Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим права, освобождении земельного участка, по встречным требованиям ФИО2 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ФИО3 о возложении обязанности на Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля заключить договор аренды, по иску ФИО3 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ФИО2 о признании действующим договора аренды, о восстановлении записи об обременении земельного участка в виде аренды,

установил:

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее ДАЗО мэрии города Ярославля) обратился в суд с учетом уточненных требований о признании отсутствующим право собственности ФИО2 на <данные изъяты> доли, ФИО3 на ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание торговый комплекс <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности; исключив запись о нежилом здании, обязав ответчиков за счет собственных средств освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем сноса торгового комплекса <данные изъяты> В случае неисполнения ответчиками решения суда в течение десяти дней с момента вступления в законную силу предоставить мэрии города право осуществить снос комплекса временных магазинов с взысканием необходимых расходов. Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен в аренду для размещения и эксплуатации комплекса временных мини-магазинов. Учреждением по государственной регистрации права собственности спорный объект был неправомерно придан законный статус недвижимости, что влечет незаконное обременение земельного участка и ограничение прав города Ярославля по его использованию и распоряжению. Истец уведомил ответчиков о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Со встречными требованиями обратился ФИО3 просил признать действующим договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 об освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора не заявлял, по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, ФИО3 продолжил использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя. Переписка с МКУ «Агентство по аренде земельных участков в городе Ярославле» правового занижения, по мнению истца, не имеет, поскольку стороной договора учреждение не является. ФИО3 по истечении срока действия договора не возвратил земельный участок, а истец не предъявил требование о расторжении договора аренды, договор продолжил действовать на тех же условиях. Торговый комплекс <данные изъяты> является объектом капитального строительства, его учет как объекта недвижимого имущества является законным.

Со встречными требованиями обратился ФИО2 о возложении обязанности на Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля заключить договор аренды на <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, сроком на 10 лет в месячный срок с даты вступления решения в законную силу. В обоснование требований указав, что истец является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, обладает исключительным правом на приобретение в аренду участка в соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ.

Представитель истца Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля по доверенности ФИО6, представитель ответчика Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» по доверенности ФИО7 первоначальные исковые требования поддержали.

Представители ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО8, ФИО9, истец по встречным требованиям ФИО2 встречные требования поддержали, просили в удовлетворении первоначальных требований отказать, в обоснование требований ссылались на то, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимости – комплекс магазинов, принадлежащих истцам по встречным требованиям на праве общей долевой собственности, они имеют исключительное право на заключение договора аренды.

Заслушав лиц, участвующих при рассмотрении дела, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО2 является наследником по закону после смерти ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО10ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право общей долевой собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности, ДД.ММ.ГГГГФИО3 на <данные изъяты> на нежилое здание – торговый комплекс «<данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции ФЗ от 23.07.2013 N 250-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Согласно п. 10 ст. 40 ФЗ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Исходя из содержания названных правовых норм для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости (здание, строение) необходимо представить документы, подтверждающие создание такого недвижимого имущества в установленном законом порядке, то есть с получением необходимых разрешений, на земельном участке, предоставленном для строительства данного объекта.

Постановлением мэра г. Ярославля № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен в аренду для размещения и строительства комплекса временных мини-магазинов. В соответствии с Положением о порядке размещения временных сооружений торговли и сферы услуг в городе Ярославле, утвержденным постановлением мэра г. Ярославля № от ДД.ММ.ГГГГ, территориальной администрацией Дзержинского района мэрии г. Ярославля временные сооружения в виде комплекса мини-магазинов были приняты в эксплуатацию.

На основании договора № №, № аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и предпринимателем ФИО3, ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГФИО3, ФИО10 являлись соарендаторами земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером: № с видом разрешённого использования для предпринимательской деятельности ( эксплуатация магазина).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о возведении спорного объекта на земельном участке, предоставленном для размещения временной постройки, без права возведения объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 17 приведенного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п. 52 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства и по смыслу статей 9, 11 и 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежат лицу, обратившемуся в суд за защитой нарушенного права. Одним из таких способов является признание зарегистрированного права отсутствующим.

Целевое назначение земельного участка не включалась возможность строительства на нем нежилого капитального объекта недвижимости, так как земельный участок предоставлялся для строительства комплекса временных мини-магазинов. Требования по первоначальному иску о признании отсутствующим зарегистрированного право ответчиков на объект недвижимости и прекращении записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат удовлетворению.

ФИО3 просил признать действующим договор № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, восстановив запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении арендой. ФИО2 просил возложить обязанность на Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля заключить договор аренды на <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, сроком на 10 лет в месячный срок с даты вступления решения в законную силу.

Срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.4 договора предусматривается, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок.

На основании п. 2.2.3 договора аренды арендодатель обязался письменно уведомить арендатора о намерении не заключать договор аренды на новый срок не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель уведомил арендатора ФИО10 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации об истечении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ за № №, предупредив, что на новый срок договор продлеваться не будет.

Письмом от 14.190.2015 уведомлен ФИО3 о том, что ДД.ММ.ГГГГ истекает срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ № № и на новый срок продляться не будет.

Истец по встречным требованиям ФИО3 в обоснование требований указал, что договор аренды между сторонами не расторгнут, поскольку извещение направлено ненадлежащим лицом МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Из представленного реестрового дела следует, что с заявлением о расторжении договора аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представитель арендодателя обратился ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п.1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.2).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.3).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Истцу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Встречные иски предъявлены после государственной регистрации расторжения договора по истечении более года, исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду истец не обладает; ранее заключенный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут в установленном законом порядке.

Для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовали условия, установленные пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, а также основания, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании п. 1, 3.31 Решения муниципалитета г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ N № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О реорганизации управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля"(вместе с "Положением о департаменте архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля") реорганизовано управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в форме присоединения к нему департамента архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля и переименовано в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (п.1).

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие основные функции: организует, координирует и контролирует деятельность подведомственного МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в части, в том числе заключения договоров аренды земельных участков от лица Департамента; ведения реестра договоров аренды земельных участков; организации взыскания арендной платы; эффективного использования бюджетных средств; иных вопросов его деятельности (3.31).

Суд принимает во внимание, что истцам по встречным требованиям было известно об извещении МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" об истечении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды был в установленном законом порядке расторгнут, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" является подведомственным учреждением департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, в связи с чем вправе с наделенными полномочиями направлять извещения об истечении срока действия договора аренды земельного участка. Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. При указанных обстоятельствах отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов.

Требования истцов по встречным требованиям подлежат отказу в удовлетворении.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.2.4.7 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее 60 календарных дней о досрочном расторжении договора и предстоящим освобождении земельного участка в связи с окончанием срока договора аренды. Освободить земельный участок и передать его в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в установленный соглашением о расторжении договора аренды срок.

На основании условий договора, которые предусмотрены сторонами, суд считает требования о возложении обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, путем сноса торгового комплекса <данные изъяты>, подлежат удовлетворению.

В силу ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Требования истца в части осуществить снос комплекса временных магазинов с взысканием необходимых расходов в течение десяти дней с момента вступления в законную силу, обоснованны, предусмотрены ч. 1 ст. 206 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание торговый комплекс <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание торговый комплекс <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание торговый комплекс <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание торговый комплекс <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о нежилом здании торговом комплексе <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Обязать ответчиков за счет собственных средств освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем сноса торгового комплекса <данные изъяты>

В случае неисполнения ответчиками решения суда в течение десяти дней с момента вступления в законную силу предоставить мэрии города Ярославля право осуществить снос комплекса временных мини-магазинов торговый комплекс <данные изъяты> расположенных на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, с взысканием с ответчиков необходимых расходов.

Отказать в удовлетворении встречных требований ФИО2 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ФИО3 о возложении обязанности на Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля заключить договор аренды, по иску ФИО3 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ФИО2 о признании действующим договора аренды, о восстановлении записи об обременении земельного участка в виде аренды,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 14.01.2019.

Судья М.П.Ловецкая