Гражданский кодекс часть 1

Председательствующего судьи Кукленко С. В., при секретаре Закарян С.М., рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, действующих также в интересах ФИО3, ФИО4, ФИО5, к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о признании несоответствующей величины стоимости права пользования земельным участком,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка они стали арендаторами земельного участка, площадью 1050 кв.м., №, расположенного по адресу<адрес> Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ДИЗО г. истцам направлен проект дополнительного соглашения № к договору аренды, согласно которому, размер арендной платы составляет 422 940 рублей в год, из расчета 84 588 рублей с каждого арендатора. Указанный размер арендной платы рассчитан исходя из отчета от ДД.ММ.ГГГГ№Р об определении рыночной стоимости права пользования земельного участка на праве аренды. Истцы полагают, что указанный размер арендной платы является недостоверным. Так рыночная стоимость годовой арендной платы была определена отчетом в рамках доходного подхода, при том что земельный участок, имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендаторами дохода от его использования, т.к. не является коммерческой недвижимостью. Применение данного подхода, в данном случае, недопустимо. Истцы провели независимое исследование. Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ№ ИП ФИО6, размер рыночной арендной платы земельного участка составляет 16 919 рублей в год.

На основании изложенного, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просят признать несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы в размере 422 940 рублей в год, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в дополнительном соглашении №.1 к договору аренды земельного участка № площадью 1050 кв.м., находящегося по адресу: г. <адрес> в размере 30 959 рублей, согласно заключению судебной экспертизы; взыскать с ответчика судебные расходы – госпошлину в размере 300 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 36 000 рублей.

Истцы, ответчик, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка №. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РО.

Согласно п.1.1. предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу г. <адрес> для использования в целях строительства жилых индивидуальных домов, общей площадью 1 050 кв.м. срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы в год составляет 10 382 рублей 70 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и истцами заключено соглашение об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, приобретенной истцами право зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ№.

Истцами ответчика направлен зарегистрированный экземпляр соглашения об уступки прав и обязанностей с предложением заключить дополнительное соглашение о размере арендной платы в связи с уступкой прав по договору аренды.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ДИЗО г. истцам направлен проект дополнительного соглашения № к договору аренды, согласно которому, размер арендной платы составляет 422 940 рублей в год, из расчета 84 588 рублей с каждого арендатора.

Указанный размер арендной платы рассчитан исходя из отчета от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении рыночной стоимости права пользования земельного участка на праве аренды.

Истцы не согласны с установленным ответчиком размером арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст.65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В соответствии с п.3 ст.65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В связи с указанным, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25. 10.2001 №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовавшего до 01.03.2015 года, п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключении такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды земельного участка между сторонами (с учетом правопредшественника истцов) заключен ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Пунктом 11 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону №576 от 09.07.201 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ№ проведенному ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», размер арендной платы земельного участка установлен в размере 422 940,74 рублей.

Истец в обоснование несогласия с годовой величиной арендной платы произведенной Департаментом оценкой, в материалы дела представил экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, проведенное ИП ФИО6, согласно выводам которого величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1050 кв.м. кадастровый № находящийся по адресу г. <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства составляет 16 919 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по данному гражданскому была назначена судебная экспертиза, на разрешение экспертов поставлен вопрос: Определить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с № площадью 1050 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы, проведенной организация от ДД.ММ.ГГГГ№-С, рыночная стоимость годовой арендной платы земельным участком, общей площадью 1050 кв.м. №, расположенным по адресу г. Ростов-на-Дону, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 30 959 рублей.

Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд, в данном случае, не усматривает основания ставить под сомнения достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определенна ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, так как не является коммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает. Таким образом, данные обстоятельства ставят под сомнение окончательные выводы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течении одного года спорным земельным участком.

Согласно ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, cоставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, cубъектам РФ, либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ.

В связи с чем, cуд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом ДД.ММ.ГГГГ№.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете ДД.ММ.ГГГГ№ не соответствует рыночной, опровергается заключением судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы, указанный в дополнительном соглашении №.1 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 422 940 рублей на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ№, является незаконным, поскольку не соответствует рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и не может применяться.

Суд считает соответствующими выводы судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка в размере 30 959 рублей в год в связи с чем, приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, площадью 1 050 кв.м. № по адресу: <адрес> в указанном размере.

Истцы просит также взыскать с ответчика понесенные судебные расходы, а именно: расходы по оплате судебной экспертизы и расходы по оплате государственной пошлины.

В соответствии с положением части 1 статьи 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В статье 94 ГПК РФ, определены издержки, связанные с рассмотрением дела, которые подлежат взысканию в качестве судебных расходов по делу.

Указанный перечень является открытым, поскольку согласно статьи 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся помимо перечисленных в указанной статье, в том числе и другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 понесенные судебные расходы по оплате судебной экспертизы, которая положена в основу решения суда и расходы по оплате государственной пошлины, поскольку именно ФИО8 производил оплату.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 427 940 рублей на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1050 кв.м. с КН № по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для строительства жилых индивидуальных домов; для индивидуальной жилой застройки с ФИО1, ФИО2, действующих также в интересах ФИО3, ФИО4, ФИО5,, незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Установить размер годовой арендной платы в дополнительном соглашении №.1 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 959 рублей в год.

Взыскать с ДИЗО г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 36 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а всего: 36 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С. В.