Гражданский кодекс часть 1

«16» октября 2018 года, Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Коломенского городского суда Московской области Зуйкиной И.М., с участием адвоката Бабушкина Д.Ю. при секретаре судебного заседания Ткаченко Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вагенаар Геррита Андриеса к ООО «Акатьевский» о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Вагенаар Г.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела (л.д. 25-27) к ООО «Акатьевский» о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый (условный) №) на условиях определенных в предварительном договоре купли-продажи от 26 мая 2014 года №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в сумме 7200 рублей.

В обоснование своих требований истец указал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО «Акатьевский» был заключен предварительный договор купли-продажи №, в соответствии с которым истец при заключении основного договора купли-продажи обязался приобрести, а ответчик передать однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По условиям данного договора стоимость квартиры составила 400000 рублей, и он должен был оплатить полную стоимость квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Им своевременно и в полном объеме оплачена указанная сумма по предварительному договору. При его обращении к ответчику с заявлением о заключении с ним основного договора купли-продажи квартиры, ему было отказано, поскольку стоимость жилого помещения изменилась и составила 2500000 рублей.

Поскольку им в полном объеме исполнены обязательства по предварительному договору, по его мнению, ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Представитель ответчика адвокат Бабушкин Д.Ю., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия на 1 год (л.д. 41), ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41а) иск не признал, представил в материалы дела письменные возражения (л.д. 55-58), доводы которых поддержал в судебном заседании, считает требования истца необоснованными, полагает, что истцом представлен подложный предварительны договор. С истцом был заключен предварительный договор купли-продажи по цене 1580000 рублей, с порядком расчета в рассрочку по 25000 рублей ежемесячно до полной выплаты. Обязательство заключить основной договор из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ прекратилось ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи подлежал заключению в течение года, до ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время предварительный договор в целом прекращен также вследствие нарушения его условий истцом.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства в материалах дела, дав им оценку, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Акатьевский» и Вагенааром Г.А. заключены предварительные договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 59-62).

В материалы дела истцом были представлены 5 подлинных предварительных договоров купли-продажи № от 2014 года и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между истцом и ЗАО «Акатьевский».

В соответствии с п. 3.1. первого предварительного договора договорная стоимость объекта составила 400000 рублей, с порядком расчета в рассрочку по 50000 рублей ежемесячно до полной выплаты (п. 3.2. договора) (л.д. 43).

По второму предварительному договору в п. 3.1. договорная стоимость объекта составила 800000 рублей, с порядком расчета в рассрочку по 50000 рублей ежемесячно до полной выплаты (п.3.2. договора) (л.д. 143).

По третьему предварительному договору в п. 3.1. договорная стоимость объекта составила 1 730000 рублей, с порядком расчета в рассрочку по 25000 рублей ежемесячно до полной выплаты (п.3.2. договора) (л.д. 143).

По четвертому предварительному договору в п. 3.1. договорная стоимость объекта составила 952000 рублей, с порядком расчета в рассрочку по 50000 рублей ежемесячно до полной выплаты (п.3.2. договора) (л.д. 151).

По пятому предварительному договору в п. 3.1. договорная стоимость объекта составила 1 580000 рублей, с порядком расчета в рассрочку по 25000 рублей ежемесячно до полной выплаты (п.3.2. договора) (л.д. 155).

Договорная стоимость объекта по пятому договору совпала со стоимостью объекта по подлинному договору, представленному ответчиком - 1 580000 рублей (л.д. 60).

Из материалов дела следует, что по сведениям Росреестра кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 2343338,7 рублей (л.д. 140).

Представленные подлинные предварительные договора состоит из четырех непронумерованных машинописных листов, скрепленных механическим способом с помощью стиплера; при этом представленные договора имеют следы неоднократного раскрепления; реквизиты стороны, их подписи и оттиски печатей стоят на последних страницах, на остальных листах подписи сторон отсутствуют. Три первых листа представленных договоров, не подписаны сторонами, вторые листы названных договоров, содержат разное условие о цене спорной квартиры. Четвертый и пятые экземпляры представленных истцом договоров не имеют печати на подписи лица подписавшего предварительные договора от имени ЗАО «Акатьевский» (л.д. 42-45, 59-62, 146-157).

В первом экземпляре предварительного договора представленного истцом, на четвертом листе договора имеется оттиск печати ответчика «ООО «Акатьевский» для документов» (л.д. 45). Однако на дату заключения данного предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ организации ООО «Акатьевский» не существовало, поскольку ЗАО «Акатьевский», было преобразовано в ООО «Акатьевский» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 85, 106).

Кроме того, печать на четвертом листе указанного предварительного договора содержит пометку «ООО «Акатьевский» для документов», а как следует из приказа № от ДД.ММ.ГГГГ по ООО «Акатьевский», данная печать предназначена только служебных документов внутреннего пользования (бухгалтерских, кадровых и др.) (л.д. 138-139).

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ, вместо прежней печати ЗАО «Акатьевский» (оттиск №) с ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Акатьевский» введена новая основная печать ООО «Акатьевский» с новыми реквизитами после реорганизации (оттиск №) (л.д. 136-137), а приказом № от ДД.ММ.ГГГГ введена дополнительная печать «для документов» - оттиск № по образцу основной печати, но с пометкой в нижней части печати: «для документов». Приказом № установлено, что дополнительная печать «для документов» применяется исключительно для внутренней документации ООО «Акатьевский», бухгалтерских, кадровых документов, документов внутренней отчетности, для товаросопроводительных документов, может также применяться в переписке. Также Приказом № установлено, что во внешних отношениях ООО «Акатьевский» с другими лицами, государственными органами, гражданами и организациями, влекущих возникновение, изменение, прекращение гражданско-правовых отношений, для заверения протоколов общих собраний, предоставления налоговой отчетности, на банковских документах, для совершения сделок – договоров аренды, подряда, купли-продажи и прочих, выдачи доверенностей, применяется исключительно основная печать - оттиск №. Использование для этих целей дополнительной печати «для документов» не допускается.

Таким образом, первый экземпляр предварительного договора, представленного истцом, в момент подписания сторонами не заверялся печатью, то есть не являлся частью какого-либо заключенного договора.

Представленный ответчиком подлинный экземпляр предварительного договора заключенный между ЗАО «Акатьевский» и истцом от ДД.ММ.ГГГГ Вагенаар Г.А. не оспаривался (л.д. 59-62)

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту «ГК РФ» по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статей 454, 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны цена и предмет, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

При таких обстоятельствах, поскольку истец считает, что стоимость спорной квартиры составляет 400000 рублей, а ответчик полагает, что стоимость указанной квартиры является 1580000 рублей, суд приходит к выводу, что предварительные договора, подписанные между истцом и ответчиком являются незаключенными, поскольку стороны не согласовали в письменной форме условия о цене спорной квартиры.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, в предварительных договорах, представленных в материалы дела, срок заключения основного договора не оговаривался.

Условие о заключении договора «до ДД.ММ.ГГГГ» в договоре отсутствует (л.д. 16).

Доводы истца о том, что он должен был оплатить всю стоимость спорной квартиры до заключения договора купли-продажи, не нашли своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела. В п. 1.2 договоров указано, что право собственности на объект возникает после 100% предоплаты по договору (л.д. 42, 59, 142, 146, 150, 154).

Таким образом, в связи с тем, что стороны не договорились о сроках заключения договора купли-продажи, действовали положения с п. 4 ст. 429 ГК РФ, договор купли-продажи подлежал заключению в течение года с даты заключения предварительного договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ И поскольку, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в силу п. п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительными договорами являются прекращенными после ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ истцом в суд не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры, которое было получено ответчиком (л.д. 16-20).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Акатьевский» в адрес истца направило уведомление, в котором выразил готовность возобновить ранее прекращенные отношения по продаже квартиры, на условиях соответствия цены текущей рыночной стоимости 2500000 рублей, и на этих условиях заключить договор в мае 2020 г., а также предложил истцу (которым к тому времени было внесено лишь 400000 рублей) внести полную стоимость квартиры, после чего договор может быть заключен ранее (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Акатьевский» направил Вагенаар Г.А. уведомление, в котором указано, что цена по предварительному договору составляла 1580000 рублей, с внесением по 25000 рублей ежемесячно, что истцом внесено лишь 400000 рублей, и если истец считает эти отношения действующими, то ответчик уведомляет его об отказе от договора согласно п. 6.2. договора ввиду нарушения истцом порядка внесения платежей (л.д. 126).

В силу ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора осуществляется путем уведомления другой стороны об отказе от договора, при этом договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Согласно отслеживанию Почты России, письмо ответчика РПО 14040028001828 от ДД.ММ.ГГГГ получено истцом ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 128).

При таких обстоятельствах, поскольку стороны не пришли к соглашению о стоимости спорной квартиры, а обязательства, предусмотренные предварительными договорами являются прекращенными, суд приходит к выводу, что какого-либо нарушения прав истца ответчиком не допущено, следовательно, отсутствуют установленные п. 5 ст. 429 ГК РФ основания для понуждения ответчика к заключению договора купли продажи квартиры в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Таким образом, исходя из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, суд в удовлетворении заявленных требований о понуждении ООО «Акатьевский» заключить договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый (условный) №) на условиях определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, Вагенаар Г.А. отказывает.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика государственной пошлины в сумме 7200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вагенаар Геррита Андриеса о понуждении ООО «Акатьевский» заключить договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый (условный) №) на условиях определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, о взыскании государственной пошлины в сумме 7200 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «20» октября 2018 года.

Судья

Коломенского городского суда

Московской области подпись И.М. Зуйкина