Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Статус Эр» к ФИО1, ФИО2 об изменении договора, обязании подписать дополнительное соглашение к договору, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Статус Эр» (далее – ООО «Статус Эр») обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО1, в котором после уточнения просило обязать ответчиков внести изменения в договор № 7-97 участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года, изложив его п. 2.5 в следующее редакции: «2.5 Застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию до 31.12.2022 года и передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до 30.06.2023 года. Застройщик вправе передать квартиру Участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Просило обязать ответчиков подписать дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в котором изложить п. 2.5 договора в данной редакции, обязать ответчиков зарегистрировать дополнительное соглашение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование мотивировало тем, что 24 октября 2017 года между сторонами заключен договор № 7-97 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №.

В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до 30 июня 2020 года и передать объект долевого строительства (квартиру проектной площадью 38,57 кв.м.) в срок до 31 декабря 2020 года (п. 2.5 договора).

Указывал, что 17 января 2018 года Законодательным Собранием Санкт-Петербурга было принято, а 26 января 2018 года Губернатором Санкт-Петербурга был подписан Закон Санкт-Петербурга № 3-1 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования». Данным Законом земельный участок с кадастровым номером №, на котором осуществляется строительство жилого дома, являющегося предметом договора № 7-97 участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года, данный участок был отнесен к территориям зеленых насаждений общего пользования.

Ссылался на то, что решением Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года по делу № 3а-79/2018 вышеуказанный Закон был признан недействующим в той мере, в которой его положения распространяются на земельный участок с кадастровым номером №. При этом апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2018 года решение суда от 26 марта 2018 года было оставлено без изменения.

Впоследствии Законом Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года № 763-161 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» в отношении территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, была утверждена функциональная зона Р2 – зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения.

Также ссылался на то, что решением Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2020 года по делу № 3а-31/2020 вышеуказанный Закон был признан недействующим в части отнесения земельного участка с кадастровым номером № к функциональной зоне Р2. При этом апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июня 2020 года решение суда от 27 января 2020 года было оставлено без изменения.

Кроме того, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 «О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» земельный участок с кадастровым номером № отнесен к зоне ТР2 – зоне рекреационного назначения – зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2020 года по делу № 3а-33/2020 вышеуказанное Постановление было признано недействующим в части отнесения земельного участка с кадастровым номером № к территориальной зоне ТР2.

Обращал внимание на то обстоятельство, что отнесение земельного участка с кадастровым номером № к территориям зеленых насаждений общего пользования, зоне зеленых насаждений общего и ограниченного пользования и зоне рекреационного назначения исключало возможность строительства жилого дома на указанном земельном участке. При этом истец полагал, что невозможность строительства вызвана обстоятельствами, не зависящими от застройщика.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчиков ФИО4, явившись в судебное заседание, возражал относительно исковых требований.

Выслушав представителей сторон, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.ч. 1, 2, 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту: или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома я (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу названной нормы, понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 ГК РФ), то есть при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В одностороннем порядке изменение условий договора не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ определены условия, при которых по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года), понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ). Застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, не может исключать наступления любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Как следует из материалов дела, 24 октября 2017 года между ООО «Статус Эр» с одной стороны и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны заключен договор № 7-97 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 81-91).

По условиям данного договора ООО «Статус Эр» обязалось передать в собственность ФИО1 и ФИО2 квартиру за номером 97 на 3 этаже в осях 5с-6с, Ас-Вс/1 проектной общей площадью 38,57 кв.м. в срок до 31 декабря 2020 года (п.п. 1.1, 2.5 договора).

В материалы дела истцом представлена копия сообщения, адресованного истцам, о невозможности завершения строительства многоквартирного жилого дома в предусмотренный договором срок. ООО «Статус Эр» предложило ФИО1 и ФИО2 внести изменения в заключенный договор в части установления срока введения жилого дома в эксплуатацию до 14 июня 2022 года и передачи объекта долевого строительства до 31 декабря 2022 года (том 1 л.д. 32).

В ответ на данное сообщение ФИО1 и ФИО2 предложили расторгнуть заключенный между сторонами договор при условии выполнения ООО «Статус Эр» ряда требований (том 1 л.д. 33-34).

Впоследствии истцом ответчикам было направлено предложение о расторжении договора № 7-97 от 24 октября 2017 года (без учета требований, выдвинутых ответчиками) – том 1 л.д. 38.

В дальнейшем ООО «Статус Эр» предложило ФИО1 и ФИО2 внести изменения в заключенный договор в части установления срока введения жилого дома в эксплуатацию до 31 декабря 2022 года и передачи объекта долевого строительства до 30 июня 2023 года (том 1 л.д. 154).

Доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором осуществляется строительство жилого дома, в числе иных территорий включался в состав территорий зеленых насаждений общего пользования, зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования и зоны рекреационного назначения, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Однако сам по себе факт изменения правого статуса земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, не свидетельствует об обязанности участника долевого строительства заключить соглашение об изменении сроков передачи объекта, поскольку между сторонами соглашение об изменении условий договора в части сроков его исполнения в добровольном порядке достигнуто не было.

При этом, привлекая денежные средства от участников долевого строительства, застройщик принимает на себя ответственность за выполнение сроков, установленных договорами участия в долевом строительстве, и несет риски, связанные с неисполнением обязательств.

По мнению суда, изложенные истцом причины нарушения срока передачи объекта долевого строительства не являются обстоятельствами, понуждающими участника долевого строительства к изменению договора в ущерб ранее достигнутым договоренностям.

В связи с этим суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Статус Эр» не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Статус Эр» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2 об изменении договора, обязании подписать дополнительное соглашение к договору, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сосновоборский городской суд Ленинградской области.

Судья