Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Светлогорский район» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка; встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования «Светлогорский район» о признании договора аренды земельного участка прекратившим свое действие,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» обратилась в суд с названным выше исковым заявлением, указав в обоснование, что между администрацией МО «Светлогорский городской округ» (ранее - администрация МО Светлогорского городского округа) и ООО «< ИЗЪЯТО >» заключен договор аренды земельного участка № от < Дата >, в соответствии с которым обществу в аренду сроком на < ИЗЪЯТО > лет передан земельный участок общей площадью < ИЗЪЯТО > га, кадастровый номер № расположенный по адресу: < адрес >, с целевым назначением: < ИЗЪЯТО >. Соглашением от < Дата > права и обязанности по вышеуказанному договору аренды на указанный земельный участок переданы < ИЗЪЯТО >. Постановлением администрации МО «Светлогорский район» от < Дата > вид разрешенного использования на указанный земельный участок изменен на «< ИЗЪЯТО >», о чем с ФИО2 < Дата > заключено дополнительное соглашение №-< адрес >. В данном соглашении установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде пени в размере < ИЗЪЯТО >% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки. В результате нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по оплате за пользование земельным участком образовалась задолженность по арендным платежам по договору за период с < Дата > по < Дата > на сумму < ИЗЪЯТО > рублей; за период с < Дата > по < Дата > на сумму < ИЗЪЯТО > рублей; за период с < Дата > по < Дата > на сумму < ИЗЪЯТО > рублей. Общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка за период с < Дата > по < Дата > составила < ИЗЪЯТО > рублей. Сумма пени за нарушение срока внесения платежей составила: за < Дата > год – < ИЗЪЯТО > рублей, за < Дата > – < ИЗЪЯТО > рублей, за < Дата > год – < ИЗЪЯТО > рублей, а всего сумма пени составила < ИЗЪЯТО > рублей. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № от < Дата > земельного участка с кадастровым номером № в размере < ИЗЪЯТО > рублей, из которых сумма основного долга – < ИЗЪЯТО > рублей за период с < Дата > по < Дата >, пени за нарушение срока внесения арендной платы с < Дата > по < Дата > – < ИЗЪЯТО > рублей.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации МО «Светлогорский район», указав в обоснование, что в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от < Дата > и дополнительным соглашением № № от < Дата > она (ФИО2) вступила в права арендатора земельного участка с кадастровым номером № площадью < ИЗЪЯТО > кв.м. Впоследствии были заключены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № от < Дата > и № от < Дата >. На арендованном земельном участке по согласованию с органами управления < адрес > было осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, которому был присвоен адрес: < адрес >. Было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. При оформлении дополнительного соглашения арендатору было объяснено, что дополнительное соглашение носит формальный характер и подлежит переоформлению право собственности на земельный участок с новыми собственниками жилых помещений. Договор №, в редакции дополнительного соглашения < ИЗЪЯТО >< Дата >, сторонами не исполнялся. Арендные платежи не оплачивались, администрация никаких действий по взысканию задолженности не принимала. В соответствии с п.3 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от < Дата >, расчет арендной платы на каждый год истцом не оформлялся и в адрес стороны по договору не направлялся, что, по мнению ФИО2, являлось дополнительным доказательством неисполнения истцом договора аренды. В связи с вводом в эксплуатацию построенного на арендованном земельном участке многоквартирного жилого дома, в соответствии с утвержденным администрацией МО «Светлогорский район» вида разрешенного использования – «< ИЗЪЯТО >», администрация изменила правовой статус прав на земельный участок, в соответствии с ч.2 ст. 36 ЗК РФ (действовавшей на период заключения дополнительных соглашений). Постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельный вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого земельного участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Ссылаясь на ч.5 ст.16 ФЗ от 29 декабря 2004 года, считает, что договор должен быть расторгнут с момента государственной регистрации изменений вида разрешенного использования и формирования кадастровых документов по учету жилого дома как многоквартирного, а также должны прекратить свое действие все дополнительные соглашения к нему с передачей земельного участка в общую долевую собственность жильцов (собственников) многоквартирного жилого дома. Клюге < Дата > через МФЦ обратилась за предоставлением муниципальной услуги «Оформление и выдача дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка», однако < Дата > ей было отказано. Предпринятые меры досудебного урегулирования данного вопроса не привели к результату. Поскольку договор в редакции дополнительного соглашения от < Дата > сторонами не исполнялся администрация никаких требований об оплате арендных платежей не выставляла по состоянию до < Дата >, считает, что исполнение вышеуказанного договора в редакции < Дата > началось только в < Дата >. Считает, что срок исковой давности должен исчисляться с < Дата >. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО2 просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от < Дата > в редакции прилагаемых к нему дополнительных соглашений о внесении изменений в договор аренды № от < Дата > путем признания сделки прекратившей свое действие с < Дата >; восстановить срок обращения в суд с настоящими исковыми требованиями по ч.3 ст.166, установленные ст.181 ГК РФ с момента начала исполнения договора одной из сторон сделки с < Дата >.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 уточнила встречные исковые требования и просила суд признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от < Дата > в редакции прилагаемых к нему № от < Дата >, сделкой, прекратившим свое действие с < Дата >, в порядке, установленном ст.413 ГК РФ.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Светлогорский район» по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. В удовлетворении встречных исковых требования просила отказать в связи с пропуском срока исковой давности и отсутствием основания применения последствий недействительности ничтожной сделки. В отзыве на встречное исковое заявление указано, что ФИО2 заблуждается относительно не предоставления ей арендодателем расчета, поскольку расчет арендной платы ежегодно должен предоставлять арендатор, а не арендодатель. Учитывая, что ФИО2 построила на земельном участке многоквартирный дом, сделку по установлению целевого использования «< ИЗЪЯТО >» она совершила осознанно и в связи с требованиями закона. ФИО2 пользуется земельным участком давно, еще в < Дата > ей выдано свидетельство о государственной регистрации права на индивидуальный жилой дом по адресу: < адрес >. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по указанному адресу ФИО2 не выдавалось, равно как и не выдавалось администрацией разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Считают, что ввод в эксплуатацию жилого дома произошел в отсутствие разрешительной документации без получения указанных документов.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований администрации МО «Светлогорский район», поддержал встречные исковые требования ФИО2, с учетом уточнения, по основаниям, изложенным в иске.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606, 607 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что < Дата > между администрацией Светлогорского городского округа (ныне - администрация МО Светлогорского городского округа) и ООО «< ИЗЪЯТО >» заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым обществу в аренду сроком на < ИЗЪЯТО >, т.е. до < Дата >, передан земельный участок общей площадью < ИЗЪЯТО > га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: < адрес >, с целевым назначением: < ИЗЪЯТО >.

Соглашением от < Дата > права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды переданы ФИО4

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В силу ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пояснений представителя администрации муниципального образования «Светлогорский район» и представленного расчета следует, что ФИО2 не вносила плату за пользование земельным участком с кадастровым номером №, в результате чего образовалась задолженность за период с < Дата > по < Дата > на сумму < ИЗЪЯТО > рублей; за период с < Дата > по < Дата > на сумму < ИЗЪЯТО > рублей; за период с < Дата > по < Дата > на сумму < ИЗЪЯТО > рублей; общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка за период с < Дата > по < Дата > составила < ИЗЪЯТО > рублей. Кроме того начислены пени в сумме < ИЗЪЯТО > рублей.

Данные суммы заявлены ко взысканию, однако, суд не находит оснований для удовлетворения требований администрации муниципального образования «Светлогорский район» по следующим причинам.

Согласно ст. 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу положений ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет < Дата >.

Постановлением администрации МО «Светлогорский район» от < Дата >№ изменен вид разрешенного использования земельного участка из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью < ИЗЪЯТО > кв.м. и объекта капитального строительства, расположенного по < адрес >, с «< ИЗЪЯТО >» на «< ИЗЪЯТО >».

На основании указанного постановления решением филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Калининградской области от < Дата >№ внесены изменения в государственный кадастр недвижимости на земельный участок с кадастровым номером № в части сведений о разрешенном использовании.

< Дата > между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № земельного участка от < Дата >, согласно которому было изменено разрешенное использование земельного участка на «для размещения многоквартирного жилого дома».

< Дата > на государственный кадастровый учет поставлено здание с кадастровым номером № по адресу: < адрес >, назначение здания – многоквартирный дом (выписка из ЕГРН л.д. 13-40 т. 2).

Согласно выписок из ЕГРН (л.д. 41-113 т. 2) подвальное помещение и квартиры в указанном многоквартирном доме принадлежат на праве собственности: ФИО7 с < Дата > (подвал); ФИО8 с < Дата > (< адрес >); ФИО1 с < Дата > (< адрес >, № и №); ФИО9 с < Дата > (< адрес >); ФИО10 с < Дата > (< адрес >); ФИО11 с < Дата > (< адрес >); ФИО12 с < Дата > (< адрес >); ФИО13 с < Дата > (< адрес >); ФИО14 с < Дата > (< адрес >); ФИО15 и ФИО15 с < Дата > (< адрес >).

Строительство и ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома администрацией муниципального образования «Светлогорский район» не оспаривается, собственниками помещений многоквартирного дома выплачиваются взносы на капитальный ремонт общего имущества данного многоквартирного дома, более того вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменен постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский район». При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводами администрации муниципального образования «Светлогорский район» в обоснование возражений относительно встречных исковых требований.

Поскольку законодатель связывает возникновение права собственности на земельный участок под многоквартирным домом у собственников помещений данного дома с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, суд приходит к выводу о прекращении действия договора № аренды земельного участка от < Дата >, в редакции дополнительного соглашения № от < Дата > (дата государственной регистрации < Дата >, регистрационный №), заключенного между администрацией Светлогоркого района и ФИО2 с < Дата >, т.е. с даты государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для взыскания с ФИО2 арендной платы за период с < Дата > по < Дата >.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Светлогорский район».

Встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать договор № аренды земельного участка от < Дата >, в редакции дополнительного соглашения № от < Дата > (дата государственной регистрации < Дата >, регистрационный №), заключенный между администрацией Светлогоркого района и ФИО2, прекращенным с < Дата >.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение 01 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с 08.10.2018.

Судья Т.В. Мишина