Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению (жалобе) ФИО1 об оспаривании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным заявлением (жалобой) указывая следующее:

Заявитель в соответствии с договором купли-продажи от 12.02.2001 года является покупателем объекта недвижимости - имущественного комплекса (база отдыха) по адресу (адрес).

Объект недвижимости передан Заявителю по акту приема-передачи имущественного комплекса от 12 02 2001г. Расчеты по сделке купли-продажи завершены. С 2001 года ФИО1 владеет и пользуется вышеуказанным недвижимым имуществом. Покупатель обратился в ... отдел Управления Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 года и перехода права собственности от ООО (наименование) (продавца) к Заявителю на объект недвижимости имущественного комплекса (база отдыха), включающий здание гостиницы площадью 480кв.м.. здание бани площадью 247 кв.м., дом сторожа площадью 36 кв.м., расположенный по адресу (адрес).(Условный кадастровый номер 43.38-80.00 1 09) Однако Сообщениями № 12/078/2011-371, 12/078/2011-372. № 12/078/2011-373 от 08.04.2011г. Юрьянский отдел Управления Росреестра по Кировской области отказал в государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 года и перехода права собственности на объекты имущественного комплекса, сославшись на отсутствие заявления правообладателя ООО (наименование) на гос. регистрацию. Согласно Справки ИФНС России по г.Кирову, Единый государственный реестр юридических лиц сведений о гос. регистрации ООО (наименование) не содержит, следовательно данное Общество не прошло перерегистрацию. Считает, что отказ в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности противоречит ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 17 - 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нарушает права Заявителя на владение, пользование и распоряжение имуществом. Просит признать Сообщения № 12/078/2011-371, 12/078/2011-372, № 12/078/2011-373 ... отдела Управления Росреестра по Кировской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 года от ООО (наименование) (продавца) к Заявителю на объект недвижимости имущественного комплекса (база отдыха), расположенный по адресу (адрес) незаконными. Обязать ... отдел Управления Росреестра по Кировской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО (наименование) к ФИО1 на объект недвижимости имущественного комплекса (база отдыха), расположенный по адресу (адрес)

В судебном заседании представитель заявителя ФИО2 требования поддержал, подтвердил изложенное в заявлении, представил уточнённое заявление, в котором указал следующее:

В соответствии с договором купли-продажи от 12.02.2001 года. Заявитель владеет и пользуется имущественным комплексом (база отдыха) по адресу (адрес). На протяжении данного времени ФИО1 пользуется данным имуществом, несет бремя содержания.

Заявитель обратился в ... отдел Управления Росреестра по Кировской области для государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 года и перехода права собственности от ООО (наименование) (продавец) к ФИО1 (покупатель) на объекты недвижимости имущественного комплекса (база отдыха), здание гостиницы, здание №3, здание №5, расположенные по адресу (адрес).(Условный кадастровый номер 43:38:80:00:1/09) Сообщениями № 12/078/2011-371, 12/078/2011-372, № 12/078/2011-373 от 08.04.2011г. ... отдел Управления Росреестра по Кировской области отказал заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 года и перехода права собственности на объекты недвижимости, сославшись на отсутствие заявления правообладателя - ООО (наименование) на гос. регистрацию. Заявление в суд подано ФИО1, в связи с невозможностью обращения с совместным заявлением о регистрации перехода права, в связи с отсутствием в ЕГРЮЛ сведений о продавце - ООО (наименование). Согласно Справки ИФНС России по г.Кирову, Единый государственный реестр юридических лиц сведений о гос. регистрации - ООО (наименование) ИНН <***> не содержит. В устной беседе сотрудники налогового органа пояснили, что данное Общество не прошло перерегистрацию. Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации или отсутствия второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его отсутствия. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. В этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца. ФИО1 не имеет правовых оснований заявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, поскольку данное право ни кем не оспаривается, притязания третьих лиц на недвижимое имущество отсутствуют. Следовательно, выбранный истцом способ защиты нарушенного права является верным и подтверждается многочисленной судебной практикой. Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при отсутствии в ЕГРЮЛ сведений об одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Поскольку в законодательстве не указанно, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при отсутствии одной из сторон договора, истец выбрал данный порядок защиты нарушенного права. Исходя из приоритета защиты прав участников гражданского оборота, несмотря на отсутствие материальных правоотношений между истцом и Регистрационной службой, Управление Росреестра по Кировской области правомерно привлечено к данному делу в качестве ответчика.

В договоре купли-продажи от 12.02.2001г. содержатся все необходимые данные, позволяющие определенно установить принадлежность объектов недвижимости в соответствии с требованиями ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец представил в материалы дела копии Удостоверения о государственной регистрации права на имущественный комплекс - базу отдыха, выданное Комитетом по управлению имуществом Кировской области 25.08.1998г. и квитанцию к приходно-кассовому ордеру № 12 от 12.02.2001г. Данные документы, подтверждают право ООО (наименование) на продажу имущества и факт оплаты ФИО1 недвижимости.

Принятые на себя сторонами обязательства по договору купли-продажи от 12.02.2001г. полностью исполнены: оплата произведена, имущество по Акту передано покупателю.

Просит признать Сообщения № 12/078/2011-371, 12/078/2011-372, № 12/078/2011-373 ... отдела Управления Росреестра по Кировской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 года от ООО (наименование) (продавца) к Заявителю на объект недвижимости имущественного комплекса (база отдыха), расположенный по адресу (адрес) незаконными. Обязать Управление Росреестра по Кировской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО (наименование) к ФИО1 на здание гостиницы, здание №3, здание №5, расположенные по адресу: (адрес).

В судебном заседании представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по Кировской области ФИО3 требования заявления не признала, пояснила, что Управление Росреестра по Кировской области возражает против заявленных требований, считает их необоснованными по следующим основаниям:

17.02.2011 ФИО1 обратился в Управление за государственной регистрацией права собственности на здание гостиницы, здание №5. здание №3, расположенные по адресу: (адрес). В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено следующее: На государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 12.02.2001. Согласно данному договору продавцом является ООО (наименование). Заявления о государственной регистрации перехода права собственности на здание гостиницы, здание №5, здание №3 ООО (наименование) не представлены. В полученной по запросу в ИФНС справке от 02.03.2011 года указано, что ЕГРЮЛ не содержит сведений об ООО (наименование). Данная справка свидетельствует не об отсутствии юридического лица (его ликвидации), а об отсутствии информации о нем в ЕГРЮЛ. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра юридических лиц и представления содержащихся в нем сведений, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 438 от 19.06.2002, данная справка выдается об отсутствии сведений, если невозможно определить, о каком конкретно юридическом лице запрашивается информация. Таким образом, документ, подтверждающий прекращение правоспособности юридического лица (его ликвидацию), на государственную регистрацию представлен не был, что препятствовало проведению государственной регистрации без заявления о переходе права собственности ООО (наименование). 08.04.2011 года вынесены решения об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание гостиницы, здание №5, здание №3 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20, т.е. в связи с отсутствием документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации. Считают, что отказы в государственной регистрации вынесены законно и обоснованно. Государственная регистрация перехода прав на вышеуказанные объекты недвижимости невозможна без заявлений продавца ООО (наименование) по договору купли-продажи от 12.02.2001 г. На основании вышеизложенного полагают, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Представитель заинтересованного лица – ООО (наименование) в судебное заседание не явился, извещены по юридическому адресу.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с ч. 5 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Согласно п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 16 указанного Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с п. 1 ст. 20 данного ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В судебном заседании установлено, что 17.02.2011 ФИО1 обратился в Управление за государственной регистрацией права собственности на здание гостиницы, здание №5. здание №3, расположенные по адресу: (адрес). В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов сотрудниками Управления было установлено следующее: На государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 12.02.2001. Согласно данному договору продавцом является ООО (наименование).

Заявления о государственной регистрации перехода права собственности на здание гостиницы, здание №5, здание №3, расположенные по адресу: (адрес), ООО (наименование) не представлены.

10.03.2011 года Управлением вынесено решение о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности ООО (наименование) в соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ Закона о регистрации, а также иных документов, необходимых для представления представителю юридического лица, указанных в п.4 ст. 16 Закона о регистрации (учредительные документы, документы, подтверждающие полномочия представителя) и сделан запрос 28.02.2011 года №118 в ИФНС России по городу Кирову о предоставлении выписки из ЕГРЮЛ на ООО (наименование). В полученной по запросу справке от 02.03.2011 года указано, что ЕГРЮЛ не содержит сведений об ООО (наименование). 08.04.2011 года вынесены решения об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание гостиницы, здание №5, здание №3, основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20, т.е. в связи с отсутствием документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации.

Суд приходит к выводу о том, что заявителю Управлением Росреестра было правомерно отказано в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости. Каких-либо правовых норм Управлением Росреестра при этом нарушено не было. Действия сотрудников Управления в рассматриваемой ситуации полностью соответствовали требованиям ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решение принято на основании представленных документов.

Более того, установленные Законом документы, подтверждающие ликвидацию предприятия-правообладателя, Управлению также представлены не были. Вопреки мнению заявителя, сотрудники Управления не вправе и не обязаны были делать вывод о ликвидации предприятия, устанавливать указанный факт и осуществлять в связи с этим государственную регистрацию права собственности. Устанавливать указанный факт в судебном заседании в рамках производства, регламентированного гл. 25 ГПК РФ суд также не вправе, данный вопрос не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Довод заявителя о том, что в данной ситуации применим п. 3 ст. 165 ГК РФ суд находит несостоятельным, поскольку вторая сторона сделки не уклоняется от регистрации сделки и не ликвидирована, аналогия закона здесь также не применима, кроме того, данная статья может быть применена судом лишь в исковом производстве при рассмотрении спора о праве.

Заявителем в данном случае избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Таким образом, в удовлетворении заявления надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении заявления об оспаривании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости – признании Сообщения № 12/078/2011-371, 12/078/2011-372, № 12/078/2011-373 ... отдела Управления Росреестра по Кировской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 12.02.2001 г. от ООО (наименование) (продавца) к заявителю на объект недвижимости имущественного комплекса (база отдыха), расположенный по адресу: (адрес) незаконными, обязании Управления Росреестра по Кировской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО (наименование) к ФИО1 на здание гостиницы, здание № 3, здание № 5, расположенные по адресу: (адрес) - отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение 10 дней.

В окончательной форме решение изготовлено 14.06.11 г.

Судья Новоселов О.Г.