указанный объект недвижимости за 1 140 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью (пункт 5 договора).

До составления настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена. Объект недвижимости, приобретаемый "покупателем" по настоящему договору, в аресте не состоит. (пункт 7 предварительного договора).

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № от 17 декабря 2018 года в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установлено ограничение прав в виде ареста на основании определений Анапского городского суда от 12 января 2016 года и от 06 апреля 2016 года.

Пунктом 8 приведенного договора предусмотрено, что в срок до 01 августа 2018 года настоящий договор будет переоформлен сторонами в договор купли-продажи с соответствующей регистрацией его в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарском краю.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ "покупатель" приобретает право общей долевой собственности на указанный жилой дом с момента государственной регистрации права собственности в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (пункт 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года).

Согласно пункта 11 приведенного предварительного договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст.556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости производится при подписании настоящего договора путём передачи ключей и документов, без составления акта приема-передачи.

Согласно расписки от 23 июля 2018 года Маркова Н.Н. получила от Орликовой А.В. денежные средства в размере 1 140 000 рублей в счет оплаты предварительного договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 126 Конституции Российской Федерации Верховный Суд Российской Федерации дает разъяснения по вопросам судебной практики.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

Наличие вводного слова "например" в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 свидетельствует, что договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, является лишь одним из возможных видов договора, к которым применяется изложенное правило. В связи с этим на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Таким образом, суд, определяя характер заключенного между сторонами договора, руководствуясь вышеприведенными руководящими разъяснениями вышестоящей судебной инстанции, приходит к выводу, что заключенный между истцом Орликовой А.В. и ответчиком Марковой Н.Н. договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, не является таковым по смыслу ст.429 Гражданского кодекса РФ, а является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, поскольку по указанному договору покупателем полностью произведена оплата цены объектов, а объекты переданы в фактическое пользование покупателю, и доказательств обратного истцом Орликовой А.В. и её представителем Скоробогатовым И.В. суду не представлено.

Как было указано выше, в силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ предусмотрена также государственная регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и его признание заключенным с момента такой регистрации, однако это правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года, на основании пункта 8 статьи 2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 декабря 2012 года №302-ФЗ.

Таким образом, из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на объекты недвижимого имущества может возникнуть у покупателя Орликовой А.В. только после государственной регистрации перехода к ней этого права от продавца Марковой Н.Н.

Вместе с тем, до настоящего времени ответчиком Марковой Н.Н. не осуществлен переход права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом к истцу Орликовой А.В. на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, и доказательств принятия данных действий в рамках настоящего спора ответчиком Марковой Н.Н. суду не представлено.

18 июня 2021 года Орликовой А.В. посредством почтовой связи в адрес Марковой Н.Н. направлена претензия с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года и возврате уплаченных по договору денежных средств, в связи с уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и сокрытия факта нахождения объектов недвижимого имущества под арестом, что подтверждается претензией от 18 июня 2021 года, кассовым чеком АО "Почта России" и описью вложения в ценное письмо с оттиском календарного штемпеля отделения связи.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В ходе судебного разбирательства представленными суду доказательствами установлено, что ответчик Маркова Н.Н. не исполнила обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года в части принятия мер, направленных на осуществление перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом к истцу Орликовой А.В., из-за обременений в отношении недвижимого имущества, о наличии которых ответчик Маркова Н.Н. не поставила в известность истца Орликову А.В. при заключении договора, тем самым своими действиями существенно нарушила условия заключенного между сторонами договора, вопрос о расторжении договора в добровольном порядке между сторонами не урегулирован, следовательно, сохранение договорных правоотношений становится нецелесообразным и невыгодным для истцовой стороны, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны ответчика Марковой Н.Н. по требованиям истца Орликовой А.В. о расторжении договора, суд с учетом вышеобозначенных обстоятельств приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Орликовой А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного 22 июля 2018 года между Марковой Н.Н. и Орликовой А.В., и взыскании с ответчика Марковой Н.Н. в пользу истца Орликовой А.В. денежных средств в сумме 1 140 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, с возложением на истца Орликову А.В. обязанности передать ответчику Марковой Н.Н. объект недвижимого имущества, являющегося предметом указанного договора по акту приема-передачи, поскольку в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимости покупатель должен возвратить полученное имущество продавцу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено или по обязательству до момента изменения или расторжения договора.

Иное предусмотрено положениями статей 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому, в случае расторжения договора, руководствуясь данными нормами, продавец (исполнитель), не получивший оплаты по нему, вправе потребовать возврата переданного покупателю (заказчику) имущества, равно как и покупатель (заказчик) вправе потребовать от продавца (исполнителя) излишней оплаты товара, работ, услуг и т.п.

Согласно пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст.395 Гражданского кодекса РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из нормы пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные нормы материального права и руководящие разъяснения вышестоящей судебной инстанции, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Орликовой А.В. исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса РФ, поскольку в силу п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон, при этом, как было указано выше, объект недвижимости, приобретенный истцом Орликовой А.В. по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, был передан ей ответчиком Марковой Н.Н. (пункт 11 договора), и обратного истцом Орликовой А.В. суду не представлено, следовательно, в данном случае приобретение ответчиком Марковой Н.Н. денежных средств истца Орликовой А.В. основано на сделке - предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, который до обращения в суд не прекращен, не расторгнут, недействительным в установленном порядке не признан, таким образом, денежные средства, переданные по исполненному договору, находились в пользовании Марковой Н.Н. правомерно, при этом с момента заключения договора истец Орликова А.В. и до 18 июня 2021 года – дате, предшествующей обращению в суд с настоящими исковыми требованиями, не заявляла требований о возврате денежных средств в качестве исполнения по договору, тем самым соглашалась с нахождением денежных средств в распоряжении ответчика Марковой Н.Н., при этом отсутствие государственной регистрации права собственности Орликовой А.В. на спорный объект не свидетельствует об отсутствии самого права, поскольку имущество, приобретенное истцом Орликовой А.В. и переданное ей ответчиком, служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Ответчиком Марковой Н.Н. в рамках рассматриваемого дела в отзыве на заявленные Орликовой А.В. исковые требования заявлено о зачете встречных однородных требований в соответствии с разъяснениями, данными в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года №6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", ответчик Маркова Н.Н. ссылается на наличие у истца Орликовой А.В. долговых обязательств перед ней по договорам займа от 23 июля 2018 года и от 24 июля 2018 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года №6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (ст. ст. 137, 138 ГПК РФ, ст.132 АПК РФ, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (ч.2 ст.56, ст.67, ч.1 ст.196, ч. ч. 3, 4 ст.198 ГПК РФ, ч.1 ст.64, ч. ч. 1 - 3.1 ст.65, ч.7 ст.71, ч.1 ст.168, ч. ч. 3, 4 ст.170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исходя из указанной правовой нормы, для проведения зачета требуется соблюдение следующих условий: встречность требований, их однородность и наступление срока исполнения.

Поскольку срок исполнения требований сторон друг перед другом как по требованиям о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, так и по требованиям о взыскании задолженности по договорам займа наступил, следовательно, у суда имеются все предусмотренные законом основания для проведения зачета встречных однородных требований.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года №6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в целях применения ст.410 Гражданского кодекса РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 Гражданского кодекса РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Исходя из изложенного, само по себе различие оснований возникновения требований не исключает их однородность, поскольку и в том, и в другом случае речь идет о денежных обязательствах сторон друг перед другом, а после осуществления зачета стороны окажутся в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением.

Согласно статьи 411 Гражданского Кодекса Российской Федерации не допускается зачет требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; о пожизненном содержании; о взыскании алиментов; по которым истек срок исковой давности; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В то же время в ходе рассмотрения настоящего дела предусмотренных ст.411 Гражданского кодекса РФ оснований недопустимости зачета не установлено.

При этом в силу закона согласия истца Орликовой А.В. на зачет не требуется, заявление стороны, в данном случае Маркиной Н.Н., о зачете является достаточным для прекращения обязательств.

Для обозрения суду были представлены подлинные расписки от 23 июля 2018 года и от 24 июля 2018 года в получении денежных средств Орликовой А.В.

Из буквального толкования текста представленной расписки от 23 июля 2018 года усматривается, что Орликова А.В. получила от Марковой Н.Н. в долг денежные средства в размере 100 000 рублей без начисления процентов на срок до 25 августа 2018 года, с обязательством выплаты неустойки в случае нарушения срока возврата долга в размере 0,3% от суммы неуплаченного долга за каждый день просрочки.

Из буквального толкования текста представленной расписки от 24 июля 2018 года усматривается, что Орликова А.В. получила от Марковой Н.Н. в долг денежные средства в размере 100 000 рублей без начисления процентов на срок до 25 ноября 2018 года, с обязательством выплаты неустойки в случае нарушения срока возврата долга в размере 0,3% от суммы неуплаченного долга за каждый день просрочки.

Исходя из пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

По смыслу закона основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в невыплате денежных средств.

В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований либо в обоснование возражений.

Таким образом, в силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет, в свою очередь, лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности.

Положениями статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, поскольку представленные ответчиком Марковой Н.Н. расписки подписаны истцом Орликовой А.В., и доказательств обратного суду не представлено, исходя из их буквального толкования слов и выражений, содержат все существенные условия договоров займа и подтверждают факт получения Орликовой А.В. заемных денежных средств, то есть являются необходимыми и достаточными доказательствами заключения договоров займа на обозначенных условиях, при этом доказательств возврата суммы займа в установленный договором срок истцом Орликовой А.В. суду не представлено, суд приходит к выводу о наличии у истца Орликовой А.В. долговых обязательств перед ответчиком Марковой Н.Н. по договорам займа по основному долгу в размере 250 000 рублей.

Также ответчиком Марковой Н.Н. произведен расчет неустойки по договору займа от 23 июля 2018 года в размере 109 100 рублей из расчета (100 000 рублей – сумма займа) х (1091 день – период просрочки за период с 26 августа 2018 года по 20 августа 2021 года) х (0,1% - размер неустойки, уменьшенный в добровольном порядке с 0,3% до 0,1%) и по договору займа от 24 июля 2018 года в размере 149 850 рублей из расчета (150 000 рублей – сумма займа) х (999 дней – период просрочки за период с 26 ноября 2018 года по 20 августа 2021 года) х (0,1% - размер неустойки, уменьшенный в добровольном порядке с 0,3% до 0,1%).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства, с учетом анализа всех обстоятельств дела (длительность неисполнения обязательств).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 14 октября 2004 года №293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Представленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 части 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно, поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Проанализировав соотношение размера задолженности по основному долгу по договору займа от 23 июля 2018 года в сумме 100 000 рублей, размера неустойки в сумме 109 100 рублей, размера задолженности по основному долгу по договору займа от 24 июля 2018 года в сумме 150 000 рублей, размера неустойки в сумме 149 850 рублей, принимая во внимание период неисполнения Орликовой А.В. обязательств по указанным договорам займа, учитывая отсутствие каких-либо существенных негативных последствий для ответчика Марковой Н.Н. в результате ненадлежащего исполнения истцом Орликовой А.В. обязательств по договорам займа, суд полагает, что заявленный к зачету размер неустоек является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании положений ст.333 Гражданского кодекса РФ, с учётом ограничений, установленных в ч.6 ст.395 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу о снижении размера неустойки за просрочку уплаты основного долга по договору займа от 23 июля 2018 года с 109 100 рублей до 19 000 рублей и о снижении размера неустойки за просрочку уплаты основного долга по договору займа от 24 июля 2018 года с 149 850 рублей до 25 000 рублей, поскольку взыскание штрафных санкций в указанном размере не будет являться средством обогащения, но в то же время будет являться адекватной мерой ответственности, а, следовательно, будет соблюден баланс интересов сторон.

Также ответчиком Марковой Н.Н. произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания по договору займа от 23 июля 2018 года за период с 26 августа 2018 года по 20 августа 2021 года в размере 18 136 рублей 85 копеек и по договору займа от 24 июля 2018 года за период с 26 ноября 2018 года по 20 августа 2020 года в размере 24 392 рублей 26 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в порядке и размере, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

В соответствии с пунктом 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года №42-ФЗ), в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзц. 1 п.1 ст.394 Гражданского кодекса РФ, то положения п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные ст.395 Гражданского кодекса РФ (п.4 ст.395 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, требование о взыскании процентов по ст.395 Гражданского кодекса РФ может быть предъявлено к должнику как предусмотренная Гражданским кодексом РФ мера ответственности за неисполнение обязательства.

Как было указано выше, договорами займа от 23 июля 2018 года и от 24 июля 2018 года была предусмотрена мера ответственности (неустойка) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа в срок - в размере 0,3% от суммы неуплаченного долга за каждый день просрочки.

Таким образом, оснований для применения к заемщику Орликовой А.В. двух видов ответственности одновременно не имеется.

При таких обстоятельствах общая сумма для проведения зачета встречных однородных требований составит: (100 000 рублей – сумма основного долга по договору займа от 23 июля 2018 года) + (150 000 рублей – сумма долга по договору займа о 24 июля 2018 года) + (19 000 рублей – сумма неустойки по договору займа от 23 июля 2018 года) + (25 000 рублей – сумма неустойки по договору займа от 24 июля 2018 года) = 294 000 рублей.

В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку заявленные истцом Орликовой А.В. исковые требования судом удовлетворяются частично, с учетом положений статьи 144 Гражданского процессуального кодекса РФ, в силу которых при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда, оснований для отмены мер по обеспечению иска в полном объеме, принятых определением Анапского городского суда от 14 июля 2021 года, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Орликовой А.В. к Марковой Н.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания - удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный 22 июля 2018 года между Орликовой А.В. и Марковой Н.Н. предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Взыскать с Марковой Н.Н. в пользу Орликовой А.В. уплаченные по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года денежные средства в размере 1 140 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Орликовой А.В. к Марковой Н.Н. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания - отказать.

Произвести зачет встречных однородных требований Марковой Н.Н. к Орликовой А.В., возникших на основании договора займа от 23 июля 2018 года и договора займа от 24 июля 2018 года, на общую сумму 294 000 рублей

Обязательства Марковой Н.Н. по настоящему гражданскому делу перед Орликовой А.В. о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года, в общей сумме 294 000 рублей считать прекращенными.

Обязать Орликову А.В. вернуть по акту приема-передачи Марковой Н.Н. переданные по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22 июля 2018 года - 2990/52470 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А, А" (квартира №, площадью 29,9кв.м.), назначение: жилое, общей площадью 524,7кв.м., этажность:2, с мансардным этажом, подземная этажность:1, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по адресу: <адрес>

Определение судьи Анапского городского суда Краснодарского края от 14 июля 2021 года о наложении ареста на движимое и недвижимое имущество, в том числе на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах в кредитно-банковских организациях, принадлежащие ответчику Марковой Н.Н., отменить, арест снять по исполнению настоящего решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Анапский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 03 октября 2021 года