Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АстраСтройКомплекс», ООО «УК «Оптимальные инвестиционные решения» о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 15.02.2017 между ООО «Управляющая компания «Оптимальные Инвестиционные решения» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № №, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество, а именно: долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - подземная автостоянка, назначение - нежилое здание, площадь – № кв.м., адрес: <адрес>.

21.02.2017 истцу было передано нежилое помещение – машиноместо № № расположенное по адресу: <адрес>, подземный этаж на отм. – 5 000.

Как указывает истец, над вышеуказанным нежилым помещением происходят регулярные протечки трубопровода горячего водоснабжения. Факт наличия с 2017 года недостатков подземной автостоянки, используемой в качестве паркинга, проявляющихся по настоящее время в виде регулярных протечек трубопровода горячего водоснабжения, подтверждается актом обследования № 168 от 20.06.2017. Также недостатки автостоянки подтверждаются материалами дела № 2-1690/2017, рассмотренным Чкаловским районным судом г. Екатеринбурга.

Кроме того, согласно справкам от 14.01.2020 и 15.10.2020 ООО УЖК «Адом» регулярно требует от истца убрать транспортное средство на иное парковочное место в связи с необходимостью проведения незамедлительных работ трубопровода горячего водоснабжения, чем, по мнению истца, нарушается его право собственности на данное парковочное место.

11.02.2019 истец обратился в ООО НКС «Девелопмент» с претензией, в которой указал на наличие существенных недостатков паркинга.

29.07.2019 ООО НКС «Девелопмент» направило данную претензию генеральному подрядчику ООО «АстраСтройКомплекс», однако, какого-либо ответа от последнего не последовало.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи № № то 15.02.2017, взыскать солидарно с ответчиков денежные средства, уплаченные по договору, в размере 751 000 руб., неустойку за период с 29.03.2019 по 04.11.2020 в размере 4 393 350 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 23 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 921 руб.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом и в срок, направил в суд своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по предмету и основаниям, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков в судебном заседании с иском не согласились, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель 3 лица ООО «Управляющая жилищная компания «Адом» в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве, дополнениях к отзыву на исковое заявление, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В судебном заседании установлено, что 15.02.2017 между ООО «Управляющая компания «Оптимальные инвестиционные решения», действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Перпектива» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № №, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, а именно: нежилое помещение, находящееся в <адрес>, подземный этаж на отм. – 5 000, общей площадью № кв.м, кадастровый (условный) номер: № (л.д. 15).

Стоимость нежилого помещения составила 751 000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме. Данное обстоятельство спорным не являлось.

21.02.2017 вышеуказанное помещение было передано истцу по акту приема – передачи и принято истцом без замечаний (л.д. 16).

Также судом установлено, что генеральным подрядчиком по выполнению комплекса строительно-монтажных работ по строительству, в том числе вышеуказанного нежилого помещения являлось ООО «АстраСтройКомплекс». Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Вместе с тем, как указывает истец, в ходе эксплуатации нежилого помещения № №, расположенного по адресу: <адрес>, используемого в качестве подземной автомобильной стоянки, им были обнаружены существенные недостатки данного объекта недвижимости: а именно неоднократные протечки трубопровода горячего водоснабжения, находящегося над местом автомобильной стоянки истца, а также наличие препятствий в использовании автомобильной стоянки, в связи с неоднократными требованиями управляющей компании ООО «УЖК «Адом» по перемещению автотранспорта на иное парковочное место для обеспечения доступа сотрудников аварийной бригады управляющей компании к инженерным сетям многоквартирного дома.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (ч. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ч. 2).

Согласно ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Как установлено судом ранее, спорное нежилое помещение было передано истцу по акту приема передачи 21.02.2017. При этом, на момент подписания договора купли-продажи и дату передачи нежилого помещения истцу, каких-либо разногласий между продавцом и покупателем по качеству объекта не имелось, объект принят ФИО1 без указания на наличие каких-либо недостатков. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

В судебном заседании установлено, что над машино-местом № №, расположенном по адресу: <адрес>, проходят инженерные сети, в том числе, располагается запорная арматура горячего водоснабжения, что относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Обслуживание многоквартирного дома в состав которого входят, в том числе нежилые помещения, располагаемые в подземном паркинге дома осуществляется ООО «Управляющая жилищная компания «АДОМ». Данное обстоятельство спорным не являлось.

Как указывает истец и следует из материалов дела, 04.01.2020, 20.04.2020, 05.10.2020 ООО «Управляющая жилищная компания «АДОМ» обратилось к ФИО1 с требованием переместить личное автотранспортное средства с машино- места № № на иное парковочное место, в связи с необходимостью беспрепятственного доступа сотрудников аварийной бригады управляющей компании к инженерным сетям многоквартирного дома, а также недопущения повреждения транспортного средства (л.д. 32,34,36).

Вместе с тем, данный факт не свидетельствует о невозможности использования истцом принадлежащего ему парковочного места по назначению. В судебном заседании установлено и истцом не оспаривалось, что до настоящего времени спорное нежилое помещение используется им в качестве парковочного места.

Право требования ООО «Управляющая жилищная компания «АДОМ» предоставления доступа сотрудников к инженерным сетям многоквартирного дома предусмотрено пп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователем помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, и, вопреки доводам истца, не ограничивает право собственности ФИО1 на объект недвижимости – нежилое помещение № №, расположенное на подземном этаже по адресу: <адрес>.

На момент приобретения спорного объекта инженерные системы также проходили над парковочным местом истца, при этом, ФИО1 от подписания договора купли-продажи, а впоследствии акта приема-передачи объекта недвижимости не отказался. Кроме того, с претензией относительно невозможности использования спорного нежилого помещения по назначению истец обратился только 12.05.2020, то есть спустя более трех лет после заключения договора.

Каких-либо доказательств, что предоставление доступа к инженерным сетям требовалось для устранения аварий на машино-месте истца (в том числе затопления данного объекта), либо вызвано наличием строительных недостатков спорного объекта недвижимости в материалах дела не содержится.

Напротив, как пояснил в судебном заседании свидетель ФИО2, требования о предоставлении доступа к инженерным сетям, адресованные истцу 04.01.2020 20.04.2020, 05.10.2020 связаны с наличием необходимости отключения стояка ГВС и ХВС с целью проведения ремонта на участках общедомового имущества в квартирах многоквартирного жилого дома, доступ к которым имеется только над парковочным местом истца, аварийных ситуаций именно над машино-местом истца в указанные даты не происходило.

Данные пояснения свидетеля суд принимает во внимание, поскольку они последовательны, не противоречат материалам дела, более того, свидетель был предупрежден судом об уголовной ответственности.

Вышеуказанные факты также подтверждаются выпиской из журнала аварийной диспетчерской службы ООО «УЖК «АДОМ» (л.д. 203).

Доводы истца о наличии систематических промочек в системе горячего трубопровода, судом признается несостоятельным, поскольку таких доказательств суду представлено не было.

Более того, суд отмечает, что наличие или отсутствие протечки/протечек в системе горячего водоснабжения на существо спора не влияет, поскольку существенных недостатков нежилого помещения, принадлежащего истцу, судом не установлено.

Таким образом, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что на момент подписания договора купли-продажи и дату передачи нежилого помещения истцу каких-либо разногласий между продавцом и покупателем по качеству объекта не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, объект принят покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, а также отсутствие в материалах дела доказательств существенного нарушения требований к качеству товара (неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляются вновь после их устранения), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения № № от 15.02.2017, а также взыскании уплаченных по данному договору денежных средств.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основных требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной по договору денежной суммы, не имеется оснований и для удовлетворения производных от них требований о взыскании неустойки, расходов.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований, иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 56, 194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «АстраСтройКомплекс», ООО «УК «Оптимальные инвестиционные решения» о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, расходов, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: