Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи здания и земельного участка недействительным и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи здания и земельного участка недействительным и взыскании денежных средств, свои исковые требования мотивировав следующим, что 19 сентября 2016 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли- продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа. Согласно данному договору ответчик продал истцу здание «Закусочная» и земельный участок, расположенные по адресу: *** ( п.2 договора). На указанном земельном участке расположено нежилое здание « Закусочная», общей площадью 58.1 кв.м, кадастровый номер *** Площадь земельного участка составляет 406 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно п. 4 и 5 договора отчуждаемое имущество нежилое здание и земельный участок принадлежат на праве собственности ФИО2 на основании свидетельства договора купли - продажи здания и земельного участка от 19 января 2012 года.

Вышеуказанное нежилое здание и земельный участок проданы за 800 000 руб., которые будут уплачены следующим образом: первоначальный взнос (аванс) в размере 120 000 руб. внесен при подписании предварительного договора, остальные суммы платежей будут внесены 100000 руб. в ноябре 2016 года, также будут вноситься и последующие платежи до 1 января 2018 года не позднее 20 числа каждого месяца единовременными платежами не менее 50 000 руб. ежемесячно.

В соответствии с п.8 договора на момент совершения настоящего договора, отчуждаемое нежилое здание и земельный участок никому не проданы, не заложены, не подарены, не обещаны быть подаренными, в споре и под арестом ( запрещением) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц.

Договор был подписан истцом и ответчиком. В счет исполнения договора истец передал всего ответчику 255 000 руб., что подтверждается расписками. При заключении договора ответчик ФИО2 сообщила, что она является собственником здания и земельного участка, но документы не предоставила. Между истцом и ответчиком была договоренность о том, что после подписания предварительного договора в ближайшие дни они пойдут и зарегистрируют договор купли- продажи в Управление Росреестра. На последующие неоднократные просьбы истца представить правоустанавливающие документы на объекты недвижимости для регистрации права собственности в Управлении Росреестра ответчица ответила отказом. Истец хотел удостовериться, что предварительный договор купли- продажи был заключен собственником или уполномоченным лицом и оплачиваемые им денежные средства оплачиваются собственнику нежилого помещения и земельного участка. Так как ответчик не представил правоустанавливающие документы истцу, истец последний платеж произвел 20 декабря 2016 года. С января 2017 года по июнь 2017 года истец данное нежилое помещение и земельный участок не использовал.

В начале июня 2017 года, придя в вышеуказанное нежилое помещение, обнаружил, что в данном помещении открыто кафе неизвестными людьми.

Впоследствии истцу стало известно, что на момент заключения договора, ответчик не являлась собственником спорного нежилого помещения и земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ответчик ФИО2 стала собственником указанных объектов 07 июля 2017 года. Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли- продажи помещения и земельного участка, о данном факте при заключении договора ответчик истцу не сообщала, данное обстоятельство является существенным обстоятельством при заключении договора. Основной договор купли- продажи не заключен по настоящее время. Срок на его заключение не истек. Ответчик не возвращает в добровольном порядке денежные средства, выплаченные по договору.

На основании положений ст. 429, 209,168, 167 ГК РФ просил признать предварительный договор купли- продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 19.09.2016 года, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму, оплаченную по договору в размере 255 000 руб., государственную пошлину в размере 5 750 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Его представитель - защитник по ордеру ФИО3 в судебном заседании доводы искового заявления поддержал в полном объеме. Пояснил, что, ответчиком ФИО2 были нарушены существенные условия при составлении предварительного договора от 19.09.2016 года, а именно она ввела в заблуждение относительно того, что является собственником спорных земельного участка и здания « Закусочной». На момент составления данного предварительного договора истец не проверил данный факт, поскольку у него не было оснований не доверять ей. При этом истец согласно договору выплатил ответчику денежную сумму в размере 255 000 руб., которые были переданы по распискам, а именно: 14.09.2016 года- 120 000 руб., 20.12.2016 года- 15 000 руб., 08.11.2016 года- 20 000 руб., 12.10.2016- 100 000 руб.

08.09.2017 года стороне истца стало известно, что ФИО2 приобрела право собственности на указанные объекты с 07.07.2017 года, следовательно при составлении предварительного договора купли- продажи она ввела истца в заблуждение. Сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, в соответствии со ст. 168 ГК РФ и не влечет юридических последствий, в соответствии со ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена.

Ее представитель по доверенности ФИО4 с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что действительно его доверитель и истец ФИО1 19 сентября 2016 года заключили предварительный договор купли- продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа. Согласно данному договору ответчик продала истцу здание «Закусочной» и земельный участок, расположенные по адресу: *** ( п.2 договора) под данным зданием. На указанном земельном участке расположено нежилое здание « Закусочная», общей площадью 58.1 кв.м, кадастровый номер *** Площадь земельного участка составляет 406 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов. Согласно условий договора, оплата за данное имущество производилась в рассрочку, следующим образом: первоначальный взнос (аванс) в размере 120 000 руб. внесен при подписании предварительного договора, остальные суммы платежей будут внесены 100000 руб. в ноябре 2016 года, также будут вноситься и последующие платежи до 1 января 2018 года не позднее 20 числа каждого месяца единовременными платежами не менее 50 000 руб. ежемесячно. Всего во исполнение данного договора ФИО1 выплатил ФИО2 денежную сумму в размере 255 000 руб. и прекратил оплату по договору, последняя оплата была внесена им 20.12.2016 года- 15 000 руб.Считает, что поскольку ФИО1 по своей инициативе прекратил исполнение договора и отказался от заключения основного договора купли- продажи, то денежные средства возврату не подлежат. В предварительном договоре купли- продажи срока заключения основного договора стороны не оговорили, в связи с чем, полагает, что, в соответствии с законом, ФИО1 пропустил годичный срок для заключения основного договора, соответственно ФИО1 расторгнул данный договор в одностороннем порядке. Кроме того, в период своей деятельности в кафе «Закусочная» ФИО1 привел здание в непригодное состояние, поскольку переоборудовал полы, в результате чего испортил канализацию, нанес ФИО2 своей деятельностью ущерб. Считает, что суммы, переданные ФИО1 ФИО2 являются арендными платежами, поскольку он использовал кафе по прямому назначению в период времени с сентября 2016 года по июль 2017 года, кроме того, в этот период ФИО1 ненадлежащим образом оплачивал коммунальные платежи в кафе, в связи с чем образовались долги в сумме 9 336 руб. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением суда от 26 сентября 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ФИО5

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.(ч.1) Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.(ч.2)Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (ч.3)(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.(ч.4)

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.(ч.5)

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.(ч.6)

Судом установлено, что 19 сентября 2016 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли- продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа. Согласно данного договора ответчик продал истцу здание «Закусочная» и земельный участок, расположенные по адресу: *** ( п.2 договора). На указанном земельном участке расположено нежилое здание «Закусочная», общей площадью 58.1 кв.м, кадастровый номер *** Площадь земельного участка составляет 406 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов.

В п. 4 указанного договора имеется ссылка, что отчуждаемое нежилое здание принадлежит ФИО2 на основании Договора купли- продажи здания и земельного участка от 19 января 2012 года. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 30 января 2012 года под № ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ***, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 30 января 2012 года.

В п.5 предусмотрено, что земельный участок принадлежит ФИО2 на основании Договора купли- продажи здания и земельного участка от 19 января 2012 года. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 30 января 2012 года под № ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ***, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 30 января 2012 года.

В п. 6 стороны оговорили оплату по указанному договору, а именно вышеуказанное нежилое здание и земельный участок проданы за 800 000 руб., которые будут уплачены следующим образом: первоначальный взнос (аванс) в размере 120 000 руб. внесен при подписании предварительного договора, остальные суммы платежей будут внесены 100000 руб. в ноябре 2016 года, также будут вноситься и последующие платежи до 1 января 2018 года не позднее 20 числа каждого месяца единовременными платежами не менее 50 000 руб. ежемесячно.

Как установлено в судебном заседании в счет оплаты по предварительному договору истец выплатил ответчику денежную сумму в размере 255 000 руб., которые были переданы по распискам, а именно: 14.09.2016 года- 120 000 руб., 20.12.2016 года- 15 000 руб., 08.11.2016 года- 20 000 руб., 12.10.2016- 100 000 руб., данный факт сторонами не оспаривается, и полностью подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.8 договора на момент совершения настоящего договора, отчуждаемое нежилое здание и земельный участок никому не проданы, не заложены, не подарены, не обещаны быть подаренными, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц.

Как установлено в судебном заседании, во исполнение данного договора ФИО1 передал ФИО2 денежную сумму в размере 255 000 руб.

При этом стороны в договоре не установили сроков заключения основного договора купли-продажи спорного имущества.

Также установлено, что основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами заключен не был и в течение 1 года, то есть в срок до 19.09.2017 года.

Что касается вопроса о желании сторон заключить основной договор купли- продажи, то сторона истца намереваясь сделать это, самостоятельно осуществила проверку сведений о собственнике спорного имущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ответчик ФИО2 зарегистрировала право собственности на спорные объекты 07 июля 2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2017 года собственником земельного участка, площадью 406 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, и расположенного на нем нежилого здания « Закусочная», общей площадью 58.1 кв.м, кадастровый номер *** в период с 19.11.2015 года по 07.07.2017 года являлась Ф.Н.Ф.

Также судом установлено, что решением Ульяновского районного суда Ульяновской области от 26 апреля 2017 года исковые требования ФИО2 были удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа, заключенный между ФИО2 и Ф.Н.Ф. 13.11.2015. Ф.Н.Ф. обязали передать ФИО2 здание «Закусочная» и земельный участок, расположенные по адресу: *** Решение о возврате недвижимого имущества продавцу ФИО2 являлось основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Ф.Н.Ф. и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости продавца ФИО2 Решение вступило в законную силу 23 июня 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с положениями ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. ( ч. 1)Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)(ч.2)

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, в том числе связанных фактически с задатком, поскольку основной договор не был заключен, в связи с чем денежные средства, внесенные истцом по предварительному договору, подлежат возврату как неосновательное обогащение.

Оценивая действия сторон суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2, зная о том, что не является собственником спорного имущества, намеренно ввела истца в заблуждение на момент составления предварительного договора купли- продажи, соответственно на момент его заключения не могла являться и не являлась стороной сделки.

Таким образом, имеются основания для признания предварительного договор купли- продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 19.09.2016 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительной сделкой с возвращением сторон в первоначальное положение и взысканием с ФИО2 в пользу ФИО1 денежной суммы, оплаченной по договору в размере 255 000 руб., как неосновательного обогащения.

При этом, доводы представителя ответчика о том, что указанная денежная сумма является арендной платой за пользование имуществом со стороны ФИО1, не являются состоятельными, поскольку договор аренды между сторонами не заключался, размер арендной платы не обговаривался.

Показания свидетелей, допрошенных в судебном заседании М.Т.А., С.А.Е. о том, что ФИО1 в данном кафе вел деятельность, кафе работало, приносило прибыль, при разрешении данных исковых требований правового значения не имеют.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что в ходе своей деятельности ФИО1 ухудшил состояние торговой точки, проведя реконструкцию в кафе, причинив ФИО2 убытки, не могут быть приняты во внимание, поскольку у ответчика имеется право обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями.

Ссылка представителя ответчика ФИО2 ФИО4 на то, что ФИО1 сам не изъявил желания заключить основной договор купли - продажи спорного имущества и на истечение срока заключения основного договора, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку опровергаются материалами дела в той части, что истец ФИО1 был введен в заблуждение ФИО2 относительно собственника указанного спорного имущества и лишь 18.09.2017 года получил сведения о том, что ФИО2 является собственником спорного имущества с 07.07.2017 года.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в случае удовлетворения исковых требований имеются основания для взыскания с ответчика суммы государственной пошлины в размере 5 750 руб., оплаченной истцом при подаче иска.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи здания и земельного участка недействительным и взыскании денежных средств удовлетворить.

Признать предварительный договор купли- продажи здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 19.09.2016 года, заключенный между ФИО1 к ФИО2, недействительным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму, оплаченную по договору в размере 255 000 руб., государственную пошлину в размере 5 750 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ульяновский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Шапарева И.А.