Гражданский кодекс часть 1

Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Бариновой М.Н., при секретаре судебного заседания Осиповой Г.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «БОР-Сити» о возложении обязанности заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи нежилого помещения, признании права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «БОР-Сити» (далее ООО «СК «Бор-Сити»), указав, что 02.10.2019г. между ней, ФИО1, и ответчиком был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения № («Кладовая»), ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенного на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>А.

В договоре сторонами предусмотрены все существенные условия, а именно условия о предмете и цене договора, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.1. договора предусмотрена характеристика объекта недвижимости - нежилое помещение, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>

Пунктом 3.1 договора предусмотрена цена объекта недвижимости, которая составила 100 000 руб.

27.12.2019г. истцом были полностью исполнены обязательства по оплате, что подтверждается переводом денежных средств с её расчетного счета на расчетный счет ответчика.

Основной договор заключается сторонами при условии полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору. Полная оплата цены объекта недвижимости является обязательным условием возникновения у истца права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункта 5.1 договора, срок заключения основного договора между продавцом и покупателем устанавливается в течение 10 дней с момента регистрации права собственности продавца на объект. При этом планируемый срок регистрации продавцом своего права собственности на объект - IV квартал 2019г. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих продавцу в регистрации права собственности на объект в установленный срок, этот срок подлежит переносу на один квартал, без дополнительного согласования сторон. При этом продавец обязан уведомить о переносе срока покупателя.

07.02.2020г. истцу переданы ключи от кладовой, она владеет имуществом открыто и добросовестно, не скрывает свои права на него. В течение всего срока владения недвижимым имуществом - кладовой, претензий от других лиц к ней не предъявлялось, права на спорное имущество никем не предъявлялись, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось, имущество из ее владения никогда не выбывало Так как истец предполагает, что владеет имуществом как его собственник, в силу п.1 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

По состоянию на сегодняшний день основной договор купли - продажи недвижимого имущества с истцом не заключен, а, следовательно, не зарегистрирован (ООО СК «Бор-Сити» уклоняется) в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Истцом полностью выполнены обязательства по договору № купли-продажи будущей недвижимой вещи от 02.10.2019г., но до сих пор ответчик не исполнил свои обязательства и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого помещения, и процедуры государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше кладовую.

В связи с изложенным считает, что у нее возникло право собственности на указанное имущество.

На основании изложенного просит возложить на ответчика обязанность заключить и зарегистрировать с истцом, ФИО1, основной договор купли-продажи нежилого помещения №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенного на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>А.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>.

Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 руб., почтовые расходы связанные с рассмотрением дела, в сумме 224,54 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СК «Бор-Сити» в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил, ходатайств об отложения слушания дела не заявлял. Суд постановил: рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав письменные доказательства и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 02.10.2019г. между ООО «СК «Бор-Сити» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимой вещи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения (основной договор), на которое в будущем у продавца возникнет право собственности (п. 2.1 договора).

Цена договора составляет 100 000 руб. (п. 3.1 договора). Стоимость помещения является твердой и изменению не подлежит. Цена договора уплачивается покупателем до 27.12.2019г.

В соответствии с п. 4.1.1 договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор после регистрации права собственности на объект.

Срок заключения основного договора между продавцом и покупателем устанавливается не позднее 10 дней с момента регистрации права собственности продавца на объект. При этом планируемый срок регистрации продавцом своего права собственности на объект – 4 квартал 2019г.

В соответствии с п.1.1 договора, будущая недвижимая вещь – нежилое помещение №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>.

В силу п. 1.2 договора – основной договор – договор купли-продажи нежилого помещения, который стороны обязуются заключить после оформления права собственности продавца на данный объект.

Денежные средства по договору истцом ответчику были переданы в полном объеме.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, г.о.<адрес>А был введен в эксплуатацию 13.12.2019г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ru52305000-19.

Согласно решению общего собрания собственников помещений здания 3А по <адрес>, выраженному в протоколе от 13.05.2020г., собственниками было принято решение разделить помещение с кадастровым номером № на три нежилых помещения, а именно: МОП1 (места общего пользования) на 1, 2, 3 этажах, площадью 119,6 кв.м. П1 на 2 этаже, площадью 2,8 кв.м., П 2 на 3 этаже, площадью 2,7 кв.м. Разделить помещение с кадастровым номером № на три нежилых помещения, а именно: МОП3 (места общего пользования) на 1, 2, 3 этажах, площадью 133,2 кв.м., П 3 на 2 этаже, площадью 4,1 кв.м., П 4 на 3 этаже, площадью 4,1 кв.м. Разделить помещение с кадастровым номером № на три нежилых помещения, а именно, МОП5 (места общего пользования) на 1, 2, 3 этажах, площадью 147,8 кв.м., П 5 на 2 этаже, площадью 4,5 кв.м., П 6 на 3 этаже, площадью 4,6 кв.м. Вновь образованные помещения П1 на 2 этаже, площадью 2,8 кв.м., П2 на 3 этаже, площадью 2,7 кв.м., П3 на 2 этаже, площадью 4,1 кв.м., П4 на 3 этаже, площадью 4,1 кв.м., П5 на 2 этаже, площадью 4,5 кв.м., П6 на 3 этаже, площадью 4,6 кв.м., выделить на безвозмездной основе в собственность ООО «СК «Бор-Сити».

Указанное решение общего собрания не оспорено, недействительным не признано.

По сообщению ООО «СК Бор-Сити», относительно раздела / выдела из МОП двух нежилых помещений «кладовки» мест общего пользования – изменения конструктивной части дома не производилось. Реконструкция не производилась, перепланировка не проводилась.

Данные помещения были изначально построены застройщиком. В свою очередь внести изменения в проект застройщику не удалось по причине срочной необходимости сдачи дома, поскольку строительство данного многоквартирного жилого дома находилось на особом контроле в <адрес>, так как он был предназначен для расселения граждан из домов, входящих в зону строительства дороги Неклюдово-Золотово. В свою очередь у Правительства Нижегородской обоасти истекали сроки по строительству дороги Неклюдово-Золотово.

В соответствии с заключением кадастрового инженера Б., работающего в ООО «Рельеф», по результатам подготовки технического плана, технический план был подготовлен на основании проектной документации 388-17-АР, выполненной ИП М., и протокола очередного общего собрания собственников помещений здания 3А по <адрес> от 13.05.2020г. №, протокола очередного общего собрания собственников помещений здания 3А по <адрес> от 13.05.2020г. №. Помещение МОП3 с кадастровым номером 52:19:0102016:335 делится на три помещения, одно из которых в результате раздела остается местами общего пользования, а два других становятся самостоятельными нежилыми помещениями, а именно: из состава нежилых помещений общего пользования МОП3 исключаются подпомещение № на 2 этаже площадью 4,1 кв.м. и подпомещение № на 3 этаже площадью 4,1 кв.м. Образуемые в результате раздела нежилые помещения согласно проектной документации обладают таким признаком как обособленность, поэтому могут быть образованы как новые объекты недвижимости.

По сообщению представителя ООО «СК «Бор-Сити» нежилое помещение № («Кладовая»), ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>А указанное в договоре № купли-продажи будущей недвижимой вещи фактически является - нежилым помещением П4, площадью 4,1 кв.м. по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>А, помещение П4.

Нежилое помещение П4, площадью 4,1 кв.м. по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>А, помещение П4, было поставлено на кадастровый учет 24.09.2020г. с присвоением номера - №.

Вместе с тем, ООО «СК «Бор-Сити» уклоняется от регистрации за собой права собственности на указанное нежилое помещение, в связи с чем истец обратилась в суд с иском.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснил Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 11.007.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, обязательство, возникающее из предварительного договора, – существующее (возникшее) обязательство, исполнение которого отложено на определённый срок. Второе не носит вероятностного характера, участниками предварительного договора определены предмет обязательства, сроки его исполнения и т.д.

Предварительный договор – это самостоятельное обязательство, содержанием которого является заключение основного договора.

Содержание обязательств сторон по предварительному договору ограничено их обязанностями по заключению основного договора. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011г., утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 июня 2011 г.).

Договор, предусматривающий предоставление исполнения по основному обязательству, не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст.455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу – рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.

По условиям договора № купли-продажи будущей недвижимой вещи от 02.10.2019г., цена договора оплачивается покупателем до 27.12.2019г.

Конструкция договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает предоставление исполнения по основному обязательству, то есть применительно к покупателю – внесения цены полностью или существенной её части. В связи с этим квалификация договора должна производиться исходя из действительного содержания такого договора, как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, в том числе относительно вносимых покупателем денежных сумм, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Учитывая, что цена недвижимого имущества оплачена покупателем в полном объеме, суд квалифицирует спорные правоотношения, как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

В связи с изложенным требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом и зарегистрировать основной договор купли-продажи нежилого помещения №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенного на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>А, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о признании за ней права собственности на спорное нежилое помещение, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение, введен в эксплуатацию. Однако ответчик не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору.

Истец полностью оплатила цену договора и получила объект во владение. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших из заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и законным владельцем приобретенного им недвижимого объекта.

Истец оплатила цену договора и получила объект во владение, однако ответчик в течение длительного времени недобросовестно не предпринял мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу, поэтому суд полагает, что иск о признании права собственности при сложившихся обстоятельствах является единственным способом защиты прав истца.

Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору и получивший выделенный в натуре объект недвижимости, имеет право на приобретение в собственность спорного объекта от другой стороны договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимости имеется в наличии, поставлен на кадастровый учет, а также учитывая недобросовестное поведение ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации права собственности, исполнение истцом своих обязательств по договору, владение индивидуально-определенным объектом, переданным ему в установленном порядке ответчиком, суд считает, что в данном случае права и законные интересы истца подлежат судебной защите путем признания за истцом права собственности на нежилое помещение П4, расположенное на 3 этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>А, помещение П4, кадастровый номер №.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 3200 руб., а также расходы по направлению копии иска в адрес ответчика в размере 224,54 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-236 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 (<данные изъяты>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 (<данные изъяты>) право собственности на нежилое помещение П4 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>А, помещение П4, кадастровый номер №, площадью 4,1 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) расходы по уплате госпошлины в размере 3200 руб., а также расходы по направлению копии иска в адрес ответчика в размере 224,54 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН <***>) требований ФИО1 отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение суда в окончательной форме принято 15 сентября 2022 года.

Судья (подпись) М.Н. Баринова

<данные изъяты>