Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ЗАО «Южная электрическая компания» о понуждении к регистрации договоров долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, просили о понуждении ЗАО «Южная электрическая компания» (далее ЗАО ЮЭК) направить договоры участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра по Ростовской области).

Требования Истцов, со ссылками на положения указанных договоров, п.4 статьи 165 ГК РФ, статью 4 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….», статью 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивированы тем, что между Истцами и ЗАО ЮЭК, в лице генерального директора ФИО3, заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ объектом которых являлись квартиры №, расположенные на 3-м и 4-м этажах многоквартирного 18-тиэтажного дома по <адрес> Обязательства участников долевого строительства исполнены – денежные средства внесены на расчетный счет (в кассу) Застройщика ЗАО ЮЭК в полном объеме, срок окончания строительства дома – ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи квартиры участникам долевого строительства согласован п.8.3 договора - не позднее 1-го календарного месяца с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию; до настоящего времени обязательства Застройщика не исполнены.

Более того, Застройщиком нарушены п.4.1.2 Договоров в части обязательств Застройщика зарегистрировать Договоры в установленном Законом порядке, и за свой счет. Неоднократные обращения к Застройщику об исполнении обязательства по регистрации договоров оставлены без внимания, договоры на государственную регистрацию не направлены. При обращении ФИО1 к Застройщику в ДД.ММ.ГГГГ с претензией о немедленном удовлетворении требований Дольщиков и совершении необходимых действий направленных на регистрацию договоров в управлении Росреестра по Ростовской области, Застройщик ответил, что регистрация договоров приостановлена. Вместе с тем, Истцы ссылаются на то, что договоры даже не были направлены Застройщиком для регистрации.

В процессе рассмотрения гражданского дела по инициативе суда в порядке статьи 43 ГПК РФ в качестве 3-его лица привлечен управление Росреестра по Ростовской области.

Представитель Истцов ФИО4, действующий в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явился, в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просил о регистрации сделки по договорам №; доводы заявления с учетом дополнений поддержал, просил об удовлетворении иска в объеме уточненных требований. Суду пояснил, что существенные условия сделки согласованы участниками, обязательства Дольщиками исполнены, ссылался на то, что дольщики заинтересованы в получении жилья, для регистрации договоров долевого участия в строительстве Дольщиками выдана доверенность на представителя, которая являлась работником Застройщика.

Представитель Ответчика - адвокат Шилов АТ, действующий в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явился, с иском не согласен, просил отказать в его удовлетворении, с учетом выписки из ЕГРП просил о привлечении к участию в деле УФССП по Ростовской области и ЗАО «РегионИпотека», в отношении которого в выписке ЕГРП содержатся сведения об обременении права, в чем, с учетом мнения представителя Истца, отказано судом.

В своих пояснениях ссылался на пропуск Истцами сроков исковой давности, отсутствие подтверждений оплаты по договорам как условия исполнения обязательств Дольщиками, указывая, что денежные средства частично пошли на оплату по договору строительного подряда в рамках взаимозачета требований.

В отношении 3-его лица – управление Росреестра по Ростовской области, извещенного о времени и месте судебного заседания, и просившего о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления, гражданское дело рассматривается в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ЮЭК, в лице директора ФИО3 и ФИО1 заключены договоры <адрес> долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер строительной площадки № согласно условиями которых -

- предметом договора № является <адрес>, расположенная в доме по указанному адресу, общей площадью 71,1 кв. м, состоящая из двух комнат, расположенная на 3-м этаже строящегося дома; стоимость квартиры составила 1777500 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.116-123);

- предметом договора № является <адрес>, расположенная в доме по указанному адресу, общей площадью 55,15 кв. м, состоящая из одной комнаты, расположенной на 3-м этаже строящегося дома; стоимость квартиры составила 1378750 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.124-131);

- предметом договора № является 2-хкомнатная <адрес>, площадью 71, 7 кв.м, расположенная на 4-м этаже строящегося дома; стоимость квартиры составила 1777500 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.132-139); ДД.ММ.ГГГГ между представителем Застройщика и ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с условиями которого 50 % прав и обязанностей дольщика ФИО1 принадлежит ФИО2 (л.д. 148-149).

- предметом договора № является <адрес>, расположенная в доме по указанному адресу, общей площадью 55,15 кв. м, состоящая из одной комнаты, расположенная на 4-м этаже строящегося дома; стоимость квартиры составила 1378750 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 132-147).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ЮЭК, в лице директора ФИО3 и ФИО1 заключены договоры –

№, объектом которого являлась 1- комнатная <адрес>, проектной площадью 65, 27 кв.м, расположенная на 4-м этаже строящегося дома по адресу <адрес> стоимость объекта составила 1631750 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-31);

№, объектом которого являлась 1- комнатная <адрес>, проектной площадью 65, 27 кв.м, расположенная на 3-м этаже строящегося дома по адресу <адрес> стоимость объекта составила 1631750 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32-46);

№, объектом которого являлась 2-хкомнатная <адрес>, проектной площадью 84, 53 кв.м, расположенная на 3-м этаже строящегося дома по адресу <адрес> стоимость объекта составила 2225750 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50-64);

и, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ЮЭК в лице директора ФИО3 и ФИО1 и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве № объектом которого являлась 2-хкомнатная <адрес>, проектной площадью 84, 53 кв.м, расположенная на 4-м этаже строящегося дома по адресу <адрес>; стоимость объекта составила 1936750 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию третий квартал 2011 года (л.д.68-82).

Обязательства Дольщиков исполнены (л.д.48, 50, 65-67, 83-86, 150, 249-251); просрочка исполнения обязательства дольщиков по оплате стоимости объектов долевого строительства надлежащему лицу (статья 312 ГК РФ) расценивается судом в качестве согласования участниками сделки условий об оплате объекта долевого строительства, а, потому, заявление представителя Ответчика о применении к требованиям Истцов последствий пропуска сроков исковой давности, удовлетворению не подлежит, т.к. по мнению суда, право требования регистрации договоров возникло у Дольщиков с момента исполнения обязательств по оплате объекта долевого строительства.

Доводы представителя Ответчика о том, что платежные документы подтверждают исполнение обязательств Дольщиков по иным договорам - № не могут быть приняты внимание суда, поскольку предмет договоров, остался прежним - 1-комнатные квартиры № расположенные 3-м и 4-м этаже многоквартирного дома по <адрес>, и 2-хкомнатные квартиры № расположенные в этом же доме на 3-м и 4-м этажах, соответственно. В соответствии с условиями договоров от ДД.ММ.ГГГГ изменилась площадь объекта строительства, его стоимость, обязательства по оплате которой исполнены Дольщиками и, срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Доказательств, соответствующих квалифицированной форме ст.ст.59, 60 ГПК РФ, и подтверждающих внесение Дольщиками указанных сумм в качестве каких-либо встречных требований Застройщика, либо возврат денежных сумм Дольщикам в рамках заключенных Договоров, расторжения Договоров в установленном порядке, Ответчиком суду не представлено.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Соблюдение Застройщиком условий, предусмотренных статьей 3 ФЗ ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для привлечения денежных средств дольщиков для строительства многоквартирного дома подтверждается условиями договоров № (п.1.2), которые не были конкретизированы в договорах № и, подтверждается выпиской из ЕГРП, в соответствии с которой право на земельный участок обременено правами аренды Застройщика ( КН земельного участка соответствует номеру строительной площадки по договорам участия в долевом строительстве – №).

Вместе с тем, по мнению суда, значимым по настоящему делу обстоятельством, является уклонение Застройщика от регистрации договоров участия в долевом строительстве, как единственное условие, препятствующее регистрации сделки в установленном Законом порядке.

В соответствии с выпиской из ЕГРП (л.д. 157-215) следует, что на предоставленный в аренду Застройщику земельный участок наложены аресты и запреты, в том числе на отчуждение, на основании постановлений УФССП по РО и судебных постановлений арбитражного суда Ростовской области (л.д.165-167), срок действия которых не определен. Более того, согласно выписке Росреестра на квартиры № зарегистрировано право участника долевого строительства ООО «РегионИпотека» (л.д.192).

В связи с изложенным, исходя из предмета и правовых оснований требований ФИО1 и ФИО2 о регистрации сделок в соответствии с п.3 статьи 165 ГК РФ, исковые требования удовлетворению не подлежат, т.к. в результате принятия решения суда о регистрации сделки, являющегося в силу статьи 13 ГПК РФ обязательным к исполнению, будут преодолены запреты и ограничения на объекты недвижимости, зарегистрированные Росреестром по основаниям, предусмотренным Законом.

В соответствии с частью 3.1 статьи 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего ФЗ случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано, в том числе в связи с наличием государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-197, 199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Южная электрическая компания», 3-му лицу – управление Росреестра по Ростовской области, о регистрации сделки по договорам №, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца после составления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 декабря 2012 года.

Судья Алёшина Е.Э.