Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ФИО2 о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявила иск Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, указав, что 22.07.2020 на сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, по адресу: г. Севастополь, в районе <адрес>, с кадастровым номером №, для участия в котором ею подана заявка. В нарушение закона в опубликованном проекте договора предусмотрено условие о возможности передачи земельного участка в субаренду, а также об уступке права, что не соответствует п. 7 ст. 448 ГК РФ. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила:

1. Признать недействительным состоявшийся 27.08.2020 аукцион в отношении Лота № на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., по адресу: г. Севастополь, в районе <адрес>, проведенный Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

2. Признать недействительным проект договора аренды земельного участка.

3. Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя внести изменения в проект договора аренды земельного участка для повторного проведения аукциона.

В ходе судебного разбирательства в качестве соответчика по делу привлечен ФИО2

В ходе судебного разбирательства истец уточнила свои требования, изложенные в пункте 2 первоначального иска, просила:

Признать недействительным пункт 4.2.2 проекта договора аренды земельного участка и внести изменения, исключив пункт 4.2.2, в заключенный с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №

В обоснование заявленных исковых требований истец дополнительно указала, что при проведении аукциона допущено нарушение порядка его проведения, а именно второй шаг аукциона составил 27 674 рубля 70 копеек, что в 10 раз превышает объявленный в извещении шаг аукциона и противоречит принципу состязательности торгов.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя своего представителя не направил, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании установлено, что 22.07.2020 на сайте Правительства Севастополя по адресу: https://sev.gov.ru, опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., по адресу: г. Севастополь, в районе <адрес> (лот №).

В аукционной документации размещен проект договора аренды земельного участка, иная необходимая документация.

Истцом ФИО1 подана заявка на участие в аукционе.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона № 2 от 27.08.2020 на аукционе присутствовало 13 участников, начальная (минимальная) годовая рыночная арендная плата установлена в 92 249 рублей. Шаг аукциона установлен в пределах 3% от начальной (минимальной) цены предмета аукциона – 2 767 рублей 47 копеек.

В результате аукциона победителем признан участник с порядковым № 15, а именно ФИО2, сделавший последний шаг аукциона.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Организация и порядок проведения торгов определены в статье 448 ГК РФ, согласно которой аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункты 1 -3).

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка установлены в статье 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктами 14, 16, 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Законом предусмотрено условия признания торгов недействительными, в частности такими основаниями могут быть нарушение прав участников аукциона, повлекшая его отстранение от участия в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения аукциона, определения цены продажи и т.п. При этом нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50).

Существенных нарушений порядка проведения оспариваемого истцом по настоящему делу аукциона, предусмотренных статьями 447, 448 ГК РФ, статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Истец оспаривает торги и проект договора аренды земельного участка, указав, что одно из условий проекта договора, изложенное в пункте 4.2.2 в нарушение запрета, установленного в пункте 7 статьи 448 ГК РФ предусматривает право арендатора заключать договоры залога права аренды участка, договоры субаренды, внесения права аренды или его части в уставной капитал юридического лица, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Вместе с тем иное правовое регулирование предусмотрено в Земельном кодексе Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункты 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают право арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления; право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, оспариваемый истцом пункт 4.2.2 проекта договора аренды не противоречит требованиям закона.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Оспариваемое истцом условие, включенное в проект договора аренды земельного участка, права истца как участника торгов не нарушает, поскольку такое условие может нарушать лишь права арендодателя, в данном случае собственника земельного участка – субъекта Российской Федерации города федерального значения Севастополя, или арендатора, заключившего договор по результатам торгов. Оспариваемое условие не влияет на порядок проведения торгов, определения цены предмета аукциона и иные условия проведения торгов.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает на существенное нарушение порядка проведения аукциона, а именно второй шаг аукциона составил 27 674 рубля 70 копеек, что в 10 раз превышает объявленный в извещении шаг аукциона и противоречит принципу состязательности торгов.

В соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Как следует из материалов дела, в документации об аукционе организатор торгов установил величину повышения начальной цены предмета аукциона – «шаг аукциона» в пределах 3% процентов начальной (минимальной) цены предмета аукциона, в размере 2 767 рублей 47 копеек.

Согласно протоколу от 27.08.2020 № по лоту № с согласия всех присутствующих участников шаг аукциона был увеличен в 10 раз и составил 27 674 рубля 70 копеек.

По результатам аукциона победителем торгов признан ФИО2 с ценой лота 5 820 911 рублей 90 копеек.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ само по себе нарушение порядка проведения торгов, выразившееся в принятии предложения о цене реализации имущества, увеличенной на сумму, превышающую шаг аукциона, не является основанием для признания торгов недействительными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 № 3894/14).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса (пункт 2 указанной статьи).

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно статье 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон N 135-ФЗ) запрещаются любые действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.

Перечень нарушений, перечисленных в указанной статье, не является исчерпывающим, и для квалификации действий по организации и проведению торгов как нарушающих требования антимонопольного законодательства необходимы установление и оценка последствий тех или иных нарушений Закона № 135-ФЗ с точки зрения их фактического либо возможного влияния на конкурентную среду в конкретном случае.

Согласно протоколу подведения аукциона от 27.08.2020 № 2 решение об изменении «шага аукциона» принято с согласия всех присутствующих участников аукциона, в том числе ФИО1 Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

Из протокола также следует, что продажная цена, установленная в начальном размере 92 249 рублей, была увеличена до 5 820 911 рублей 90 копеек, то есть в 207 раз при «шаге аукциона» в 27 674 рубля 70 копеек.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что участники аукциона принимали активное участие в предложении цены контракта, в том числе истец ФИО1, от которой поступило предпоследнее предложение в размере 5 793 237 рублей 20 копеек. Победителем аукциона признан ФИО2, увеличивший цену на 27 674 рубля 70 копеек.

Учитывая активное увеличение продажной цены предмета аукциона его участниками, в том числе истцом, которая своими конклюдентными действиями участвовала в дальнейшем повышении цены контракта даже при 10-кратном увеличении «шага аукциона», у суда отсутствуют основания для вывода о том, что изменение «шага аукциона» ограничило право истца на свободное участие в торгах.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что все участники аукциона, включая истца, обладали равным доступом к информации о порядке проведения торгов и находились в равных условиях при проведении аукциона.

Изменение организатором торгов «шага аукциона» не привело к неправильному определению победителя торгов, предложившего наибольшую цену, тогда как истцом ФИО1 не представлено доказательств предложения либо намерения предложить более высокую цену.

Доказательств манипулирования ценой, сговора, злоупотребления правом организатором и участниками торгов суду не представлено.

В данном случае суд руководствуется положениями, установленными в абзаце третьем пункта 2 статьи 166 ГК РФ и пункте 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которым истец, поведение которого при совершении сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Иных существенных нарушений порядка проведения аукциона, повлекших нарушение прав истца последней не указано и в судебном заседании не установлено. В этой связи правовые основания для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ФИО2 о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Сомова

Решение в окончательной форме составлено 02.02.2021.