Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я.А. к Б.Е., Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании права залога,

УСТАНОВИЛ:

Я.А. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к Б.Е. (далее по тексту - ответчик - 1), Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту – ОАО «АИЖК», ответчик-2) о признании права залога. Требования мотивировал следующим.

По договору купли-продажи <номер> от 02 мая 2007 года Б.Е. приобрела объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>»: жилой дом с мансардой и постройками (гараж, сооружения), назначение: жилое, 1-этажный, общая
площадь 113,3 кв.м., инв. <номер>, лит. А,А,Г,1, кадастровый (условный) номер <номер>, земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание и эксплуатация жилого дома, общая площадь 370 кв.м., кадастровый (условный) номер: <номер>

Сделка купли-продажи, право собственности зарегистрированы в установленном порядке, получены свидетельства о праве собственности <адрес> (земельный участок), <адрес> (дом) от 16 мая 2007 года.

Приобретение осуществлено (частично, 4 из 8 млн. руб.) за счет средств целевого кредита, предоставленного АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) по кредитному договору №<номер> от 02 мая 2007 года. В отношении приобретенных объектов недвижимости возник залог (ипотека) в силу закона, зарегистрированная Управлением Федеральной регистрационной службы по УР 16 мая 2007 года, также оформлена закладная. 21 августа 2007 года права по закладной АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В связи с просрочкой оплаты кредитных платежей, решением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 25 ноября 2010 года по делу <номер> частично удовлетворены исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Б.Е., С Б.Е. взыскана сумма долга по кредитному договору, проценты, пени, судебные расходы, а также обращено взыскание на предмет залога, возбуждено исполнительное производство, объект был передан для реализации с торгов в ТУ Росимущества по Удмуртской Республики.

В рамках исполнительного производства, возбужденного на основании вышеуказанного решения Октябрьского районного суда г.Ижевска от 25 ноября 2010 года по делу №2<номер>, 21 января 2013 года между ответчиком-2 (как взыскателем) и ответчиком-1 (должником) подписано мировое соглашение, которое было утверждено Октябрьским районным судом г.Ижевска 26 марта 2013 года (вступило в силу 11 апреля 2013 года).

Условия заключенного мирового соглашения предполагали оплату ответчиком-1 6090 000 рублей (в счет погашения основной задолженности) - в срок до 15 февраля 2013 года, 35 889,03 рублей (в погашение расходов по уплаченной государственной пошлине) - в срок до 01 февраля 2013 года. При не выполнении указанных оплат - ответчик-2 был вправе получить новый исполнительный лист на взыскание сумм, ранее установленных решением суда, и обращение взыскания на предмет залога - домовладение по адресу <адрес>

Исполнение ответчиком-1 мирового соглашения произведено не было - оплата за ответчика-1 (Б.Е.) была произведена заявителем - Я.А..

Определением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 21 января 2014 года была произведена замена взыскателя в порядке универсального правопреемства с ответчика-2 на заявителя (вступило в силу 06 февраля 2014 года).

13 февраля 2014 года заявителем получен исполнительный лист на взыскание в соответствии с мировым соглашением с ответчика-2 суммы долга, возникших из кредитного договора и установленных определением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 26 марта 2013 года об утверждении мирового соглашения, в том числе:

35 889,04 рублей - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, 3805 532,61 рублей - основной долг, 1623 836,7 рублей - не уплаченные проценты на основной долг на 31 декабря 2012 года, 3548 701,07 рублей - пеня, начисленная на 31 декабря 2012 года, проценты на основной долг исходя из расчета 11% годовых начиная с 01 января 2013 года по дату фактического погашения основного долга;

обращено взыскание на домовладение, при этом установлена начальная продажная цена объектов залога: жилой дом с мансардой и постройками (гараж, сооружения) – 2792 000 рублей, земельный
участок-5328 000 рублей.

В процессе принудительной реализации предметов залога выявлено следующее, нарушающее права истца, обстоятельство: 10 июня 2013 года третьим лицом Управлением Росреестра по УР в данные государственного реестра прав на недвижимое имущество внесена запись о прекращении права залога (ипотеки) и аннулировании закладной.

Данная запись была произведена по заявлению ответчика-1 на основании записи о полном погашении обязательств на закладной, внесенной ответчиком-2.

Считает, что данные действия ответчиков противоречат закону, нарушают права истца.

Просил признать право залога (ипотеки) Я.А. в отношении принадлежащих Б.Е. объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> жилой дом с мансардой и постройками (гараж, сооружения) (назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 113,3 кв.м., инв. №<номер>, лит. А,А,Г,1, кадастровый (условный) номер <номер>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание и эксплуатация жилого дома, общая площадь 370 кв.м, кадастровый (условный) номер:<номер> и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра по УР аннулировать запись о прекращении залога.

Впоследствии истец отказался от иска в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра по УР аннулировать запись о прекращении залога. Последствия отказа от иска, предусмотренные ст. ст.39,173, 220-221 ГПК РФ, разъяснены и понятны.

Определение о прекращении производства по делу в части вынесено и оглашено.

В ходе судебного заседания истец Я.А., его представитель П.А., действующий на основании доверенности, поддержали требования в полном объеме, при этом П.А. пояснил, что в ходе подготовки к процессу принудительной реализации предметов залога установлено, что Управлением Росреестра по УР в данные государственного реестра прав на недвижимое имущество внесена запись о прекращении права залога (ипотеки) и аннулировании закладной. Данная запись была произведена по заявлению Б.Е. на основании записи о полном погашении обязательств на закладной, внесенной ОАО «АИЖК».

В соответствии со ст.384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права. В соответствии с ФЗ «О залоге прав на недвижимое имущество (ипотеке)», к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Ответчик Б.Е. в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, а также заявление о признании иска в полном объеме. При этом указала, что последствия признания иска, предусмотренные ст.ст.39, 173 ГПК РФ, ей разъяснены и понятны (л.д.39).

Представитель ОАО «АИЖК» в судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного заседания, дело в соответствии со ст.167 ГПК РФ, рассмотрено в его отсутствие.

Ранее был представлен письменный отзыв, в котором указано, что во исполнение условий мирового соглашения от 22 января 2013 года на счет АИЖК поступили денежные средства в размере 6 090 000 рублей. Согласно платежному поручению <номер> оплата была произведена Я.А. за Б.Е. по мировому соглашению.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Обязательство перед АИЖК было исполнено полностью, в связи с чем АИЖК выдало закладную с отметкой о полном исполнении обязательства Б.Е., о чем был составлен и подписан акт приема-передачи закладной от 17 апреля 2013 года. Таким образом, АИЖК действовало в соответствии с законом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотрено в его отсутствие. Ранее был представлен письменный отзыв, в котором указано, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявлении залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию (п. 1-3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (п.4 ст. 29 Закона о регистрации).

07 июня 2013 года в Управление К.А., действующим от имени Б.Е. по доверенности, удостоверенной нотариусом г.Ижевска Удмуртской Республики Л.И. 31 мая 2013 года, реестровый номер <номер>, были поданы заявления о государственной регистрации прекращения ограничения, (обременения) права в связи с исполнением обязательств но договору купли-продажи <номер> от 02 мая 2007 года и о выдаче аннулированной закладной.

На государственную регистрацию была представлена закладная от 16 мая 2007 года, в которой в разделе «отметки о смене владельца закладной» указано, что права по закладной переданы Открытому акционерному ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи <номер> от 06 апреля 2005 года. Отметка на закладной от 16 мая 2007 года об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отвечала требованиям, предусмотренным ст.25 Закона об ипотеке.

В случае удовлетворения исковых требований, в соответствии со ст.28 Закона о регистрации: права на недвижимое имущество, установленные решением суда, вступившим в законную силу, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (ст.ст.16 - 18 Закона о регистрации). Следовательно, судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации прав, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав и проанализировав материалы гражданского дела, суд устанавливает обстоятельства, имеющие значения для разрешения дела по существу.

По договору купли-продажи <номер> от 02 мая 2007 года Б.Е. приобрела объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> «а»: жилой дом с мансардой и постройками и земельный участок.

Приобретение осуществлено (частично, 4 из 8 млн. руб.) за счет средств целевого кредита, предоставленного АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) по кредитному договору №02-И-070381 от 02 мая 2007 года. В отношении приобретенных объектов недвижимости возник залог (ипотека) в силу закона, зарегистрированная Управлением Федеральной регистрационной службы по УР 16 мая 2007 года, также оформлена закладная. 21 августа 2007 года права по закладной АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Решением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 25 ноября 2010 года исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены частично. Суд взыскал с Б.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму основного долга по кредитному договору в размере 3805532 рубля 61 копейка, задолженность по оплате процентов в сумме 567586 рублей 75 копеек, пени за просрочку платежей в уплату суммы основного долга и за просрочку уплаты процентов по кредитному договору за период по 23 июня 2010 года включительно в сумме 40000 рублей, а всего 4413119 рублей 36 копеек.

Кроме того с Б.Е. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взысканы проценты за пользование кредитом в размере 11% годовых на сумму основного долга 3805532 рубля 61 копейка, начиная с 24 июня 2010 года по день фактической уплаты этой суммы, пени за просрочку платежей в уплату суммы основного долга в размере 0,1% от суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу 3805532 рубля 61 копейка за каждый день просрочки начиная с 24 июня 2010 года по день фактической выплаты этой суммы.

Для исполнения настоящего решения суда обращено взыскание на принадлежащий Б.Е. жилой дом с постройками и пристройками <номер> «а» по <адрес> и земельный участок по адресу: <адрес>, путем их продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере: 2792000 рублей за дом с постройками, 5328000 рублей за земельный участок.

Определением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 22 марта 2013 года на стадии исполнения суда между заявителем ОАО «АИЖК» и должником Б.Е. заключено мировое соглашения согласно которого:

1. Взыскатель прекращает начисление пени с 01 января 2013 года.

2. Должник обязуется:

2.1. До 01 февраля 2013 года осуществить возврат взыскателю уплаченной им при подаче искового заявления государственной пошлины в размере 35 889 (тридцать пять тысяч восемьсот восемьдесят девять) руб., 03 копейки.

2.2. До 15 февраля 2013 года перечислить взыскателю денежные средства в размере 6090 000 (шесть миллионов девяносто тысяч) рублей в счет погашения задолженности.

Общая сумма задолженности должника по кредитному договору по состоянию на 31 декабря 2012 года составляет – 8978 090 рубля 38 копеек, из них:

- остаток неисполненных обязательств (основной долг) – 3805532 рубля 61 копейка;

- неуплаченные проценты за пользование займом – 1623 856 рублей 70 копеек;

- пени за нарушение сроков уплаты очередного ежемесячного платежа – 3548 701 рубля 07 копеек.

До момента перечисления денежных средств взыскателю, должнику продолжают начисляться проценты за пользование остатком неисполненных обязательств по основному долгу по кредитному договору из расчета 11 % годовых.

Исполнение должником обязательства, предусмотренного настоящим пунктом, осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет взыскателя, указанный в пункте 7 настоящего мирового соглашения.

2.3. В случае внесения денежных средств в размере 6090 000 рублей 00 копеек в срок, указанный в п. 3.2.2. настоящего мирового соглашения, Взыскатель прощает должнику общую сумму задолженности в непогашенной части. При этом у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц, исходя из суммы прощаемого в соответствии с настоящим мировым соглашением долга.

2.4. В случае перечисления должником суммы в размере 6090 000 рублей в срок, указанный в п.3.2.2. настоящего мирового соглашения, кредитный договор считается расторгнутым с даты поступления денежных средств на расчетный счет взыскателя.

3. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, предусмотренного пунктом 3 настоящего мирового соглашения, взыскатель (иное лицо, к которому перешли права по закладной в установленном законом порядке) вправе обратиться за получением исполнительного листа в Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской республики.

В рамках исполнительного производства осуществляется реализация заложенного недвижимого имущества – жилого дома с постройками и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская республика, <адрес> «а» (далее – недвижимое имущество).

Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения публичных торгов.

Начальная продажная цена недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в решении Октябрьского районного суда г. Ижевска от 25 ноября 2010 года в размере:

- жилого дома в сумме 2 792 000 (два миллиона семьсот девяносто две тысячи) руб.;

- земельного участка в сумме 5328000 (пять миллионов триста двадцать восемь тысяч) руб.

4. В случае, указанном в пункте 4 настоящего мирового соглашения, из стоимости заложенного (реализованного) недвижимого имущества, в пользу взыскателя (иного лица, к которому перешли права по закладной в установленном законом порядке) взыскиваются следующие суммы:

4.1. Государственная пошлина в размере - 35 889 (тридцать пять тысяч восемьсот восемьдесят девять) руб. 03 копейки.

4.2. Остаток неисполненных обязательств по кредитному договору (основному долгу), составляющий по состоянию на 31 декабря 2012 года – 3805532 рубля 61 копейка;

4.3. Неуплаченные проценты за пользование кредитом, составляющие по состоянию на 31 декабря 2012 года – 1623 856 рублей 70 копеек;

4.4. Проценты за пользование остатком неисполненных обязательств по Кредитному договору (основному долгу), начиная с 01.01.2013 из расчета 11 % годовых, до даты реализации недвижимого имущества или полного погашения обязательства в зависимости от того какое событие наступит раньше;

4.5. Пени за просроченные проценты и основной долг, составляющие по состоянию на 31.12.2012 – 3548 701 рубля 07 копеек.

В случае предоставления должником в службу судебных приставов, документов, подтверждающих частичную или полную уплату сумм, перечисленных в пунктах 5.1.-5.6. настоящего мирового соглашения до момента реализации недвижимого имущества, уплаченные должником суммы, из стоимости реализованного недвижимого имущества
в пользу взыскателя (иного лица, к которому перешли права по закладной
в установленном законом порядке) не взыскиваются.

Расходы по реализации недвижимого имущества возлагаются на должника.

5. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим мировым соглашением, правоотношения сторон регламентируются кредитным договором № <номер> от 02 мая 2007 года.

6. Реквизиты ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: расчетный счет <номер> в Московском банке Сбербанка России, <номер>

Исполнительные производства по исполнительном листам, выданным на основании решения Октябрьского районного суда <адрес> от <дата>, прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.

Разъяснено сторонам последствия прекращения производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения, предусмотренные ст. 221 ГПК РФ и заключающиеся в том, что повторное обращение в суд по тому же спору между теми же сторонами и о том же предмете не допускается.

Оплата денежных средств по условиям мирового соглашения была произведена за Б.Е., Я.А. в полном объеме.

Определение Октябрьского районного суда г.Ижевска от 21 января 2014 года была произведена замена взыскателя в порядке универсального правопреемства с ОАО «АИЖК» на Я.А..

Указанные обстоятельства подтверждены в судебном заседании объяснениями лиц, участвующих в деле, исследованными материалами дела.

Суд полагает, что исковые требования Я.А. к Б.Е., Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании права залога, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 341 Гражданского кодекса РФ, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии с п.2, 3 ст.47 ФЗ «О залоге прав на недвижимое имущество (ипотеке)», к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Поскольку обстоятельства, указанные в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ отсутствуют, следует прийти к выводу о том, что право залога на спорное недвижимое имущество не прекращено.

Порядок и основания регистрации договоров ипотеки (залога недвижимого имущества) регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежит только нарушенное либо оспариваемое право.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса РФ судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами.

Вышеизложенные основания для прекращения права залога в данной ситуации отсутствуют, право залога де-юре существует в силу закона.

Отсутствие соответствующей регистрационной записи может являться препятствием к надлежащей реализации прав истца.

При таких обстоятельства требования Я.А. основаны на законе, следовательно подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования по иску Я.А. к Б.Е., Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании права залога, удовлетворить.

Признать право залога (ипотеки) Я.А. в отношении принадлежащих Б.Е. объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> жилой дом с мансардой и постройками (гараж, сооружения) назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 113,3 кв.м., инв. <номер>, лит. А,А,Г,1, кадастровый (условный) номер <номер>, земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание и эксплуатация жилого дома, общая площадь 370 кв.м, кадастровый (условный) номер:<номер>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики через Октябрьский районный суд г. Ижевска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 мая 2014 года.

Председательствующий судья О.П. Карпова