Гражданский кодекс часть 1

Улуг-Хемский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего Монге-Далай Ч.Ч., при секретаре судебного заседания Базыр А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество,

с участием представителей истца ФИО7 и ответчика ФИО8,

установил:

ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в лице ФИО3 обратились в суд к ФИО6 с иском, с учетом уточнения, с иском о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, указывая на то, что ФИО3 являлась супругой умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, брак с которым был регистрирован ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 является сыном умершего, ФИО5- родным братом умершего. После смерти ФИО9 открылось наследство, на принятие которого в течение 6-ти месяцев после смерти ФИО9 от ФИО3, ФИО4 и его матери были поданы заявления нотариусу Улуг-Хемского кожуунного (нотариального) округа РТ. Затем, мать ФИО9 - ФИО10 умерла (ДД.ММ.ГГГГ.) и в качестве ее правопреемника был привлечен сын ФИО5 Наследодатель ФИО9 при жизни приобрел в совместную собственность с ФИО3 часть нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещения 2,3,4,5+часть помещения 7 площадью, 3 кв.м, в кадастровом паспорте, всего площадью 28,9 кв.м, (далее нежилое помещение). Доказательством приобретения вышеуказанного нежилого помещения является договор купли-продажи части нежилого помещения от 22.01.2014г. Данный договор удостоверен нотариально, нотариусом Улуг-Хемского кожуунного (районного) нотариального округа РТ ФИО2 22.01.2014г., номер в реестре. 87. Нотариальное удостоверение договора было проведено по обоюдному согласию сторон. Согласно условиям договора стоимость помещения была оценена сторонами в 1 000 000 рублей. Оплата должна была быть произведена в порядке, установленном п.9 договора. В соответствии с данными условиями договора оплата была произведена в полном объеме в период с 22.01.2014 г. до 25.05.2014г. После полной оплаты стоимости нежилого помещения наследодатель и ФИО6 не обратились в регистрационный орган, чтобы зарегистрировать сделку и переход права собственности на покупателя.ДД.ММ.ГГГГ. ФИО9 трагически погиб. При обращении к нотариусу Улуг-Хемского кожуунного (районного) нотариального округа РТ с заявлением о принятии наследства все наследники приняли часть имущества, документы на которые были в порядке. В отношении вышеуказанного нежилого помещения заявление не подавалось. Вышеуказанное нежилое помещение находится в пользовании ФИО3, оно индивидуально определено, поставлена стена, имеется отдельный вход, что подтверждается техническим планом, составленным кадастровым инженером ФИО1. ФИО3 произвела там ремонт, вложила денежные средства, фактически использует данное нежилое помещение. Со стороны ФИО6 за время после смерти ФИО9 претензий к ФИО3 не поступало, требований вернуть помещение, расторгнуть договор или иначе прекратить отношение в части приобретения данного нежилого помещения, не поступало. ФИО3 и ФИО4 обращались в Улуг-Хемский районный суд с исковым заявлением об обязании заключить с ними договор купли-продажи на 1/2 часть от приобретенного нежилого помещения и признании права собственности в порядке наследования за ФИО4 и ФИО10 Решением суда от 25.12.2018г. исковые требования были удовлетворены, но Апелляционная инстанция ВС РТ 24.04.2019г. данное решение отменила полностью и приняла новое об отказе в удовлетворении иска. ФИО9 не успел обратиться для регистрации договора в регистрирующий орган по причине смерти. Договор состоялся, исполнен сторонами, а государственной регистрации нет, поэтому просят о государственной регистрации договора купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности к каждому из истцов по 1/3 части нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещения 2,3,4,5+часть помещения 7 площадью, 3 кв.м, в кадастровом паспорте, всего площадью 28,9 кв.м., согласно технического плана помещения (образование части помещения с кадастровым номером №) от 05.11.2018г. изготовленного кадастровым инженером ФИО1 (номер регистрации в реестре 20749, номер аттестата 19-12-84).

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 и ФИО4-ФИО7, действующая на основании ордера, исковые требования, полностью поддержала и просила удовлетворить, поскольку на предложение о возможности выплаты им в счет возмещения расходов на уплату жилищно-коммунальных услуг в размере 96200 рублей, при том, что они также узнавали у поставщиков и выяснили, что ФИО6 не оплачивала по счетам, однако, несмотря на это, ее доверитель все же считала для себя возможным выплатить такую сумму, они-ответчики не согласны, поэтому просят рассмотреть в рамках заявленных требований и удовлетворить.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в отношении них дело рассматривается в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности, с иском не согласился, поддержал письменный отзыв на иск, дополнил, то право собственности у умершего Сокирко не возникло, поэтому договор силу не имеет, он ничтожен. Вот только денег брали (сами), поэтому-да, они могут требовать возврата денег и то, только сама жена умершего ФИО3 на 50 % от 1 млн. рублей по Семейному кодексу РФ, они бы эту сумму 500000 рублей вернули. Действительно, там весь ремонт сделали на той половине, но на это надо было разрешения у них спрашивать, но они не спрашивали, поэтому все это их расход. Они на сегодняшний день имеют долг по платежам на сумму примерно 160000 рублей, половина из них, считают, Сокирко должны платить, еще 13000 долга по налогам, примерно 100000 должны заплатить, а не 96200 рублей.

Ответчик ФИО6, третье лицо ФИО11, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в отношении них дело рассматривается также в порядке ст.167 ГПК РФ.

Третьи лица нотариус и представитель регистрационного органа, в судебное заседание не явились, в отношении них дела рассматривается в порядке ст.ст.113,167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц и, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) является договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (статья 130).

При этом ст. 550 указанного Кодекса предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 1 ст. 551 ГК РФ следует, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

Частью 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу положений п. 1 ст. 131, ст. 164, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома, так и переход права собственности на продаваемый объект.

Таким образом, договор купли-продажи и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации. Соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав является регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из объяснений представителя истцов, ответчик ФИО6 отказывается от совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи от22 января 2014 и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В свою очередь, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

В силу абз. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, на основании ст. ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности продавца, покупателя по договору купли-продажи переходят к их универсальным правопреемникам. Поэтому наследники покупателя недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации сделки и перехода права собственности к продавцу.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договором купли-продажи части нежилого помещения от 22 января 2014 года, ФИО9 купил у ФИО6 2/5 доли часть нежилого помещения, площадью 28,9 кв.м, из общей площади помещения 66 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> за 1 000 000 рублей. У ФИО6 остаются 3/5 доли нежилого помещения, площадью 37,1 кв.м. Договор зарегистрирован нотариусом Улуг-Хемского кожунного (районного) нотариального округа Республики Тыва в реестре № 87. Согласно передаточному акту, во исполнение договора продавец ФИО6 передал 22 января 2014 года покупателю ФИО9 указанную в договоре часть нежилого помещения.

Из расписок от 22 января 2014 года следует, что ФИО6 получила от ФИО9 610 000 руб., 12 января 2014 года - 65 000 руб., 25 февраля 2014 года- 25000 руб., 13 марта 2014 года- 65000 руб., 27 марта 2014 года 65000 руб., 28 апреля 2014 года- 50 000 руб., 05 мая 2014 год- 40 000 руб., 22 мая 2014 года-40000 руб.

Согласно свидетельству о смерти, ФИО9 умер ДД.ММ.ГГГГ (актовая запись о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ в Органе Управления записи актов гражданского состояния Республики Тыва «Агентства) в Улуг-Хемском районе Российской Федерации.

Истец ФИО3 является супругой ФИО9, что подтверждается паспортом истца и свидетельством о заключении брака, согласно которому брак заключен ДД.ММ.ГГГГ. После заключения брака присвоены фамилии мужу и жене- Сокирко (актовая запись о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ в городском отделе ЗАГС г.Житомира).

Истец ФИО4 является сыном ФИО9, что подтверждается свидетельством о рождении ребенка, родителями которого указаны ФИО9 и ФИО3

Истец ФИО5 является сыном наследника ФИО10 (матери наследодателя ФИО5) и братом наследодателя, что подтверждается доверенностью.

Согласно истребованному наследственному делу №04/2015 (индекс дела 02-20) к имуществу ФИО9, умершего ДД.ММ.ГГГГ следует, что истцы являются его наследниками.

Как установлено судом, государственная регистрация договора купли-продажи от 22 января 2014 года и перехода права собственности на спорное нежилое помещение от ФИО6 к ФИО9 не состоялась в связи со смертью ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, при этом самим ФИО9 при жизни требования к ФИО6 о регистрации договора купли-продажи от 22 января 2014 года и перехода права собственности на спорное нежилое помещение не предъявлялись. В техническом плане помещения от 05 ноября 2018 года обозначены границы и площади вновь образованной части помещения по адресу: <адрес>.

Решением Улуг-Хемского районного суда от 25 декабря 2018 года исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи, о признании права собственности в порядке наследования были удовлетворены.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 24 апреля 2019 года, решение Улуг-Хемского районного суда Республики Тыва от 25 декабря 2018 года отменено, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО3, ФИО4 к ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи, о признании права собственности в порядке наследования.

При этом судом апелляционной инстанции указано, что требования истца ФИО3 об обязании заключить ФИО6 договор купли-продажи нежилого помещения не могли быть удовлетворены судом, так как п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты права. Кроме того, понудить продавца ФИО12 к заключению нового договора купли-продажи нежилого помещения с супругой умершего ФИО3, не отвечает принципу свободы сторон в гражданских правоотношениях определенным ст. 421 ГК РФ. Признание права собственности на 1/6 доли в недвижимом имуществе в порядке наследования является преждевременным, так как судом первой инстанции не учтено, что такой способ приобретения права собственности на имущество возможен после включения имущества в наследственную массу. Между тем из материалов дела следует, что спорное имущество в наследственную массу не включено, поэтому по спорному вопросу предусмотрен иной способ защиты права истцов, решение суда первой инстанции подлежит отмене, так как оно является незаконным, а исковое заявление ФИО3, ФИО4 подлежит оставлению без удовлетворения. Между тем, наследники - истцы ФИО3, ФИО4 также не обращались с требованиями о регистрации договора купли-продажи от 22 января 2014 года и перехода права собственности на спорную квартиру.

Указанное решение суда апелляционной инстанции и установленные им обстоятельства в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ не доказываются вновь и имеют преюдициальное значение по данному делу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Возражая на иск, представитель ответчика в суде указывал на ничтожность сделки, между тем по данному доводу судом апелляционной инстанции уже давалась оценка, так, в частности, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в своем решении от 24 апреля 2019 года указала, что доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО6 о том, что сделка, заключенная при жизни ФИО9, является недействительной, так как при ее заключении не было испрошено согласие ее супруга ФИО11, а также не определен предмет сделки, судебной коллегией не принято, так как они не имеют правового основания к отмене судебного решения, установила из материалов дела, что ФИО6, не расторгла сделку при жизни ФИО9, в виду ее недействительности, не вернула ему или его наследникам полученные по сделке денежные средства.

То обстоятельство, что состоялся фактический переход имущества от одной стороны договора к другой при заключении договора от 22 января 2014 года, подтверждается также и представленной истцами доверенностью ФИО6 от 20 мая 2014 года, которым ФИО6 уполномочивала ФИО9 оформить надлежащим образом документы на праве собственности на 2/5часть нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>

Ссылки представителя ответчика на то, что истец проявила интерес к спорному имуществу только в 2018 году, а также не указала его при обращении к нотариусу за оформлением наследства, открывшегося после смерти супруга, а ответчик же, в свою очередь, должен будет нести бремя содержания в отношении целого помещения, в рассматриваемом случае правового значения не имеют, кроме того доказательствами фактического несения бремени содержания вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ не представлено. Юридическое значение по делу имеет то, что, что ФИО9 в установленном порядке приобрел спорное имущество, которое фактически ему было передано вместе с документами, уплатил за него предусмотренную договором сумму, а ответчик на всем протяжении времени уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права собственности. Принятие же наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось в силу положений п. 2 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика о том, чтоФИО9 своевременно не зарегистрировал договор купли-продажи от22 января 2014 года и переход права собственности по нему в соответствии с действующим законодательством, суд считает не обоснованными, поскольку ни Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действовавшим до 01.01.2017, ни Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующим с 01.01.2017, какие-либо сроки для регистрации сделки и перехода прав по сделке не установлены.

В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 01.01.2017, и согласно ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующей с 01.01.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, учитывая, что ФИО9, правопреемником которого являются истцы, приобрел спорное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 22 января 2014 года, не противоречащему нормам действующего законодательства, а ответчик - продавец по данному договору уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, суд пришел к выводу о том, что исковые требования истцов о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, удовлетворить.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора купли-продажи от 22 января 2014 года, заключенного между ФИО6 и ФИО9, правопреемниками которого являются ФИО3, ФИО4 и ФИО5, на 2/5 части нежилого помещения, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3, <данные изъяты>, ФИО4, <данные изъяты>, ФИО5, <данные изъяты>, каждого по 1/3 части на указанное недвижимое имущество, а также для внесения изменений в сведения о правообладателе в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Улуг-Хемский районный суд Республики Тыва в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2019 года.

Председательствующий Ч.Ч. Монге-Далай