Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Цыденовой Н.М., при секретаре судебного заседания Ануевой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании расторгнутым договора, внесении изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит признать расторгнутым договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; внести в ЕГРН запись о прекращении (погашении) права собственности ФИО3 и восстановлении права собственности ФИО1 на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: с кадастровым № В случае истечения срока исковой давности, восстановить срок.

Исковое заявление мотивировано тем, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о продаже ? доли в праве собственности на квартиру по является неисполненной сделкой с обеих сторон договора. Ни ФИО3, ни ФИО1 цели продажи квартиры при заключении указанного договора не имели, ФИО3 использовать квартиру как свою собственную не собиралась и на протяжении времени с момента заключения договора и по 2021 г. права и обязанности собственника не осуществляла и не исполняла. В указанной квартире ответчик ни до заключения договора, ни после заключения договора не проживала. Истец, напротив, проживал в спорной квартире до заключения договора и проживает по настоящее время. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами формально, фактически квартира истцом ответчику не передавалась, а ФИО3 не принималась. Ответчик обратилась в суд с иском к истцу с требованием о выселении в ДД.ММ.ГГГГ Со стороны ответчика усматривается злоупотребление правом, так как, не оплатив стоимость приобретенной доли в квартире, перерегистрировала право собственности на принадлежавшую истцу долю. В соответствии с п. 5.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляла 800 000 руб. В силу п. 5.2 договора (с учетом рукописных исправлений) оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями договора в сумме, указанной в п. 5.1 договора. С учетом указанных положений договора оплата на момент его подписания не произведена, иначе формулировка договора подлежала изложению в виде «оплата по договору осуществлена произведена до его подписания» или «в день его подписания», то есть глагол об оплате подлежал изложению в прошедшем времени и отражал бы совершенное действие. В рассматриваемом случае имеющаяся формулировка не содержит смысла о совершенном действии по оплате до его подписания. Не содержит сведений об исполнении обязательств по договору со стороны ФИО3 и акт приема-передачи к договору. Так как переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, а в п. 5.2 Договора указано, что оплата производится в день перехода права собственности на недвижимость, денежная сумма подлежала передаче ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3.3.1 Договора предусмотрено, что продавец ФИО1 вправе по своему усмотрению потребовать оплаты недвижимости или отказаться от исполнения договора, если Покупатель в нарушение договора отказывается принять и/или оплатить недвижимость. В соответствии с п. 7.3.1 договора продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если покупатель в нарушение договора отказывается принять и/или оплатить недвижимость. ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что ответчик не оплачивает договор, истец направил в ее адрес уведомление об отказе от исполнения договора и расторжении с момента получения уведомления.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании требования поддержал, дал пояснения аналогичные иску. Срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен, поскольку заявлено требование не о расторжении договора, а о признании его расторгнутым с момента получения уведомления.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, договор купли-продажи доли квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, с иском истец обратился в апреле 2022 г. со значительным пропуском установленного срока. С ДД.ММ.ГГГГ истец никаких требований об оплате, претензий не предъявлял. Истец имел возможность обратиться в суд с иском в установленные законом сроки. Также истцом не представлено допустимых доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих, что ответчиком деньги в счет в оплаты по договору не передавались. Ссылка истца на злоупотребление правом является не состоятельной, так как доказательств того, что сделка заключалась с целью реализовать какой-либо противоправный интерес, не представлено. ФИО1 не предпринимал мер по осуществлению права требования оплаты с ответчика, регистрации ипотеки либо иного обременения. Исходя из буквального толкования договора купли-продажи следует, что на момент подписания договора цена 800 000 руб. была оплачена продавцу полностью, подписывая акт приема-передачи стороны друг к другу претензий не имели.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, п. 1.1 предусмотрено, что Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество. Вид права: общая долевая собственность, ?, расположенное по адресу: РБ,

Пунктом 5.1 определена цена недвижимости 800 000 руб.; оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость Покупателю в соответствии с условиями Договора в сумме указанной в п. 5.1 Договора (п. 5.2).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт к договору купли-продажи ? в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым Продавец передает в общую долевую собственность Покупателю, а Покупатель принимает и оплачивает ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, этаж 1, общая площадь 45 кв.м., адрес: РБ, , кадастровый №.

Продавец передает ? доли общей долевой собственности квартиры Покупателю, в том виде, как она есть на день подписания настоящего акта. Состояние квартиры соответствует условиям договора, явных недостатков нет (п. 2).

Из буквального толкования п. 5.2 следует, что оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость Покупателю в соответствии с условиями Договора в сумме указанной в п. 5.1 Договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт, в котором указано, что Покупатель принимает и оплачивает ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Также в п.5.2 Договора указано, что оплата по договору осуществляется в день перехода права собственности на недвижимость Покупателю. Право собственности ответчика на ? долю квартиры зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается сторонами.

Однако, суд приходит к выводу, что в совокупности из договора купли-продажи и передаточного акта можно сделать вывод, что оплата по договору была произведена ответчиком в полном объеме, о чем также свидетельствует продолжительное бездействие истца, который в случае отсутствия оплаты по договору, не предпринимал никаких действий по ее взысканию.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 450.1 ГК РФ указано - предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пункт 7.1 Договора – Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством. Продавец вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях: если Покупатель в нарушение Договора отказывается принять и/или оплатить недвижимость ( п.7.3.1).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от исполнения договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем расторжении договора.

В данном случае Покупатель принять и/или оплатить недвижимость, определенную договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не отказывался, передаточный акт подписан, оплата произведена, в связи с чем, у истца оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется. Требование о признании расторгнутым договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, удовлетворению не подлежит.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

Согласно ч.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Так как истцом заявлено требование о признании расторгнутым договора купли-продажи с момента получения уведомления, срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Так как договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, не признан расторгнутым, оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении (погашении) права собственности ФИО3 и восстановлении права собственности ФИО1 на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: с кадастровым № не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании расторгнутым договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, внесении изменений в ЕГРН, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья Н.М.Цыденова