Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Овчинникова <данные изъяты> к Хильченко <данные изъяты>, Обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" об оспаривании акта приема передачи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Овчинников О.В. с иском к Хильченко Л.В., ООО "Монолит" об оспаривании акта приема передачи квартиры. В обоснование исковых требований указал, что имеет в собственности 1/3 долю земельного участка площадью 1263 кв.м. по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Монолит" и Хильченко Л.В. подписан акт приема передачи объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ за Хильченко Л.В. зарегистрировано право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>. Считает, что ответчиком приобретено право собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме без его согласия как собственника земельного участка. Просил признать недействительным акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Овчинников О.В. заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Хильченко Л.В. в судебное заседание не явилась, была уведомлена о дне и времени рассмотрения дела. Представитель ответчика по доверенности Овчинникова Е.А. заявленные требования признала.

Представитель ответчика ООО "Монолит" в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения дела.

Представитель ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 1 263 кв.м. с кадастровым номером № по адресу : <адрес> находится в собственности истца Овчинникова О.В. в 1/3 доле, ООО "Монолит" 7/18 долей, Астахова А.М. 5/18 долей; разрешенный вид использования "многоквартирные жилые дома не выше 3-х этажей".

В границах земельного участка осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, который введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением по архитектуре и градостроительству <адрес>; застройщик ООО "Монолит".

Ответчик Хильченко Л.В. на основании договора № о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ имеет в собственности квартиру № по адресу : <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что Хильченко Л.В. реализовала свое право, предусмотренное ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан обеими сторонами ООО "Монолит" и Хильченко Л.В.. При этом, не недостатки квартиры не выявлены.

Овчинников О.В., как видно из материалов дела, стороной договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не являлся, поэтому, не приобрел право на обжалование передаточного акта спорной квартиры.

Кроме того, следует отметить, что сторонами акта приема-передачи помещения - застройщиком ООО "Монолит" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное разрешение не отменялось, в установленном порядке недействительным не признано.

Таким образом, составление акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ го соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ

В исковом заявлении истец ссылается на то, что в связи со сдачей многоквартирного жилого дома в эксплуатацию он утратил права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу : <адрес>. Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться основанием для признания недействительными сделки.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

На основании пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество (данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок.

Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в многоквартирном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета. В отношении спорного участка государственный учет проведен в 2017 году.

Право на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, возникает в силу закона вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация общей долевой собственности в данном случае носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, исходя из положений Жилищного кодекса РФ, Закона № 189, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66,67 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных, лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок осуществляется с одновременным прекращением договора аренды по заявлению любого из лиц, подписавших договор аренды, или первого лица, обратившегося за государственной регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Принимая во внимание положения статей 36, 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и собственником участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Если собственник земельного участка не является собственником помещений в многоквартирном доме, то он не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок.

При данных положениях доводы истца о незаконности передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть удовлетворены, поскольку истец утратил право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу : <адрес>. При таком положении, восстановление прав истца на земельный участок путем предъявления требования о признании недействительным передаточного акта квартиры невозможно, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Овчинникова <данные изъяты> к Хильченко <данные изъяты>, Обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" об оспаривании акта приема передачи квартиры.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 1 декаября 2020 года