Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 5 сентября 2018 года гражданское дело по иску Власовой Л.Н. к Сандровской Л.Е. о взыскании расходов на устранение недостатков товара, расходов по оплате услуг специалистов, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Власова Л.Н. обратилась в суд с иском к Сандровской Л.Е. о взыскании расходов на устранение недостатков товара в сумме 1179427 руб., расходов по оплате услуг специалистов, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что приобрела у Сандровской Л.Е. жилой дом по адресу: ... При использовании дома для проживания истцом выявлены недостатки работ, выполненных при строительстве дома, а также наличие в помещениях дома стойкого технического запаха, что в совокупности препятствует использованию дома по назначению.

В судебном заседании Власова Л.Н., ее представитель на заявленных требованиях настаивали. Указали, что, несмотря на расположение дома на земельном участке, предназначенном для садоводства, дом приобретался истцом как жилой, на что указано в договоре купли-продажи и свидетельстве о регистрации права собственности. Пояснили, что при наличии в доме строительных недостатков истец имеет права требовать возмещения расходов, необходимых на их устранение.

Сандровская Л.Е. в судебном заседании не участвовала, извещена надлежащим образом. Ее представитель в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указав, что выявленные недостатки не препятствуют использованию дома для проживания, дом построен на земельном участке, предназначенном для садоводства, в связи с чем требования, предъявляемые к индивидуальным жилым домам, к нему неприменимы.

Третье лицо Сандровский К.В., его представитель в судебном заседании против иска возражали, указывая, что связь выявленного в доме повышенного содержания фенола с выполненными строительными работами или использованными при строительстве дома материалами в ходе производства по делу не доказана. Недостатки строительных работ не препятствуют использованию дома для проживания. Сам по себе факт строительных недостатков не является основанием для взыскания с ответчика расходов на их устранение, поскольку между сторонами при заключении договора купли-продажи отсутствовали потребительские отношения, в связи с чем истец не может требовать от ответчика неукоснительного соблюдения строительных норм и правил при сооружении дома. Дом был осмотрен истцом, принят ею без замечаний, специально оговоренных требований к качеству дома договор купли-продажи не содержит.

Третье лицо УАГСиЗ Администрации МО ГО «Сыктывкар» в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что на основании договора купли-продажи от ** ** ** Власова Л.Н. приобрела у Сандровской Л.Е. земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для садоводства, общей площадью ... кв.м., по адресу ... а также дом, назначение – жилое, площадью ... кв.м., количество этажей – 2 по адресу ...

По условиям договора жилой дом приобретен за сумму ...., земельный участок - за сумму ...

В силу п. 5 договора купли-продажи указанный договор одновременно является передаточным актом.

Как следует из расписки Сандровской Л.Е. от ** ** **, она получила от Власовой Л.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи от ** ** ** за жилой дом сумму ...., за земельный участок сумму ...

В то же время, как следует из второй расписки Сандровской Л.Е. от ** ** **, она дополнительно получила от Власовой Л.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи от ** ** ** за жилой дом сумму ...., за земельный участок сумму ...

Таким образом, жилой дом фактически приобретен истцом за ...., а земельный участок – за ...., что не отрицалось ни истцом, ни ответчиком.

Переход права собственности на дом и земельный участок к Власовой Л.Н. зарегистрирован в ЕГРН ** ** **

Из дела правоустанавливающих документов, представленного УФРС по Республике Коми, следует, что Сандровской Л.Е. право собственности на жилой дом по адресу ... было зарегистрировано ** ** ** на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ** ** ** как на вновь созданный объект недвижимого имущества.

В обоснование заявленных исковых требований Власова Л.Н. при подаче иска представила заключение ООО ...» от 19.12.2017, в соответствии с которым в результате обследования индивидуального жилого дома по адресу ... установлено, что значение фактической величины воздухообмена в помещении санузла на втором этаже не соответствует нормативным требованиям, кроме того фактическая суммарная производительность вытяжек дома не обеспечивает однократный обмен объёма воздуха в течение часа в помещениях с постоянным пребыванием людей (в жилых комнатах). Необходимо разработать проектное решение на систему вентиляции, с применением воздуховода из негорючих материалов, утеплением, выводом выше кровли, требуемым сечением для обеспечения нормативной величины воздухообмена в помещениях. Необходимо выполнить строительно-монтажные работы в соответствии с разработанным проектным решением.

При проведении тепловизионного обследования выявленные дефекты по наличию сниженных температур на строительных конструкциях, данные дефекты являются ~ критическими (значительными) и подлежат устранению.

Причиной образования грибка плесени на деревянных элементах каркаса дома является наличие влаги в деревянных элементах каркаса на период строительства и отсутствие вентиляции теплоизоляционного слоя. При этом следует отметить, что на момент обследования влажность деревянных элементов каркаса составляет менее 7 %, что свидетельствует о высыхании древесины за период эксплуатации.

Наличие сильного технического смешанного запаха в жилых помещениях второго этажа вызвано применением строительных материалов, содержащих стирол и формальдегид.

Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 241635 руб.

При производстве по делу судом назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено ООО ...».

Как следует из заключения ООО ...» № СЭЗ-18/84, в ходе осмотра экспертом жилого дома по адресу ... установлено, что в жилом доме приточно-вытяжная система вентиляции, то есть отработанный воздух удаляется непосредственно из зоны его наибольшего загрязнения (из кухни и санитарных помещений), посредством естественной вытяжной канальной вентиляции. Его замещение происходит за счет наружного воздуха, поступающего через открытые оконные блоки всех помещений дома и нагреваемого системой отопления (в холодный период). Таким образом, обеспечивается воздухообмен во всем ее объеме. Приточных клапанов на оконных блоках и в стенах не обнаружено.

В ходе осмотра было установлено наличие резкого химического запаха в помещении №8 на втором этаже. В результате измерений было установлено, что концентрация фенола в воздухе в измеряемом помещении составляет более 3,0 мг/куб.м. Фенол (гидроксибензол) - это летучее вещество, пары которого ядовиты для человеческого организма.

Для установления источника фенола в воздухе экспертом использовался метод исключения строительных материалов, как предполагаемых источников фенола. Для этого были отобраны образцы, для последующей передачи в лабораторию: плиты OSB наружной облицовки стены со стороны помещения №17 размером 70х70 см; минераловатного утеплителя стены со стороны помещения №17 размером 30x30 см;

Другие строительные материалы не исследовались экспертом, так как их объем достаточно невелик, с учетом достаточно высокой концентрации фенола в воздухе, либо материалы находятся на поверхности и спустя порядка 3-4 лет с момента постройки дома весь, возможно содержащийся, фенол испарился (обои, ламинат, фанера).

По результатам лабораторных испытаний установлено:

содержание фенола в плите OSB менее 0,001мг/куб.м., что меньше предельно допустимого значения в 0,003 мг/куб.м. (протокол лабораторных испытаний №26300 от 04.06.2018, приложение №1);

содержание фенола в минераловатном утеплителе менее 0,0005мг/куб.м., что меньше предельно допустимого значения в 0,01 мг/куб.м. (протокол лабораторных испытаний №1910/020718М-1 от 05.07.2018, приложение №2).

Экспертом выявлен ряд недостатков в доме.

Так, указано, что утепление вентиляционных каналов имеет разрывы, местами сползания утеплителя, что приводит к выходу тепла в чердачное пространство и нарушает требования СП 50.13330 по тепловой защите. Утепление вентиляционных каналов не имеет покровного слоя. Вентиляционный канал из санузла второго этажа имеет выход в чердачное пространство, не выходит за плоскость кровли, не имеет утепления и выполнен из горючего материала. Вентиляционные каналы из санузлов выполнены из горючего материала (пластиковые трубы диаметром 110мм). Причиной образования дефектов является невыполнение требований НТД при производстве работ. Дефекты являются значительными либо критическими (материал изготовления вентиляционных каналов).

Для соединения обшивки каркаса стен из OSB листов использованы винты самонарезающие (черные саморезы), являющиеся закаленными крепежными элементами с фосфатным покрытием, но не имеющими цинкового покрытия. Дефект является малозначительным.

Каркас жилого дома имеет наружную защитную обшивку на древесной основе (OSB плиты) без устройства водовоздухозащиты (ветровлагозащита). Причиной образования дефекта является невыполнение требований НТД при производстве работ. Дефекты являются значительными.

Высота вентиляционного зазора кровли жилого дома составляет 25 мм. С учетом того, что часть кровли над помещением лестничной клетки является совмещенной, величина вентиляционного канала не соответствует требованиям норм в 40 мм.

Крепление листов кровли осуществляется самонарезающими винтами с уплотняющей прокладкой в обрешетку кровли в нижнюю волну листов металлочерепицы, посредине между линиями штамповки (поперечными волнами), что приводит либо к деформации листов во время затяжки, либо к деформации листов в процессе эксплуатации от снеговой нагрузки. Количество самонарезающих винтов на 1 кв.м. в отдельных местах составляет порядка 0 шт. Причиной образования дефекта является невыполнение требований НТД при производстве работ. Дефекты являются значительными.

При демонтаже обшивки из OSB в помещениях № 15 и 17 было установлено наличие следов намокания пароизоляции около стоек каркаса стен, что свидетельствует о применении влажной древесины. В местах намокания на стойках каркаса и минераловатном утеплителе имеются биологические повреждения. Причиной образования дефекта является невыполнение требований НТД при производстве работ. Дефект является значительным.

При температуре наружного воздуха порядка –11°С температура откосов в углах и на стыке с оконными коробками на первом этаже составляет в среднем 7-10°С, что ниже температуры точки росы. Температура в отдельных местах, преимущественно в углах либо за предметами мебели (в местах отсутствия конвекции теплого воздуха) опускается ниже температуры точки росы 10,7° С, либо приближается к ней.

Охлаждение откосов оконных проемов на первом этаже является значительным дефектом, остальные охлаждения можно отнести к малозначительным.

Причиной образования охлаждения откосов ниже температуры точки росы является некачественный монтаж среднего слоя (теплоизоляционного) монтажного шва. Приточные клапана на окнах, либо в конструкции стен отсутствуют.

Причиной образования дефекта является невыполнение требований НТД при производстве работ. Дефект является критическим.

Концентрация фенола в воздухе жилого дома на дату осмотра составила более 3,0 мг/куб.м., что в 10-30 раз превышает норму в воздухе рабочей зоны и в 300 раз превышает норму в атмосферном воздухе городских и сельских поселений. Превышение ПДК по фенолу является признаком непригодности для проживания

По результатам обследования экспертом сделаны выводы о том, что жилой дом, расположенный по адресу: ... не соответствует обязательным требованиям, предъявляемым в строительстве. Состояние жилого дома не удовлетворяет требованиям надежной, долговечной, безопасной эксплуатации, требованиям санитарно-гигиенических норм и правил. В жилом доме выявлен признак непригодности для проживания.

В жилом доме выявлены следующие недостатки:

вентиляционные каналы, в местах прохождение через перекрытия, выполнены из горючих материалов;изоляция вентиляционных каналов имеет пропуски, ненормативное крепление к каналам, покровный (защитный) слой теплоизоляции отсутствует;

вентиляционный канал санузла выходит в чердачное пространство;

вытяжная вентиляция котельной (теплогенераторной) не имеет механической вытяжки;

каркас жилого дома имеет наружную защитную обшивку на древесной основе (OSB плиты) без устройства ветро-влагозащиты;

высота вентиляционного зазора кровли жилого дома составляет 25 мм, что меньше нормативного значения (40 мм);

количество и места креплений листов кровли из металлочерепицы не соответствует требованиям норм;

при строительстве жилого дома использовались влажные пиломатериалы, что привело к образованию на них и соседних элементах биологических повреждений;

охлаждение откосов части оконных блоков первого этажа сверхнормативное (имеются «промерзания»);

отсутствуют устройства притока воздуха;

концентрация фенола в воздухе жилого дома на дату осмотра составила более 3,0 мг/куб.м., что в 10-30 раз превышает норму в воздухе рабочей зоны и в 300 раз превышает норму в атмосферном воздухе городских и сельских поселений.

Указанные недостатки снижают долговечность конструкций жилого дома, часть из них представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Сверхнормативная концентрация фенола в воздухе жилого дома нарушает требования санитарно-гигиенических норм и правил и является признаком непригодности для проживания.

Причиной выявления всех недостатков, за исключением сверхнормативной концентрации фенола, является ненадлежащее качество выполнения работ по строительству (проектированию) жилого дома.

Так как при исследовании строительных материалов источник высокой концентрации фенола в воздухе жилого дома не установлен, определить причину высокой концентрации в рамках судебной строительно-технической экспертизы не представляется возможным.

Общая стоимость работ по устранению имеющихся в доме строительных недостатков вставляет 775776 руб.

В соответствии с выводами эксперта истцом уменьшены исковые требования в части взыскания расходов на устранение недостатков жилого дома до 775776 руб.

Суд считает возможным при вынесении решения руководствоваться выводами эксперта, поскольку они основаны на непосредственном обследовании объекта экспертизы, сделаны на основании проведенных экспертом исследований, мотивированы ссылками на нормативно-правовые акты и соответствуют признакам полноты и достоверности. Квалификация и опыт работы эксперта подтверждена представленными документами и сомнений у суда не вызывает.

Оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из приведенных норм следует, что покупатель, приобретший жилой дом, не соответствующий условиям договора купли-продажи о его качестве, имеет право, в том числе, потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Поскольку при заключении договора купли-продажи от 12.03.2016 стороны не оговорили требований к качеству товара – индивидуального жилого дома, продавец товара Сандровская Л.Н. при реализации товара не преследовала предпринимательских целей, договор заключен между сторонами как физическими лицами и не регулируется нормами о защите прав потребителей, истцу должен был быть передан жилой дом, пригодный для использования в целях постоянного проживания.

Таким образом, в ходе производства по делу истцу надлежало доказать что жилой дом приобретен ею с недостатками, которые делают его непригодным для использования в целях постоянного проживания.

Признаки непригодности жилого помещения для постоянного проживания предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Как предусмотрено п. 33-40 указанного Положения, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II настоящего Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В настоящем Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией. Зоны вероятных разрушений при техногенных авариях устанавливаются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору на основании материалов технического расследования их причин.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 настоящего Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Между тем, в ходе производства по делу не установлено, что в результате отступления при строительстве дома по адресу: ... от норм и правил в области строительства указанный дом приобрел дефекты, делающие его непригодным для проживания в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Как следует из заключения эксперта, единственный выявленный им признак непригодности жилого дома для проживания – содержание в воздухе фенола с существенным превышением предельно допустимой концентрации. В то же время экспертом не выявлена причинно-следственная связь между превышением предельно допустимой концентрации в воздухе и выполненными ответчиком строительными работами, либо использованными при строительстве материалами.

Представленными по делу доказательствами не подтверждается, что при передаче жилого дома истцу содержание фенола в воздухе превышало предельно допустимую концентрацию.

Как следует из представленных документов, дом был принят истцом от ответчика без замечаний. Согласно материалам дела истец, приняв от ответчика дом ** ** **, впервые обратилась к специалисту по вопросам обследования дома лишь в июле 2017 года, то есть спустя год и четыре месяца с момента передачи дома.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт приобретения ею жилого дома по адресу: ..., имеющего недостатки, делающие его непригодным для проживания. Истец с учетом имеющихся недостатков не заявляет об отказе от товара в виду невозможности пользования им.

Поскольку между истцом и ответчиком отсутствуют потребительские отношения, требования к качеству товара истцом при приобретении дома не оговаривались, сам по себе факт продажи ответчиком дома, построенного с отступлением от строительных норм и правил, не является предусмотренным законом основанием для предъявления покупателем объекта недвижимости требований о возмещении ей расходов на устранение недостатков дома.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для взыскания в пользу истца расходов на устранение недостатков товара, а также расходов по оплате услуг специалистов, судебных расходов.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Власовой Л.Н. к Сандровской Л.Е. о взыскании расходов на устранение недостатков товара в сумме 775776 руб., расходов по оплате услуг специалистов, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Председательствующий Е.В. Никитенкова