Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН-Ривьера" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН-Ривьера" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

В обосновании своих требований указала, что 24 февраля 2014 года между ответчиком ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-127, в соответствии с условиями которого, ООО «Фон-Ривьера» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 жилое помещение в 16-18-20 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> однокомнатную квартиру № <номер изъят> на 14 этаже, общей площадью 38,07 кв.м, жилой площадью 15,75 кв.м, а ФИО2 в свою очередь обязалась в день подписания предварительного договора оплатить за указанную квартиру стоимость в полном объеме, согласно п. 2.2.1 договора, в размере 1 522 800 (один миллион пятьсот двадцать две тысячи восемьсот) рублей.

ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме, что подтверждается договором купли- продажи векселя № Н/в-4500 от 24 февраля 2014 года и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 134 от 24 февраля 2014 года.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора № Н5-127 от 24 февраля 2014 года стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 1 июля 2016 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Однако по сей день ответчик свои обязательства не исполнил.

В соответствии с пунктом 1 соглашения об изменении договора от 30 июня 2016 года стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 марта 2018 года.

2 марта 2014 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изменении договора.

Согласно пункту 1 соглашения стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения № Н5-127 от 24 февраля 2014 года абзацем следующего содержания:

«Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-127 от 24 февраля 2014 года заключается от имени и за счет ООО «ЖК» Молодежный в соответствии с положениями агентского договора от 26 января 2011 года и дополнительных соглашений к нему, заключенных между продавцом (агент) и ООО «ЖК «Молодежный» (принципал).

ООО «ЖК «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора.

ООО «ФОН-Ривьера» (продавец) является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору».

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения №Н5-127 от 24 февраля 2014 года и сложившихся отношений сторон, можно сделать вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья: общество обязалось построить многоквартирный дом по <адрес изъят> и продать однокомнатную квартиру №<номер изъят> в данном доме общей площадью 38,07 кв.м ФИО2 в срок не позднее 31 марта 2018 года.

На основании изложенного, условия заключенного сторонами договора, поименованного предварительным договором купли-продажи жилого помещения, по своей правовой природе являются условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В этой связи истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-127 от 24 февраля 2014 года, договором долевого участия в строительстве.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО3, которая исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "ФОН-Ривьера" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Сведений об уважительности причин не представил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства в соответствии со статьями 233-234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения и доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что 24 февраля 2014 года между ответчиком ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-127, в соответствии с условиями которого, ООО «Фон-Ривьера» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО4 жилое помещение в 16-18-20 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> однокомнатную квартиру № <номер изъят> на 14 этаже, общей площадью 38,07 кв.м, жилой площадью 15,75 кв.м, а ФИО4 в свою очередь обязалась в день подписания предварительного договора оплатить за указанную квартиру стоимость в полном объеме, согласно п. 2.2.1 договора, в размере 1 522 800 (один миллион пятьсот двадцать две тысячи восемьсот) рублей.

В соответствии со свидетельством о заключении брака серии <данные изъяты> ФИО2 и ФИО4 заключили брак 31 мая 2014 года. После заключения брака жене была присвоена фамилия ФИО1.

Судом установлено, что ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме, что подтверждается договором купли- продажи векселя № Н/в-4500 от 24 февраля 2014 года и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 134 от 24 февраля 2014 года.

Согласно пункту 2.2.1 договора цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 1 522 800 рублей.

Согласно пункту 2.3.1 оплата цены квартиры произвелась путем уплаты суммы в размере 1 522 800 рублей в день подписания настоящего договора, то есть оплата произведена в полном объеме, ответчиком данная оплата принята.

Поскольку обязательства по внесению оплаты за жилое помещение в полном объеме исполнены, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

В разделе 4 предварительного договора содержатся условия о сроке подписания основного договора, согласно которым основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 1 июля 2016 года. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

2 марта 2014 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изменении договора.

Однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки и безосновательно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору № Н5-127 от 24 февраля 2014 года. Договор участия в долевом строительстве для его государственной регистрации с истцом не заключает.

В пункте 2.4 предварительного договора №Н5-127 от 24 февраля 2014 года сторонами была согласована степень готовности квартиры, включающая определенные виды строительных и отделочных работ. Предусмотрена была также процедура передачи квартиры (п.3.1.1.). Пунктом 6.1 предусмотрена возможность изменения строительных характеристик квартиры, из чего следует закономерным вывод о фактическом вступлении сторон в правоотношения.

Кроме того, договор содержит иные существенные для договора участия в долевом строительстве условия, закрепленные в статье 4 Закона Российской Федерации № 214-ФЗ от 31 декабря 2014 года:

-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - п.2.1.1 договора;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - пп.3.1.1, 3.1.2, 4.1 договора;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты- пп.2.2.1, 2.3.1 договора;

- гарантийный срок на объект долевого строительства-пп.3.1.2, 3.1.3.

Таким образом, исходя из существа заключенного предварительного договора купли- продажи жилого помещения №Н5-127 от 24 февраля 2014 года и сложившихся отношений сторон, можно сделать вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, ответчик обязался построить многоквартирный дом по <адрес изъят> и заключить основной договор купли-продажи в отношении квартиры <адрес изъят> общей площадью 38,07 кв.м. с ФИО2 в срок не позднее 31 марта 2018 года, и, следовательно, заключенный предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-127 от 24 февраля 2014 года фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве.

ФИО2 полностью исполнила обязательства, оплатив стоимость жилого помещения в размере 1 522 800 рублей 00 копеек по предварительному договору купли-продажи от №Н5-127 от 24 февраля 2014 года, данное обстоятельство подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу квартиры в собственность.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием её предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-127 от 24 февраля 2014 года и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «Фон-Ривьера» обязалось передать в собственность истца на условиях, предусмотренных основным договором, жилое помещение в 16-18-20 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> количество этажей в секции 18, количество комнат 1, общая площадь 38,07 кв.м, жилая площадь 15,75 кв.м, этаж 14. Более того, в силу положений пункта 2.3.1 предварительного договора оплата квартиры должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенной выше правовой позиции суд приходит к выводу, что условия заключенного сторонами договора, поименованного предварительным договором купли-продажи жилого помещения, по своей правовой природе являются условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В этой связи исковые требования подлежат удовлетворению, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 24 февраля 2014 года № Н5-127 подлежит признанию договором долевого участия в строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» и ФИО1 ФИО13.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных норм права решение является основанием для проведения государственной регистрации предварительного договора купли- продажи жилого помещения № Н5-127 от 24 февраля 2014 года, заключенного между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО1 ФИО14 в качестве договора долевого участи в долевом строительстве.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН-Ривьера" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-127 от 24 февраля 2014 года в отношении однокомнатной квартиры № <номер изъят>, расположенной в 16-18-20 этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят>, количество этажей в секции 18, количество комнат 1, общей площадью 38,07 кв.м, жилая площадь 15,75 кв.м, этаж 14 - договором участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 ФИО15

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-127 от 24 февраля 2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» и ФИО1 ФИО16 в качестве договора долевого участи в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Советского

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова

Мотивированное заочное решение изготовлено 18 марта 2019 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова