Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

Истец- Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указано, что 28 июля 2017 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым № площадью 4300 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - для эксплуатации прачечной. Вышеуказанная сделка прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке. В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), данное положение отражено в пункте 2.2 Договора аренды. Однако, в нарушении принятых по договору обязательств, арендатор, а именно ФИО3 произвела оплату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности за период с 15.10.2015 года по 23.07.2017 года, которая составила 509 655 рублей 02 копейки. Управлением в адрес ответчика была направлена претензия от 23 марта 2018 года №2705-2094 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене, а также в недельный срок представить в адрес управления платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности и пени, однако, ответчик требования претензии проигнорировал. Таким образом, истец со своей стороны принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (направление заказным письмом с уведомлением о вручении). В данном случае, ответчик уклоняется от исполнения обязательств по уплате арендной платы, в соответствии с заключенным на длительный срок договором аренды, это свидетельствует о систематическом неисполнении ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.

Просит взыскать с ответчика ФИО3 в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700007874 за период с 15.10.2015 года по 23.07.2017 года, в размере 509 655 рублей 02 копейки.

В судебное заседание представитель истца не явился, уведомлен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известил. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, со слов представителя истец уведомлена надлежащим образом о судебном заседании, но лично не пожелала участвовать.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поскольку задолженность по арендной плате отсутствует, земельный участок как объект права был сформирован 03.04.2017 г., до указанного времени ответчик была собственником нежилого помещения. Согласно условиям договора аренды оплата платежей производится с 24.07.2017 г.. Требования истца являются незаконными.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.2 ст.11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> а» между ФИО3 и Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №3700007874 от 28.07.2017г. (далее - Договор) с кадастровым номером 23:37:1004001:2385, площадью 4 300 кв.м., расположенного по адресу <...>, для эксплуатации прачечной сроком действия с 24.07.2018г. на 49 лет.

Пунктами 1.3, 1.4 Договора установлено:

«1.3.Настоящий Договор является единственным документом, подтверждающий передачу Участка от Арендодателя Арендатору.»;

«1.4.Участок фактически передан Арендодателю с 24.07.2017 года, без каких либо иных документов по передачи имущества.»

Таким образом, заявленные истцом требования о том, что ответчик нарушил пункт 2.2. Договора и уклоняется от исполнения обязательств по уплате арендной платы земельного участка, что привело к образованию задолженности за период с 15.10.2015 года по 23.07.2017 г., являются противоречащими Договорным обязательствам.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ определено, что объектами земельных отношений являются земельные участки.

Согласно ст.6 п.3 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Согласно п.3 ст.1 Федерального закона от 24,07.2007 № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости » государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, земельный участок площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 23:37:1004001:2385 является объектом гражданско-правовых отношений только после регистрации такого земельного участка в кадастре недвижимости, то есть с 03.04.2017 года. Данный факт подтверждается выпиской из EГPH об объекте недвижимости от 2018 года.

До 3 апреля 2017 года земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, не был присвоен кадастровый номер, следовательно, в период с 15.10.2015 года по 23.07.2017 года земельного участка, как объекта гражданских правоотношений не существовало, поэтому он не мог быть в этот период предметом аренды.

Кроме того, земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 03.04.2017 года и право муниципальной собственности - администрации муниципального образования город-курорт Анапа зарегистрировано 09.06.2017 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.04.2018 г.

Также в договоре аренды земельного участка от 28.07.2017 года п. 2.8. четко определено, что расчет арендной платы взимается с издания постановления администрацией муниципального образования город-курорт Анапа, т.е. с 24.07.2017 года.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора дарения было приобретено нежилое здание, общей площадью 254,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 15.10.2015г..

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п.3 ст.33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из Акта обследования земельного участка от 20.06.2018 года земельный участок с кадастровым номером 23:37:1004001:2385 не огорожен. Факты эксплуатации данного земельного участка не обнаружены. Путем геодезических измерений было установлено, что минимальная площадь участка для эксплуатации и обслуживания здания общей площадью 254,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> составляет 363,6 кв.м.

В соответствии с приложением № 2 Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 №1756 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (действующей редакции до 01.01.2017 года), земельный участок относится к виду разрешенного использования пункту 5: «Земельные участки, предназначенные, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и средний удельный показатель кадастровой стоимости в разрезе видов разрешенного использования, руб/кв.м по кадастровому кварталу составляет 1 кв.м. / 4 861,92 копейки.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 №138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа» (действующая редакция до 01.05.2017 года) установлена ставка арендной платы земельного участка - для прачечных - 0,6% и порядок расчета арендной платы. При отсутствии кадастрового паспорта на земельный участок, размер годовой арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле :

АП = УПКСЗ х S х С, где УПКСЗ (руб./кв.м) - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м, соответствующий кадастровому кварталу и виду разрешенного использования.

Согласно предоставленному расчету, размер оплаты за фактическое использования земельного участка под объектом недвижимости за период с 15.10.2015 по 31.12.2016 года (443 дня) составляла: 4861,92 (УПКСЗ)* 363,6 (S)* 0,6(С) / 365* 443 = 12 873 (двенадцать тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 42 коп.

В соответствии с приложением №2 Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 №2640 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (действующая редакции с года), земельный участок относится к виду разрешенного использования пункту 5 «Земельные участки, предназначенные, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и средний удельный показатель кадастровой стоимости в разрезе видов разрешенного использования, руб/кв.м по кадастровому кварталу составляет 1 кв.м. / 6 278,87 копейки.

Таким образом размер оплаты за фактическое использования земельного участка под объектом недвижимости за период с 01.01.2017 года по 02.04.2017 года (до постановки земельного участка на кадастровый учет ) (92 дня) составляла: 6278,87 УПКСЗ) * 363.6 (S) * 0,6(С) /365 * 92 = 3 452(три тысячи четыреста пятьдесят два) рубля 64 коп.

С 03.04.2017 года (с момента постановки на кадастровый учет земельного участка) по 30.04.2018 года (28 дней) за фактическое использования земельного участка площадью 363.6 кв.м, пропорционально кадастровой стоимости 26 999 141 руб.) и занимаемой площади строения (26999141*363.6 4300= 2282997,13) оплата составила: 2 282 997,13 (Кс) * 0.6 (С ) / 365 * 28 = 1050 (одна тысяча пятьдесят) рублей 80 коп..

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 года №181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» (действующая редакция ) установлена ставка арендной платы земельного участка -1,5 % ( бытовое обслуживание).

На основании изложенного размер оплаты за фактическое использования земельного участка за период с 01.05.2017 года по 23.07.2017 года (84 дня) составил: 2 282 997,13 (Кс) * 1,5 (С) / 365 * 84 = 7 881 ( семь тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль 03 коп.

Таким образом, в соответствии с вышеизложенным на основании нормативно правовых документов Краснодарского края, муниципального образования город-курорт Анапа, действующих в период с 15.10.2015 года по 23.07.2017 года по определению размера арендной платы, размер оплаты за фактическое использования земельного участка под объектом недвижимости до момента его формирования и постановки на кадастровый учет за период с 15.10.2015 года по 23.07.2017. года составляет: 25 257 руб. 89 коп. (12 873,42+3 452,64+1050.80+ 7 881,03= 25 257,89)

Судом установлено, что сумма в размере 25 258 рублей в счет оплаты за использование земельного участка за период с 15.10.2015г. по 23.07.17г. по адресу: <адрес> ФИО3 28.06.2018г., что подтверждается представленной квитанцией.

Согласно ст. 56 ГПК РФ - каждая из сторон доказывает те обстоятельства, на которые ссылается.

Судом установлено, что ФИО3 не имела и не имеет задолженности по арендной плате.

Таким образом, судом установлен факт выполнения ответчицей взятых на себя обязательств по договору аренды надлежащим образом, в связи чем, требования истца о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате - не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700007874 за период с 15.10.2015 по 23.07.2017 года в размере 509655,02 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 27.07.2018г.