Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «СТРОЙИНВЕСТОР» к ФИО1 (ранее Галине) Ивановне о взыскании денежных средств; по встречному иску ФИО1 к ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» о признании недействительными протоколов от ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг.,

установил:

ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» обратилось с указанным иском. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ФИО1 является инвестором и собственником 6/1000 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте (6-ти этажный жилой дом), расположенном по адресу: <адрес> (строительный - <адрес> (<адрес>), что соответствует однокомнатной <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

ФИО7, ФИО8, ФИО9, также являясь собственниками долей в указанном незавершенном строительством объекте заключили договор аренды земельного участка на территории г.Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м. для завершения строительства многоэтажного жилого <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, ФИО8 и ФИО9 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды данного земельного участка с ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» при этом, ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» заключило договор № от ДД.ММ.ГГГГ на завершение строительства <адрес> с ООО «Строительная компания «СибирьРемСервис».

Ответчик ФИО1 является членом ТСЖ с ДД.ММ.ГГГГг.

На общих собраниях ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» были приняты решения об оплате для завершения строительства <адрес>.

Решением Ленинского районного суда г.Новосибирска от 29.04.2011г. с ФИО1 были взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты> коп. согласно расчету, представленному истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ., однако до настоящего времени не исполнено. Общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ. установлен размер дополнительного платежа на завершение строительства дома в размере <данные изъяты> руб. на 1 кв.м. Долг ответчицы (с учетом уточнения иска от ДД.ММ.ГГГГ.) за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. по оплате членских взносов составляет <данные изъяты> руб., по оплате аренды земельного участка- <данные изъяты> руб., по оплате неустойки за аренду земли <данные изъяты> руб., дополнительные платежи в размере <данные изъяты> руб., за подключение дома к сетям (ТУ)- <данные изъяты> руб. и, а всего <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчику была направлена претензия с требованием о внесении членских взносов и дополнительных платежей на достройку дома, однако до настоящего времени ответа на претензию не последовало, оплата задолженности не поступала, в связи с чем ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» вынужден обратиться в суд.

ФИО1 предъявила встречный иск, в котором просила признать недействительными протоколы общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГг., от ДД.ММ.ГГГГг. и от ДД.ММ.ГГГГг. В обоснование требований указала, что о проведении ни одного из перечисленных собраний она не была уведомлена согласно требованиям закона, голосование и принятие решения производилось при очном и заочном голосовании, протоколы общего собрания не содержат поименного списка членов принявших участие в собрании, сведений о количестве голосов, невозможно определить правильность подсчета голосов и кворум, отсутствуют бюллетени голосования, утвержденная смета доходов и расходов. Жилищный кодекс не предусматривает структуру платежей за оказание услуг в будущем и тем более на строительство дома и не дает право ТСЖ строить квартиры. Установление взносов в твердой денежной сумме на каждого собственника на достраивание дома противоречит ст.158 ЖК и ст.249 ГК РФ. В протоколах указывается на отношения, возникшие до издания оспариваемых протоколов.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2 настаивали на рассмотрении дела по существу в отсутствие не явившегося истца. В судебном заседании возражали против удовлетворения иска, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Выслушав сторону ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Часть 3 статьи 137 Жилищного кодекса РФ наделяет товарищество собственников жилья правом обращения в суд к собственникам помещений в многоквартирном доме в случае неисполнения ими обязанностей по участию в общих расходах товарищества.

При этом, из анализа положений статей 137 и 145 ЖК РФ следует, что принятие общих расходов товарищества включает в себя, в том числе, расходы на завершение строительства многоквартирного дома.

Судом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (<адрес>) является объектом незавершенного строительства.

Сособственники незавершенного строительством объекта (6-ти этажного крупноблочного жилого дома) площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты> ФИО9, ФИО8, ФИО7, заключили с мэрией <адрес> (арендодатель) договор аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствие с условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный в пределах <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> (строительный адрес: <адрес>) сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО7, ФИО8, ФИО9, с одной стороны и ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» (новый арендатор), заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендаторы передают, а новый арендатор принимает на все права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора. Данное соглашение заключено с согласия мэрии <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» (застройщик) заключило с ООО Строительная компания «СибирьСтройРемСервис» (исполнитель) договор №1, в соответствии с которым застройщик поручает исполнителю за вознаграждение осуществить реализацию инвестиционного проекта (завершение строительства 101 квартирного 6-ти этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения № по <адрес> (<адрес> - адрес строительный).

ДД.ММ.ГГГГ. ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» получено разрешение Мэрии <адрес> №№ на завершение строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома (общая площадь объекта – <данные изъяты> кв.м, площадь земельного участка – <данные изъяты> кв.м., количество этажей – 6, строительный объем – <данные изъяты> куб.м., в том числе подземной части – <данные изъяты> куб.м.. количество квартир – <данные изъяты>.

Таким образом, ТСЖ является не только объединением собственников в многоквартирном доме, но и застройщиком этого дома, а поэтому вправе решать вопросы, за счет каких средств будет обеспечено завершение строительства жилого дома.

Несостоятельными находит суд доводы стороны ответчика о том, что ТСЖ не имеет право вести деятельность по достраиванию соответствующего объекта недвижимости, поскольку возможность передачи объекта незавершенного долевого строительства, для завершения строительства, его участникам, прямо предусмотрена ст. 210.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и именно общее собрание участников строительства вправе принять решение о завершении строительства за счет своих, дополнительно привлекаемых, денежных средств.

ФИО1 является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости и была принята в члены товарищества с целью завершения строительства принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ., что не оспаривала.

Общим собранием членов ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» (протоколы от ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг.) принято решение о завершении строительства многоквартирного дома средствами собственников, установлен их размер, о чем ФИО1 было известно.

Целью добровольного вступления в товарищество собственников жилья у ФИО1 явилось желание завершение строительства жилого дома, в том числе, на собственные денежные средства.

Таким образом, истица, являясь собственником идеальной доли в объекте незавершенного строительства, должна исполнять свои обязанности по участию в общих расходах товарищества, однако не производит оплату обязательных платежей, необходимых для завершения строительства указанного жилого дома.

Согласно исковым требованиям установлен размер оплаты членов ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» в размере <данные изъяты> рублей в месяц (протокол от ДД.ММ.ГГГГ г.), с ДД.ММ.ГГГГ. - <данные изъяты> руб. в месяц (протокол от ДД.ММ.ГГГГг.).

Общим собранием собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГг. установлен размер членских взносов в размере <данные изъяты> руб. в месяц с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГг. для всех собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

Из представленного расчета следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ФИО1 по оплате членских взносов составляет <данные изъяты> руб.

Общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ. установлен размер дополнительного платежа на завершение строительства дома в размере <данные изъяты> руб. на 1 кв.м.

Суд полагает, что исковые требования о взыскании задолженности с ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Предъявляя исковые требования о взыскании с ФИО1 членских взносов за 13 месяцев по <данные изъяты> руб. в месяц, истец ссылается на решение общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГг.

Протокол от ДД.ММ.ГГГГг. оспаривается ФИО1 со ссылкой на нарушение норм жилищного законодательства при принятии решения общего собрания.

При этом, документальные доказательства проведения общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГг. ни истцом, ни ответчиком в материалы дела не представлены, т.е. факт проведения собрания и принятия решения не доказан ни одной стороной.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о взыскании членских взносов с ФИО1 на основании решения членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГг. в размере <данные изъяты> руб. за 13 месяцев и в удовлетворении встречных требований ФИО1 о признании недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГг. надлежит отказать.

Кроме того, по мотиву нарушения норм ЖК РФ, ФИО1 оспаривается протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГг., ссылка на который имеется в расчете истца.

По тем же основаниям, поскольку документальные доказательства проведения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГг. ни истцом, ни ответчиком в материалы дела не представлены в удовлетворении иска надлежит отказать.

Встречный иск в части оспаривания протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.15) не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Следует отметить, что ФИО1 в обоснование требований об оспаривании протокола общего собрания истица указывала, что протокол от ДД.ММ.ГГГГг. не отвечает установленным требованиям. По ее мнению, участие в очном голосовании должно подтверждаться поименным перечислением лиц, участвующих в собрании и бюллетенями голосования. Действующее законодательство (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) таких требований к протоколу общего собрания не устанавливает.

Суд также полагает необходимым отметить, что протокол общего собрания составлен в установленном порядке, заверен печатью ТСЖ. Поэтому следует исходить и презумпции действительности данного протокола. До тех пор, пока не доказана его недостоверность, он считается имеющим законную силу. Бремя доказывания того, что протокол ДД.ММ.ГГГГг. содержит недостоверные сведения, возлагается на лицо, утверждающее это, в данном случае на истицу ФИО1 Выводы суда о недействительности протокола не могут основываться на предположениях. Все сомнения в недействительности протокола следует толковать в пользу того, что протокол действителен.

Доводы истицы, в частности, касающиеся нарушения порядка созыва и проведения общего собрания, касаются не содержания протокола, а законности решения общего собрания кооператива по существу.

Между тем, по смыслу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена оспоримость решений общих собраний жилищных кооперативов.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Доказательств того, что голосование истицы могло повлиять на исход голосования, не представлено, ущерба истице не причинено.

Принятое решение направлено на принятие мер по достройке собственными силами и за счет собственных средств многоквартирного дома, что само по себе преследует соблюдение прав членов ТСЖ на получение жилой площади в доме.

При таком положении, требования истца о взыскании дополнительного платежа на завершение строительства дома в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв.м., а всего в размере ДД.ММ.ГГГГ руб., подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании денежных средств на аренду земельного участка и уплату неустойки суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно решению общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГг. оплата за аренду земельного участка производится из кассы ТСЖ в срок. За несвоевременную оплату инвесторами за аренду земельного участка согласно договора аренды решено взимать с каждого должника неустойку за каждый день просрочки 0,1% от суммы задолженности.

Довод ответчика о том, что в основу расчета положен неверный размер арендной платы, опровергается расчетом и представленным ответчиком письмом Департамента о размере годовой арендной платы для ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР».

То обстоятельства, что указанные платежи названы в решении собрания и иске как арендная плата за землю и неустойка за просрочку платежей, не свидетельствует о неверно избранном способе защиты и не может являться основанием к отказу в иске.

Нельзя согласиться с доводами ответчика о том, что расчет приходящихся платежей на ФИО1 должен производиться исходя из размера ее доли, который уменьшается пропорционально объему выстроенной площади, поскольку членами ТСЖ «СТРОЙИНВЕСТОР» избран способ расчета, исходя из количества квадратных метров, подлежащей передаче инвестору квартире. Более того, решением собрания от ДД.ММ.ГГГГ. собственники своевременно установили, что в связи с несвоевременной оплатой задолженности собственниками и ростом цен на строительные материалы и услуги, стоимость квадратного метра будет повышаться.

Довод о том, что товарищество осуществляет деятельность по достройке жилого дома с нарушением действующего законодательства в связи с чем не вправе собирать деньги на ведение строительно-монтажных работ и т.д. является несостоятельным, поскольку действия ТСЖ по сбору денежных средств является способом достижения предмета его деятельности, связанного с достройкой объекта незавершенного строительством. По изложенным мотивам не может быть признан состоятельным и довод ответчика о ничтожности договора от ДД.ММ.ГГГГ., по которому ТСЖ «Стройинвестор» поручило ООО СК «СибирьСтройРемСервис» реализацию инвестиционного проекта- завершение строительства дома, поскольку общее собрание членов ТСЖ, принимая решение о стоимости квадратного метра, фактически реализовало цели ТСЖ, связанные с достройкой объекта. Денежные средства осваивались ТСЖ путем заключения договоров с подрядными организациями.

Доводы о том, что решением суда по делу № ранее была взыскана сумма <данные изъяты> руб. на строительно-монтажные работы по завершению строительства, ошибочна, поскольку дополнительные платежи в размере <данные изъяты> руб. с квадратного метра установлены только ДД.ММ.ГГГГ. и не могли быть предметом дела, рассматриваемого в ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, в пользу истца в общей сложности подлежит взысканию <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования товарищества собственников жилья «СТРОЙИНВЕСТОР» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу товарищества собственников жилья «СТРОЙИНВЕСТОР» задолженность в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 15 апреля 2014г.

Судья (подпись)

Копия верна: подлинник решения в гражданском деле № 2-2411-2014 Ленинского районного суда г.Новосибирска

Судья Лисюко Е.В.

Секретарь Жукова О.С.