Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Терешина И.А. к акционерному обществу «Квартал», Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о выделе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Терешин И.А. обратился в суд с иском к акционерному обществу «Квартал» (далее - АО «Квартал») о выделе земельного участка, ссылаясь в его обоснование на следующие обстоятельства: он является собственником квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС. Указанный многоквартирный дом построен на средства участников долевого строительства. Согласно условиям договора долевого участия дольщику после регистрации права собственности квартиру передается приусадебный участок, который подлежит выкупу или передаче в аренду от администрации Копейского городского округа. 04.04.2016 года было проведено собрание собственников жилья, на котором принято решение о формировании земельного участка под данным домом, подготовлена схема земельного участка с координатами. Собственники обращались в администрацию Копейского городского округа с просьбой произвести формирование земельного участка под домом НОМЕР для государственного кадастрового учета, администрация Копейского городского округа в письме от 08.04.2019 года указала на невозможность передачи земельного участка в связи с тем, что он передан в аренду для строительства АО «Квартал». Терешин И.А. вместе с собственниками жилых помещений обращались в Копейский городской Челябинской области с исковым заявлением о снятии обременения с земельного участка с условным кадастровым номером НОМЕР и об обязании его выдела из общего участка с кадастровым номером НОМЕР с целью поставки земельного участка на кадастровый учет и последующего введения процедуры по передаче участка на праве аренды либо собственности собственникам помещений многоквартирного дома АДРЕС. Решением Копейского городского суда от 10.06.2020 года в удовлетворении исковых требований было отказано, указано на отсутствие у администрации Копейского городского округа оснований для осуществления мероприятий по формированию земельного участка, находящегося под спорным многоквартирным домом, так как земельный участок предоставлен в аренду АО «Квартал» для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом, правовая позиция суда была сведена к тому, что необходимо разрешить вопрос с АО «Квартал», так как земельный участок передан ему на праве аренды. С требованием о выделении земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу: АДРЕС Терешин И.А. обращался в АО «Квартал». В ответе на обращение 13.03.2021 года была представлена информация о том, что постановлением Главы КГО НОМЕР от 28.11.2018 года после общественных слушаний утверждена документация по планировке и межеванию данной территории, а именно земельного участка, ограниченного улицами Российская, 26 Партсъезда, Северная, Автодорога Челябинск-Еткуль. Проектом межевания установлены границы земельных участков, предназначенных для эксплуатации многоквартирных жилых домов «Премьера», в том числе и жилого многоквартирного дома НОМЕР. Дополнительно сообщено, что для выдела участка необходимо предварительно демонтировать самовольно установленный забор, огораживающий земли общего пользования вдоль торца спорного дома со стороны квартиры НОМЕР. С учетом уточненных требований, принятых судом в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Терешин И.А. просит обязать АО «Квартал» выделить из общего участка с кадастровым номером НОМЕР земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: АДРЕС, в соответствии с планом межевания территории (л.д.7-10,145).

Протокольными определениями к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Копейского городского округа Челябинской области.

Истец Терешин И.А. и его представитель Попов А.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик АО «Квартал» извещено надлежащим образом, его представитель в судебное заседание не явился, ранее представил возражения на исковое заявление, с просьбой об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что АО «Квартал» не является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, следовательно, у него отсутствует право им распоряжаться (л.д.102,209).

Соответчик Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области извещено надлежащим образом, его представитель в судебное заседание не явился (л.д.152).

Третье лицо администрация Копейского городского округа Челябинской области извещена надлежащим образом, ее представитель в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, указав, что согласно закону именно на АО «Квартал» возложена обязанность по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, произвести работы по его межеванию (л.д.158-161).

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу требований подпунктов 1,3 п.1 ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, или утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса. При этом, пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории (подп.1 п.3 ст.11.3 ЗК РФ).

Решением Копейского городского суда Челябинской области от 10.06.2020 года установлено, что распоряжением управления имуществом Копейского городского округа от 16.01.2006 года НОМЕР утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, расположенного по адресу: АДРЕС, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

24.03.2006 года главой администрации Копейского городского округа вынесено распоряжение НОМЕР о предоставлении ОАО «Квартал» в аренду земельного участка из земель поселений, расположенного по адресу: АДРЕС, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

30.06.2006 года между Управлением по имуществу Копейского городского округа (арендодателем) и ОАО «Квартал» (арендатором) заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером НОМЕР, находящийся по адресу: АДРЕС, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 228 624 кв.м.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 30.06.2006 года.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР поставлен на кадастровый учет, зарегистрировано право аренды АО «Квартал».

Терешин И.А. является собственником квартиры АДРЕС, с 20.02.2009 года.

Постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 28.11.2018 года НОМЕР утверждена документация по планировке и межеванию территории, ограниченной ул. Северная, ул. 26 Партсъезда, ул. Российская, автодорогой «Челябинск-Октябрьское» Октябрьского района в г. Копейске.

18.03.2019 года собственники квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме АДРЕС, обратились в администрацию Копейского городского округа с заявлением о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом АДРЕС, о передаче правоустанавливающих документов.

Письмом от 08.04.2019 года НОМЕР в данных требованиях отказано, ответ мотивирован тем, что образование земельного участка под многоквартирным домом НОМЕР возможно путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, у администрации Копейского городского округа отсутствуют основания для осуществления мероприятий по формированию земельного участка в соответствии с прилагаемой схемой, так как земельный участок предоставлен в аренду третьему лицу для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно проекту планировки и межевания территории, утвержденного постановлением администрации Копейского городского округа НОМЕР от 27.11.2018 года, площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом АДРЕС, составляет 2 360 кв.м.

Решением Копейского городского суда Челябинской области от 10.06.2020 года в удовлетворении исковых требований к администрации Копейского городского округа о снятии обременения с земельного участка и об обязании его выдела отказано (л.д.30-32).

С требованием о выделении земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу: АДРЕС, Терешин И.А. обращался в АО «Квартал». В ответе на обращение 13.03.2021 года была представлена информация о том, что постановлением Главы КГО НОМЕР от 28.11.2018 года после общественных слушаний утверждена документация по планировке и межеванию данной территории, а именно земельного участка, ограниченного улицами Российская, 26 Партсъезда, Северная, Автодорога Челябинск-Еткуль. Проектом межевания установлены границы земельных участков, предназначенных для эксплуатации многоквартирных жилых домов «Премьера», в том числе и жилого многоквартирного дома НОМЕР (л.д.15).

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (п.13 ст.39 ЗК РФ).

Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 года № 12-П).

В силу подп.1 п.3 ст.11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории.

Часть 2 ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 ГрК РФ.

Согласно п.2 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Минстроя России от 07.03.2019 года № 153/пр (далее - Методические рекомендации), в целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков);

представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

В силу п.10 Методических рекомендаций образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рекомендуется осуществлять органам государственной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками.

В силу положений ч.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Устава муниципального образования «Копейский городской округ», решения Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 29.01.2020 года 822-МО «Об утверждении Положения об управлении по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области» (ранее решения Собрания депутатов Копейского городского округа от 27.09.2017 № 399-МО «Об утверждении Положения об Управлении по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области», от 31.01.2018 № 478-МО «О внесении изменений в Положение об управлении по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа» и от 31.10.2018 № 599-МО "О внесении изменений в Положение об управлении по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа») Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области от имени муниципального образования «Копейский городской округ» и администрации Копейского городского округа Челябинской области осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, именно на Управлении по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом, при этом отсутствие утвержденного проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.

Учитывая обязанность ответчика Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом, лежащую на нем вне зависимости от наличия или отсутствия утвержденного проекта межевания территории, наличие в материалах дела проекта межевания территории (включая земельный участок, на котором расположен жилой дом, собственником одной из квартир в котором является истец), суд приходит к выводу о возложении на него обязанности сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: АДРЕС, в соответствии с утвержденной документацией по планировке и межеванию территории.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Возложить на Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: АДРЕС, в соответствии с утвержденной документацией по планировке и межеванию территории.

В удовлетворении исковых требований к акционерному обществу «Квартал» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Зозуля Н.Е.