Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав, что 04.07.2006г. она приобрела права арендатора на земельный участок путем заключения индивидуального членского договора № со Строительным потребительским кооперативом «Сокольники де люкс» (СПК «Сокольники де люкс»), оплатила паевой взнос в размере 11552 условные единицы, эквивалентные долларам США, вступила в члены кооператива, ей была выдана членская книжка. ДД.ММ.ГГГГ вступила в брак с ФИО3. В период брака с 2006 по 2009 гг. ею совместно с супругом на земельном участке, находящемся в СПК «Сокольники де люкс» был построен двухэтажный жилой дом, право до настоящего момента на который не зарегистрировано. Дом не оформляли, поскольку нужды в этом не было. Отношения с мужем были хорошие, поэтому, не подозревая подвоха, по его просьбе, с целью получения кредита под залог недвижимости, она передала права на указанный земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный СПК «Сокольники де люкс», родной сестре супруга - ответчику ФИО2

13 октября 2014г. ими было подписано Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2004г. в редакции соглашения № от 29.12.2006г., № от 17.01.2008г., соглашения от 04.02.2008г., №. от 26.04.2010г., № от 16.04.2012г. Передача прав по Соглашению произошла безвозмездно, поскольку носила временный характер с целью показать банку наличие недвижимости, в качестве платежеспособности и надежности заемщика, с целью получения кредита. Муж и его сестра убеждали истицу, что получив кредит, в самое ближайшее время переоформят участок обратно на нее.

В настоящий момент отношения с мужем испортились. Муж оставил семью, предупредил, что подготовил заявление о разводе. В настоящее время встает вопрос о разделе совместно нажитого имущества супругов. На вопрос о судьбе построенного дома в СПК «Сокольники де люкс» муж сказал, что дом и земельный участок истица не увидит. С этим истица не согласна, поскольку строили дом вместе, она продала двухкомнатную квартиру, деньги от продажи пошли на строительство дома. Из прилагаемых к иску документов видно, что договоры подряда на строительство дома заключала она, денежные средства также за все платились ею. Дом на земельном участке, находящемся в СПК «Сокольники де люкс» давно построен, обустроен, имеются все удобства, там они постоянно проживают летом, электрифицирован, имеется водопровод, выполнено благоустройство территории. Однако, без подтверждения прав на землю, оформить свое право собственности на ИЖД она не может.

Истица несколько раз обращалась к сестре мужа – ответчице с просьбой вернуть земельный участок назад, чтобы имелась возможность оформить право собственности на дом. Она отказывается, говорит, что брат (муж истицы ФИО3) ей запрещает это делать до развода с ней. Указанные выше обстоятельства препятствуют истице оформить право на построенный индивидуальный жилой дом, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, следовательно, ее права собственника нарушены. Теперь она понимает, что муж, когда попросил переоформить земельный участок на свою сестру, вступил с не в сговор, это было злонамеренное соглашение их обоих.

В силу положений ГК РФ, ЗК РФ, земля и находящиеся на ней объекты неразрывно связаны между собой.

Со ссылкой на ст. ст. ст. 166, 167 ГК РФ, просит:

признать заключенное 13 октября 2014г. с ФИО2 Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2004г. в редакции соглашения № от 29.12.2006г., № от 17.01.2008г., соглашения от 04.02.2008г., №. от 26.04.2010г., №- № от 16.04.2012г., недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратив земельный участок с кадастровым номером №, в пользование истицы, чтобы она смогла оформить право собственности на возведенный на данном земельном участке двухэтажный жилой дом.

Истица ФИО1 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в суд не явилась. В судебном заседании ее представитель – адвокат Жуковская Н.В., действующая по ордеру, иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснив, что соглашение от 13.10.2014 является ничтожным на основании статей 166, 168 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, поскольку закон запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящегося на этом участке объекта недвижимости. Ответчик ФИО2 не приступила к использованию земельным участком, все прошедшее время после заключения сделки в 2014г., истица продолжала содержать имущество, оплачивая членские взносы, коммунальные платежи, платежи за охрану. О нарушении своих прав истица узнала после ухудшения отношений с супругом летом 2017 года. Срок исковой давности считает не пропущенным.

Ответчик ФИО2 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в суд не явилась. В судебном заседании ее представитель по доверенности ФИО4 суду пояснил, что с иском полностью не согласен. При заключении договора уступки от 13.10.2014г., истицу к заключению данного договора никто не принуждал, никакого обмана не было. Она сама пошла на заключение данного договора, также ее супруг ФИО3 давал письменное согласие на сделку. Согласен с тем, что судьба данного дома не была определена в этом договоре, но это не означает, что этот договор является ничтожным. Полагает, что в данной ситуации договор является оспоримым. Полагает, что в данной ситуации пропущен срок исковой давности обращения в суд с данным иском, составляющий 1 год. Относительно переуступки прав аренды полагает, что ст. 35 ЗК РФ прямо на это не указывает. В данной ситуации считает, что в норме права речь идет о других договорах, но не об переуступке прав. Учитывая данные обстоятельства, действия ответчицы можно оценивать как получение неосновательного обогащения, и, если сделка не расторгается, то к ответчице могут быть заявлены какие-то требования по поводу взыскания неосновательного обогащения рыночной стоимости данного дома и ответчик готова понести какие-то издержки. ФИО2 приняла земельный участок во владение, домом она не пользуется, домом пользуются бывшие супруги, они там бывают наездами, но очень редко и поочередно, больше всего летом, сейчас там никого нет, не осуществляла никаких платежей, поскольку у нее была информация, что ФИО3 будет все оплачивать.

Третье лицо ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО5 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились, с заявлениями и ходатайствами не обращались, причины неявки суду не сообщили, возражений не представили. В судебном заседании ранее представитель третьего лица не возражал против того, что находящееся на земельном участке строение жилого дома было построено уже на момент заключения оспариваемого соглашения.

Третье лицо СПК «Сокольники де люкс» о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежаще, представитель в суд не явился, причины неявки суду не сообщил.

Заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующих юридически значимых обстоятельств.

Судом установлено, что истица ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 17.02.2004 в редакции соглашений № от 29.12.2006, № от 17.01.2008, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 04.02.2008, соглашения № от 26.04.2010, № от 16.04.2012, являлась арендатором земельного участка площадью 608 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

13 октября 2014 г. между ФИО1 – Арендатор и ФИО2 – Новый арендатор, было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2004 в редакции соглашений № от 29.12.2006, № от 17.01.2008, соглашения от 04.02.2008, № от 26.04.2010, № от 16.04.2012.

Из соглашения следует, что истица ФИО1 – арендатор безвозмездно передает принадлежащие ей права и обязанности по договору аренды вышеуказанного земельного участка для проектирования и строительства индивидуального жилого дома, в границах согласно прилагаемому чертежу в качественном состоянии как он сеть и на весь срок действия договора. ФИО2 принимает на себя полностью все права и обязанности арендатора и подлинный экземпляр заключенного соглашения от 13.10.2014. Арендатор передал надлежаще заверенную копию договора аренды от 17.02.2004 в редакции указанных соглашений и подлинный экземпляр соглашения от 13.10.2014. Заключенное между сторонами соглашение является одновременно актом приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендатор передал, а Новый арендатор принял в пользование земельный участок, являющийся предметом соглашения.

Данное соглашение и право аренды ФИО2 было в установленном законом порядке зарегистрировано в органах Росреестра 11.02.2015.

Судом также установлено, что истица ФИО1 на момент заключения указанного соглашения от 13.10.2014 состояла в браке и проживала совместно с третьим лицом - ФИО3 Брак между ними был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались в судебном заседании. В связи с чем, после заключения соглашения с ФИО2 13.10.2014, истица Фесенко для предоставления полного пакета документов в органы Росреестра, 21.01.2015 получила от супруга ФИО3 согласие на заключение и регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях ему известных.

В судебном заседании также не оспаривался тот факт, что ФИО2 является сестрой супруга истицы - ФИО3

В судебном заседании не оспаривалось, и истицей представлены доказательства – копия страхового дела СО Ресо-Гарантия, с датой оформления 09.08.2012, что на момент заключения оспариваемого соглашения от 13.10.2014 на указанном земельном участке, было возведено и эксплуатировалось по назначению строение дома, 2012 года постройки. Права на данное строение не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом, в судебном заседании также установлено, что ФИО2 каких-либо действий по использованию приобретенного имущества, в том числе находящегося на нем строения, оплате содержания данного имущества не производила, рассчитывая на оплату за содержание данного имущества и налоговых платежей со стороны третьего лица ФИО3 При этом, все содержание продолжала и до настоящего времени несет истица.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью недействительна с момента ее совершения.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В силу ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 названного Кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в названном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Кроме того, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.

Кроме того, доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты.

При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В судебном заседании не оспаривалось, подтверждается материалами дела, что на спорном земельном участке имеется возведенный объект, в целом имеющий самостоятельное функциональное назначение в виде жилого дома. Данный объект был построен в период брачных отношений супругами ФИО1 и ФИО3 Несение расходов на строительство данного объекта подтверждено истицей. Право собственности на данный объект не зарегистрировано.

Таким образом, анализируя обстоятельства дела с точки зрения норм права, суд приходит к выводу, что наличие на спорном земельном участке, находящемся в аренде у истицы указанного объекта, являлось препятствием для отчуждения данного земельного участка путем совершения сделки по уступке прав и обязанностей арендатора в пользу ответчика, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона, а именно положениям ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Доводы представителя ответчика об отсутствии правовых оснований для применения ст. 35 ЗК РФ, в связи с тем, что сторонами было заключено соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора, что, по его мнению, не применимо к понятию «отчуждение», суд признать состоятельными не может, как противоречащие общим понятиям гражданского законодательства, указывающим на то, что отчуждением является выбытие имущества из обладания одной стороны, и приобретение прав на такое имущество у другой стороны.

Ответчиком также заявлено о применении судом срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному основанию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а, в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Учитывая, что соглашение датировано 13.10.2014, на регистрацию сделки документы в Росреестр предоставлены сторонами 29.01.2015, ответчик так и не приступила к использованию имуществом, а истица продолжает им пользоваться, иск предъявлен в суд 04.10.2017, суд приходит к выводу, что срок предъявления заявленных исковых требований, указанных в п. 1 ст. 181 ГК РФ, истицей не пропущен.

Поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенное 13.10.2014 между ФИО1 и ФИО2, относительно земельного участка площадью 608 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <адрес> является недействительной (ничтожной сделкой), не порождающей каких-либо юридических последствий, подлежат применению последствия недействительности безвозмездной сделки в виде прекращения прав и обязанностей арендатора на вышеуказанный земельный участок у ответчика ФИО2 с восстановлением в правах и обязанностях арендатора на вышеуказанный земельный участок у истицы ФИО1

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 - удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2004 в редакции соглашений № от 29.12.2006, № от 17.01.2008, соглашения от 04.02.2008, № от 26.04.2010, № от 16.04.2012, заключенное 13 октября 2014г между ФИО1 и ФИО2, относительно земельного участка площадью 608 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив права и обязанности арендатора на вышеуказанный земельный участок у ФИО2, восстановив права и обязанности арендатора на вышеуказанный земельный участок ФИО1.

Решение является основанием для исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 608 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <адрес> за ФИО2 и восстановления записи о регистрации таких прав за ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 22.01.2018г.

Решение в окончательной форме изготовлено 22.01.2018.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева