Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и признании права собственности на земельный участок и жилой дом и по требованиям третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5 ФИО5 В,В. о разделе совместно нажитого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора №№) от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного как предварительный, договором купли-продажи земельного участка и жилого дома с условием о предварительной оплате, о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, распложенный по адресу: , и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером ***, о взыскании компенсации морального вреда в размере 500000 руб. и штрафа в размере 50 процентов от взысканной по решению суда денежной суммы в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 и ФИО4 был заключен вышеуказанный предварительный договор в отношении земельного участка и жилого дома, по условиям которого ответчик ФИО4 взяла на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГг. заключить основной договор купли-продажи этого имущества и предоставить для приемки жилой дом, а истец ФИО1 обязался оплатить стоимость земельного участка и жилого дома в общей сумме 5100000 руб. Первые два платежа по договору в сумме 1530000 руб. ФИО1 внес согласно условиям договора, что подтверждается распиской и договором поручения от ДД.ММ.ГГГГг. Оставшуюся часть суммы ФИО1 должен был внести после приемки жилого дома, однако ФИО4 жилой дом для приемки не передала. ДД.ММ.ГГГГг. от ФИО4 в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении предварительного договора, на что последний сообщил о своем несогласии с расторжением договора и выразил намерение заключить договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 исполнил свои обязательства по оплате недвижимого имущества в полном объеме путем внесения нотариусу на депозит денежных средств в сумме 3570000 руб. с целью передачи их ФИО4 Истец ФИО1 считает, что между ним и ФИО4 при заключении договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, ответчик их не оспаривала .

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель – адвокат Чередов С.Г. настаивали на иске по изложенным основаниям, представили письменные уточнения по основаниям заявленных требований , где указали следующее.

На правоотношения сторон по предварительному договору распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». ФИО4 и ФИО6 являются индивидуальными предпринимателями, одним из видов их основной деятельности являются производство сборных деревянных строений, покупка и продажа собственного недвижимого имущества. В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в собственности ФИО4 помимо спорных земельного участка и жилого дома, находятся в собственности 95 объектов недвижимости, в том числе и в ДПК «Лесные озера» (участки с №). ФИО6 также принадлежат участки в ДПК «Лесные озера» (с №). Продажей спорных земельного участка и жилого дома по поручению ФИО4 занималась компания «Дальние дачи». ФИО4 за период ДД.ММ.ГГГГ. реализовано 76 объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГг. в адрес истца ФИО1 было направлено уведомление о расторжении предварительного договора, в ответ на которое последний ДД.ММ.ГГГГг. направил ответ о несогласии с расторжением договора, выразил намерение заключить договор купли-продажи в отношении спорных земельного участка и жилого дома. Истец был лишен возможности по условиям предварительного договор внести оставшуюся денежную сумму в банковскую ячейку, поскольку для этого требовалась явка в банк не только ФИО1, но ФИО4

Предварительный договор не требует нотариальной формы и не подлежит государственной регистрации, поэтому согласие супруга на его заключение не требуется. При заключении договора ФИО1 не знал о наличии у ФИО4 супруга и необходимости получения его согласия на сделку. Соответствующая обязанность по получению согласия супруга на заключение основного договора купли-продажи, по условиям предварительного договора, была возложена только на ФИО1

Ответчик ФИО4, извещавшаяся надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки не сообщила, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась.

Представитель ответчика ФИО4 – адвокат Денисов Д.Н., действующий на основании ордера и доверенности, с иском ФИО1 не согласился, представил письменные возражения на иск и пояснил, что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи был совершен без согласия супруга ФИО4 – ФИО6, что влечет недействительность данного договора. Истец ФИО1 не направил в адрес ФИО4 предложение о заключении основного договора в предусмотренных договором срок – до ДД.ММ.ГГГГг., оплату по договору к этому времени не произвел. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 уведомлений в адрес ФИО4 о готовности принять дом и земельный участок не направлял. По предварительному договору ФИО4 собиралась реализовать земельный участок и жилой дом не в рамках предпринимательской деятельности, а как недвижимость, возведенную и предназначенную исключительно для личного проживания с супругом ФИО6 ФИО4 заявила о расторжении предварительного договора, поскольку её супруг не согласился с продажей указанного имущества. Сумма, за которую ФИО4 хотела продать имущество явно не соответствовала их рыночной стоимости и не устраивала ФИО6 Направленные ФИО1 на депозит нотариуса денежные средства не были получены ФИО4, поэтому нет оснований считать, что ФИО1 выполнил свои обязательства по оплате имущества. В свою очередь ФИО4 внесла на депозит нотариусу 1530000 руб., полученные от ФИО1 по предварительному договору, для возращения ему. Поскольку предварительный договор совершен без согласия супруга ФИО4 – ФИО6, его следует считать недействительным, он не влечет юридических последствий. В связи с этим направление ФИО4 в адрес ФИО1 уведомления о невозможности заключения основного договора является подтверждением её добросовестного поведения.

Третье лицо ФИО6 – супруг ФИО4 заявил самостоятельные требования относительно предмета спора о признании за ним и за ФИО4 права собственности на 1/2 долю в праве на спорные земельный участок и жилой дом за каждым, ссылаясь на положения Семейного кодекса Российской Федерации о разделе совместно нажитого имущества. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО6 признан третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора .

В обоснование своей позиции по делу ФИО6 ссылался, что спорные земельный участок и возведенный на нем жилой дом изначально предназначались для совместного проживания с супругой ФИО4 Основные работы по строительству дома были закончены ДД.ММ.ГГГГ., а в ДД.ММ.ГГГГ. ему стало известно о рассмотрении судом настоящего спора ФИО1 с ФИО4 и тогда же ему супруга сообщила о заключении предварительного договора купли-продажи. Он возражал против продажи спорного имущества, так как дом планировался для семьи и сумма, за которую супруга решила продать имущество, не соответствовала их рыночной стоимости. Он заключал договор подряда на строительство этого дома, стоимость которого составила 1400330 руб., и приобретал для этого строительные материалы.

В дополнение к ранее заявленным требованиям о признании за ним и за ФИО4 права собственности на 1/2 долю в праве на спорные земельный участок и жилой дом за каждым, ФИО6 просил признать эти объекты недвижимости совместно нажитым имуществом супругов ФИО6 и ФИО4

В судебное заседание третье лицо ФИО6, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель ФИО6 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования своего доверителя по вышеизложенным основаниям, просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать .

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, ФИО3 с иском ФИО1 не согласился, поддержал позицию ФИО6 и ФИО4, пояснил, что по просьбе последней встречался с ФИО1 и получал от него денежные средства, которые в последующем передал доверителю, а ФИО1 выдал договор поручения на получение денежных средств.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства.

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

По договору купли-продажи согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п.4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
28 июня 2012г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», далее Постановление от 28 июня 2012г. №17).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст. 310 ГК РФ).

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абз.2 п.2 ст. 310 ГК РФ).

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 (покупатель) и ответчик ФИО4 (продавец) ДД.ММ.ГГГГг. заключили предварительный договор № № купли-продажи земельного участка и дома (далее – предварительный договор, )

В качестве правового основания для заключения предварительного договора указано на наличие в собственности продавца ФИО4 земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1001 кв.м по адресу: , и на планируемый к строительству дом, проект «Гармония», назначение: жилой дом, 2-этажный, рекламной площадью 178 кв.м, по вышеуказанному адресу (п.1.1 предварительного договора).

По условиям предварительного договора его стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг., но не ранее срока готовности дома к приему-передачи, заключить договор купли-продажи (основной договор) земельного участка и дома по твердо определенной цене 5100000 руб., которая уплачивается покупателем продавцу следующим образом: 100000 руб. при подписании договора; второй платеж в размере 1430000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГг.; третий платеж в размере 3570000 руб.в срок до ДД.ММ.ГГГГг., при условии выполнения п.3.5 договора (пп.2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1 предварительного договора).

Согласно п. 3.5 предварительного договора продавец в срок до ДД.ММ.ГГГГг. обязуется предоставить дом п.1.1.1, в противном случае настоящий договор теряет силу и считается расторгнутым, возврат внесенных покупателем по этому договору денежных средств осуществляется в течение 7 рабочих дней.

В п.3.4 предварительного договора предусмотрено, что покупатель в срок до ДД.ММ.ГГГГг. обязуется совершить расчет, путем закладки в банковскую ячейку суммы или иным способом, согласованным сторонами; в противном случае настоящий договор теряет силу и считается расторгнутым, при выполнении п.3.5.

Расчеты по договору происходят через банковскую ячейку депозитария Московский Кредитный Банк в срок не позднее указанного в п.3.4 (). Доступ к ячейке осуществляется на основании договора аренды ячейки по форме банка (п.4.6 предварительного договора).

В случае нарушения покупателем установленного данным договором порядка платежей (срока и размера очередного платежа, п.4.1), настоящий договор будет расторгнут продавцом в одностороннем порядке. Объект недвижимости при этом выставляется в продажу (п.4.2 предварительного договора).

В случае нарушения условий п.2.1 договора по вине покупателя, данный договор считается расторгнутым. Продавец имеет право на следующий день, указанный в п.2.1, выставить объект на продажу третьим лицам (п.5.1 предварительного договора).

Таким образом, следуя буквальному толкованию вышеуказанных условий предварительного договора, судом установлены следующие права и обязанности сторон.

Покупатель ФИО1 обязан был внести третий платеж в сумме 3570000 руб. до ДД.ММ.ГГГГг. только после предъявления ему к приемке жилого дома, путем закладки денежных средств в банковскую ячейку или произвести расчет иным способом, согласованным сторонами.

В случае нарушения ФИО1 срока и размера платежей по договору, продавец ФИО4 имеет право на расторжение предварительного договора в одностороннем порядке.

Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по основному договору, в рассматриваемом предварительном договоре указаны полно, с индивидуализирующими признаками (кадастровый номер, площадь, расположение жилого дома на земельном участке и пр.).

Истец ФИО1, исполняя условия предварительного договора, передал ФИО4 100000 руб. в день подписания договора .

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 передал ФИО3 1430000 руб., полагая исполнение условий предварительного договора об оплате.

Третье лицо ФИО3 не отрицал получение указанной суммы для передачи ФИО7, о чем он выдал ФИО1 договор поручения на передачу денежной суммы от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГг. представитель ФИО4 – Х. направил ФИО1 уведомление о расторжении предварительного договора, мотивированное отказом продавца в совершении сделки на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, в связи с карантинными обстоятельствами в стране .

По объяснениям ФИО1 установлено, что этому уведомлению предшествовали его телефонные переговоры с представителем ФИО4, который предлагал рассмотреть возможность повышения цены сделки на 1500000 руб., а он в свою очередь от этого отказался со ссылкой на условия предварительного договора об окончательной стоимости объектов недвижимости.

Право собственности ФИО4 на указанный в предварительном договоре земельный участок с кадастровым номером *** было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

На указанный в предварительном договоре жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, ФИО4 зарегистрировала право собственности ДД.ММ.ГГГГ

Для регистрации права собственности на данный жилой дом ФИО4 были предоставлены декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг. и технические планы от ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГ

Представленный в техническом плане чертеж жилого дома соответствует данным предварительного договора .

Указанные декларации об объекте недвижимости свидетельствуют о строительстве жилого дома в ДД.ММ.ГГГГ., то есть до направления в адрес ФИО1 уведомления о расторжении предварительного договора и отказе от заключения основного договора.

Правоустанавливающие документы и документы технического учета свидетельствует о строительстве указанного в предварительном договоре жилого дома до ДД.ММ.ГГГГг.

Таким образом, ФИО4 имела возможность в установленном предварительном договором порядке и сроки исполнить свою обязанность по передаче дома ФИО1 и соответственно по получению от него третьего платежа по цене объектов недвижимости.

Доводы стороны истца о необоснованном отказе от исполнения предварительного договора и отказе от заключения основного договора нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.

ФИО4 является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГг., основным видом её деятельности является производство сборных деревянных строений, дополнительным видом деятельности – покупка и продажа собственного недвижимого имущества .

В собственности ФИО4 находятся объекты недвижимости, в том числе на территории ДПК «Лесные озера», в количестве 94 единиц .

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ею было произведено отчуждение объектов недвижимости в ДПК «Лесные озера» в Александровском районе в количестве 76 объектов, в том числе 38 земельных участков и 38 жилых домов .

В судебном заседании представитель ФИО4 – адвокат Денисов Д.Н. подтвердил применение его доверителем, как индивидуальным предпринимателем, упрощенной системы налогообложения при совершении сделок по отчуждении объектов недвижимости.

По объяснениям истца ФИО1 установлено, что о продаже земельных участков и жилых домов в ДПК «Лесные озера» ему стало известно из рекламы, размещенной на сайте «Дальние дачи», и он обратился по указанному на сайте телефону. С ФИО4 он никогда не встречался, денежные средства ей не передавал, предварительный договор в его присутствии она не подписывала, все документы ему выдавались сотрудниками компании «Дальние дачи», которые обеспечивали просмотр и выбор приобретаемых земельного участка и жилого дома.

Вышеуказанное подтверждено свидетельскими показаниями Свидетель №1, которая совместно с гражданским супругом ФИО1, участвовала в выборе земельного участка и жилого дома.

До настоящего времени на сайте «Дальние дачи» размещены рекламные объявления о продаже объектов недвижимости в КП «Лесные озера» .

Уведомление о расторжении предварительного договора и об отказе от заключения основного договора было направлено с адреса электронной почты компании «Дальние дачи» , что не оспаривалось участниками судебного разбирательства.

Ответ ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГг. на вышеуказанное уведомление также был направлен по адресу электронной почты компании «Дальние дачи» .

К материалам дела приобщена переписка ФИО1 с сотрудником компании «Дальние дачи» А. и голосовые сообщения последнего .

По содержанию указанной переписки и голосовых сообщений к ней следует приглашение ФИО1 в офис компании «Дальние дачи» для оформления предварительного договора, отчет сотрудника этой компании о ходе строительства рассматриваемого жилого дома с фотоотчетом.

Третье лицо ФИО3, будучи исполнительным директором ООО «Дальние дачи-2», пояснял, что на сайте этого общества размещалась реклама о продаже земельных участков и домов в ДПК «Лесные озера», по поручению ФИО4 он осуществлял посредническую деятельность по продаже этого имущества, подтвердил подлинность доверенности от ДД.ММ.ГГГГг., выданной ФИО4 на его имя и на имя Х. для продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ей земельных участков и всех расположенных на них объектов недвижимости (здания, строения) в ДПК «Лесные озера» . Кроме указанного, третье лицо ФИО3 подтвердил, что переписку с ФИО1 в мессенджере «Вотсап» вел сотрудник ООО «Дальние дачи 2» А.

В силу пункта 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

По смыслу статей 19 и 23 ГК РФ при регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя последний при осуществлении гражданских правоотношений продолжает действовать как гражданин, приобретая и осуществляя права и обязанности под своим именем, фамилией, а также отчеством.

При этом гражданским законодательством не предусмотрено, что индивидуальный предприниматель при осуществлении экономической или предпринимательской деятельности обязан указывать свой статус при заключении гражданских договоров.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Следовательно, отсутствие в предварительном договоре указания на наличие у стороны продавца ФИО4 статуса индивидуального предпринимателя, не может безусловно свидетельствовать о совершении ею сделки не в качестве такового.

О том, что в правоотношения с ФИО1 ФИО4 вступила как индивидуальный предприниматель свидетельствует и содержание предварительного договора: в п.1.1.1 указана рекламная площадь жилого дома; в п.4.2 указано на выставление объекта недвижимости на продажу в случае расторжения договора; в п.5.1 указано право продавца выставить объект на продажу третьим лицам при нарушении условий договора покупателем.

В предварительном договоре на покупателя ФИО1 возлагалась обязанность для заключения основного договора купли-продажи представить нотариально удостоверенное согласие супруги на покупку объектов недвижимости, тогда как соответствующая обязанность на продавца ФИО4 не возлагалась. Продавец ФИО4, в целях подготовки к заключению основного договора обязалась за свой счет собрать все необходимые для этого документы и осуществить в соответствии со своей компетенцией иные необходимые для этого юридические и фактические действия (пп.4.4,4.5 предварительного договора).

Заключая рассматриваемый предварительный договор, ФИО1 желал приобрести спорные земельный участок и жилой дом в личных, семейных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО4 в правоотношениях с ФИО1 действовала как индивидуальный предприниматель и на них распространяется действия Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

В гражданско-правовых отношениях с индивидуальными предпринимателями граждане (потребители) являются экономически слабой и зависимой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи не содержал условий, наделяющих ФИО4 правом на одностороннее расторжение данного договора.

Отказ ФИО4, как индивидуального предпринимателя, от заключения основного договора, не допустим в силу закона (ст. 310 ГК РФ).

Представитель ответчика не смог разъяснить суду какие карантинные обстоятельства в стране являлись основанием для отказа от заключения основного договора купли-продажи.

Исходя из вышеуказанных правовых норм и разъяснений к ним, указанное в п.3.5 предварительного договора условие о том, что при неисполнении продавцом в срок до ДД.ММ.ГГГГг. обязанности предоставить для приемки дом, предварительный договор считается расторгнутым и теряет силу, возврат денежных средств покупателю производится в течение 7 рабочих дней, суд расценивает как право стороны покупателя (потребителя) на расторжение договора при указанных условиях.

При изложенных обстоятельствах, действия ФИО4, направленные на прекращение правоотношений с истцом ФИО1, следует признать как недобросовестные в правовом смысле ст. 10 ГК РФ.

Принимая во внимание действительное содержание предварительного договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд считает установленным, что хотя договор от ДД.ММ.ГГГГг. и поименован предварительным договором купли-продажи, в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцу в собственность земельный участок и заверенный строительством жилой дом не позднее ДД.ММ.ГГГГг. и обязанность последнего в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этих объектов, в связи с чем договор от ДД.ММ.ГГГГг. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, его следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Как видно из п. 1 ст. 487 ГК РФ, под предварительной оплатой понимается не только полная, но и частичная оплата товара, главное, чтобы любая ее часть в размере, предусмотренной договором, была внесена до передачи продавцом товара.

При уклонении ФИО4 от передачи ФИО1 спорного жилого дома в установленный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГг., последний был лишен возможности самостоятельно, без её участия использовать банковскую ячейку для расчета с ней по третьему платежу.

От согласования иного способа оплаты по договору ФИО4 также уклонилась. В её адрес ФИО1 направлял ответ на уведомление о расторжении договора, где выразил свое намерение на заключение основного договора на условиях предварительного договора .

Денежные средства в сумме 3570000 руб. (третий платеж по предварительному договору) ФИО1 внес на депозит нотариуса для передачи ФИО4, о чем обязан уведомить её нотариус .

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права, а в совокупности с положениями ст.11 ГК РФ данное право может быть признано в судебном порядке.

С учетом изложенного, когда истец ФИО1 полностью оплатил спорные объекты недвижимости, а ответчик ФИО4 уклоняется от принятых на себя обязательств по передаче этих объектов истцу, принятия окончательной оплаты за них и заключения основного договора, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца ФИО1 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом.

Доводы стороны ответчика о том, что фактически уведомление о расторжении предварительного договора и отказе от заключения основного договора со стороны ФИО4 основано на возражениях её супруга ФИО6 о продаже имущества, которое относится к их совместной собственности, не могут быть приняты во внимание.

В качестве оснований по требованиям о разделе совместно нажитого имущества ФИО8, третье лицо ФИО6 ссылался на приобретение этого имущества в совместную собственность и совершение супругой ФИО4 сделки без его согласия и не в интересах семьи.

В том случае, если один из супругов ссылается на отчуждение другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, то именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.

ФИО6 и ФИО4 состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ

Супруг ФИО4 – ФИО6 также является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГг., основным видом его деятельности является производство сборных деревянных строений, дополнительным видом деятельности – покупка и продажа собственного недвижимого имущества .

В собственности ФИО6 находится 125 объектов недвижимости, в том числе и на территории ДПК «Лесные озера» . За ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 произвел отчуждение 53 объектов недвижимости, в том числе 24 земельных участка и 29 жилых домов, при этом он применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы» как индивидуальный предприниматель .

Представленные ФИО6 документы о строительстве спорного дома на основании договора подряда от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного ФИО6 и ФИО4 с ООО «Экострой», где он является единственным учредителем (участником) , и платежные поручения индивидуального предпринимателя ФИО6 об оплате строительных материалов от ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг.,ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг. являются подтверждением строительства спорного жилого дома в результате совместной предпринимательской деятельности супругов ФИО4 и ФИО6

В качестве основания для отказа дать супруге согласие на совершение сделки с ФИО1, ФИО4 указал, что спорный жилой дом планировался для семьи и сумма, за которую ФИО4 хотела продать объекты недвижимости, явно не соответствовала рыночной стоимости объектов .

Факт строительства спорного жилого дома в результате предпринимательской деятельности супругов ФИО8, обстоятельства оформления предварительного договора, доводы ФИО6 о занижении стоимости отчуждаемого имущества, свидетельствуют о намерении супругов продать спорные земельный участок и вновь построенный жилой дом с целью извлечения прибыли и в интересах семьи.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п.1). При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п.2). Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п.3).

Истец ФИО1 при заключении предварительного договора не знал и в силу сложившейся ситуации, когда он при заключении договора вступал в контакт только с уполномоченными ФИО4 лицами, не мог знать о наличии у последней супруга, согласие которого необходимо получить на совершение сделки с объектами недвижимости.

Бремя доказывания того, что другая сторона в сделке, получая по этой сделке право требования, знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки по смыслу абз.2 п.2 ст. 35 СК РФ, возложено на супруга, заявившего о недействительности сделки.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п.2 ст. 34 СК РФ).

Третьим лицом ФИО6 не было представлено допустимых доказательств, бесспорно подтверждающих факт того, что на момент совершения предварительного договора он не знал о совершении этой сделки с ФИО1, а также не давал своего согласия на отчуждение спорных объектов недвижимости.

Соответствующие доказательства не представлены и ответчиком ФИО4, заявившей о недействительности предварительного договора.

Получение супругой ФИО6 - ФИО4 денежных средств в размере 1530000 руб. по условиям предварительного договора за проданное по договору имущество означает, что указанная сумма денег перешла в совместную собственность супругов, о чем ФИО6 не мог не знать, и была направлена на общие нужды семьи.

Надлежащих доказательств того, что полученные ФИО4 по сделке денежные средства не поступили в семейный бюджет, а были направлены ею на личные нужды по собственному усмотрению в собственных интересах, а не на нужды семьи, ФИО6 представлено не было.

С учетом положений ст. 166 ГК РФ, сделка с недвижимым имуществом или требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации, совершенная одним из супругов, являющихся участниками совместной собственности, и не соответствующая требованиям ч. 3 ст. 35 СК РФ, является оспоримой.

Поскольку ФИО4 распорядилась спорным имуществом, которое находилось в совместной собственности супругов, то предполагается, пока не доказано обратное, что отчуждение спорного недвижимого имущества было совершено с согласия всех его сособственников (то есть с её согласия и с согласия супруга ФИО6).

Суд отмечает, что законом не установлено, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом само по себе безусловно означает несогласие этого супруга на совершение сделки.

Поэтому несоблюдение одним из супругов установленного п.3 ст.35 СК РФ порядка совершения сделки с недвижимостью само по себе не доказывает отсутствие согласия другого супруга на совершение сделки.

Предварительный договор является действующим, не расторгнут и не признан судом недействительным.

Хотя представитель ФИО4 в ходе судебного разбирательства соглашался с требованиями третьего лица ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества в виде спорных земельного участка и жилого дома, суд не может принять это внимание, поскольку расценивает действия супругов ФИО8 как направленные на уклонение от обязанности по передаче в собственность ФИО1 этого имущества.

Требования третьего лица ФИО6, направленные на раздел совместно нажитого имущества в виде спорных земельного участка и жилого дома, в данном случае удовлетворению не подлежат.

В производстве Измайловского районного суда г.Москвы находится гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО4 и ФИО1 о признании недействительным предварительного договора по мотиву отсутствия согласия супруга на эту сделку .

Рассматривая настоящий спор, суд учитывает, что при удовлетворении Измайловским районным судом г.Москвы указанного иска ФИО6, стороны не лишены возможности обратиться к суду с заявлением о пересмотре решения суда по делу по вновь открывшимся обстоятельствам.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В настоящем деле установлен факт нарушения прав потребителя ФИО1 незаконными действиями и бездействием индивидуального предпринимателя ФИО4, что является основанием для компенсации морального вреда и взыскания штрафа в рамках Закона о защите прав потребителей.

На протяжении длительного времени, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 был лишен возможности использовать в личных целях, для семейного отдыха жилой дом и земельный участок, от разрешения спора мирным путем индивидуальный предприниматель ФИО4 уклонялась, на его обращения о сохранении договорных отношений по условиям предварительного договора – не реагировала.

Принимая во внимание характер и период причиненных истцу неудобств, связанных с нарушением со стороны индивидуального предпринимателя ФИО4 обязательств по предварительному договору, вызвавших нравственные переживания, индивидуальные особенности истца, его возраст, суд с учетом требований разумности и справедливости, соблюдения баланса прав охраняемых законом интересов сторон, считает необходимым взыскать с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10000 руб.

На основании п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца и пр.) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В п.46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей).

Таким образом, размер штрафа, подлежащего взысканию в пользу истца, составляет 5000 руб. (10000 руб. : 2).

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию уплаченная им при подаче иска государственная пошлина в размере 33700 руб.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО4 в пользу местного бюджета муниципального образования Александровский район Владимирской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб. ( по требованию о компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО1 В,В. и ФИО4, поименованный как предварительный, договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и расположенного на нем жилого дома по адресу:

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 1001 кв.м с кадастровым номером *** и на жилой дом площадью 153,3 кв.м с кадастровым номером *** по адресу:

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. и штраф в размере 5000 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине в размере 33700 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу местного бюджета муниципального образования Александровский район Владимирской области государственную пошлину в размере 300 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Маленкина И.В.