Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АКСИОМА» о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома, истребовании имущества из незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд к ООО "АКСИОМА" с требованиями о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, и истребовании данного имущества из незаконного владения ответчика.

Истец мотивирует требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> – Петербурге по инициативе собственников, проведено собрание собственников помещений по выбору (изменению) способа управления домой и избрана управляющая организация ООО «Жилкомсервис № <адрес>». С 01.06.2013. данная организация приступила к управлению многоквартирным домом. В ходе обследования помещений общего имущества дома, сотрудниками обслуживающей организации не удалось осмотреть помещение 6-Н, в котором располагается главный распределительный щит (ГРЩ) дома. Согласно полученным сведениям из Управления Россреестра по Санкт - Петербургу, собственником спорного помещения с марта 2013 года является ответчик, учредителями данной организации является физические лица: ФИО2 и ФИО3 Изначально, помещение находилось в собственности гр.ФИО4, которая приобрела его по договору долевого участия. ФИО4 по договору дарения передала помещение в собственность ТСЖ «Прибрежное», которое в дальнейшем, по договору купли-продажи перешло в собственность ООО «УК АКСИОМА».

По мнению истицы, спорное помещение отвечает требованиям п. 1 ст.36 ЖК РФ, не является частью какой-либо квартиры, предназначено для обслуживания более одного помещения, в нем находится электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания всего многоквартирного дома и придомовой территории, в нем находится главный распределительный щит. Функциональное назначение помещения свидетельствует о том, что оно должно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, не может быть индивидуальной собственностью какого–либо лица и должно быть возвращено в состав общей долевой собственности дома, подлежит истребованию из чужого незаконного владения ответчика. Указанной сделкой нарушены права истицы, собственника жилого помещения, на долю в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Также, ответчик владея помещением, лишает управляющую организацию возможности доступа в это помещение в целях полноценной эксплуатации и облуживания здания. ( л.д.3-4)

Истица и представитель истца в суд явились, иск и письменные возражения на объяснения ответчика поддержали в полном объеме, просят иск удовлетворить в полном объеме. ( л.д.87, 104,185-186)

Представители ответчика в судебное заседание явились, возражают против удовлетворения иска, поддерживают заявление о применении судом пропуска истицей срока исковой давности. Письменные возражения поддерживают. Пояснив суду, что истицей не представлено доказательств нарушения ее прав, никакие действия ответчика не свидетельствуют о нарушении или оспаривании прав ФИО1 на спорный объект недвижимости, требующих судебной защиты, не представлено доказательств наличия в спорном помещении какого-либо оборудования, которое предназначено для обслуживания иных помещений многоквартирного дома. Кроме того, истица не обжаловала регистрацию прав собственности на объекты недвижимости 2-Н и 6-Н, не представила доказательств, что данная регистрация признана незаконной. Пропустила 3-х годичный срок исковой давности, который следует исчислять с момента регистрации права собственности на помещение 2-Н от 30.03.2004., так как, по мнению представителей ответчика, истица являлась собственником квартиры с момента ее приобретения супругом, ФИО5 в силу требований ст.34 СК РФ, в связи с чем, срок давности на обращение в суд для истицы начал течь с момента регистрации права собственности ее супруга на жилое помещение. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований, просят в иске отказать. (л.д.57-59, 93, 124, 153)

Третье лицо-ООО «Жилкомсервис № <адрес>» иск поддерживает, просит удовлетворить, указав, что спорное жилое помещение является помещением, в котором находится главный распределительный щит дома, там же установлены приборы учета электрической энергии дома. В настоящее время доступ в спорное помещение имеется. Ранее, бесрепятственный доступ в указанное помещение у организации без согласования с собственником отсутствовал, государственной жилищной инспекцией СПб было выдано предписание на предмет обеспечения работоспособности автоматического включения и выключения электрооборудования и электрических сетей дома, обеспечения круглосуточного доступа в помещение в ГРЩ управляющей организации. Поддерживают правовую позицию ФИО1 о том, что спорное помещение - электрощитовая дома, должно находиться в общем имуществе многоквартирного дома и не может являться собственностью иных лиц.

Суд, заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, полагает, что требования истицы обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ФИО1 является собственником на праве общей долевой собственности в размере 3/4 долей в <адрес> СПб, право собственности зарегистрировано в установленном порядке. ( л.д.14)

Управление комплексом многоквартирных домов № 7, 9/1,11 по <адрес>, в Санкт-Петербурге ранее осуществлялось ТСЖ "Прибрежное".

Решением Невского районного суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены требования МИФНС № по Санкт – Петербургу о ликвидации ТСЖ «Прибрежное», ОГРН <***>, ИНН <***> , обязанности по ликвидации юридического лица возложены судом на членов правления ТСЖ «Прибрежное». Решение суда вступило в законную силу.

На заседании членов правления ТСЖ «Прибрежное» от 01.03.2013., во исполнение решения суда была сформирована ликвидационная комиссия, руководителем которой назначен бывший председатель ТСЖ «Прибрежное» ФИО6

Решением Арбитражного суда Санкт – Петербурга и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г. по иску ОАО «Территориальная генерирующая компания № 1» в связи с наличием задолженности перед истцом в размере 9394834 руб. 59 коп., ТСЖ «Прибрежное» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника и открыто в отношении него конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО7 В связи с чем, по инициативе собственников многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ проведено собрание собственников помещений многоквартирного дома, в очной форме голосования, в соответствии с которым изменен способ управления домом № 11, на управление управляющей организацией в лице ООО «Жилкомсервис № <адрес>», которая с 01.06.2013. приступила к управлению тремя многоквартирными жилыми домами, в том числе и домом № по <адрес>. В добровольном порядке ТСЖ «Прибрежное»,в лице руководителя ликвидационной комиссии, многоквартирные жилые <адрес>, 9/1, 11 по <адрес> и всю техническую документацию на дома, вновь выбранной управляющей организации не переданы. Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспариваются и подтверждены судебными актами. ( л.д.8,187-192)

Предметом настоящего спора является нежилое помещение 6-Н нежилое, находящееся по адресу: Санкт- Петербург, <адрес> литера А, кадастровый номером 78:12:7205:5:15:5, площадью 17 кв.м., на первом этаже многоквартирного жилого дома.

Как следует из пояснения истицы и третьего лица, при принятии дома на обслуживание стало известно о том, что нежилое помещение 6-Н, помещение электрощитовой, находится в собственности юридического лица ООО «АКСИМОМА», доступ в указанное помещение был третьему лицу ограничен без согласия собственника. (л.д.115)

ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией Санкт – Петербурга при проведении проверки за соблюдением обязательных требований «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что круглосуточный доступ в ГРЩ дома управляющей организацией не возможен, помещение находится частной собственности. Не обеспечен контроль за работоспособностью автоматического включения и выключения электрооборудвания и электрических сетей в доме, не обеспечена сохранность электрических приборов учета электрической энергии, помещение 6-Н находится в частной собственности. Об устранении выявленных нарушений контролирующим органом выдано предписание с контрольным сроком устранения - 25.11.2013. ( л.д.82-86)

По данным Управления Росреестра по Санкт – Петербургу на момент разрешения спора собственником нежилого помещения 6-Н с 11.03.2013. является ответчик, право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Управляющая компания АКСИОМА», в лице генерального директора ФИО6 и ООО «АКСИОМА» в лице генерального директора ФИО2, цена договора составляет 750000 руб. По условиям договора, покупатель производит оплату в течение 2-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Обязательства покупателя по цене считаются исполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца. (глава 3 договора) Как следует из пояснений представителя ответчика, оплата покупателем по договору не произведена, продавцом предоставлена отсрочка по перечислению денежных средств по договору. ( л.д.19-49, 115-121)

Согласно выписки ЕГРЮЛ учредителями ООО «АКСИОМА» является физические лица: ФИО2, ФИО3, дата внесения в реестр о регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ года. ( л.д.5, 89-92)

Изначально, спорное помещение входило в состав нежилого помещения 2-Н, площадью 92,2 кв.м. с кадастровым номером 78:7205:3001:15:3 и принадлежало на праве собственности физическому лицу: ФИО4, право собственности ФИО4 на указанный объект прекращено в результате перепланировки объекта недвижимости на два вторичных объекта: помещение 7-Н, площадью 74,8 кв.м., являющееся собственностью ФИО4 с 13.11.2007. и помещения 6-Н, площадью 17 кв.м., которое по данным ПИБ района учтено в качестве электрощитовой и является технологическим помещением. Данная перепланировка произведена на основании заявления собственника ФИО4, утверждена актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ( л.д.9- 1,52-56, 197)

Как следует из акта МВК от 03.07.2006. помещение 2-Н, площадью 92,2 в.м. расположено на первом этаже жилого дома и является собственностью ФИО4. В состав помещении 2-Н входит электрощитовая. С целью изоляции помещения электрощитовой от помещения 2-Н, силами застройщика по согласованию ТСЖ «Прибрежное» и собственником помещения 2-Н ФИО4 устроен изолированный вход. Работы выполнены по проекту, разработанному ООО «КТЦ «Профит». Указанные обстоятельства подтверждаются ответом ПИБ района и планами вторичных объектов. ( л.д.52-56, 71-80)

На основании договора безвозмездного дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ТСЖ «Прибрежное» с ИНН <***> , нежилое помещение 6-Н с кадастровым номером 78:12:7205:5:15:5. Приобретение нежилого помещения произведено на основании протокола собрания Правления № от ДД.ММ.ГГГГ, от лица ТСЖ «Прибрежное» выступал председатель правления ТСЖ ФИО6 ( л.д47).

В дальнейшем, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., ТСЖ «Прибрежное», в лице председателя правления ФИО8, помещение продано ООО «Управляющая компания «АКСИОМА», цена договора составила 183879 рублей.(л.д.37) Указанная сделка ТСЖ «Прибрежное» осуществило на основании полученного согласия членов Правления ТСЖ «Прибрежное» с ИНН <***>, о чем свидетельствует протокол общего собрания членов ТСЖ «Прибрежное» от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 167).

В настоящее время все правоустанавливающие документы изъяты из Управления Росреестра по Санкт – Петербургу в связи с возбужденным уголовным делом № по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ и представлены суду в заверенных копиях следствием.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. ( ст. 290 ГК РФ)

В соответствии с ч: 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл вышеназванной нормы, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-0-0 указал, что указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Кроме того, определение состава общего имущества многоквартирного дома содержится в положениях пунктах 2,подп. «а,д,ж», пунктах 7,8 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от 26.03.2014) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Допрошенные судом в качестве свидетелей: ФИО9, ФИО10, ФИО11 подтвердили, что спорное жилое помещение является электрощитовой дома, в ней находится силовой кабель, электрические щиты и счетчики, где фиксируется расход электрической энергии, показания счетчика ежемесячно снимает электрик дома и передает их для подсчета оплаты за использованную электрическую энергию, ключи от электрощитовой находились у диспетчера ТСЖ, допуск лиц в помещение ограничен, в иных целях помещение никогда не использовалось, имеется отдельный вход, изолированный от других помещений с улицы. Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется. ( л.д.143-146)

Толкование термина «электрощитовое помещение» дано в "Правилах устройства электроустановок. Раздел 7. Электрооборудование специальных установок. Главы 7.1, 7.2" (утв. Минтопэнерго РФ 06.10.1999) 7.1.9. Электрощитовое помещение - помещение, доступное только для обслуживающего квалифицированного персонала, в котором устанавливаются ВУ, ВРУ, ГРЩ и другие распределительные устройства. Указанные правила распространяется на электроустановки жилых зданий, перечисленных в СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания";

Таким образом, представленными в дело доказательствами, подтверждается, что с момента постройки дома и на момент разрешения возникшего спора судом, назначение спорного жилого помещения было определено в качестве – электрощитовой многоквартирного дома и всегда использовалось по назначению, в спорном помещении располагается главный распределительный щит дома и иное электрооборудование, аналогичного помещения многоквартирный дом не имеет. Указанное обстоятельство сторона ответчика также не отрицает, в ином качестве спорное помещение ответчиком не использовалось. Помещение 6-Н обладает всеми признаками общего имущества дома, предусмотренными ч.1 ст. 36 ЖК РФ. Назначение спорного жилого помещения - в качестве электрощитовой определено в документах: техническом паспорте дома с изменениями на июнь 2009 г., помещение 6-Н, электрощитовая, площадью 17 кв.м.; экспликации встроенных помещений дома ЗАО «Гатчинский ДСК», в котором под № значится помещение электрощитовой, площадью 16,96 кв.м.. ( л.д.149-150) Суд обращает внимание на то обстоятельство, что основанием, послужившим к перепланировке помещения 2-Н, находившееся в собственности ФИО4, явилось наличие в нем, помещения электрощитовой дома. И в целях отделения электрощитовой и безопасной эксплуатации помещения 2-Н, МВК района согласовала перепланировку, а за счет застройщика проведены работы по организации отдельных входов в помещения 6-Н и 7-Н, что подтверждается поэтажным планом. Передача помещение 6-Н в собственность ТСЖ «Прибрежное» была обусловлена необходимостью нормального функционирования многоквартирного дома.

Кроме того, отчуждение спорного помещения ТСЖ «Прибрежное» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., с ООО «Управляющая компания «АКСИОМА» проведено в нарушение положений частей 2,3,4 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с предоставленными полномочиями, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, передача в пользование возможна иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При совершении указанной сделки согласия всех собственников многоквартирного дома не истребовано.

Также, по мнению суда, спорное нежилое помещение не могло находиться в собственности ТСЖ и подлежало передаче в общее имущество многоквартирного жилого дома, так как целью создания и задачами ТСЖ является управление комплексом имущества многоквартирного жилого дома и руководство ТСЖ в своей деятельности не вправе были действовать вопреки интересам собственников многоквартирного жилого дома.

Суд соглашается с позицией истицы о том, что передача спорного помещения в собственность юридического лица, повлекло уменьшение размеров общего имущества многоквартирного дома, что нарушает ее права собственника на долю в общем имуществе дома, а также лишает управляющую организацию дома возможности доступа в это помещение для беспрепятственной эксплуатации и обслуживания дома.

Как указано в пункте 3 разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорное помещение- помещение электрощитовой, расположенное на первом этаже жилого многоквартирного дома, общей площадью 17 кв.м. предназначено для обслуживания жилых помещений, а также других помещении в многоквартирном жилом доме по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, иных помещений подобного функционального назначения в доме не имеется, а право общей долевой собственности на данное помещение принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона и не может находиться в собственности иных лиц, в связи, с чем подлежит истребованию у ответчика. Кроме того, истребование судом спорного помещения из собственности ответчика не влечет нарушения его имущественных прав, так как представленными доказательствами подтверждено, что ООО «АКСИОМА» сумму обусловленную договором купли-продажи продавцу не выплатила, фактически данное помещение перешло в собственность юридического лица безвозмездно.

Суд находит необоснованным ходатайство ответчика о применении судом пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу положений ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. (ст. 200 ГК РФ)

Суд находит, что истицей сроки на обращение в суд с заявленными требованиями не пропущены, так как о нарушенном праве собственнику стало известно после принятия дома на обслуживание новой организацией с июня 2013 года, за защитой нарушенного права ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, заключенные сделки в отношении спорного объекта ею не оспариваются, истица ссылается на незаконность их совершения и просит вернуть имущество в общую долевую собственность многоквартирного дома. Оснований для удовлетворения ходатайства истца о применении судом пропуска срока исковой давности не имеется.

Возмещение судебных расходов стороной истца в ходе рассмотрения спора не заявлены.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л: Исковое заявление ФИО1 - удовлетворить.

Признать нежилое помещение, находящееся по адресу: Санкт- Петербург, <адрес> литера А, помещение 6-Н, кадастровый номером 78:12:7205:5:15:5, площадью 17 кв.м., первый этаж, электрощитовая, общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт – Петербург, <адрес> литера А на праве общей долевой собственности.

Истребовать нежилое помещение, находящееся по адресу: Санкт- Петербург, <адрес> литера А, помещение 6-Н, кадастровый номером 78:12:7205:5:15:5, площадью 17 кв.м., первый этаж, электрощитовая, из чужого незаконного владения ООО «АКСИОМА», ИНН <***>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт- Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: