Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Бинбанк» к ИП ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» о взыскании задолженности по договору кредитной линии и об обращении взыскания на заложенное имущество, встречное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» к ПАО «Бинбанк» о признании договора залога недвижимого имущества недействительным.

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Бинбанк» в лице представителя по доверенности ФИО6 обратилось в Красноармейский районный суд с иском к ИП ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» о взыскании задолженности по договору кредитной линии и об обращении взыскания на заложенное имущество, ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» обратились в суд со встречным исковым заявлением к ПАО «Бинбанк» о признании договора залога недвижимого имущества недействительным.

В судебном заседании представитель истца (по встречному иску представитель ответчика) по доверенности ФИО4 исковые требования увеличила и уточнила, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МДМ Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны изменения и дополнения № к договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ и изменений и дополнений № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, истец предоставил ФИО1 кредитную линию с лимитом выдачи в размере 12 970 000,00 рублей, на срок по «02» сентября 2019 года включительно со следующими основными характеристиками:

количество выдаваемых в рамках кредитной лини, не ограничено (п. 1.2.);

сумма каждого из выдаваемых кредитов, за исключением последнего платежа, должна составлять не менее 100000 руб.(п. 1.2.п);

период выборки заканчивается «17» марта 2015 года (включительно) (п. 1.2.);

заемщику предоставляется отсрочка по возврату каждого кредита на период с даты выдачи кредита по «28» сентября 2015 года (п. 1.5.);

величина процентной ставки за пользование кредитами устанавливается в следующих размерах (п. 1.7.):

за период по день, следующий за днем выдачи кредита - в размере 1,5 (одна целая пять десятых) процента в день (п. 1.7.1.);

за период со дня, следующего за днем окончания периода, согласно п. 1.7.1. договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г., по 28.02.2015г. (включительно), - в размере 17,35 (семнадцать целых тридцать пять сотых) процентов годовых (п. 1.7.2.).

за период со дня, следующего за днем окончания периода, указанного в пп. 1.7.2. Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата (включительно), - в размере 18,75% годовых (п. 1.7.З.). Выдача кредита произведена в соответствии с условиями Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г. и Общими условиями и оформлена письменными заявлениями на получение кредита. В соответствии с заявлениями Заемщика:

- от 22.09.2014г. произведена выдача транша в размере 600 000 рублей 00 копеек с датой выдачи 29.09.2014г.,

- от ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача транша в размере 3 000 000 рублей с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ,

- от ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача транша в размере 3 400 000 рублей 00 копеек с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ,

- от ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача транша в размере 5 970 000 рублей 00 копеек с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ.

Изменениями и дополнениями № от ДД.ММ.ГГГГ к договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г. согласован график погашения траншей (частей кредита).

При погашении каждого из кредитов в первую очередь производится погашение тех частей, которые имеют более раннюю дату погашения согласно графику погашения кредита, установленному в заявлении на выдачу кредита (п. 2.5. Общих условий).

В соответствии с п. 1.1. Общих условий договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ под датой выдачи любого кредита в рамках кредитной линии понимается дата, когда соответствующая сумма кредита зачислена на счет Заемщика, указанный в п. 1.14. Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г. - № счета 40№.

Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, что подтверждается: выписками по счету №.

Вместе с тем, несмотря на своевременное исполнение своих обязательств истцом, ФИО1 свои обязательства по договору №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ не исполняет.

Согласно расчету задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ИП ФИО1 числится просроченная задолженность по основному долгу и просроченная задолженность по уплате процентов по Договору №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ в размере: 12 242 783,46 рубля 46 копеек по основному долгу; 387 772,85 рубля задолженности по процентам, а всего 12 630 556,31 рублей.

По условиям п. 1.13 договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г. надлежащее исполнение обязательств Заемщиком обеспечивается ипотекой и поручительством.

В качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО1 по Договору №.Ф39-ОО-14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ: между истцом и ФИО1 и ФИО2 заключен договор об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0200 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: 23-23-24/2011/2014-623.

В залог Банком принято следующее имущество:

Нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь: общая 1221,5 кв.м., Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Адрес (местоположение): Россия, <адрес>, кадастровый (или условный номер): 23:13:0602006:545;

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объекта придорожного сервиса. Площадь: 3000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, <адрес>, кадастровый (или условный номер): 23:13:0602006:102.

В соответствии с п. 10.3. Договора об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0200 от 17.09.2014г., стороны оценили закладываемое имущество в размере: Нежилое здание 11 675 400 рублей 00 копеек; Земельный участок 1 297 200 рублей 00 копеек.

Пунктом п.4.1 Договора №.Ф39-ОО-01/14.0200 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество производится в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

В качестве обеспечения возвратности кредита было принято поручительство ФИО2 по договору поручительства №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ, ответственность которого наряду с Заемщиком - ИП ФИО1 является солидарной.

Указанный Поручитель в соответствии с договором поручительства обязался солидарно (п. 1.1., 1.2. Договора поручительства) отвечать в полном объеме за надлежащее исполнение Заемщиком принятых на себя обязательств по Договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ.

Объем обязательств поручителя установлен пунктами 1.1., 1.2., 1.3. Договора поручительства.

В качестве обеспечения возвратности кредита было принято поручительство ООО «Пирамида» по договору поручительства №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ, ответственность которого наряду с Заемщиком - ИП ФИО1 является солидарной.

Объем обязательств поручителя установлен пунктами 1.1., 1.2., 1.З., 1.4., 1.5 Договора поручительства.

В пункте 2.7-2.8 общих условий договора кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае просрочки возврата кредита (части кредита) и/или процентов, Заемщик уплачивает Банку неустойку за просрочку в соответствии с Тарифами Банка.

При возникновении просрочки на сумму просроченной к возврату части кредита начисляются проценты за пользование в соответствии с условиями Договора кредитной линии и Общими условиями.

Неустойка за просрочку возврата кредита (части кредита) и/или уплаты начисленных процентов за пользование кредитом начисляется с даты, следующей за датой определенной сторонами как срок возврата кредита (части кредита)/или уплаты процентов по дату полного исполнения Заемщиком всех обязательств по погашению просроченной задолженности (включительно).

Согласно Тарифам Банка (приложение № к Кредитному договору) штраф за просрочку исполнения обязательств по возврату кредита/уплате процентов, в процентах от суммы просроченной задолженности, взимается за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств в размере 0,5% от суммы кредита (процентов), просроченных к уплате за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 4.3. Кредитного договора, Банк вправе в одностороннем внесудебном порядке потребовать с Заемщика (поручителя) досрочного возврата задолженности по кредиту и уплаты процентов, начисленных штрафных санкций и неустоек в случае: несвоевременности любого платежа по данному кредитному договору Заемщика заключенного с Банком, если срок нарушения составит более 5 календарных дней, в частности, при однократном нарушении срока уплаты процентов за пользование кредитом, срока возврата части кредита, если сторонами предусмотрено погашение кредита по частям.

Банком в адрес Ответчиков были направлены требования о досрочном возврате кредита, процентов, неустойки в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По настоящее время указанные требования не исполнены, задолженность по Кредитному договору, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 320 428,23 рублей, в том числе:

задолженности по основному долгу - 12 242 783 рубля 46 копеек;

задолженности по процентам - 901 845,43 рублей 43 копейки;

неустойка за просрочку возврата основного долга - 17 279 999 рублей 41 копейка;

неустойка за просрочку возврата просроченных процентов - 895 799,93 рублей.

Просит суд взыскать солидарно в пользу ПАО «БИНБАНК» с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а <адрес>, зарегистрирована по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а <адрес>, зарегистрирован: <адрес>), ООО «Пирамида» (ОГРН: 1142370001377, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, ИНН: 2336024169) задолженность по Договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г. по состоянию на 10.11.2017г. в размере 31320 428,23 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу - 12 242 783,46 рубля; задолженность по процентам - 901 845,43 рублей; неустойка за просрочку возврата основного долга - 17 279 999,41 рублей; неустойка за просрочку возврата просроченных процентов - 895 799,93 рублей.

Обратить взыскание в пользу ПАО «БИНБАНК» на недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей совместной собственности ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а <адрес>, зарегистрирован: <адрес>) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а <адрес>, зарегистрирована по адресу: <адрес>), заложенное по Договору об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г., а именно:

нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь: общая 1221,5 кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Адрес (местоположение): Россия, <адрес>, кадастровый (или условный номер): 23:13:0602006:545;

земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объекта придорожного сервиса. Площадь: 3000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, <адрес>, кадастровый (или условный номер): 23:13:0602006:102,

посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену Предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме 12 972 600 рублей 00 копеек в том числе: нежилое здание 11 675 400 рублей 00 копеек, земельный участок 1 297 200 рублей 00 копеек.

Взыскать в пользу ПАО «БИНБАНК» с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000,00 рублей.

С встречными исковыми требованиями не согласна, считает их не подлежащими удовлетворению. Ответчик ссылается на то, что объекты недвижимости являются имущественным комплексом. Заложено было личное имущество, общая совместная собственность имущественным комплексом не может быть. Это общее имущество является собственностью супругов.

Кроме того, не согласна с заключением ООО ПЦО «Эксперт», считает данное доказательство недопустимым и не подлежащим учету при вынесении решения, поскольку заключение не соответствует заданию суда, а именно: на разрешение эксперту поставлены вопросы о реальной рыночной стоимости нежилого здания, площадью 1221,5 кв. м. и земельного участка площадью 3000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно представленному заключению эксперт определил рыночную стоимость нежилого здания исходя из площади 1595,5 кв.м., тем самым не ответил на поставленный вопрос суда о реальной рыночной стоимости нежилого здания, площадью 1221,5 кв.м.

Также, в заключении допущено неоднозначное толкование, а именно эксперт отразил несоответствие данных технического паспорта, а именно в разделе 3 паспорта указана площадь нежилого здания 1559,5 кв.м, а в разделе «Экспликация» 1595,5 кв.м. Эксперт взял необоснованно для оценки наибольшую площадь 1595,5 кв.м. Эксперт не отразил в заключении незаконность реконструкции нежилого здания, а напротив указал, что не выявлены изменения социально-экономических показателей способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами. Эксперт при проведении осмотра выявил несоответствие физических характеристик нежилого здания. В связи с этим запросил уточненную документацию по объекту. В дополнение к материалам дела эксперту был представлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год. В указанном техническом паспорта указано, что реконструкция здания произведена в 2017 году, разрешение на реконструкцию не предъявлено. Указание на незаконность реконструкции в заключении не отражена, что ставит под сомнение реальность рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Также, в заключении эксперта отсутствует информация об обременениях. Рыночная стоимость зависит от обременения недвижимости, при прочих равных условиях более ликвидным и быстро реализуемым будут объект не обремененный правами третьих лиц. Заключение ООО ПЦО «Эксперт» не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности: в заключении имеются суждения и выводы, которые могут неоднозначно истолкованы или вводить в заблуждение участников судебного процесса. Выводы эксперта основаны на исследовании не всех предоставленных материалов дела, что является нарушением принципа объективности и всесторонности, следовательно заключение эксперта является недопустимым доказательством и не может быть оценено судом в качестве доказательства по делу. Использование экспертом площади с учетом неузаконенной надстройкой мансардного этажа некорректно и приводит к искажению рыночной стоимости. Просит считать заключение эксперта ООО ПЦО «Эксперт» №-С от ДД.ММ.ГГГГ недостоверным и недопустимым.

В судебном заседании представитель ответчиков (по встречным исковым требованиям представитель истцов) ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО7, с исковыми требованиями не согласилась, суду пояснила, что площадь нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует площади залогового имущества. Кроме того, акт осмотра залогового имущества подписан не ответчиком, в акте, где выдавался кредит подписал ее доверитель, в остальных актах неизвестно чья подпись. Техпаспорт банком принят и не проверен, мансардный третий этаж не поставлен, не достроен, истец это видел. Все остальные акты составлялись в отсутствие собственника. Один только раз ДД.ММ.ГГГГ был представитель банка перед выдачей кредита.

По встречным исковым требованиям суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МДМ Банк» и ФИО1 был заключен договор кредитной линии №. Ф39-ОО-01/14.0020. В качестве обеспечения исполнения обязательств ответчика по первоначальному иску по договору №. Ф39-ОО-01/14.0020 был заключён договор об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0200 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общая сумма закладываемого имущества была определена в 12 972 600 рублей, из которых стоимость нежилого здания составила 11 675 400 рублей, стоимость земельного участка составила 1 297 200 рублей.

Полагает, что указанный договор следует признать недействительным вследствие его несоответствия императивной норме закона, а именно:

Поскольку предметом залога по договору является недвижимое имущество, на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В данном случае, из договора залога не следует, что предметом залога является предприятие, как имущественный комплекс, однако здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством залогодателя, являющегося индивидуальным предпринимателем, в котором функционирует его предприятие, лишившись которого ответчик фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Помимо этого, в данном случае присутствует ненадлежащее описание предмета залога, а именно- при заключении договора ипотеки банк не учёл такое существенное обстоятельство, как несоответствие площади принимаемого в залог объекта недвижимого имущества, указанной в документах, его фактической площади, следовательно, объекта, указанного в договоре ипотеки, просто не существует, потому что на момент заключения кредитного договора здание имело ту фактическую площадь, которую имеет в настоящее время, никаких изменений площади объекта залогодателем после заключения договора кредитной линии не производилось.

Указанное обстоятельство подтверждено ответчиками по первоначальному иску документально, а именно: в техническом паспорте объекта, составленном ДД.ММ.ГГГГ указан год постройки всего здания-2014, первый техпаспорт объекта составлялся ДД.ММ.ГГГГ для сдачи объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

В предоставленных банком актах осмотра залогового имущества-первичном - от ДД.ММ.ГГГГ указано, что не узаконенных строений не выявлено; втором - от ДД.ММ.ГГГГ такая же формулировка; третьем - от ДД.ММ.ГГГГ указано наличие третьего этажа и выявлено фактическое расхождение с документами по объекту залога; четвёртом- от ДД.ММ.ГГГГ такая же формулировка. То есть, банк знал о расхождении фактической и документальной площади объекта.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В силу ст. 339 ГК РФ предмет залога является существенным условием договора залога.

Для надлежащего определения предмета залога в договоре должны быть указаны индивидуальные признаки предмета залога, исключающие впоследствии его замену на аналогичное имущество и возможное возникновение споров между залогодателем и залогодержателем об имуществе, переданном в залог, чего истцом соблюдено не было.

Таким образом, в залоге оказалась часть нежилого здания, на момент заключения договора об ипотеке в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права собственности залогодателя на часть нежилого здания, передаваемого в залог, соответственно это помещение не могло быть самостоятельным предметом ипотеки. Это указано, например, в определении ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16599/06. Кроме этого, часть нежилого здания не является объектом гражданских прав, за исключением случая, когда на ее основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 134).

Поскольку в данном случае предметом залога является не целое помещение, а часть здания, то такой договор противоречит закону, что является недопустимым и служит основанием для признания такого договора недействительным.

Кроме того, существует норма ст.424 ГК РФ, конкретизирующая возможность изменения договора в части определенной договором цены.

Пункт 1 названной статьи ГК РФ устанавливает, что исполнение договоре оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, однако в п.2 ст. 424 ГК предусмотрена возможность изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В договоре об ипотеке не указано на то, что, в случае неисполнения основного обязательства, рыночная цена будет согласовываться непосредственно при обращении взыскания на имущество. Однако, оценка имущества на момент заключения договора и момент предъявления исковых требований путём обращения взыскания на имущество, значительно различается. Соответственно, такой договор должен быть изменен.

Обязательство, для обеспечения исполнения которого заключается договор о залоге, может предусматривать довольно длительные правоотношения между кредитором и должником. Заемно-кредитные обязательства различны по продолжительности, и срок действия соответствующего договора может достигать нескольких лет. В таких условиях ни стороны договора, ни оценщик не в силах спрогнозировать цену имущества на момент, когда его потребуется продать. Соответственно, заключая договор, стороны могут определить только вероятную стоимость, по которой будет продан объект на первых же торгах, если такая необходимость наступила уже сегодня.

Таким образом, в конкретном случае, когда временной промежуток между заключением договора о залоге и обращением взыскания на его предмет является значительным, цена, указанная в договоре, и цена имущества на момент его реализации принципиально отличается. А значит исполнение договора по цене, указанной в договоре, может негативно отразиться на имущественном положении одной из сторон договора, а именно- ответчиков по делу, что является существенным нарушением их прав.

Абз. 2 п.1 ст.451 ГК РФ дано определение существенного изменения обстоятельств - "изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях". Полагаю, что изменение рыночных цен можно отнести к изменению обстоятельств, поскольку такое изменение - объективная реальность, независящая от сторон договора.

Помимо изложенного, следует отметить, что при заключении договора об ипотеке, были нарушены требования ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции изменений от ДД.ММ.ГГГГ.

Отдел кредитования ОАО «МДМ Банк» (с которым заключались кредитный договор и договор залога не относится к субъектам оценочной деятельности.

Просит суд признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) №.Ф39-ОО-01/14.0200 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «МДМ Банк» и ФИО1, ФИО2 недействительным с применением последствий недействительности сделки.

В судебное заседание представитель ООО «Пирамида» не явился, извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд с учетом норм материального и процессуального права, приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований и об отказе встречных исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства предоставляются сторонами и каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства предоставляются сторонами.

Как следует из статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с п.1 ст.819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Из представленных суду материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МДМ Банк» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен Договор кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 (т. 1 л.д. 10-14).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны изменения и дополнения № к Договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г.

В соответствии с условиями Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ и изменений и дополнений № от 27.04.2015г. к нему, истец предоставил ФИО1 кредитную линию с лимитом выдачи в размере 12 970 000,00 рублей, на срок по «02» сентября 2019 года включительно со следующими основными характеристиками:

количество выдаваемых в рамках кредитной линии, не ограничено (п. 1.2.);

сумма каждого из выдаваемых кредитов, за исключением последнего платежа, должна составлять не менее 100 000 рублей (п. 1.2.п);

период выборки заканчивается «17» марта 2015 года (включительно) (п. 1.2.);

величина процентной ставки за пользование кредитами устанавливается в следующих размерах (п. 1.7.):

за период со дня, следующего за днем окончания периода, согласно п. 1.7.1. Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ, по ДД.ММ.ГГГГ (включительно), - в размере 17,35 (семнадцать целых тридцать пять сотых) процентов годовых (п. 1.7.2.).

Выдача кредита произведена в соответствии с условиями Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ и Общими условиями и оформлена письменными заявлениями на получение кредита.

В соответствии с заявлениями Заемщика:

- от ДД.ММ.ГГГГ год произведена выдача транша в размере 600 000 рублей 00 копеек с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ,

- от ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача транша в размере 3 000 000 рублей с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ,

- от ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача транша в размере 3 400 000 рублей 00 копеек с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ,

- от ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача транша в размере 5 970 000 рублей 00 копеек с датой выдачи ДД.ММ.ГГГГ.

Изменениями и дополнениями № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ согласован график погашения траншей (частей кредита) (л.д. 15-41).

В соответствии с п. 1.1. Общих условий Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ под датой выдачи любого кредита в рамках кредитной линии понимается дата, когда соответствующая сумма кредита зачислена на счет Заемщика, указанный в п. 1.14. Договора №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ - № счета 40№.

В обеспечения исполнения обязательств заемщика по основному договору заключен между сторонами ОАО «МДМ Банк» и ФИО1, ФИО2 договор об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ, а так же дополнительные соглашения к данному договору об ипотеки (т. 1 л.д. 42-55).

Так же заключены договора поручительства №.Ф39-ОО-01/14.0020 во исполнения обязательств по основному договору (т. 1 л.д. 56-65).

Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, что подтверждается выписками по счету №.

В соответствии с требованиями ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчик (истец по встречному иску истец) ФИО1 обязательств по возвращению кредита не выполняет.

В связи с чем, представителем ПАО «БИНБАНК» заявлено требования об обращении взыскания на предмет залога, а именно нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь: общая 1221,5 кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Адрес (местоположение): Россия, <адрес>, кадастровый (или условный номер): 23:13:0602006:545; земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объекта придорожного сервиса. Площадь: 3000 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, <адрес>, кадастровый (или условный номер): 23:13:0602006:102.

Согласно материалам дела, в качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО1 по Договору №.Ф39-ОО-14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ: между истцом и ФИО1 и ФИО2 заключен договор об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0200 от 17.09.2014г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 26.09.2014г., номер государственной регистрации: 23-23-24/2011/2014-623

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В рамках данного гражданского дела была назначена судебная оценочная экспертиза, данная экспертиза не может принята судом в виде доказательства по данному делу, так как в заключении экспертизы на разрешение суда поставлены вопросы по реализации рыночной стоимости нежилого здания, площадью 1221,5 кв.м. и земельного участка, площадью 3 000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, № а, однако в представленном заключении эксперта определена рыночная стоимость нежилого здания исходя их площади 1595,5 кв.м. Так же экспертом не отраженно в экспертизе незаконность реконструкции нежилого здания (т. 2 л.д. 144-244).

Согласно ч.1 ст.361 Гражданского кодекса РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

На основании ч.1 ст. 363 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. В соответствии с ч.2 этой же статьи, поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, нарушение ответчиками сроков, установленных для возврата кредита, и, следовательно, у истца имеются основания для предъявления иска о досрочном возврате всей оставшейся суммы кредита, процентов за его пользование и пени начисленной за просрочку кредита и процентов.

На основании п.1 ст. 364 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность по договору.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии заключены договоры залога недвижимого имущества, перечисленного в исковом заявлении.

Согласно условиям договоров залога, предмет залога обеспечивает обязательства Заемщика по кредитному договору полностью. Полная задолженность заемщика включает в себя сумму выданного кредита, проценты за пользование им, комиссии за обслуживание ссудного счета, комиссии за неиспользование лимита кредитной линии, неустойку, возможные убытки, которые могут быть причинены просрочкой исполнения или иным ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, штрафы, неустойки, другие платежи, предусмотренные кредитным и данным договором.

В соответствии с условиями договоров залога, Залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору, при этом удовлетворить преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя за счет предмета ипотеки свои требования, определяемые на дату фактического удовлетворения.

На основании п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Ст. 349 ГК РФ определяет порядок обращения взыскания на заложенное имущество и гласит, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Представителем ответчиков (по встречному исковому заявлению истцов) подано встречное исковое заявление к ПАО «Бинбанк» о признании договора залога недвижимого имущества недействительным, однако суду не представлено достоверных доказательств в обоснование указанных требований.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчиков подлежат взысканию судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст.309,333, 819 Гражданского Кодекса РФ, ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ПАО «Бинбанк» к ИП ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» о взыскании задолженности по договору кредитной линии и об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать солидарно в пользу ПАО «БИНБАНК» с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, зарегистрированнного: <адрес>), ООО «Пирамида» (ОГРН: 1142370001377, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, ИНН: 2336024169) задолженность по Договору кредитной линии №.Ф39-ОО-01/14.0020 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 320 428,23 (тридцать один миллион триста двадцать тысяч четыреста двадцать восемь) рублей 23 копейки, в том числе: задолженность по основному долгу - 12 242 783,46 рубля; задолженность по процентам - 901 845,43 рублей; неустойка за просрочку возврата основного долга - 17 279 999,41 рублей; неустойка за просрочку возврата просроченных процентов - 895 799,93 рублей.

Обратить взыскание в пользу ПАО «БИНБАНК» на недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей совместной собственности ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, зарегистрированного: <адрес>) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, зарегистрированнной по адресу: <адрес>), заложенное по Договору об ипотеке №.Ф39-ОО-01/14.0020 от 17.09.2014г., а именно:

Взыскать в пользу ПАО «БИНБАНК» солидарно с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ФИО2, ООО «Пирамида» к ПАО «Бинбанк» о признании договора залога недвижимого имущества недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы в Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: