Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ткачукова Владимира Борисовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Уфалеймонтажсинтез», Колоколову Николаю Андреевичу, Рындину Николаю Васильевичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Ткачуков В.Б. обратился в суд с иском к ООО «Уфалеймонтажсинтез», Колоколову Н.А., Рындину Н.В. о признании недействительной (ничтожной) сделки на основании которой Колоколовым Н.А. и Рындиным Н.В. приобретено в общую долевую собственность нежилое здание – инженерный корпус и общежитие, общей площадью ... кв.м. по адресу: АДРЕС, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований Ткачуков В.Б. указал, что на основании договора купли-продажи нежилых зданий от ДАТА он является покупателем нежилого здания – инженерный корпус и общежитие, общей площадью ... кв.м. по адресу: АДРЕС. Согласно п.2.1 договора цена имущества определена в сумме ... руб., которую истец оплатил ДАТА. ДАТА истец представил в Управление Росреестра документы для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, однако регистрация не была произведена, поскольку в ЕГРП содержатся сведения о том, что недвижимое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности Колоколову Н.А. и Рындину Н.В. Считает, что поскольку истец приобрел недвижимое имущество на основании договора, оплатил его стоимость, все последующие сделки с указанным имуществом, являются ничтожными.

В последствии истец Ткачуков В.Б. исковые требования уточнил, указал, что ответчики Колоколов Н.А., Рындин Н.В. не являются добросовестными приобретателями. В итоге просит: признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи на основании которой Колоколовым Н.А. и Рындиным Н.В. приобретено в общую долевую собственность нежилое здание – инженерный корпус и общежитие, общей площадью ... кв.м. по адресу: АДРЕС; применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки; отменить (погасить) содержащуюся в ЕГРЮЛ регистрационную запись НОМЕР о государственной регистрации права общей долевой собственности Колоколова Н.А. и Рындина Н.В. на спорное нежилое здание; взыскать солидарно с Колоколова Н.А., Рындина Н.В. и ООО «Уфалеймонтажсинтез» в пользу Ткачукова В.Б. уплаченную государственную пошлину в сумме ... руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме ... руб. (л.д.100).

В судебном заседании истец Ткачуков В.Б. не участвовал, о месте и времени судебного заседания извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца Петрова И.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении. Пояснила, что Ткачуков В.Б. с ДАТА считал себя собственником нежилого здания, зарегистрировать сделку в Росреестре не получалось в связи с большой занятостью, по каким-либо причинам то истец не имел возможности явиться на регистрацию сделки, то представитель ООО «Уфалеймонтажсинтез». В суд с иском о государственной регистрации сделки истец не обращался.

Представитель ответчика ООО «Уфалеймонтажсинтез» Дубовиков С.В. в судебном заседании считает исковые требования не обоснованными, суду пояснил, что ООО «Уфалеймонтажсинтез» с ДАТА было собственником спорного нежилого здания, до ДАТА сделок по отчуждению имущества не совершало. В ДАТА состоялась сделка по отчуждению спорного недвижимого имущества Колоколову Н.А. и Рындину Н.В., которая прошла государственную регистрацию.

Ответчик Колоколов Н.А. в судебном заседании не участвовал, причина не известна, о месте и времени судебного заседания извещен.

Представитель ответчика Колоколова Н.А. Самойлов А.О. в судебном заседании в судебном заседании считает исковые требования не обоснованными, суду пояснил, что Колоколов Н.А. является добросовестным приобретателем, сделка купли-продажи ДАТА совершена в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимое имущество передано и сделка прошла государственную регистрацию.

Ответчик Рындин Н.В. в судебном заседании не участвовал, причина не известна, о месте и времени судебного заседания извещен.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав все материалы дела, суд считает, что исковые требования Ткачукова В.Б. не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрена письменная форма договора продажи недвижимости в виде составлении одного документа, подписанного сторонами.

Согласно положениям п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом; при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, договор продажи недвижимости является заключенным и действительным лишь с момента его государственной регистрации.

Судом установлено, что ДАТА между ООО «Уфалеймонтажсинтез», с одной стороны, и Колоколовым Н.А., Рындиным Н.В., с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого здания, по которому ООО «Уфалеймонтажсинтез» продал, а Колоколов Н.А. и Рындин Н.В. приобрели в общую долевую собственность по ... доли в праве каждый недвижимое имущество – нежилое здание – инженерный корпус и общежитие, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС (л.д.59). В соответствии с условиями договора купли-продажи (п.3.2) передача нежилого здания продавцом и принятие его покупателями осуществлено без составления передаточного акта. Указанное недвижимое имущество продано за ... руб., которые уплачены покупателями продавцу на момент подписания договора (л.д. 119-121).

Решение об одобрении сделки по продаже указанного нежилого здания принято Собранием учредителей ООО «Уфалеймонтажсинтез» ДАТА, что подтверждено Протоколом НОМЕР (л.д.60).

Право собственности Колоколова Н.А. и Рындина Н.В. на нежилое здание по ... доли в праве собственности за каждым зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА (л.д.10,49-51).

Таким образом, переход права собственности на недвижимость от продавца ООО «Уфалеймонтажсинтез» к покупателям Колоколову Н.А. и Рындину Н.В. прошел установленную законом государственную регистрацию.

Согласно п.2.1 договора цена имущества определена в сумме ... руб., которую истец оплатил ДАТА (л.д.12-13).

ДАТА Ткачуков В.Б. представил в Управление Росреестра документы для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (л.д.30).

Государственная регистрация права Ткачукова В.Б. не произведена, поскольку в ЕГРП содержатся сведения о том, что недвижимое имущество принадлежит на праве собственности не ООО «Уфалеймонтажсинтез», а иному лицу (л.д.33,34).

Доводы Ткачукова В.Б. и его представителя Петровой И.В. о том, что истец приобрел недвижимое имущество на основании договора, оплатил его стоимость, в связи с чем, все последующие сделки с указанным имуществом ничтожны, суд считает необоснованными, поскольку договор продажи недвижимости, является заключенным и действительным лишь с момента его государственной регистрации и сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее государственной регистрации не считается заключенной либо действительной.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Пунктом 63 указанного Постановления Пленума предусмотрено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности по договору от ДАТА не была произведена, Ткачуков В.Б. с иском о государственной регистрации перехода права собственности по указанному договору не обращался, обратился с настоящим иском в суд лишь ДАТА, когда уже был заключен договор купли-продажи нежилого здания между ООО «Уфалеймонтажсинтез» и Колоколовым Н.А., Рындиным Н.В., переход права собственности по которому зарегистрирован в установленном законом порядке, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований Ткачукова В.Б. о признании недействительной (ничтожной) сделки на основании которой Колоколовым Н.А. и Рындиным Н.В. приобретено в общую долевую собственность нежилое здание – инженерный корпус и общежитие, общей площадью ... кв.м. по адресу: АДРЕС, применении последствий недействительности сделки.

Доводы представителя истца Петровой И.В. о том, что ООО «Уфалеймонтажсинтез» не владел недвижимым имуществом, так как с ДАТА являлся собственником и фактически владел недвижимым имуществом Ткачуков В.Б. суд не принимает, исходя из следующего.

В подтверждение указанных доводов представлен договор аренды нежилых помещений заключенный ДАТА между Ткачуковым В.Б. и ФИО9 (л.д.112-115). Согласно которому Ткачуков В.Б. передает во временное владение и пользование за плату, а ФИО9 принимает недвижимое имущество, состоящее из части нежилого здания – инженерный корпус и общежитие, площадью ... кв.м. для использования в качестве холодного склада.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 суду показал, что он присматривал за зданием, постоянно находился на проходной, делал обходы два раза в сутки. В качестве оплаты был заключен договор аренды части нежилого помещения, который он использовал как холодный склад.

Вместе с тем, как следует из пояснений в судебном заседании представителей ответчиков ООО «Уфалеймонтажсинтез» Дубовикова С.В., и Колоколова Н.А. – Самойлова А.О., спорное нежилое здание находится в полуразрушенном состоянии, окон, дверей, кровли нет, в здание имеется свободный доступ и использовать помещения в качестве склада невозможно.

То, что в спорном здании не имеется окон и дверей, так же следует и из показаний свидетеля ФИО9

При таких обстоятельствах, суд считает, что истцом не представлено достаточно доказательств достоверно свидетельствующих о том, что Ткачуковым В.Б. спорное нежилое помещение использовалось.

Так же суд учитывает, что Ткачуков В.Б. не имел право на представление части нежилого помещения в аренду, поскольку сделка купли-продажи нежилого здания до ее государственной регистрации не считается заключенной либо действительной.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 показал, что в ДАТА он являлся управляющим ООО «Уфалеймонтажсистем» и заключил от имени Общества сделку купли-продажи спорного нежилого здания с Ткачуковым В.Б. Здание было передано истцу по акту приема-передачи. Ткачуков В.Б. производил расчет по договору наличными денежными средствами через кассу Общества, в течение 2-3 месяцев, так как сразу всей суммы у истца не имелось, деньги принимал кассир. Сделка не была зарегистрирована, так как из-за занятости и нехватки времени то он, то Ткачуков В.Б. не могли явиться в Регистрационную службу.

К показаниям свидетеля суд относится критически, так как они опровергаются исследованными материалами дела, так из представленных квитанций к приходному кассовому ордеру видно, что денежные средства – вся сумма, от Ткачукова В.Б. были приняты в один день - ДАТА.

Кроме того, суд считает, что поскольку договор продажи недвижимости, является заключенным и действительным лишь с момента его государственной регистрации, а государственная регистрация сделки от ДАТА не произведена, обстоятельства заключения данной сделки не влияют на выводы суда по настоящему делу.

При таких обстоятелдьствах, суд полагает отказать Ткачукову В.Б. в удовлетворении исковых требований о признании недействительной (ничтожной) сделки, применении последствий недействительности сделки.

Статья 98 ГПК РФ устанавливает, что стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд по её письменному ходатайству присуждает с другой стороны возместить расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку суд полагает отказать Ткачукову В.Б. в удовлетворении исковых требований о признании недействительной (ничтожной) сделки, применении последствий недействительности сделки, требования Ткачукова В.Б. о возмещении расходов по оплате государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя также удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Ткачукова Владимира Борисовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Уфалеймонтажсинтез», Колоколову Николаю Андреевичу, Рындину Николаю Васильевичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, требований о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий