Гражданский кодекс часть 1

Свердловский районный суд г.Костромы в составе председательствующего Кучиной Е.А., при секретаре Вагиной К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 ФИО13 к ФИО3 ФИО14 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратилась в суд с иском к ФИО3 об уменьшении покупной стоимости приобретенной недвижимости, указывая в обоснование, что на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ответчицей, приобрела у последней ... долю комнат ( пом...), общей площадью ... в коммунальной квартире по адресу: <адрес> за .... По расписке от <дата> произвела продавцу доплату в сумме .... Собственником второй доли указанных комнат являлся ФИО8<дата>, с целью прекращения общей долевой собственности на приобретенные комнаты ... и 8, истица заключила со ФИО8 соглашение, по условиям которого ФИО8 перешла в собственность комната №, площадью ... кв.м., а ФИО1 – комната №, площадью ..., в рамках рассмотрения Ленинский районным судом <адрес> иска ФИО9, истице стало известно, что в приобретенном ею жилом помещении была совершена незаконная планировка, в результате которой к помещению комнаты № были присоединены ванная комната площадью 2... и кухня, площадью ... в связи с чем фактическая площадь ее комнаты увеличилась до .... Суд признал перепланировку незаконной и обязал истицу привести помещения в первоначальное состояние, таким образом, она лишилась возможности единолично пользоваться ванной и кухней. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о том, что жилое помещение ей было продано в 2013 году не соответствующее условиям договора купли-продажи. В связи с чем, стоимость проданной недвижимости в силу ст.469, п.1 ст.475 ГК РФ, подлежит уменьшению с ... до ..., из расчета излишне уплаченных денег за 10,5 кв.м. приходящиеся на ванную комнату и кухню. Просила суд уменьшить покупную стоимость комнаты №, расположенной в коммунальной <адрес> по договору, заключенному между ФИО3 и ФИО1 до ..., взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства по договору от <дата> в сумме ...

В ходе судебного разбирательства истица и ее представитель ФИО2, требования в части взыскания с ФИО3 излишне уплаченных денежных средств увеличили до ..., по ранее заявленным основаниям.

ФИО1 по обстоятельствам дела суду поясняла, что до приобретения долей в комнатах коммунальной квартиры, неоднократно осматривала будущую собственность, непосредственной продажей долей комнат занималась не ФИО3, а риэлтор, которая её и уверила в том, что помимо комнаты 16, 6 кв.м. истца будет единолично пользоваться ванной и кухней, примыкающим к комнате. Так и было, пока в 2015 г соседка по коммунальной квартире ФИО4 не заявила о своих правах на места общего пользования и не потребовала в судебном порядке снести перегородку. В момент покупки она ( ФИО1) была убеждена, что покупает долю как в комнатах 7 и 8, так и помещения санузла и кухни, при этом, в техническую и иную документацию, не вникала.

Представитель ответчика ФИО3, адвокат Рябцова А.К., по существу иска, как необоснованного возражала, в том числе по мотиву пропуска срока на обращение с иском в суд.

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что будучи сотрудником агентства недвижимости, по поручению ФИО3, в <дата> занималась реализаций долей в комнатах коммунальной квартиры на <адрес>. Лично и неоднократно общалась с ФИО1, которая была заинтересована в приобретение данной недвижимости. Осматривая комнаты на месте, истице разъясняла, что покупая долю в комнатах, ей в последующем придется производить выдел доли, делить с соседями лицевые счета, что помимо 3-х изолированных комнат в коммунальной квартире имеются места общего пользования. Вся необходимая документация, в том числе с техническим описанием объектов, в копиях передавалась истице для изучения.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Аналогичные положения содержатся в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать п покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрела право собственности на ... комнат ( пом.... находящихся по адресу: <адрес>. Указанные комнаты ( пом... с назначением жилое, общей площадью .... Цена указанных долей согласно п.3 договора, составила ....

<дата> объекты переданы истцу по передаточному акту, а <дата> Управлением Росреестра по Костромской области произведена государственная регистрация права собственности истца на долю в жилом помещении.

<дата> ФИО1 обратилась к ФИО3 с претензией о том, что проданное ей в 2013 году жилое помещение не соответствует договору купли-продажи. В результате признания судом перепланировки незаконной, истица лишена возможности пользоваться частью принадлежащего ей жилого помещения, а именно ванной и кухней общей площадью 10,5 кв.м.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В обоснование заявленных требований об уменьшении покупной цены комнат коммунальной квартиры и частичного возврата уплаченных денежных средств, истица сослалась на то обстоятельство, что ответчиком была продана недвижимость с неоговоренными недостатками в виде самовольной перепланировки, в результате которой к комнате были присоединены ванная комната и кухня.

Указанные доводы истца не влекут удовлетворение заявленного иска в силу следующего.

Как уже ранее указывалось судом, предметом договора купли-продажи от <дата>, заключенного сторонами, являлась доля в двух комнатах, помещения № и 8, общей площадью ...., в трехкомнатной коммунальной <адрес>.

По данным кадастрового паспорта составленного на <дата> и находящегося в распоряжении истицы, в состав трехкомнатной коммунальной <адрес>, общей площадью ...., входили комната № общей площадью ... комната № общей площадью ... комната № площадью ... оставшиеся иные помещения, общей площадью ...

Таким образом, совокупная площадь, выделенных комнат № и №, доля в которых приобретена истцом, составляет 38,4 кв.м., что полностью соответствует условиям договора купли-продажи от <дата>, при этом, ни договор купли-продажи, ни технический план помещений, не содержат информации о том, что в состав комнат №№ и 8 входят, либо ранее входили, помещения кухни и ванной, права на которые, якобы, истица приобрела.

Само по себе наличие в коммунальной квартире мест общего пользования - кухни и ванной, которые по утверждению истца, входили в состав комнаты №, не может являться скрытым недостатком, не подлежащим обнаружению при осмотре объекта недвижимости и ознакомлении с технической документацией. При этом суд отмечает, что покупатель при заключении договора купли-продажи должен был проявить ту степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, а именно: ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимое имущество, проверить фактическое состояние квартиры и входящих в ее состав комнат и иных помещений, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, предпринять меры по выяснению законности производимой сделки и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество.

Более того, как усматривается из материалов дела, лично ФИО1, регистрируя в <дата>, достигнутое со ФИО5 соглашение о реальном разделе общедолевого имущества, предоставляла на регистрацию кадастровый паспорт на комнату №, площадью ...., в составе которой ни санузел, ни кухня не значились.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Кроме того, настоящий иск в суд предъявлен <дата>, то есть с нарушением трехлетнего срока, установленного ст. 196 ГК РФ, о чем заявлено ответчиком.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение сроков исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судом установлено, что истцу о том, что доля в комнатах <дата> была продана без помещений ванной комнаты и кухни, которые истица считала личным имуществом, стало известно в <дата> т.е. с момент получения свидетельства о государственной регистрации права на приобретенное имущество. Кроме того, ФИО1 лично в <дата> предоставлялась техническая документация с описанием помещений в органы Росреестра, в связи с регистрацией соглашения о реальном разделе комнат, следовательно, <дата> необходимо исчислять срок исковой давности, который истцом явно пропущен, что является самостоятельным основанием к отказу в иске в силу ч.2 ст.199 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 ФИО17 к ФИО3 ФИО18 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через суд вынесший решение в течение месяца с момента его изготовления в мотивированном виде.

Судья: