Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Малетиной С.А. о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое,

У С Т А Н О В И Л :

Малетина С.А. обратилась в суд с заявлением о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Свои требования мотивирует тем, что она является собственником трехкомнатной квартиры общей площадью 66 кв.м., расположенной на 1 этаже по адресу: <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Данную квартиру она намерена перевести из жилого помещения в нежилое с устройством отдельного входа через лоджию. ДД.ММ.ГГГГ она подала заявление в Управление архитектуры и градостроительства о переводе жилого помещения в нежилое и приложила к нему документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности, решение Сбербанка, договор купли-продажи квартиры, технический паспорт БТИ, поэтажный план дома, проект переустройства и перепланировки, техническое обследование конструкций. ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано уведомление об отказе в переводе квартиры в нежилое помещение в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода и несоответствием проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Полагает, что данный отказ является незаконным, поскольку имеется техническая возможность оборудовать доступ к переводимому помещению за счет устройства отдельного входа через лоджию переводимой квартиры, расположенной на первом этаже, также не предусматривается разрушение наружных стен, не изменяются параметры объекта капитального строительства – высота, этажность, общая площадь, объем, поэтому в данном случае происходит не реконструкция, а переустройство и перепланировка жилого помещения в доме. Лоджия, через которую планируется оборудовать вход, не является общим имуществом многоквартирного дома, земельный участок под домом не сформирован, поэтому не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. ДД.ММ.ГГГГ ею было подано заявление главе города о формировании земельного участка под домом. Но до настоящего времени участок не сформирован. Полагает, что отказа Управление архитектуры и градостроительства г. Канска в переводе жилого помещения в нежилое является незаконным, просит признать его недействительным и обязать выдать соответствующее разрешение.

В судебном заседании представитель заявителя Суворов Е.Н. (на основании доверенности) требования уточнил, просил признать отказ незаконным. Пояснил суду, что общее имущество многоквартирнго дома в результате перепланировки одного жилого помещения в нежилое не пострадает, так как вход планируется оборудовать через существующую лоджию, которая не относится к общему имуществу собственников, так как предназначена для обслуживания только одной квартиры. Земельный участок под домом не сформирован. Кроме того, земельный участок, расположен под лоджией, следовательно, при переоборудовании лоджии под крыльцо, жильцы не лишаются права на пользование данным земельным участком, тогда как в то время как он находится под лоджией, то фактически они его не могут использовать. Несущие конструкции дома не будут переоборудованы.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Канска Картель Г.В. требования не признала, суду пояснила, что Малетиной правильно отказано в выдаче разрешения, так как при демонтаже экрана лоджии с последующим устройством отдельного входа и установкой крыльца происходит реконструкция всего жилого дома и она выходит за габариты всего существующего права собственности. Устройство отдельного входа затрагивает наружную стену жилого дома, которая является ограждающей конструкцией и относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, также как и земельный участок под ним. Следовательно, для проведения реконструкции дома Малетиной требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирной доме. Кроме того, необходим проект реконструкции жилого дома, а заявителем представлен только проект перепланировки. После этого необходима экспертиза проектной документации.

Представитель ОАО «Сбербанк России» Леванзин О.В. (на основании доверенности) суду пояснил, что Малетиной выдавалась ипотека на покупку данной квартиры. Одним из условий выдачи ипотеки являлся последующий перевод жилого помещения в нежилое.

Заслушав участвующих лиц, специалиста службы строительного надзора и контроля по Красноярскому краю, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что требования Малетиной С.А. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Как установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, Малетиной С.А. было зарегистрировано право собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 66 кв.м. по адресу: <адрес>. (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ Малетина С.А. обратилась в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Канска с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое. В целях использования в качестве офиса согласно проектной документации согласно прилагаемому проекту перепланировки и переустройства. (л.д. 11-12).

Согласно расписке гл. специалиста УАиГ Картель Г.В., вместе с заявлением Малетиной С.А. поданы следующие документы: копия свидетельства о госрегистрации, копия техпаспорта, проект переустройства и перепланировки, копия договора купли-продажи, копия поэтажного плана, письмо Сбербанка РФ от 11.10.2012, доверенность, техническое обследование (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ Малетиной С.А. было отказано в переводе жилого помещения в нежилое (отказ получен ДД.ММ.ГГГГ л.д. 8) на основании п. 2.8 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Приятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое» в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения, а именно: в результате реконструкции жилого дома с перепланировкой и переустройством квартиры 11 меняется его назначение, предусмотрен демонтаж экрана лоджии с последующим устройством отдельного входа и установкой крыльца, то есть реконструкция выходит за габариты существующего права собственности. Устройство отдельного входа, крыльца затрагивает наружную стену жилого дома, которая является ограждающей конструкцией и в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, равно как и земельный участок под ним, являющийся общедомовой собственностью собственников в многоквартирном жилом доме. Действующее законодательство не предполагает наличия у собственника помещений, переводимых из жилых в нежилые, права самостоятельно распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. В силу требований ЖК РФ требуется согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, то есть должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, поскольку устройство отдельного входа с крыльцом является реконструкцией жилого многоквартирного дома, необходим проект реконструкции, а не перепланировки и соответственно экспертиза проектной документации. (л.д. 9-10).

Однако суд не может согласиться с данным отказом Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Канска.

Жилое помещение приобреталось Малетиной С.А. в ипотеку через ОАО «Сбербанк России» с последующим переводом в нежилое для использования в предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения..."

В судебном заседании достоверно установлено, что планируемые изменения в жилое помещение Малетиной, необходимые для обеспечения перевода помещения в нежилое, не являются реконструкцией. Устройство отдельного входа из существующей лоджии не затрагивает наружную стену жилого дома, поскольку происходит изменение только стен самой лоджии, которая не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как предназначена для обслуживания только одного помещения.

Данное обстоятельство подтверждено в судебном заседании государственным инспектором Службы строительного надзора и контроля по красноярскому краю Трофимовым П.В., который в судебном заседании подтвердил, что в данном случае вход в помещение будет осуществляться через существующую лоджию. Никакого разрушения наружной стены осуществляться не может, поскольку в данной стене уже существует дверь на лоджию, поэтому пристройка крыльца никак не затронет наружную стену не предусматривается изменение и параметров объекта капитального строительства – высота, этажность, площадь, объем. В этом случае не происходит реконструкции жилого дома.

Поскольку не происходит реконструкции помещения, следовательно, не требуется и проект реконструкции, а проект перепланировки заявителем был представлен. Так как конструктивные особенности жилого дома не затрагиваются, то в соответствии со ст. 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится.

Согласно техническому обследованию строительных конструкций, проведенному фирмой ООО «Аквилон», строительные конструкции обследуемого помещения находятся в работоспособном состоянии, несущая способность не нарушена, прочностные характеристики строительных конструкций соответствуют эксплуатационным характеристика. Проектная организация считает возможным проведение перепланировки и переустройства нежилого помещения с обустройством в нем офиса с возможным выполнением следующих работ: разборкой кирпичных перегородок между помещениями в квартире, выполнением расширения дверного проема в месте расположения балконного блока в пределах существующего проема, входную группу организовать через существующую лоджию главного фасада здания, выполняющую функцию входного тамбура. Во время демонтажа конструкций не попускать повреждения несущих конструкций здания – несущих стен, плит перекрытия.

Таким образом, при существующем техническом обследовании не строительных конструкций сделан вывод о том, что повреждений несущих стен и плит перекрытия не будет допущено, в связи с чем нет оснований полагать, что в результате проведения перепланировки права и законные интересы остальных собственников помещений в многоквартирном доме будут нарушены.

Относительно земельного участка под лоджией суд полагает следующее. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2,3 и 5 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ», ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, пункта 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина, Е.А. Плеханова» признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 ЗК РФ во взаимосвязи со статьями 11 и 389 НК РФ. Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67).

Малетина С.А. обращалась в администрацию г. Канска с просьбой сформировать земельный участок под домом ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени ответа не получила (л.д. 27).

Доводы представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Канска о том, что для переустройства входа в офис, под который планируется переоборудовать лоджию, необходимо получит согласие от всех собственников помещений в многоквартирном доме, суд полагает неосновательными, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что земельный участок под домом не сформирован, в связи с чем он не перешел в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, та часть земельного участка, которую планируется переоборудовать под вход, находится под лоджией, принадлежащей Малетиной С.А., в связи с чем иными гражданами данная часть земельного участка не использовалась и фактически не могла быть использована, поэтому размещение входа на ней не может каким-либо образом ущемлять права как собственников жилых помещений в многоквартирном доме, так и иных лиц.

Исходя из вышеизложенного, следует признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Канска в переводе жилого помещения в нежилое и обязать Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Канска устранить допущенные нарушения.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Требования Малетиной С.А. – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Архитектуры и градостроительства администрации г. Канска в переводе жилого помещения по адресу: <адрес> нежилое помещение незаконным и обязать Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Канска устранить допущенные нарушения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Канский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательном виде.

Судья Глущенко Ю.В.