Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие истицы Клемешовой В.Н., представителя ответчика ООО ТКЗ «ПодшипникМаш», представителей третьих лиц Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, ООО «Алые паруса», ПАО «Сбербанк России»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородский земельный фонд» действующего в интересах Белгородской области, Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т. к ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

11.05.2011 года между собственниками земельного участка (участниками долевой собственности) Белгородской областью (от имени и в интересах которой действует АО «Белгородский земельный фонд»), Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т. (арендодателями) с одной стороны и ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» (арендатор) с другой стороны заключен договор аренды № 615/1 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (впоследствии изменен на №) общей площадью 1424,1673 га, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 25 лет.

ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» неоднократно допускало ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды за пользование земельным участком.

Дело инициировано иском АО «Белгородский земельный фонд», действующего в интересах Белгородской области, Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т., которые просят расторгнуть договор № 615/1 от 11.05.2011 г. аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности истцов.

В судебном заседании истица Фатеева Н.Т. и представитель истца Чухлебов В.М. поддержали заявленные требования.

Истица Клемешова В.Н. в судебное заседание не прибыла, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» конкурсный управляющий Волков А.А. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Передал суду отзыв, в котором просил в иске отказать. Полагал период просрочки оплаты за 2013 год несущественным. Сослался на то, что 30.12.2014 года в отношении ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» возбуждено дело о банкротстве, в связи с чем своевременное внесение арендной платы по договору аренды означало бы преимущественное удовлетворение одного кредитора перед другими и влекло бы недействительность сделки по ст. 61.3 Закона о банкротстве. Полагает, что просрочка оплаты двух периодов произошла в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не прибыл, передал ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, при вынесении решения по делу полагался на усмотрение суда.

Представители третьих лиц: ООО «Алые паруса», Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области в судебное заседание не прибыли, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причине неявки не сообщили, об отложении заседания не просили, возражений на иск не предоставили.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с Постановлением Правительства Белгородской области от 10 февраля 2006 года № 36-пп «О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области», ОАО «Белгородский земельный фонд» определено уполномоченной организацией по управлению и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области.

10.05.2011 г., между Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области (Департамент) и ОАО «Белгородский земельный фонд» (Фонд) был заключен договора поручения, в соответствии с п. 1.1 которого Департамент поручает, а Фонд принимает на себя обязанности по совершению организационно - технических и юридических действий в отношении принадлежащей Белгородской области на праве общей собственности земельной доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1424,1673 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пп. «з» п. 1.1 договора поручения, Фонд представляет интересы Белгородской области в судебных органах по защите ее имущественных прав в отношении долей в праве общей собственности земельного участка (л.д. 27-28).

В соответствии с актом приема - передачи от 10.05.2011 г. Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области передал в управление, а ОАО «Белгородский земельный фонд» принял долю площадью 1414,4873 га в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1424,1673 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с указанием на полное выполнение сторонами всех обязательств по передаче земельного участка (л.д. 29).

На основании вышеуказанного договора поручения, 11.05.2011 г. между собственниками земельного участка - участниками долевой собственности – Белгородской областью, Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т. (арендодателями) и ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 1424,1673 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> сроком на 25 лет - пункт 2.1 договора. (л.д. 14-20).

Согласно условий договора, арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1424,1673 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 14). Земельный участок является долевой собственностью Белгородской области, Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.05.2016 г. (л.д.86-90). По акту приема-передачи 11.05.2011 истцы передали, а ответчик принял спорный земельный участок (л.д. 21-22).

Соглашением от 02.03.2015 г. стороны изложили раздел договора № 3 в иной редакции, а именно: сумма арендной платы в год за пользование участком составила 1131589,84 руб., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 3.1.3 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 1 декабря года использования, путем перечисления суммы на расчетный счет истца (л.д. 24-26).

24.08.2015 г. ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» (арендодатель) передал ООО «Алые паруса» (арендатор) во временное владение и пользование земли сельскохозяйственного назначения, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1424,17 га сроком на 11 месяцев с 24.08.2015 г. по 24.07.2016 г., что подтверждается договором субаренды ( л.д.30-35)

Решением (соглашением) участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 14241673 кв.м., с кадастровым номером №, был определен размер долевого соотношения: Белгородская область – 1414,4873 га, Фатеева Н.Т. – 4,84 га, Клемешова В.Н. – 4,84 га. Право собственности Белгородской области, Фатеевой Н.Т., Клемешовой В.Н. зарегистрировано в ЕГРП 16.02.2009, 16.02.2009, 19.05.2010 года соответственно. Также в государственный реестр прав внесена запись об обременении спорного земельного участка договором аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.05.2016 г. (л.д. 86-90).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которого, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

За 2013 год арендная плата, подлежащая оплате в полном объеме до 01 декабря, была внесена ответчиком с нарушением сроков, а именно 13 и 31 декабря 2013 года (л.д. 37, 38)

Арендная плата за 2014 г., была взыскана решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.05.2015 г.: с ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» в бюджет Белгородской области взыскано 990141,11 руб. – основного долга по договору аренды земельного участка № 615/1 от 11.05.2011 г. (л.д. 39-45).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 23.05.2016 г. с ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» в бюджет Белгородской области взыскано 1131589,84 руб. – основного долга за 2015 год по договору аренды земельного участка № 615/1 от 11.05.2011 г. (л.д. 46-50).

Таким образом, в период действия договора аренды № 615/1 от 11.05.2011 г. ответчиком неоднократно были нарушены сроки и порядок оплаты суммы арендных платежей, что нашло свое подтверждение представленными доказательствами.

В связи с неисполнением условий договора аренды, АО «Белгородский земельный фонд», в порядке досудебного урегулирования спора, письмом от 20.04.2016 г. предложил ответчику в течении семи дней с момента получения письма, погасить задолженность и досрочно расторгнуть договор аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы и предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды № 615/1 от 11.05.2011 г. (л.д. 81, 82, 83, 84-85).

Ответчик предложения истца о расторжении договора оставил без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Как было указано выше, спорный договор аренды заключен на срок 25 лет, до 2036 года. Пунктом 4.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.2 договора, по окончании календарного года (л.д.14-20).

В соответствии с п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях предусмотренных п. 4.1.1. (л.д. 14-20).

В уведомлении от 20.04.2016 г. (л.д. 81), направленном конкурсному управляющему ответчика, истец указал на необходимость погашения задолженности в семидневный срок с момента получения письма.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, истец предложил расторгнуть договор аренды земельного участка и направил ответчику соглашение о расторжении.

Судом установлено, что ответчик неоднократно не исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы, и на дату судебного заседания задолженность по арендной плате за 2014-2016 гг. ответчиком не погашена, что последним фактически не оспаривается.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в случае невыполнения арендатором его условий по своевременному внесению арендной платы. Такое же право арендодателя следует из положений статьи 619 ГК РФ.

Ответчиком, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

В силу ст. 614, 619 ГК РФ и условий договора аренды, в котором стороны согласовали размер арендной платы, несвоевременное внесение арендной платы за 2013 г. и регулярная неоплата арендный платежей за два года подряд (2014-2016) является существенным нарушением условий договора. Допущенные ответчиком существенные нарушения условий договора по оплате, влекут расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности истцов, в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Доводы стороны ответчика о несущественности периода нарушения обязательств в 2013 г., возникновение просрочки по платежам по причинам от него не зависящим - отклоняются судом. Поскольку основанием для расторжения спорного договора является не внесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что подтверждено в судебном заседании. Факт устранения арендатором нарушения до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора. При этом несвоевременная оплата за 2013 год и неоплата за 2014 год, допущены ответчиком до его обращения в суд заявлением о признании несостоятельным (банкротом), а нормы ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2012 г. «О несостоятельности (банкротстве)» не содержат запрета на требования о расторжении договоров, заключенных с должником.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск АО «Белгородский земельный фонд» действующего в интересах Белгородской области, Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т. к ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» о расторжении договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Расторгнуть договор № 615/1 от 11 мая 2011 г. аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1424,1673 га, с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности Клемешовой В.Н., Фатеевой Н.Т. и государственной собственности Белгородской области, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Валуйский районный суд.

Судья