Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «ДОМ.РФ», ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» о признании недействительными результатов торгов, договора аренды земельного участка, договор комплексного освоения территорий,

УСТАНОВИЛ:

Помазан И.А. обратился в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с указанными требованиями. Просил признать недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 264 937 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г. Екатеринбург, <адрес>, в 1,5 км на юг от автомобильной развязки по <адрес>, признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный по результатам торгов, признать недействительным договор комплексного освоения территорий, заключенного по результатам торгов. В обоснование требований указано на несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану. Согласно Генеральному плану земельный участок расположен в следующих функциональных зонах: «озелененные территории интенсивного общественного использования, в том числе лесные парки», общественная и жилая застройка производственных территорий с повышенными архитектурно-художественными требованиями, многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка. ьВ соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург» участок расположен в территориальных зонах «зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов (ЦС-2)», «зона объектов здравоохранения (ЦС-1)». Из градостроительного регламента, установленного в отношении территориальных зон ЦС-1 и ЦС-2 не следует, что данные земельные участки могут относиться только к землям и территориям общего пользования. Тем не менее, в соответствии с Генеральным планом города Екатеринбурга, больше половины участка находится в пределах функциональной зоны «Озелененные территории интенсивного общественного использования, в том числе лесные парки» - то есть, относится к территориям общего пользования. Земельный участок в силу положений пп. 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона, поскольку относится к территориям общего пользования. Из данных, размещенных на сайте ГК «Атомстройкомплекс» (группа компаний, в которую входит застройщик, следует, что застройщик планирует использовать Земельный участок для застройки многоэтажными жилыми домами. Таким образом, поскольку градостроительный регламент, установленный в отношении территории, на которой находится Земельный участок, не предусматривает жилищное строительство в качестве допустимого вида разрешенного использования, земельный участок не мог быть предоставлен. На территории земельного участка расположена березовая роща площадью порядка 20 Га, являющаяся местом общего пользования граждан. Истец также пользуется данной рощей в целях личного отдыха, использует её для прогулок и реализации своих конституционных прав на свободу перемещения и благоприятную окружающую среду.

В судебном заседании истец Помазан И.А. требования поддержал по предмету и основаниям, указанным в иске и письменных пояснениях.

Представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» - ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, представил письменный отзыв. В обоснование возражений указал на то, что земельный участок не относится к территориям общего пользования. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Указание, Истца, что Земельный участок отнесен к территориям общего пользования Генеральным планом города Екатеринбурга является не состоятельным, поскольку в силу прямого указания Градостроительного кодекса в Генеральном плане устанавливаются лишь функциональные зоны. Проект планировки и проект межевания территории 7-го квартала района «Академический», утвержден постановлением администрации города Екатеринбург05.11.2013 № 3762, предусматривает строительство на части земельного участка учебного кампуса с открытым стадионом, красные линии, обозначающие границы территорий общего пользования на проекте планировки и проекте межевания территории отсутствуют. Участок расположен в следующих территориальных зонах: зона объектов среднего и высшего профессионального образования, и научных комплексов (ЦС-2); зоне объектов здравоохранения (ЦС-1); зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-5). Договор комплексного освоения территории и договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предусматривает не только строительство жилых домов, но и всей социальной инфраструктуры, а также обустройство территорий общего пользования, которые в последствии будут переданы муниципальному образованию Город Екатеринбург. Следовательно, с учетом нахождения земельного участка в трех территориальных зонах, одна из которых предусматривает в том числе и жилищное строительство земельный участок мог быть предоставлен по договору комплексного освоения. У истца отсутствует законный интерес в признании торгов недействительными.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» - ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, представил письменный отзыв. В обоснование возражений указал на то, что аукцион проведен АО «ДОМ.РФ» в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. Указанный земельный участок не относится к территориям общего пользования, а также к лесным участкам, лесопаркам. Участок расположен в следующих территориальных зонах согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург»: зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов (ЦС-2) - большая часть участка, зона объектов здравоохранения (ЦС-1) и зона многоэтажной жилой застройки (Ж5) - незначительные части участка. На момент проведения аукциона для зоны ЦС-2 были установлены следующие виды разрешенного использования: основные - здравоохранение, среднее и высшее профессиональное образование, обеспечение научной деятельности, историко-культурная деятельность, земельные татки (территории) общего пользования; вспомогательные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта (парковки), спорт, обеспечение внутреннего правопорядка; условно разрешенные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), бытовое обслуживание, религиозной использование, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, связь. Зона многоэтажной жилой застройки (Ж5), которая занимает незначительную часть татка, предусматривается многоэтажное жилищное строительство. Таким образом, Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург» предусматривают возможность, в том числе, жилищного строительства на спорном земельном участке. Оспариваемые истцом торги (аукцион) на право заключения договора аренды земельного участка, а также договор аренды, договор комплексного освоения территорий не затрагивают прав и законных интересов истца.

Представитель третьего лица Администрации г. Екатеринбурга – ФИО4, в судебном заседании разрешение требований оставила на усмотрение суда, представила письменный отзыв, суду пояснил, что до настоящего времени постановление о разрешении подготовки документации по планировке территории не подготовлено, разрешение на вырубку зеленых насаждений в лесном массиве на спорном земельному участке не выдавалось. При подготовке проекта планировки территории застройщиком и утверждении проекта межевания администрацией должны быть соблюдены требования Градостроительного и Земельного законодательства, в отношении участков общего пользования соответственно будут определены границы и установлены красные линии.

Третьи лица ТУ Росимущества в Свердловской области, АО «Корпорация «Атомстройкомплекс», ФГБОУ ВО «Уральский государственный аграрный Университет» в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно надлежащим образом, письменных пояснений не представили.

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело при данной явке и имеющихся доказательствах.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

АО «ДОМ.РФ» создано в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 2 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», и являясь Единым институтом развития в жилищной сфере (в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), реализует задачи и функции, возложенные Правительством Российской Федерации, а также выступает в качестве агента Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ).

В соответствии с частью XXII протокола заочного голосования Правительственной комиссии от 21.10.2016 № 6 (Далее - протокол Правительственной комиссии) приняты решения о целесообразности совершения Единым институтом развития в жилищной сфере юридических и иных действий, в Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ в целях предусмотренных указанным законом в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, г. Екатеринбург, <адрес> в 1,5 км. на юг от автомобильной развязки по <адрес> кадастровый №, площадью 264 937 кв.м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества (далее - Земельный участок).

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 08.11.2016 № 876-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВО Уральский ГАУ на Земельный участок, кроме того указанным распоряжением Земельный участок вместе с расположенным на нем объектом недвижимого имущества передан АО «ДОМ.РФ» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации.

26.04.2018г. между АО «ДОМ.РФ» и ООО Специализированный застройщик «Краснолесье» по итогам аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка заключен договор аренды Земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное и иное строительство № 20/441-18, а также договор о комплексном освоении территории № 20-443-18.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0313006:1 находится в собственности Российской Федерации и передан Акционерному обществу «ДОМ.РФ» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации.

Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для строительства комплекса зданий.

Участок расположен в границах следующих функциональных зон в соответствии с Генеральным планом городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург»: зоне многоэтажной и среднеэтажной застройки, рекреационной зоне озелененных территорий интенсивного использования и зоне общественной и жилой застройки, застройки производственных территорий с повышенными архитектурно- художественными требованиями.

В обоснование нарушения своих прав истец ссылается на то, что договор аренды земельного участка заключен в нарушение положений пп. 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона, поскольку относится к территориям общего пользования, считает, что в результате проведенного аукциона и заключенных по его результатам оспариваемых договоров предусмотренные Генеральным планом земли общего пользования будут использованы под застройку

В соответствии с пп. 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Участок расположен в следующих территориальных зонах согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург»: зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов (ЦС-2) - большая часть участка, зона объектов здравоохранения (ЦС-1) и зона многоэтажной жилой застройки (Ж5) - незначительные части участка.

На момент проведения аукциона для зоны ЦС-2 были установлены следующие виды разрешенного использования: основные - здравоохранение, среднее и высшее профессиональное образование, обеспечение научной деятельности, историко-культурная деятельность, земельные участки (территории) общего пользования; вспомогательные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта (парковки), спорт, обеспечение внутреннего правопорядка; условно разрешенные - жилая застройка (специализированный жилищный фонд), бытовое обслуживание, религиозной использование, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, связь. Зона многоэтажной жилой застройки (Ж5), которая занимает незначительную часть участка, предусматривается многоэтажное жилищное строительство.

В отношении указанного земельного участка Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 3762 от 05.11.2013 г. утвержден проект планировки и проекта межевания территории 7-го квартала района «Академический».

В соответствии с ч. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу ч. 11 ст. 1 ГрК РФ границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3).

Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи.

В настоящее время ООО Специализированный застройщик «Краснолесье» осуществляет работу по подготовке документации по планировке территории в соответствии с п.1.2. Договора № 20-443-18 о комплексном освоении территории (подана заявка в Администрацию г. Екатеринбурга на получение разрешения на подготовку проекта планировки).

Указанный проект должен быть разработан в соответствии с Генеральным планом и действующими Правилами землепользования и застройки и вынесен на общественное обсуждение (публичные слушания).

Предоставление земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предусматривает не только строительство жилых домов, но и всей социальной инфраструктуры, а также обустройство территорий общего пользования (определенные при подготовке проекта планировки и утверждения проекта межевания), которые в последствии будут переданы муниципальному образованию Город Екатеринбург.

Согласно пункту 6 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

В соответствии со ст. 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Исходя из положений ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации одними из условий договора о комплексном освоении территории являются обязательство лица, заключившего такой договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления, а также обязательство этого лица осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Согласно части 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

Как следует из документов по проведению аукциона и оспариваемых договоров, заключенных на основании результатов аукциона, было учтено, что земельный участок расположен в том числе в рекреационной зоне озелененных территорий интенсивного общественного использования,

Проведение аукциона и заключение договоров осуществлено с целью комплексного освоения территории (в рамках которого осуществляется в том числе и жилищное строительство), которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и обеспечение ее утверждения в установленном порядке уполномоченным органом; образование земельных участков в границах участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (раздел земельного участка в соответствии с ч. 5 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

После образования новых участков арендатор имеет право на заключение в отношении вновь образованных участков договоров аренды (купли-продажи) без проведения аукциона, за исключением: предназначенных для размещения объектов регионального или местного значения, предназначенных для размещения общежитий, необходимых для обеспечения образовательного процесса; расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования.

Таким образом, спорный аукцион, проведен с целью комплексного освоения территории, по результатам исполнения договоров должно быть подготовка проекта планировки и утверждение проекта межевания уполномоченным органом, соответствующего в том числе Генеральному плану города Екатеринбурга (в том числе с образованием земельных участков земель общего пользования с определением его границ и соответствующим установлением красных линий).

После чегу уже будет осуществляться заключение договоров аренды без проведения аукциона в отношении образованных земельных участков (за исключением в том числе земельных участков, отнесенных к территории общего пользования).

Застройщик осуществляет строительство объектов инфраструктуры на образованных участках, в соответствии с требованиями договора, за исключением участков, в отношении которых принято решение об их передаче в собственность субъектов РФ, муниципальную собственность в соответствии со ст. 16.3 ФЗ от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» - в том числе территорий общего пользования.

Оспариваемыми документами строительство в указанной зоне не предусматривается, напротив в рамках заключенных договоров по комплексному развитию территории должны быть определены границы и установлены красные линии в рамках подготовки и утверждения проекта планировки и проекта межевания

На основании изложенного, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав истца оспариваемыми документами и отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В случае нарушения в дальнейшем действующего законодательства при подготовке проекта планировки и утверждения проекта межевания, истец не лишен права оспаривания соответствующих актов в установленном законом порядке.

Истцом также в обоснование иска указано на несоответствие Правил землепользования и застройки Генеральному плану г. Екатеринбурга.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки городского округа -муниципального образования «город Екатеринбург» утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83.

Согласно подпункта 2 части 1 статьи 20 КАС РФ Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции административные дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, представительных органов муниципальных образований.

С учетом установленных судом обстоятельств, на настоящий момент, даже при наличии таких несоответствий основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, в связи с чем, а также исходя из порядка оспаривания нормативно правового акта, в суда отсутствуют необходимость и возможность оценки доводов истца в данной части. Истец не лишен права обращения в установленном законом порядке с соблюдением правил подсудности с иском об оспаривании указанного нормативного правового акта.

На основании изложенного, с учетом конкретных установленных по настоящему делу обстоятельств, суд находит не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 к АО «ДОМ.РФ», ООО «Специализированный застройщик «Краснолесье» о признании недействительными торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 264 937 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г. Екатеринбург, <адрес>, в 1,5 км на юг от автомобильной развязки по <адрес>, признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.04.2018 № № заключенного по результатам торгов, признании недействительным договора комплексного освоения территорий от 26.04.2018 № №, заключенного по результатам торгов – отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья подпись В.И. Лазарева

Копия верна.

Судья:

Секретарь:

По состоянию на 08.08.2019 решение в законную силу не вступило.

Судья: