Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпрестиж» о признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

22 января 2014 года (согласно почтовому штемпелю на конверте) ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпрестиж» (далее ООО «Стройпрестиж») о признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании неустойки.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним (дольщиком) и ООО «Стройпрестиж» (застройщиком) заключен договор долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области в установленном законом порядке. Согласно условиям договора он обязан был внести застройщику стоимость квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что было выполнено им своевременно, а ответчик должен был передать квартиру для проведения отделочных и сантехнических работ до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, фактически квартира была передана ему в соответствии с актом приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Отмечает, что пунктом <данные изъяты> договора предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков передачи квартиры под отделку более чем на ДД.ММ.ГГГГ в виде пени в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования от суммы внесенных дольщиком взносов за каждый день, при этом размер ответственности по договору ограничивается <данные изъяты>% от суммы взносов, оплаченных дольщиком. При этом любые нарушения дольщиком сроков внесения долевых взносов, определенных договором, исключают применение штрафных санкций в отношении застройщика по настоящему пункту. Указанный пункт договора, по его мнению, не соответствует пункту 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которому размер пени составляет <данные изъяты> ставки рефинансирования, а если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере. В связи с чем полагает, что расчет неустойки за нарушение сроков передачи квартиры должен производиться в соответствии с положениями вышеуказанного закона. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику претензию о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры, однако в ее удовлетворении ответчиком отказано, со ссылкой на то, что ими предлагалось принять квартиру под отделку письмом от ДД.ММ.ГГГГ. Считает данный довод ответчика несостоятельным, поскольку по условиям договора прием передачи квартиры может быть только после ввода дома в эксплуатацию, а именно ДД.ММ.ГГГГ. По указанным основаниям просит признать недействительным пункт <данные изъяты> договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать в свою пользу с ООО «Стройпрестиж» неустойку за просрочку исполнения обязательств за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил исковые требования и уменьшил сумму неустойки, подлежащей взысканию до <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., также просил взыскать с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили.

В письменных возражениях на иск представитель ответчика Л.А.Г. с иском не согласился и указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройпрестиж» направило истцу заказным письмом уведомление о готовности передать квартиру под отделку, однако ФИО2 обязательство по принятию квартиры в пятидневный срок не выполнил, следовательно, в силу части 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, а должник освобождается от ответственности. Принимая во внимание данные обстоятельства, ответчик считает, что период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит исключению из расчета. Помимо этого, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и о признании пункта <данные изъяты> договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

На основании статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с согласия представителя истца суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 3 статьи 4 названного федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (дольщик) и ООО «Стройпрестиж» (застройщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, предметом которого является долевое участие сторон в строительстве двухкомнатной квартиры, строительный номер <данные изъяты> на втором этаже в блок-секции <данные изъяты> ориентированной на север, юг, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., определяемой по внутреннему контуру стен, за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок, в доме, строительство которого ведет застройщик в <данные изъяты> очереди по <адрес> напротив колледжа бизнеса и информатики. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом <данные изъяты> данного договора предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком сроков передачи под отделку, произошедшего по вине застройщика более чем на ДД.ММ.ГГГГ, застройщик уплачивает дольщику пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от суммы внесенных дольщиком взносов за каждый день, но не более <данные изъяты>% от суммы взносов, внесенной дольщиком. При этом любые нарушения дольщиком сроков внесения долевых взносов, определенных договором, исключают применение штрафных санкций в отношении застройщика по настоящему пункту.

Разрешая требования истца о признании недействительным указанного пункта договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, суд принимает во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности и приходит к следующему.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии с частью 1 статьи 181 Гражданского Кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к моменту обращения в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности по требованию о признании недействительным пункта <данные изъяты> договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного между сторонами спора ДД.ММ.ГГГГ, истек. Каких-либо доводов и доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока для обращения в суд с этим требованием, истцом не представлено. Оснований для восстановления названного срока судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении указанного требования в связи с истечением срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной ответчика.

В соответствии с пунктами 2.3, 3.1 и 3.2 договора долевого участия в строительстве жилья вкладом дольщика по настоящему договору являются денежные средства на сумму стоимости квартиры, которая определяется из расчета <данные изъяты> рублей за <данные изъяты> квадратный метр общей проектной площади квартиры и составляет <данные изъяты> рублей. Сумма стоимости квартиры должна быть внесена дольщиком до ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что фактически между истцом и ответчиком достигнута договоренность об оплате стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., при этом надлежащее исполнение истцом обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства в ходе судебного разбирательства стороной ответчика не оспаривалось.

Согласно пунктам 4.2.2, 4.2.4, 4.2.6 договора застройщик принял на себя обязательство передать дольщику квартиру для проведения отделочных и сантехнических работ до ДД.ММ.ГГГГ, сдать дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии своевременного выполнения дольщиком своих обязательств по внесению взносов, а также передать дольщику квартиру для оформления права собственности не позднее ДД.ММ.ГГГГ после утверждения акта приемки законченного строительства объекта (дома).

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи квартиры для проведения отделочных и сантехнических работ был изменен на ДД.ММ.ГГГГ. Иные сроки в установленном порядке не изменялись, изменения в договор в этой части не вносились, что сторонами не отрицалось.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктами <данные изъяты> договора ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройпрестиж» в лице директора М.А.И. и ФИО2 подписан акт приема-передачи жилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по <адрес>. В акте отмечено, что ранее в договоре долевого участия в строительстве жилья <адрес> указана вследствие технической ошибки, и стороны договора признают верным в указанных договорах фактический номер квартиры – <данные изъяты>, согласно поэтажному плану построенного застройщиком многосекционного дома.

Доводы ответчика, что квартира истцу была фактически передана ранее на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ, а составление акта от ДД.ММ.ГГГГ было обусловлено необходимостью изменения нумерации квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество явился акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Изложенное свидетельствует о том, что ответчик нарушил принятое на себя по договору обязательство по передаче квартиры истцу под отделку в срок до ДД.ММ.ГГГГ, допустив просрочку исполнения данного обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, на ООО «Стройпрестиж» должна быть возложена ответственность за нарушение обязательства по передаче квартиры истцу в виде уплаты неустойки.

Доводы стороны ответчика об отсутствии оснований для взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на положения статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает несостоятельными.

В обоснование своих доводов представитель ответчика указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление о готовности передать квартиру для внутренней отделки, однако истец обязательство по приему квартиры в течение ДД.ММ.ГГГГ не исполнил. Между тем, доказательств тому, что данное уведомление было получено истцом, в материалах дела не имеется, а представленная выписка с сайта Почты России в подтверждение вручения письма адресату ДД.ММ.ГГГГ таковым не является, поскольку из нее не следует, что именно это письмо направлялось ответчиком и было вручено истцу.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6).

Частью 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу частей 2, 3 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Анализируя вышеприведенные правовые нормы, суд приходит к выводу, что в силу прямого указания закона передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства допускается только после ввода дома в эксплуатацию. Между тем, исходя из материалов дела разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, на момент направления ответчиком ДД.ММ.ГГГГ уведомления истцу о готовности передать квартиру многоквартирный дом по <адрес> не был введен в эксплуатацию, в связи с чем объект долевого строительства не мог быть передан ФИО2

Кроме того, последствия уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный пунктом 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ срок установлены частью 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из материалов дела следует, что ответчиком не было реализовано предоставленное законом право на составление одностороннего акта о передаче истцу квартиры. Каких-либо доказательств, подтверждающих уклонение ФИО2 от принятия квартиры, суду не представлено, и в ходе судебного разбирательства не установлено. При таких обстоятельствах, доводы стороны ответчика о намеренном уклонении истца от принятия объекта строительства суд находит несостоятельными.

При этом, из представленного ответчиком уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что оно не соответствует требованиям, предусмотренным статьей 8 Закона № 214-ФЗ, в частности, отсутствует предупреждение о необходимости принятия объекта долевого строительства, а только лишь предложено в течение 5 дней назначить время для передачи квартиры, отсутствует обязательное предупреждение дольщика о последствиях его бездействия по принятию объекта долевого строительства.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности в части требования о взыскании неустойки.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Учитывая указанные нормы права, неустойка может быть взыскана за трехлетний период, предшествующий дате предъявления настоящего иска.

Как следует из материалов дела, исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с учетом применения срока исковой давности, что неустойка подлежит исчислению за период с ДД.ММ.ГГГГ (после сдачи дома в эксплуатацию) по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, положениями указанной правовой нормы не предусмотрена возможность установления условиями договора долевого участия в строительстве иного размера пени, или оснований для освобождения застройщика от ответственности при отсутствии его вины в неисполнении обязательств. Следовательно, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с названной правовой нормой, является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. Учитывая изложенное, а также пункт 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей», в силу которого условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, при разрешении заявленных требований суд не находит оснований для применения положений пункта <данные изъяты> договора долевого участия в строительстве жилья №, ограничивающих ответственность застройщика.

При таком положении, исходя из требований статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ, с учетом ставки рефинансирования на день выполнения ответчиком обязательства <данные изъяты> % годовых (указание Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №), размер неустойки составляет <данные изъяты> руб<данные изъяты> копеек (<данные изъяты> рублей х <данные изъяты> х ДД.ММ.ГГГГ х <данные изъяты>).

Пунктом 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторое законодательные акта Российской Федерации» установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пункт 6 статьи 13 Федерального закона «О защите прав потребителей» предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как видно из материалов дела, до предъявления настоящего иска ДД.ММ.ГГГГ истец обращался с письменной претензией к ответчику о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, на которую ДД.ММ.ГГГГ ответчиком дан письменный ответ об отказе в удовлетворении данного требования. Следовательно, в добровольном порядке требования истца ООО «Стройпрестиж» не были удовлетворены.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения прав потребителя ФИО2 со стороны ответчика, постольку суд взыскивает с ООО «Стройпрестиж» штраф в пользу истца в размере <данные изъяты> процентов от присужденной суммы в виду невыполнения обоснованных требований истца в добровольном порядке в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., из следующего расчета: <данные изъяты> руб<данные изъяты> коп. х <данные изъяты> процентов = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В силу положений статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования «Городской округ «<адрес>» в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпрестиж» о признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройпрестиж» в пользу ФИО2 неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройпрестиж» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Ответчик вправе подать в Южно-Сахалинский городской суд заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме принято 02 июня 2014 года.

Председательствующий судья Н.А.Седых