Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО19 к ООО «Колхоз имени Ильича» о признании недействительными договора аренды земельного участка и его государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО19 обратилась с иском, в котором просит суд:

- признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 4827997 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , центральная часть кадастрового квартала №;

- признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 4827997 кв. м. с кадастровым номером №, дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ;

- обязать Управление Росреестра по Воронежской области произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 4827997 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , центральная часть кадастрового квартала №.

В обоснование исковых требований истица указала на следующие обстоятельства. Ей принадлежали доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 6/2891 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 9189 гектаров, кадастровый номер №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: , в пределах землепользования колхоза им. Ильича. ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского муниципального района удостоверена доверенность, которой она уполномочила ФИО1, ФИО2, ФИО3 представлять ее интересы как собственника долей в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок. В частности, она доверила поверенным:

- выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей ей доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности;

- подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка;

- подать заявление о государственной регистрации ее права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права;

- подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт.

В результате совершения поверенным ФИО1 действий по выделению земельного участка ей стали принадлежать 30000/947391 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 4827997 кв. м., кадастровый номер №. Её право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по , о чём в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. В ДД.ММ.ГГГГ. ответчик выдал ей арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем она получала в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и неурожаем, при этом было обещано выдать дополнительно продукцию в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ Обещание не было выполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая. Тогда она решила узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения поверенный ФИО1 ей не передавал. В первых числах ДД.ММ.ГГГГ. она получила текст договора аренды земельного участка, изучила его и пришла к выводу, что ФИО1 заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Тогда же она узнала, что дата заключения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, о чём в ЕГРП 2010 г. сделана запись регистрации №. Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст.12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно п.1.2 ст.14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Вопреки вышеприведенным законоположениям ФИО1 заключил договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В тексте доверенности арендатор и условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду. Поэтому договор аренды должен быть признан недействительным как сделка, не соответствующая требованиям закона.

В судебном заседании истица ФИО19 исковые требования поддержала по тем же основаниям, а также дополнила их иными основаниями, указав следующее В п.1.5. оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером № со ссылкой на ст.624 ГК РФ предусмотрен переход принадлежащей ей, истице, доли в праве общей собственности на земельный участок в собственность арендатора при условии внесения им обусловленной договором выкупной цены. При этом выкупная цена (стоимость одной доли) на момент выкупа устанавливается равной среднерыночной. Пунктом 1.6 договора арендатору предоставлено право передать земельный участок в субаренду. Названные условия договора аренды не были предметом обсуждения арендатора с истицей в индивидуальном порядке, они не вырабатывались общим собранием сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени не проводилось ни одного собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, следовательно, не принималось решение о продаже всего арендуемого земельного участка либо долей в праве общей собственности на него. Включение поверенным ФИО1 п.п.1.5. и 1.6. в договор аренды противоречит требованиям п.1.2. ст.14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ему истицей. Ст.431 ГК РФ предписывает суду при толковании условий договора принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из п.2.1 оспариваемого договора следует, что установленная им арендная плата выплачивается в виде натуральной оплаты (продукции) и оказания услуг за пользование земельным участком с кадастровым номером № площадью 4827997 кв. м. Приведенный размер арендной платы подлежит уплате пропорционально долям в праве общей долевой собственности на земельный участок. Применительно к истице это означает, зерна ей должно быть выдано 600:947391x30000-19 кг; сахара и масла подсолнечного 25:947391x30000=0,79 кг. Из текста договора невозможно понять, за какой период времени (один месяц, один год, иной срок) выплачивается установленный размер арендной платы. Таким образом, оспариваемый договор аренды земельного участка не соответствует закону, а условия договора аренды о размере и порядке внесения арендатором арендной платы, о переходе принадлежащей истице доли в праве общей собственности на земельный участок в собственность арендатора и о праве арендатора на передачу земельного участка в субаренду не соответствуют решениям общего собрания сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ, и не принимались общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Данные факты являются дополнительными обстоятельствами, на которых она, истица основывает свое требование о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Представитель истицы ФИО37 в своих письменных объяснениях также указал, что ответчиком не представлены доказательства, что после выделения земельного участка и государственной регистрации права общей долевой собственности на него было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, определившее арендатора и условия передачи ему земельного участка в аренду. Договор аренды был заключен представителем собственников земельных долей ФИО1 на условиях, не определённых общим собранием собственников. Это противоречит требованиям п.1.2 ст.14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ФИО1 истцом. Ответчик в своих возражениях указал, что условия передачи земельного участка в аренду были определены общим собранием сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, по мнению ответчика, получение истцом арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ. свидетельствует об одобрении им договора аренды, заключённого от его имени ФИО1 Однако, на дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт земельный участок, договор аренды которого оспаривается истцом. Это означает, что границы земельного участка не были определены и закреплены в установленном законом порядке, то есть земельный участок отсутствовал как объект землеустройства. Между тем согласно п.1 ст.9 того же Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения вышеуказанного собрания также не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, не был известен персональный состав сособственников земельного участка. Пунктом 1 ст.131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ., следовательно, спустя более чем 6 месяцев после проведения общего собрания, был определен состав сособственников земельного участка, имеющих право распоряжаться им. Экономический смысл передачи имущества в аренду заключается в получении собственником максимально возможного дохода от использования этого имущества, поэтому размер арендной платы, порядок и условия её внесения арендатором должны быть признаны существенными условиями договора аренды. Юридическое значение договора аренды состоит в обеспечении правовой защиты собственника имущества, переданного в аренду, от недобросовестного поведения арендатора и возможности судебной защиты интересов собственника. Собственники земельных долей, лично принимавшие участие в общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, будучи допрошенными в судебном заседании, показали, что при обсуждении и голосовании вопроса об условиях передачи в аренду земельных участков не ставилось на голосование такое условие, как возможность арендатора при неурожае уменьшить размер арендной платы. Это обстоятельство подтверждается протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, подлинный экземпляр которого хранится в администрации Новокриушанского сельского поселения. Право арендатора уменьшать вдвое размер арендной платы, будучи закреплённым в договоре аренды, нарушает право собственности истца, которое включает в себя право на использование имущества в целях получения дохода. Договор аренды содержит критерии неурожая, однако в нём не предусмотрен механизм контроля со стороны арендодателей в целях установления наличия неурожая. Этот вопрос полностью отдан в ведение арендатора, который самостоятельно определяет урожайность сельскохозяйственных культур. Ни в одном из имеющихся текстов протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не содержится указания на передачу ответчику в аренду земельного участка, сособственником которого является истец. Факт получения истцом арендной платы расценивается ответчиком как одобрение договора аренды земельного участка. Однако истцу не было известно, что арендатором является ООО "Колхоз им. Ильича", которое передало земельный участок в субаренду ООО "Новая Криуша". Представителем ответчика в качестве доказательства передано суду письменное уведомление о заключении договора субаренды, однако не представлены доказательства получения истцом этого уведомления, а истец данный факт отрицает. Таким образом, получение истцом сельскохозяйственной продукции от ООО "Новая Криуша" нельзя признать одобрением договора аренды с ООО "Колхоз им. Ильича", о заключении которого он узнал лишь весной ДД.ММ.ГГГГ. Последующее одобрение сделки предполагает осведомленность стороны сделки (в данном случае истца-арендодателя) о самом факте её заключения с конкретным лицом и об условиях сделки, в том числе существенных. Состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ общее собрание сособственников земельного участка с кадастровым номером № не обсуждало условия договора аренды, которые отнесены законодателем к диспозитивным. Без такого обсуждения нельзя считать одобренным договор аренды, положения которого зависят от воли собственников земельных долей. Когда закон гласит "если иное не предусмотрено договором", это означает, что собственники земельного участка должны быть, как минимум, ознакомлены с диспозитивными нормами. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (гл.34 ГК РФ), устанавливающим общие требования к совершению таких сделок. Особенности заключения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст.22 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Пункт 5 ст.22 ЗК РФ в качестве общего правила не содержит требований о согласии арендодателя на передачу арендатором своих прав, если иное не предусмотрено договором аренды. Оспариваемый договор не содержит никаких указаний об ограничении права арендатора на передачу земельного участка в субаренду либо заключения договора перенайма земельного участка. По умолчанию это означает, что в пределах срока действия договора аренды ответчик без согласия сособственников земельного участка вправе передать его в субаренду, заключить договор перенайма. Таким образом, оспариваемый им договор аренды не соответствует закону, а условие договора аренды о размере и порядке внесения арендатором арендной платы противоречит решению общего собрания сособственников земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, возражая против иска, представитель ответчика указал, что решение о передаче в аренду земельного участка площадью 4827997 кв. м. с кадастровым номером № было принято общим собранием собственников земельного участка площадью 9189 га с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ Это же собрание выработало условия договора аренды. Из вышеприведённых объяснений усматривается, что решение о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером № было принято собственниками земельного участка с кадастровым номером №. Однако это противоречит требованиям п.1.2 ст.14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ФИО1 истицей. Ст.14 упомянутого закона именуется "Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности". Из буквального толкования названия статьи следует, что её положения регламентируют порядок распоряжения, владения и пользования существующим земельным участком его собственниками. Аналогичной правовой позиции придерживается Конституционный суд РФ. В его Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № "По делу о проверке конституционности положений п.п.2, 3 и 4 ст.13 и абзаца второго п.1.1 ст.14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой ФИО4" указано: ст.14 названного закона, устанавливающей особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, предусматривается, в частности, что общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 % общего числа или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок; решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на общем собрании и владеющие в совокупности более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Пять раз в одном абзаце повторяется словосочетание "на этот земельный участок", тем самым подчеркивается, что собственники конкретного земельного участка вправе определять только его судьбу, но никаких иных земельных участков, в том числе таких, которые впоследствии могут быть выделены из существующего земельного участка. Полномочия общего собрания участников долевой собственности на земельный участок в п.1.2 ст.14 Закона сформулированы исчерпывающим образом и не подлежат расширительному толкованию. В связи с этим не основаны на законе рассуждения представителя ответчика о наличии полномочий у общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № определять условия передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером №. Второй абзац п.1.2 содержит норму о праве общего собрания определять условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Согласно абзацу пятому п.1.2 общее собрание определяет местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду. При этом закон не предоставляет общему собранию право определять условия передачи в аренду земельных участков, выделенных в счет земельных долей, то есть земельных участков, которые будут образованы в будущем. На дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером №. Это означает, что границы земельного участка не были определены и закреплены в установленном законом порядке. Между тем согласно п.1 ст.9 Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения вышеуказанного собрания также не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, не был известен персональный состав сособственников земельного участка с кадастровым номером №. При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ, приняло решение об условиях договора аренды несуществующего земельного участка с кадастровым номером №, то есть при отсутствии предмета договора аренды. Последующие действия представителя ФИО1, заключившего от её имени с ответчиком договор аренды земельного участка при отсутствии решения его собственников о передаче земельного участка ответчику на определенных условиях должны быть квалифицированы как злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной договора. В соответствии с п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Таким образом, оспариваемый договор аренды не соответствует закону и дополняет иск еще одним основанием недействительности сделки, предусмотренным ст.179 ГК РФ.

Представитель ответчика ФИО32 исковые требования не признал и суду пояснил, что на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ был решен вопрос о выделении земельных участков из земельного участка с кадастровым номером № и последующей передаче вновь образуемых земельных участков в аренду ООО «Колхоз им. Ильича». В последующем ФИО2, действующий по доверенностям, выданным собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер №, после постановки на кадастровый учет земельного участка, кадастровый номер №, инициировал собрание сособственников земельного участка, кадастровый номер №, которое было проведено ДД.ММ.ГГГГ О проведении данного общего собрания ФИО2 уведомил организацию, обрабатывающую земельный участок с кадастровым номером № - ООО «Колхоз им. Ильича». ДД.ММ.ГГГГ общее собрание сособственников земельного участка, кадастровый номер №, которое состоялось ДД.ММ.ГГГГ в 8 часов по адресу: , приняло решение по вопросу утверждения условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил от имени сособственников оспариваемый договор аренды земельного участка в полном соответствии с решением общего собрания сособственников земельного участка, кадастровый номер №. Оспариваемый договор заключен на основании решения общего собрания сособственников земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ Данное решение не признано судом недействительным. Требование о признании недействительным решения собрания сособственников, как и требование об отмене протокола общего собрания, не заявлялись и не являются предметом настоящего спора. Согласно ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение общего собрания сособственников земельных участков сельхозназначения, может быть признано недействительным только в том случае, если за него проголосовали лица, имеющие в совокупности менее 50% долей. В данном случае, даже если истец не голосовал на собрании или голосовал против, его голос никаким образом не мог повлиять на принимаемое решение. В связи с тем, что истцом не заявлена реституция по сделке (договору аренды) в полном объеме, а частичная реституция невозможна, считает, что следует отказать в иске. По оспариваемой сделке аренды арендатор выдал арендную плату, однако порядок возврата арендной платы истец не просит установить. Неуказание истцом всех последствий недействительности сделки, равно как невозможность провести реституцию, является основанием для отказа в реституции по ст.167 ГК РФ. Что касается пункта 1.5 договора аренды, то данный пункт никаким образом не нарушает прав истца, так как содержит указание на необходимость отдельного согласования возможности и условий сделки купли-продажи доли с истцом. Правовые последствия п.1.5 договора аренды не наступили и не могут наступить без отдельного согласия на это истца, а следовательно, данный пункт не нарушает прав истца. Кроме этого, ответчик, руководствуясь ст.180 ГК РФ, считает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ мог и может существовать как сделка без фактически оспариваемых частей, а именно п.п.1.5, 2.3, 2.4, 2.5 договора аренды, что является препятствием к признанию всей сделки недействительной. Истец после заключения оспариваемого договора аренды прямо его одобрил, получив арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ведомостью о приеме-передаче арендной платы. В частности, в ведомости (акте приема-передачи зерна по договору аренды) под номером 154 значится ФИО19, указано количество полученного зерна, и имеется ее подпись. Истец и не отрицает в установленном порядке факт получения им арендной платы в количестве 25 кг сахара, 25 кг масла растительного и 300 кг зерна и не оспаривает свою подпись в ведомости. Истец и третьи лица также не отрицают, что в момент выдачи им арендной платы представители арендатора сказали, что это полный размер арендной платы и давать ничего не обещали. При этом представители арендатора сослались на условия оспариваемого договора аренды. В тексте указанной ведомости (акта приема-передачи) также имеется указание на то, что это арендная плата по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и указан кадастровый номер земельного участка и его адрес (местоположение). На момент получения арендной платы истец счёл для себя приемлемым все условия договора аренды и получил арендную плату по оспариваемому договору. Сделал он это добровольно без обмана или принуждения с чьей либо стороны. На основании ст.183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Таким образом, оспариваемая сделка считается заключенной от имени ФИО19, которая, в свою очередь, является уполномоченным на заключение такой сделки лицом как сособственник земельного участка. Просит в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица ФИО34, ФИО33, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО35, ФИО45, ФИО36, ФИО46, в судебном заседании согласились с исковыми требованиями, не возражают против их удовлетворения, в целом пояснили, что арендную плату получили в ДД.ММ.ГГГГ плохого качества, от кого её получали, им неизвестно. Договор аренды читать им никто не давал, получили его совсем недавно. О снижении арендной платы в случае неурожая им ничего неизвестно.

Третьи лица ФИО47, ФИО48, ФИО44, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО49, ФИО5, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО51, ФИО61, ФИО6, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78 ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых они суду сообщили, что иск признают, считают необходимым иск удовлетворить, подтверждают, что собрание собственников земельного участка не проводилось, решение о передаче земельного участка в аренду его собственниками не принималось.

Указанные третьими лицами в исковом заявлении ФИО106, ФИО6, ФИО107, ФИО108, как установлено в ходе судебного разбирательства, умерли еще до предъявления иска (т.1 л.д.196, 198, т.2 л.д.194, 197). Судом привлечена в качестве третьего лица вместо умершего ФИО108 его наследник ФИО109

Третьи лица ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО109 в судебные заседания не являлись, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, по существу иска своего мнения не высказали.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ответчика ФИО1 суду пояснил, что на основании доверенности, удостоверенной главой администрации Новокриушанского сельского поселения, ДД.ММ.ГГГГ ФИО19 передала ему свои права собственника земельного участка, в частности подписать договор аренды земельного участка, подписать передаточный акт. Указанная доверенность истцом не отменена на момент заключения оспариваемого договора. В соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников востребованных земельных долей, расположенных в пределах землепользования бывшего колхоза им Ильича Калачеевского района, кадастровый номер №, участие в котором он принимал как поверенный истца, общее собрание утвердило местоположение земельного участка, выделяемого в счет 2088/2891 земельных долей, для передачи в аренду ООО «Колхоз им. Ильича и решило передать в аренду земельные участки указанному ООО сроком на 15 лет, в том числе и земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцу. Общим собранием определена арендная плата и ее сроки: зерно фуражное - 600 кг. в срок до 1 сентября текущего года, сахар - 25 кг до 1 декабря текущего года, масло растительное – 25 кг. до 1 декабря, вспашка огорода - один земельный участок с 1 по 30 октября текущего года, компенсация доставки топлива – 50 % от стоимости, оплата ритуальных услуг в сумме 1500 рублей, оплата налоговых платежей за счет арендатора. В случае неурожая: озимой пшеницы ниже 15 центнеров с гектара, подсолнечника – 5 центнеров с гектара, сахарной свеклы - 100 центнеров с гектара, арендатор выплачивает арендную плату в размере 50 % по каждому виду сельскохозяйственной продукции. Указанный протокол общего собрания и его решения в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными. Согласно п.1.1 ст.2 оспариваемого договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного им, ФИО1, - доверенным лицом арендодателей, все определенные общим собранием собственников земельные долей от ДД.ММ.ГГГГ условия передачи земельного участка в аренду включены в договор аренды. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды. Ответчик заключил оспариваемый договор аренды земельного участка с лицом, надлежащим образом уполномоченным доверенностью истца, в пределах срока действия доверенности и в соответствии с требованиями законов. Указанный договор, как соответствующий закону, прошел процедуру проверки и государственной регистрации. Права истца, при заключении оспариваемого договора и государственной регистрации сделки ответчиком и государственным органом регистрации не нарушены. Кроме того, истец требует признать недействительной весь договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, при этом не уполномочен на это множеством собственников земельных долей, передавших принадлежащие им на праве собственности земельные участки в аренду ответчику.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

В силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 28.12.2010 г. № 420-ФЗ), к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно п.1.2. ст.14 того же Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Суд приходит к выводу о том, что общего собрания участников долевой собственности, а именно собственников земельного участка с кадастровым номером № для определения условий сдачи этого участка в аренду не проводилось.

ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание участников долевой собственности собственников земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно протоколу указанного собрания, на нем решался вопрос об утверждении местоположения земельного участка, выделяемого в счет 1044 земельных долей для передачи в аренду ООО «Колхоз им. Ильича», в счет 118 земельных долей для передачи в аренду ФИО7, в счет 16 земельных долей для передачи в аренду ФИО8, в счет 38 земельных долей для передачи в аренду ФИО9, в счет 10 земельных долей для передачи в аренду ФИО10

При решении четвертого вопроса было решено передать в аренду ООО «Колхоз им. Ильича» земельные участки собственников 1030 земельных долей сроком на 15 лет с определением размера арендной платы.

Высказанные на предыдущих судебных заседаниях доводы ответчика, о том, что данным решением общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № были определены условия передачи земельного участка с кадастровым номером № в аренду, как того требует ст.14 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суд не может принять во внимание, исходя из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером № был образован соглашением участников долевой собственности только в ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности на него было зарегистрировано в Управлении ФРС по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ (как следует из текста оспариваемого договора аренды). Кроме этого условия оспариваемого договора аренды не соответствуют условиям аренды, которые были приняты на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ

На дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт земельный участок, договор аренды которого оспаривается истцом. Это означает, что границы земельного участка не были определены и закреплены в установленном законом порядке, то есть земельный участок отсутствовал как объект землеустройства. Между тем согласно п.1 ст.9 того же Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения вышеуказанного собрания также не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, не был известен персональный состав сособственников земельного участка.

Пункт 5 ст.22 Земельного кодекса РФ не содержит требований о согласии арендодателя на передачу арендатором своих прав, если иное не предусмотрено договором аренды.

Оспариваемый договор аренды (т.1 л.д.8-62) не содержит указаний об ограничении права арендатора на передачу земельного участка в субаренду либо заключения договора перенайма земельного участка. Из этого следует, что в пределах срока действия договора аренды ответчик без согласия сособственников земельного участка вправе передать его в субаренду, заключить договор перенайма. Таким образом, оспариваемый договор аренды не соответствует закону, а условие договора аренды о размере и порядке внесения арендатором арендной платы противоречит решению общего собрания сособственников земельного участка, состоявшемуся ДД.ММ.ГГГГ

В силу требований ст.14 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По данному делу согласно тексту протокола инициатора общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не было, следовательно, экземпляр протокола должен хранится в органе местного самоуправления, т.е. в администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского района и у председателя собрания ФИО11

В экземпляре протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, хранящемся в администрации Новокриушанского сельского поселения (т.1 л.д.173-177), предусмотрена выплата арендной платы пропорционально долям в праве общей долевой собственности на земельный участок в следующем объеме: ежегодный размер платежа в натуре 600 кг зерна фуражного, 25 кг сахара, 25 кг масла растительного, предоставление услуг "вспашка огорода один земельный участок", "компенсация доставки топлива 50 %", оплата ритуальных услуг 1500 руб. Выплату налоговых и иных платежей за земельный участок принимает на себя арендатор. Возможности снижения указанной арендной платы при неурожае озимой пшеницы ниже 15 центнеров с гектара, подсолнечника 5 центнеров с гектара, сахарной свеклы 100 центнеров с гектара на 50 %, как указано в оспариваемом договоре аренды, нет. Не оговорено условие возможности сдачи земельного участка в субаренду, не оговорено условие перехода доли в праве собственности в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.

Вместе с тем в тексте оспариваемого договора аренды (п.1.5, п.1.6) указанные условия присутствуют (т.1 л.д.41).

Условие возможности сдачи земельного участка в субаренду, условие перехода доли в праве собственности в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены, на указанном общем собрании не обсуждались.

Доводы ответчика, что на общем собрании решался вопрос о снижении размера арендной платы на 50% при неурожае, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Свидетели ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, 19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, суду показали, что вопрос о возможности снижения арендной платы при неурожае на 50 % не обсуждался и на голосование не выносился, решение по данному вопросу не принималось.

Свидетели ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, суду показали, что вопрос о снижении арендной платы на 50 % в случае неурожая решался на общем собрании, ставился на голосование, и за него все проголосовали.

Свидетели ФИО29, ФИО30, ФИО31, суду показали, что на общем собрании, при решении вопроса о размере арендной платы было оговорено, что в случае неурожая арендная плата уменьшится наполовину. Все эти вопросы обсуждались до голосования по условиям арендной платы, но конкретно по вопросу, касающемуся выплат в случае неурожая, не голосовали.

Допрошенный в качестве свидетеля председатель собрания от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 суду показал, что на собрании кроме прочих, обсуждался и вопрос об арендной плате арендатором ООО «Колхоз им. Ильича» собственникам долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Вопрос о снижении арендной платы в случае неурожая на обсуждение и голосование на собрании не ставился. Кто-то из присутствующих на собрании, уже в конце собрания, задавал вопрос о том, изменится ли арендная плата в случае неурожая, на что ФИО114 ответил, что меньше чем 50% арендной платы арендодатели в этом случае не получат. Примерно через неделю после проведения общего собрания ФИО1 и ФИО3 принесли протокол общего собрания, он его прочитал и обратил внимание, что в протоколе не упоминается о возможности снижения арендной платы в случае неурожая. Он подписал этот протокол. Примерно через месяц ему привези второй вариант протокола общего собрания, пояснив, что этот вариант протокола более подробный и правильный. Он подписал и этот протокол, оставил себе экземпляр второго варианта протокола общего собрания, а первый вариант у него не сохранился (т.3, л.д.72).

Свидетель ФИО3 суду показала, что на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ она была секретарем, вела протокол. На собрании, помимо прочих вопросов, решался вопрос о возможности уменьшения арендной платы в случае неурожая на 50 % по каждому виду сельскохозяйственной продукции. Вопрос этот решался до голосования. Протокол общего собрания она вела на черновике, а затем изготовила его в подлинном виде. В протоколе отражен весь ход собрания и вопросы, которые на нем решались, вопрос об условиях арендной платы, в том числе и в случае неурожая, были внесены в протокол. Затем было изготовлено много вариантов протокола. ФИО1 занимался выводом протокола в электронном виде. Возможно, изготовлялись экземпляры протокола и выписки из него и в начале текущего года. Первый протокол был изготовлен ею в соответствии с записями, которые вела в ходе собрания. Изготовила она его примерно через неделю после собрания. В протоколе были отражены все условия арендной платы. Когда мог возникнуть тот вариант протокола, который не содержит условий по арендной плате, не знает. Черновик протокола ведения собрания у неё не сохранился (т.3, л.д.251).

При таких противоречиях в показаниях свидетелей суд считает необходимым руководствоваться текстом протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, который в силу требований закона, а именно ст.14 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 г. № 420-ФЗ), хранится в органе местного самоуправления, (копия, имеющаяся в материалах дела (т.1 л.д.173-177), сверялась с подлинником в судебном заседании (т.3 л.д.250-251).

Иную версию текста протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.165-170) суд не может принять во внимание.

По изложенным выше основаниям суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что истица после заключения оспариваемого договора аренды прямо его одобрила, получив арендную плату за 2010 год.

Представленный ответчиком протокол № общего собрания сособственников земельного участка, кадастровый номер №, от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями (т.5 л.д.110-327), суд оценивает критически и не может принять в качестве доказательств в обоснование возражений на иск, исходя из следующего.

Данный протокол с приложениями были представлены суду только на последнем судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ Между тем, по делу состоялось всего восемь судебных заседаний, ни на одном из которых о вышеуказанном протоколе представителями ответчика не упоминалось вообще.

Из текста протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в нем участвовало трое лиц, в том числе генеральный директор ООО «Колхоз имени Ильича» ФИО115

Вместе с тем, участвовавший лично в качестве представителя ответчика в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ФИО115 не ссылался в своих возражениях на данный протокол общего собрания (т.3 л.д.140-143), хотя, участвуя в этом собрании, он не мог не знать о том, что оно состоялось.

Таким образом, сами по себе вышеуказанные факты свидетельствуют не в пользу ответчика, содержат признаки злоупотребления правом, а также, по мнению суда, направлены на необоснованное затягивание срока рассмотрения дела.

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 г. № 420-ФЗ), следовательно, он не соответствует требованиям закона.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 г. № 420-ФЗ) такие условия не предусматривает.

При таких обстоятельствах, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С ответчика подлежит взысканию в доход бюджета неуплаченная истицей госпошлина, от уплаты которой истица освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 4827997 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , центральная часть кадастрового квартала №.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 4827997 кв. м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 4827997 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , центральная часть кадастрового квартала №.

Взыскать с ООО «Колхоз имени Ильича» в доход бюджета государственную пошлину в сумме 8 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.А.Романов