Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Вента-Гранд» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, возложении обязанности осуществить действия по постановке на кадастровый учет объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Вента-Гранд» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, возложении обязанности осуществить действия по постановке на кадастровый учет объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №-а, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство построить и передать истцу квартиру в многоквартирном жилом доме (таунхаусе), проектной площадью 100 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, г.<адрес>. По договору долевого участия стоимость объекта долевого участия составляет 6 196 194 руб. Истцом обязательство по оплате стоимости объекта выполнено в срок и в полном объеме. Срок передачи объекта долевого строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Квартира передана истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчиком нарушено обязательство в части соответствия условиям договора площади квартиры, которая при передаче составила (после обмеров согласно данным технического описания с учетом лоджии и балкона) 86 кв.м, что на 14 кв.м меньше площади, указанной в договоре. Направленная истцом в адрес ответчика претензия с просьбой выплатить неустойку оставлена без удовлетворения. Истец просит признать п.4.7 договора участия в долевом строительстве №-а от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; обязать ответчика выполнить действия по постановке на кадастровый учет объекта долевого строительства – таунхауса; взыскать с ответчика денежные средства, излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве, за недостающие квадратные метры фактической площади в размере 867 467,16 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., судебные расходы: на оплату юридических услуг в размере 21 100 руб., на возмещение транспортных расходов в размере 500 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что при заключении договора стороны согласовали проектные характеристики объекта долевого строительства и допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ. Таким образом, при заключении договора истец был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади. Просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В статье 7 Закона указано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» установлено, в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Пунктом 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ с истцом заключен договор №-а участия в долевом строительстве в отношении таунхауса, расположенного по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, г.<адрес>.

Истец в полном объеме выплатил стоимость объекта долевого строительства, которая составила 6 196 194 руб.

Срок передачи объекта долевого строительства предусмотрен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи.

Пунктом 4.7 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что расхождение между проектной площадью объекта долевого строительства и площадью объекта долевого строительства согласно техническому паспорту на таунхаус за счет учета площадей лоджий и балконов, веранд и террас, лестниц и кладовых с понижающими коэффициентами – не считается уменьшением фактической общей площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору, не влечет в этой связи изменение цены договора и не может являться основанием для возврата оплаченных денежных средств участнику.

Поскольку объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора (вместо оговоренной в договоре 100 кв.м, его площадь составила 86 кв.м), что фактически свидетельствует об ухудшении качества объекта, при этом вышеуказанным Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов прямо предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, а законом «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в части признания п.4.7 договора участия в долевом строительстве недействительным.

Удовлетворяя исковые требования истца в части взыскания компенсации в связи с уменьшением площади квартиры, суд руководствовался следующим.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена договора составляет 6 196 194 руб. С учетом разницы проектной площади квартиры (100 кв. м), по отношению к площади квартиры по обмерам БТИ (86 кв. м), которая составила 14 кв. м, в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 867 467,16 руб.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Таким образом, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в 5 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд приходит к выводу о необходимости снижения размера штрафа на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 436 233,58 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Удовлетворяя заявление о возмещении оплаты услуг представителя частично, суд приходит к выводу о том, что истец в ходе судебного разбирательства воспользовался своим правом на получение квалифицированной помощи, в связи с чем понес расходы, которые подлежат возмещению.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст. 100 ГПК РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, с учетом частичного удовлетворения требований истца к ответчику, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 5 000 рублей.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде транспортных расходов в размере 500 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из анализа приведенной нормы для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения его права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих факт наличия причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, истцом в материалах дела не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Отказывая в удовлетворении требований в части возложения обязанности на ООО «Вента-Гранд» по постановке на учет объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ст.15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Следовательно, требования истца о возложении обязанности на ответчика, которому земельный участок предоставлен для строительства, поставить объект на кадастровый учет подлежат удовлетворению.

С учетом размера удовлетворенных требований истца в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 11 874,67 руб. на основании абз. 8 ч. 2 ст. 61.1 БК РФ в доход бюджета Ленинского муниципального района <адрес>.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать пункт 4.7 договора участия в долевом строительстве №-а от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Обязать ответчика ООО «Вента-Гранд», ИНН <***>, выполнить действия по постановке на кадастровый учет объекта долевого строительства – таунхаус.

Взыскать с ООО «Вента-Гранд», ИНН <***> в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере 867 467 рублей 16 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 436 233 рублей 58 копеек, судебные расходы: на оплату юридических услуг в размере 5 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО «Вента-Гранд», ИНН <***> государственную пошлину в доход бюджета Ленинского муниципального района <адрес> в размере 11 874 рублей 67 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий М.А. Побединская