Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований указал, что истцу принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2, действуя по доверенности, выданной истцом ДД.ММ.ГГГГ заключил со своей сестрой ФИО3 договор купли-продажи указанной квартиры, цена договора – 1 000 000 руб. Полагая, что представитель действовал явно в ущерб интересов доверителя, а также имел место сговор между представителем продавца и покупателем, просил признать указанный договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, представил письменную позицию по заявленным исковым требованиям.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела судом извещено надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не предоставило, ходатайств об отложении слушания дела не заявляло в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 В лице представителя ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 105-17). Цена квартиры определена в размере 1 000 000 руб. в соответствии с п. 3 договора купли-продажи. При заключении указанного договора купли-продажи ФИО2 действовал о имени истца на основании доверенности, удостоверенной <данные изъяты>, нотариусом <данные изъяты><данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, реестр №, бланк № (л.д. 6). Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 104). Согласно ответа нотариуса <данные изъяты>., указанная доверенность была отменена ФИО1 распоряжением об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, реестр № (л.д. 98). Указанные обстоятельства лицами, участвующим в деле, не оспаривались.

Также в материалы дела представлено заключение специалиста №, выполненное <данные изъяты>, согласно которого на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорной квартиры составила 5 253 000 руб., ликвидационная стоимость – 3 933 000 руб. (л.д. 33).

Учитывая, что ответчиками не представлено доказательств обратного, суд полагает возможным установить факт рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере 5 253 000 руб., ликвидационную стоимость – в размере 3 933 000 руб. на дату составления отчета об оценке. Учитывая, что суду не предоставлено данных об иной стоимости спорного объекта на момент заключения договора купли-продажи, а также учитывая тот факт, что дата составления отчета об оценке приближена к дате заключения договора купли-продажи, суд полагает возможным установить данную рыночную стоимость и ликвидационную стоимость спорного объекта на момент заключения договора купли-продажи квартиры, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

На основании п. 93 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Определение стоимости квартиры ответчиками произведено значительно – более, чем в три раза, ниже, если считать из ликвидационной стоимости, ее действительной стоимости, что говорит о явном ущербе интересам представляемого, который заключается в любых материальных потерях, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. Значительное занижение стоимости квартиры влечет ущерб интересам истца. О значительном занижении стоимости квартиры покупатель должен был знать, поскольку указанная стоимость в несколько раз ниже рыночной, что должно быть очевидно стороне сделки при ее заключении.

Однако согласиться с доводами истца о том, что в действиях ответчиков присутствует сговор, а именно ответчики являются близкими родственниками, один из которых является представителем продавца, а другой покупателем, суд не может поскольку в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих наличие сговора между представителем продавца и покупателя. Продажа квартиры по заведомо заниженной цене, равно как и наличие родственных связей между сторонами сделки, само по себе не может однозначно свидетельствовать о наличии сговора.

Учитывая, что судом установлены основания, указанные в ч. 2 ст. 174 ГК РФ, суд полагает возможным признать заключенный договор купли-продажи недвижимости недействительным.

При этом, согласно ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, применяя последствия недействительности сделки, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на спорное жилое помещение, а с истца взыскать в пользу ответчика стоимость указанной квартиры, определенной в договоре купли-продажи в размере 1 000 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО2 и ФИО3.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, гражданство: <данные изъяты>, пол – мужской, паспорт <данные изъяты>, выданный <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения <данные изъяты>, зарегистрированный: <адрес> право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 1 000 000 (один миллион) руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 17 августа 2016 года