Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поликарпова С.Г. к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, с множественностью лиц на стороне арендатора,

УСТАНОВИЛ:

Поликарпова С.Г. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, с множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Распопова Н.Н. и Распопова Константин.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доля в праве на недвижимое имущество с кадастровым номером № назначение: жилое, площадью 63,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Совладельцами данного объекта недвижимости также являются: Распопова Н.Н. – <данные изъяты> доля и Распопов К. – <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. При доме на праве постоянного бессрочного пользования имеется земельный участок площадью 410 кв.м; земельный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №; границы установлены в соответствии с действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ Поликарпова С.Г. обратилась в Администрацию Сергиево-Посадского городского округа Московской области с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка на праве аренды без проведения торгов сроком на 20 лет с множественностью лиц на стороне арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области отказано в предоставлении данной государственной услуги.

Вступившим в законную силу решением Сергиево-Посадского городского суда <адрес>№а№ от ДД.ММ.ГГГГ, на Администрацию Сергиево-Посадского городского округа Московской области возложена обязанность направить в адрес Поликарповой С.Г. подписанный проект Договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 410 кв.м, по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, без проведения торгов сроком на 20 лет с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве на жилой дом с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был получен подписанный проект Договора аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика был подан протокол разногласий, ДД.ММ.ГГГГ истцу направлен ответ, согласно которому его редакция договора согласована только по п.п. 2.4, 4.1.6; в иной части не согласована ни по одному пункту.

На основании ст. 445 ГК РФ Поликарпова С.Г. обратилась в суд, поскольку оспариваемые пункты Договора необходимо принять в редакции, изложенной истцом, а предложенные пункты в редакции ответчика, не основаны на нормах права.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец просила суд урегулировать разногласия, возникшие между нею и ответчиком при заключении Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, передаваемого в аренду правообладателям жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в редакции истца с учетом протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Поликарпова С.Г. не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности Бабанова А.В., который уточненные исковые требования и правовое обоснование заявленного иска поддержал, настаивал на его удовлетворении.

Представитель ответчика Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области по доверенности Ермоленко С.В. исковые требования не признал по доводам письменного отзыва, подтвердил позицию ответчика, изложенную в письме от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований просил суд отказать.

Третьи лица Распопова Н.Н. в лице своего представителя по доверенности Распопова К., и Распопов К., представляющий свои собственные интересы в суде, исковые требования не признали, ссылаясь на не согласие с решением Сергиево-Посадского городского суда <адрес>№а-4591/2018 от ДД.ММ.ГГГГ о предварительном согласовании спорного земельного участка относительно его площади и местоположения. Распопов К. суду сообщил, что заключение договора аренды земельного участка по площади 401 кв.м и в тех границах, которые на сегодняшний день согласованы Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес>, не возможно и приведет к нарушению прав третьих лиц. Подтвердил, что с заявлением о заключении договора аренды земельного участка при доме ни он, ни Распопова Н.Н. в Администрацию не обращались.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив письменные материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Судом установлены и усматриваются из материалов дела, следующие фактические обстоятельства.

Право собственности на земельный участок площадью 410 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, не разграничено; границы определены в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.21).

На указанном земельном участке расположено недвижимое имущество (здание) с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью 63,2 кв.м.

Совладельцами данного объекта недвижимости являются: истец Поликарпова С.Г. – ? доля; третье лицо Распопова Н.Н. – ? доля и третье лицо Распопов К. доля в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Вступившим в законную силу решением Сергиево-Посадского городского суда <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, на Администрацию Сергиево-Посадского городского округа <адрес> возложена обязанность направить в адрес Поликарповой С.Г. подписанный проект Договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 410 кв.м, по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, без проведения торгов сроком на 20 лет с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве на жилой дом с кадастровым номером №.

Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес> подготовлен и направлен истцу проект Договора аренды земельного участка, который сторонами не подписан.

В течение тридцати дней со дня получения такого извещения, истец Поликарпова С.Г. направила в Администрацию Сергиево-Посадского городского округа <адрес> протокол разногласий к договору аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес> истцу сообщено о том, что ее редакция договора согласована только по п.п. 2.4, 4.1.6; в иной части не согласована ни по одному пункту, в соответствии с чем, согласованной осталась редакция пунктов арендодателя.

В соответствии с положениями ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договора предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018).

Из положений абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В силу ст. 1 ЗК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно ч. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Судом установлено, что редакция п. 1.4 Договора аренды, изложенная Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес> и предложенная Поликарповой С.Г. не имеет существенных отличий относительно моментов, имеющих правовое значение по рассматриваемому вопросу, то суд соглашается с редакцией данного пункта, предложенной стороной Арендодателя.

Согласно ч. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Согласно ч. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Принимая во внимание, что с заявлением о заключении Договора аренды земельного участка обратилась только Поликарпова С.Г., иные правообладатели жилого дома не выразили намерения оформить данный договор в отношении земельного участка в закрепленной площади и границах, решение суда о понуждении указанных лиц к заключению договора аренды не имеется, то суд соглашается с доводами стороны истца о том, что сторонами данного Договора аренды являются: арендатор - Поликарпова С.Г. и арендодатель - Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области. В силу прямого указания закона с правообладателями здания подлежит заключению не договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора с последующим заключением соглашения о вступлении в уже действующий договор иных арендаторов. При этом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, что следует из пункта 7 статьи 39.20 ЗК РФ.

С учетом положений ч. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, суд также полагает необходимым в Договор аренды внести п. 1.5 в следующей редакции: "Арендатор выражает свое согласие на вступление в настоящий Договор иных собственников здания (его части), расположенного на земельном участке, путем заключения Арендаторами с Арендодателем соглашений о вступлении в договор. Соглашение о вступлении в настоящий Договор на стороне Арендатора нового лица подписывается Арендодателем и вступающим в Договор Арендатором".

В то же время, заключением Соглашения о вступлении в настоящий Договор иных Арендаторов, не затрагиваются права и обязанности по Договору аренды истца Поликарповой С.Г., в связи с чем, оснований для включения в п.1.5 Договора положений о том, что "Арендодатель в пятидневный срок с момента регистрации такого соглашения в ЕГРН уведомляет Арендатора Поликарпову С.Г. о вступлении в Договор новых Арендаторов", суд в данном случае не усматривает.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. При этом, исходя из пункта 2 приводимой нормы, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

В данной ситуации право собственности Поликарповой С.Г. на <данные изъяты> долю жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке площадью 410 кв. м с кадастровым номером №, уже зарегистрировано; следовательно, на момент заключения договора аренды указанного земельного участка, подписания акта приема-передачи объекта договора, истец фактически пользуется данным земельным участком, а значит, является участником правоотношений, связанных с земельным участком с кадастровым номером №, с учетом положений пункта 5 статьи 1 ЗК РФ.

Таким образом, суд считает правомерным внесение п.2.3 в текст Договора аренды с возможностью распространения действия условий договора на ранее возникшие отношения сторон, то есть с момента его заключения и подписания соответствующего акта.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то, независимо от факта государственной регистрации, такое соглашение связало их обязательством. В этом случае, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73). Государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

При указанных выше обстоятельствах, суд соглашается с редакцией п.п. 2.1, 2.2 Договора аренды, предложенной Администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области, как соответствующей вышеуказанным нормам материального права. Оснований для внесения п. 2.4, предложенного стороной истца, суд не усматривает, так как эта обязанность вытекает из норм действующего законодательства.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из анализа вышеуказанных норм материального права, внесение в текст Договора п. 2.5 в редакции, предложенной стороной истца, относительно возможности возобновления Договора аренды участка на тех же условиях и на неопределенный срок, не противоречит требованиям закона.

С учетом положений пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд соглашается с принципом пропорционального определения размера арендной платы, отраженной истцом в п. 3.2 Договора.

Порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка. В случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка, изменение размера арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору. Документы (информация), сведения, связанные с исполнением договорных отношений, направляются уполномоченным органом <адрес> на бумажном носителе или в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи, в том числе посредством личного кабинета арендатора (ч.3 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>").

С учетом вышеуказанных норм права и положений п.2.4 ч.1 ст. 14, ч.3 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ, суд соглашается с редакцией п.п. 3.6, 3.7, 3.8 Договора аренды, предложенной стороной истца.

Своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом является одной из основных обязанностей Арендатора (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ); арендаторы обязаны своевременно производить платежи за землю и в соответствии с нормами статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ); при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды (абз. 2 пункта 1 статьи 614 ГК РФ).

Доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, относятся согласно статьям 41 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации к неналоговым доходам бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и зачисляются по нормативу 100% в бюджет собственника соответствующего имущества (федеральный, региональный или муниципальный).

Согласно ч.2 ст. 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации, денежные средства считаются поступившими в доходы соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации с момента их зачисления на единый счет этого бюджета.

Как указано в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу п. 1 ст. 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора. Если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора.

Учитывая, что положения части 2 статьи 40 БК РФ предусматривают иной момент исполнения денежных обязательств Арендаторов, то абзац 2 п. 3.9 Договора подлежит изложению в редакции, предложенной стороной ответчика.

Проанализировав положения ст.ст.450, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, суд приходит к выводу об изложении п. 4.1.1 Договора аренды в следующей редакции, как в полной мере, соответствующей вышеуказанным положениям закона, и соблюдающей баланс сторон: "Досрочно расторгнуть в судебном порядке договор в случаях существенного нарушения договора Арендатором, и в иных случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

использует земельный участок с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным Кодексом РФ".

Согласно п.1,2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, а при не достижении согласия – в судебном порядке. При указанных обстоятельствах, суд соглашается с редакцией п. 4.1.3 Договора, предложенной стороной истца относительно невозможности в одностороннем порядке арендодателем вносить изменения в договора аренды.

Учитывая, что периодичность внесения арендной платы установлена п. 3.3 Договора, суд соглашается с редакцией п.4.1.6, предложенной стороной истца относительно возможности обращения в суд с заявлением о принудительном взыскании задолженности по данному виду обязательства.

Применяя положения ч.3 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>", с целью соблюдения прав Арендаторов на своевременное получение информации об изменении размера арендной платы, реализации им обязанности по внесению арендной платы в новом размере, суд полагает необходимым отразить в п. 4.2.4 Договора на необходимость Арендодателя в письменной форме уведомлять Арендаторов также и об изменении размера арендной платы, дополнив текст, предложенный стороной ответчика, данной фразой.

Часть 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы материального права, а также внесение стороной Арендодателя в текст договора п. ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о включении в текст Договора аренды п. 4.3.3 в редакции, предложенной стороной истца.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным включить п.4.3.3 в редакции, предлагаемой стороной истца, в текст Договора аренды земельного участка. Одновременно с этим, суд учитывает, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Согласно ч.5 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>", стоимость улучшений земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Руководствуясь указанными требованиями закона, п. 4.4.2 Договора подлежит изложению в редакции, предложенной стороной истца, так как непосредственно обязанность по передаче произведенных улучшений Арендодателю Арендатором законом не предусмотрена.

Учитывая, что прилегающая территория не входит в границы арендуемого земельного участка, жилой дом не является предметом договора аренды, а органы государственного контроля не являются стороной данного договора, при этом, доказательств полного или частичного расположения участка в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, стороной Арендодателя в материалы дела не представлено, то согласно ч.13,ч.14 ст. 39.8 ЗК РФ, суд соглашается с доводами стороны истца об изложении п.п. 4.4.3, 4.4.4 в редакции, предложенной истцом, с исключением п. 4.4.8 из условий Договора.

Договором аренды может предусматриваться, что в случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения (часть 3 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>"). Сторона истца настаивает на внесении указанных положений в п. 4.4.9 Договора, что не исключается законом и является дополнительным закреплением обязанностей Арендатора и гарантией прав Арендодателя на своевременное получение платежей.

Так как, пунктом 11 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>" установлено, что в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким правообладателям, арендная плата за земельный участок определяется пропорционально площади занимаемых помещений в здании, то не исключается внесение п.4.5, предложенного стороной истца, в текст Договора аренды.

Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов; заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об изложении п. 6.1 Договора в редакции, предложенной истцом, как имеющей более четкое и наиболее правильное изложение порядка разрешения споров, возникающих у сторон, в рамках заключаемого Договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, чем установлен в договоре, в том числе, и в виде изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является безусловной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ необоснованно ограничивает права собственника земельного участка. Учитывая, позицию собственника земельного участка, имеющиеся у него возражения относительно изменения вида разрешенного использования участка, оснований для исключения п.7.2 из текста Договора суд не усматривает. При этом, суду учитывает, что впоследствии, в связи с новыми обстоятельствами, стороны могут внести изменения в Договор аренды участка в указанный пункт.

Согласно ч. 6, ч.9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, суд полагает возможным включить в текст Договора п.п. 7.3, 7.4, в редакции, предложенной стороной истца, поскольку в силу прямого указания закона с правообладателями здания подлежит заключению не договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора с последующим заключением соглашений о вступлении в уже действующий договор иных арендаторов; в п. 8.3 указать на количество экземпляров договора, равное 4; в качестве Арендатора указать только "Поликарпова С.Г.", исключив указание в качестве Арендатора – "Распопова Н.Н.", с отображением правильного указания года подписания настоящего Договора – "2021".

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Указанные выше нормы права предполагают право арендатора на продолжение использования земельного участка по истечении срока действия договора, в связи с чем, включение в Договор п. 7.5 в редакции, предложенной стороной истца, не нарушает права арендодателя.

На основании пункта 11 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в <адрес>", размер арендной платы для Арендатора Поликарповой С.Г. подлежит Расчету на 2021 год в редакции, изложенной стороной истца, с учетом ее доли в праве собственности на жилой дом, равной – ? и Расчет арендной платы является Приложением 2 к заключаемому Договору аренды, не 3, как указано ответчиком.

С целью приведения единства года подписания договора и количества (наименования) сторон, указанных в Договоре аренды и в Приложениях к Договору аренды, согласно ч. 6, ч.9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, суд также полагает в п. 3 Акта приема-передачи в аренду земельного участка указать на количество экземпляров договора, равное 4; в качестве Арендатора указать только "Поликарпова С.Г.", исключив указание в качестве Арендатора – "Распопова Н.Н.", с отображением правильного указания года подписания настоящего Акта – "2021".

Руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Поликарпова С.Г. к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, с множественностью лиц на стороне арендатора, - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Поликарпова С.Г. и Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес> при заключении Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, передаваемого в аренду правообладателям жилого дома, расположенного на земельном участке, изложив спорные условия соглашения в редакции истца с учетом Протокола разногласий, в следующей редакции:

(вид Договора и Стороны Договора) "ДОГОВОР аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № ДЗ- ______, Арендодатель - Администрация Сергиево-Посадского городского округа <адрес> и Арендатор - Поликарпова С.Г.";

(п. 1.5) "Арендатор выражает свое согласие на вступление в настоящий Договор иных собственников здания (его части), расположенного на земельном участке, путем заключения Арендаторами с Арендодателем соглашений о вступлении в договор. Соглашение о вступлении в настоящий Договор на стороне Арендатора нового лица подписывается Арендодателем и вступающим в Договор Арендатором";

(п.2.1) "Настоящий договор заключается на срок 20 лет с «___» ________ 20 __ года по «___» ______ 20 __ года";

(п.2.2) "Участок считается переданным Арендодателем Арендаторам и принятым Арендаторами с момента подписания акта приема-передачи Участка. Договор считается заключенным с момента передачи Участка. Акт приема-передачи Участка подписывается одновременно с подписанием настоящего Договора";

(п.2.3) "Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, начиная с момента его подписания";

(п.2.4) "После подписания Договора (изменений и дополнений к нему) в течение не более 30 календарных дней стороны должны обеспечить проведение его (их) государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость" – не включать;

(п.2.5) "Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок" – включить пункт;

(п.3.2) "Размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением № к настоящему договору, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата начисляется Арендатору пропорционально его доле в праве собственности на здание";

(п.3.6) "Арендная плата изменяется в зависимости от обязательного к применению изменения (введения) порядка ее исчисления, кадастровой стоимости или других обязательных показателей и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством <адрес> на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору";

(п.3.7) "Арендная плата изменяется в случае обязательного к применению изменения (введения) порядка ее исчисления, кадастровой стоимости или других обязательных показателей полномочным органом государственной власти <адрес> или органом местного самоуправления, без согласования с Арендаторами и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору";

(п.3.8) "Размер арендной платы считается измененным со дня введения нового обязательного порядка ее исчисления, кадастровой стоимости или иных обязательных показателей, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования участка, иных показателей в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством <адрес>";

(абз. 2 п.3.9) "Датой исполнения обязательств по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы в бюджет муниципального образования";

(п.4.1.1) "Досрочно расторгнуть в судебном порядке договор в случаях существенного нарушения договора Арендатором, и в иных случаях, когда арендатор:

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

использует земельный участок с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

порче земель;

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным Кодексом РФ";

(п.4.1.3) "Предложить Арендатору внести в настоящий договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство Российской Федерации, законодательство <адрес>";

(п.4.1.6) "Обратиться в суд за взысканием задолженности по арендной плате после однократного неисполнения Арендаторами обязанности по внесению арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.3 настоящего договора";

(п.4.2.4) "В письменной форме в пятидневный срок уведомлять Арендаторов об изменении реквизитов, указанных в пункте 3.3 настоящего договора, а также об изменении ИНН, КПП, почтового адреса, контактного телефона, размера арендной платы";

(п.4.3.3) "Сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенайм) при условии письменного уведомления Арендодателя" - включить пункт;

(п.4.3.4) "По истечении срока действия настоящего Договора в случаях, предусмотренных законом, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок" - включить пункт;

(п.4.4.2) "При досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока, стоимость неотделимых и произведенных на участке без разрешения Арендодателя улучшений Арендатору не возмещается";

(п.4.4.3) "Не допускать действий, приводящих к ухудшению характеристик арендуемого участка, а также к загрязнению его территории";

(п.4.4.4) "Обеспечивать Арендодателю свободный доступ на участок";

(п.4.4.8) подлежит исключению;

(п.4.4.9) "Ежегодно и в полном объеме уплачивать причитающуюся Арендодателю арендную плату и по требованию Арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты арендной платы. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы, он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения";

(п.4.5) "Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении участка, должен быть соразмерен долям в праве на здание, принадлежащим правообладателям здания";

(п.6.1) "Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, разрешаются путем переговоров или в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации";

(п.7.2) " Изменение вида разрешенного использования Участка не допускается";

(п.7.3) "Изменения и/или дополнения настоящего Договора, регулирующие отношения между Арендодателем и отдельным Арендатором и не затрагивающие права и обязанности по Договору иных Арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к Договору аренды или к Соглашению о вступлении в Договор между Арендодателем и заинтересованным Арендатором" – включить пункт;

(п.7.4) "Прекращение действия настоящего Договора в отношении одного из Арендаторов не является основанием для прекращения действия Договора в отношении других Арендаторов" – включить пункт;

(п.7.5) "В случае если Арендатор продолжает использовать Участок после истечения срока настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе, с обязательной уплатой арендной платы. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца" – включить пункт;

(п.8.3) "Настоящий Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган регистрации прав, один в договорной отдел управления землепользования Администрации Сергиево-Посадского городского округа";

в качестве Арендатора указать только "Поликарпова С.Г.", исключив указание в качестве Арендатора – "Распопова Н.Н.", с отображением правильного указания года подписания настоящего Договора – "2021".

Указать на Расчет арендной платы за земельный участок на 2021 год как на Приложение № к Договору аренды земельного участка, и изложить расчет арендной платы в следующей редакции:

"Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № составляет 748 844,50 руб.

748 844,50 руб. х 0,3% = 2 246,53 руб. х ? долю в праве собственности на здание + 1 123,27 руб.

Итого: 1 123,27 руб. (одна тысяча сто двадцать три руб. 27 коп.)

Арендная плата вносится Арендатором ежегодно в срок до 15 сентября текущего года"

В Акте приема-передачи в аренду земельного участка (Приложение № к Договору аренды) в качестве Арендатора указать только "Поликарпова С.Г.", исключив указание в качестве Арендатора – "Распопова Н.Н.", с отображением правильного указания года подписания настоящего акта – "2021", изложить п. 3 в следующей редакции: "Настоящий акт составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган регистрации прав, один в договорной отдел управления землепользования Администрации Сергиево-Посадского городского округа".

В удовлетворении исковых требований Поликарпова С.Г. к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, с множественностью лиц на стороне арендатора, в ином порядке, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.С. Додеус