Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2388/2014 по иску Смольковой Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Сартлари» о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

В обоснование исковых требований, с учетом уточнений, указано, что Дата между Администрацией города Иркутска и ООО «Сартлари» (Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения.

По указанному договору аренды Администрация города Иркутска предоставила Ответчику во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, общей площадью 58,9 кв. м.

Площадь земельного участка, расположенного под Объектом аренды и необходимого для его использования составляет 63,29 кв.м.

Срок действия договора аренды нежилого помещения - с Дата по Дата г.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Дата на основании договора мены от Дата Смолькова Т.Н. стала собственником нежилого здания (общей площадью 688,7 кв.м.) и земельного участка, расположенного по адресу: Адрес.

Здание было приобретено с существующими обременениями - долгосрочный договор аренды части нежилых помещений, заключенный с ООО «Сартлари».

За период действия договора аренды Ответчик не исполнял обязанности по внесению арендной платы.

Так, согласно пункту 3.1 заключенного договора за пользование Объектом аренды Ответчик уплачивает арендную плату и плату за использование земли.

Арендная плата должна перечисляться Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

До января 2013 года Ответчик вообще не вносил арендную плату по договору аренды Истцу ни за земельный участок, ни за нежилое здание (за период с августа 2011 года).

Таким образом, за период с Дата по Дата размер задолженности Ответчика перед Истцом по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением и земельным участком составил ........ коп.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Постановлением Администрации города Иркутска № от Дата об отмене п.п. l,2,3,4,6,7,8 постановления администрации города Иркутска от Дата № в целях упорядочения отношений по передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Иркутска было отменено постановление администрации города Иркутска от Дата № «Об утверждении Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска» в редакции постановления администрации города Иркутска от Дата № с Дата.

Таким образом, начиная с Дата стоимость арендной платы должна устанавливаться согласно рыночной стоимости арендной платы.

Дата Истцом в адрес Ответчика была направлена телеграмма, содержащая уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения, которая содержала расчет арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 58,9 кв. м. и за пользование земельным участком площадью 63,29 кв.м.

В уведомлении был установлен размер арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 58,9 кв.м. из расчета ........ руб. за 1 кв. м. за каждый календарный месяц и размер арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 63,29 кв.м. из расчета ........ руб. за 1 кв.м. в сумме ........ руб.

Итого размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилым помещением и земельным участком составил ........ руб. в месяц.

Таким образом, согласно условиям заключенного договора и так как от Арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с первого числа месяца, в котором Арендатор получил уведомление.

Следовательно, начиная с июля 2013 года необходимо производить расчет задолженности по арендной плате с учетом уведомления об изменении размера арендной платы.

Так, за период с Дата по Дата размер задолженности ответчика перед Истцом по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением и земельным участком составляет ........ руб.

Истец просила суд взыскать с ответчика в её пользу арендную плату по договору аренды нежилого помещения № за период с Дата по Дата в размере ........ коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере ........ коп.

В судебном заседании представители истца Смольковой Т.Н. Третьяков А.В., действующий по доверенности от Дата г., Донская Е.В., действующая по доверенности от Дата г., исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом их уточнений и дали по ним свои пояснения.

Представители ООО «Сартлари» генеральный директор Камнев Д.Ю., действующий на основании Устава, Васильева Н.В., действующая по доверенности от Дата г., исковые требования не признали, представили возражения на исковое заявление, в которых отразили свою правовую позицию по делу (л.д. 29, 30, 87-90).

Смолькова Т.Н. в судебное заседание не явилась, о его месте и времени извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Смольковой Т.Н. частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как достоверно установлено судом, Дата между Администрацией города Иркутска и ООО «Сартлари» был заключен договор аренды нежилого помещения № (л.д. 7-16).

Срок действия договора аренды нежилого помещения с Дата по Дата г.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес.

Из материалов дела следует, что Дата на основании договора мены от Дата Смолькова Т.Н. стала собственником нежилого здания (общей площадью 688,7 кв.м.) и земельного участка, расположенного по адресу: Адрес (л.д. 17-23).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из искового заявления и объяснений представителей истцов следует, что за период действия договора аренды ООО «Сартлари» не исполнял обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды за пользование Объектом Арендатор уплачивает арендную плату, плату за использование земли (л.д.10,13,14).

Расчет земельного платежа производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденном постановлением мэра г. Иркутска. Плата за использование земли должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом (приложение № к Договору).

В соответствии с расчетом земельного платежа арендная плата за использование земли составляет ........ руб. за год. При этом, за период с Дата она составляет ........ руб., с Дата – ........ руб. (л.д.14)

Судом установлено, что право собственности Смольковой Т.Н. на земельный участок по адресу: Адрес, возникло с Дата (л.д. 17).

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности (на недвижимое имущество с даты государственной регистрации права), следовательно, только прежний собственник вправе до даты регистрации права собственности требовать оплаты за пользование спорным помещением.

В связи с чем, только с момента государственной регистрации права у истца возникло право на получение арендных платежей по указанному договору.

В связи с чем, арендная плата за использование земли за 2011 г. составляет ........ руб. За пользование земельным участком в 2012 году - ........ коп. (п. 3.1 Договора). За пользование земельным участком в 2013 году, за период с Дата по Дата - ........ руб.).

Таким образом, за период с Дата по Дата размер арендной платы за использование земли, подлежащей перечислению Смольковой Т.Н., составляет ........

Арендная плата за пользование нежилым помещением за период с октября 2011 года по декабрь 2011 года составила ........

За пользование нежилым помещением за период с Дата по Дата арендная плата составила ........ руб. (л.д.13)

За пользование нежилым помещением за период с Дата по Дата - ........

Таким образом, за период с Дата. по Дата размер арендной платы за нежилое помещение, подлежащей перечислению Смольковой Т.Н., составляет ........

Из искового заявления и объяснений представителей истца следует, что Дата Истцом в адрес Ответчика была направлена телеграмма, содержащая уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения, которая содержала расчет арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 58,9 кв. м. и за пользование земельным участком площадью 63,29 кв.м.

Так, в уведомлении был установлен размер арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 58,9 кв.м. из расчета ........ руб. за 1 кв.м. за каждый календарный месяц и размер арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 63,29 кв.м. из расчета ......... за 1 кв.м. в сумме ........ руб.

За период с Дата по Дата размер задолженности ответчика перед Истцом по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением и земельным участком составляет ........ руб.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дополнительные соглашения к договору аренды подчинены требованиям комментируемой статьи: они облекаются в письменную форму путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат государственной регистрации.

Таким образом, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения №, заключенный Дата между Администрацией города Иркутска и ООО «Сартлари», был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

При этом, представленное истцом дополнительное соглашение к указанному договору от Дата регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области не прошло (л.д. 71).

Более того, указанное дополнительное соглашение даже не было подписано ООО «Сартлари».

При таких обстоятельствах, довод представителей истцов о том, что размер арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 58,9 кв.м. должен производиться из расчета ........ руб. за 1 кв. м. за каждый календарный месяц, а размер арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 63,29 кв.м. - из расчета ........ руб. за 1 кв.м. не обоснован.

В связи с чем, для расчета задолженности ООО «Сартлари» за указанный период суд принимает стоимость арендной платы за аренду недвижимого имущества и за использование земли, установленную договором № от Дата

Так за период с Дата по Дата размер арендной платы за пользование земельным участком составляет ........ руб., исходя из следующего расчета:

-за период с Дата - ........

-за период с Дата – ........

При этом, арендная плата за пользование нежилым помещением за период с Дата по Дата составляет ........ руб., исходя из следующего расчета:

-за период с Дата ........

-за период с Дата – ........

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды № от Дата. за период с Дата по Дата составляет ........

В связи с чем, всего размер арендной платы, подлежащей выплате ООО «Сартлари» Смольковой Т.Н. должен составлять ........

В соответствии с п. 3.1.1. Договора арендная плата должна перечисляться Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из материалов дела следует, что ООО «Сартлари» в счет погашения арендной платы Смольковой Т.Н. были перечислены суммы в размере ........ руб. за февраль 2012 г. (квитанция к ПКО от Дата (л.д. 49), ........ руб. (платежное поручение от Дата (л.д. 50), ........ руб. (платежное поручение от Дата (л.д. 54), ........ руб. (платежное поручение от Дата (л.д. 54), ........ руб. (платежное поручение от Дата (л.д. 56), ........ руб. (платежное поручение от Дата (л.д. 58).

Указанные платежные документы суд принимает во внимание в качестве доказательств внесенных ООО «Сартлари» платежей по договору аренды № от Дата г.

Доказательств наличия между сторонами иных договоров аренды в указанный период времени суду не представлено.

При этом, платежные поручения от Дата № (........ руб.), от Дата №, от Дата №, от Дата № суд не принимает во внимание, поскольку доказательств того, что данные платежи также были оплачены в рамках спорного договора суду не представлено (л.д. 51, 52, 55, 57).

Таким образом, из материалов дела следует, что ООО «Сартлари» по договору аренды Смольковой Т.Н. были перечислены денежные средства в размере ........ руб.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу, что с ООО «Сартлари» в пользу Смольковой Т.Н. подлежит взысканию задолженность по договору аренды в размере ........

При этом, суд не принимает во внимание довод представителей ответчика о том, что внесение арендной платы за спорный период подтверждено решением Саянского городского суда Адрес от Дата г., а также подтверждено, что с Дата по Дата ответчик вносил арендную плату по взаимной устной договоренности по цене ........ руб. за 1 кв.м., в связи с чем, возникло неосновательное обогащение у Смольковой Т.Н. в размере ........ руб. за период с Дата по Дата г., поскольку данное решение не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора.

Данные указания заложены судом в решении как пояснения сторон, прямых письменных доказательств в обоснование внесения арендной платы за спорный период суду не представлено.

Более того, суд дает оценку тому обстоятельству, что предметом рассмотрения Саянским городским судом Адрес являлся период с января по апрель 2013 г., а также арендные платежи только за пользование нежилым помещением (л.д. 33-43).

Также суд не принимает во внимание довод представителей ответчиков о том, что на протяжении длительного времени спорное нежилое помещение невозможно использовать по его прямому назначению (розничная торговля цветами), т.к. Смолькова Т.Н. прекратила подачу электроэнергии, центрального отопления, холодного водоснабжения и канализации, в связи с чем, арендные платежи не подлежат оплате.

В силу с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Ответчиком не представлено суду доказательств обращения в суд с требованиями о снижении размера арендной платы в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Также указанные требования не были заявлены ООО «Сартлари» и в рамках данного гражданского дела.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что за период с Дата по Дата с ООО «Сартлари» подлежит взысканию арендная плата в размере ........ руб.

В силу ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в пользу Смольковой Т.Н. в размере ........ руб., в доход местного бюджета – ........ руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Смольковой Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Сартлари» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сартлари» в пользу Смольковой Т.Н. задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № от Дата за период с Дата по Дата в размере ........ руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ........ руб., а всего – ........ коп.

В части исковых требований Смольковой Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Сартлари» о взыскании задолженности по арендной плате за период с Датаг. по Датаг. в размере ........ коп. – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сартлари» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ........ коп.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца с момента изготовления полного текста решения.

Полный текст решения стороны могут получить 13 августа 2014 г.

Судья: Хижаев А.Ю.