Гражданский кодекс часть 1

2 мая 2017 года Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Амосовой Н.Л., при секретаре Выстороп М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2, ООО «Компания СПЕКТР» о признании решения общего собрания недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований и уточнений к ним истец указал, что является собственником следующего недвижимого имущества (парковочных мест), расположенного в Адрес:

Нежилые помещения в подземном этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номера на поэтажном плане: 14, 16, 17, 18, 27, 28,29,30;

Нежилые помещения в техническом этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номера на поэтажном плане: 13, 14, 15, 16, 54, 55. 67, 72;

Нежилые помещения в техническом этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, стояночные места: 26, 69;

Нежилое помещение в техническом этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номер на поэтажном плане 10;

Нежилые помещения в подземном этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номера на поэтажном плане: 102, 175, 192;

Нежилые помещения в подземном этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес машино-места: 93, 94, 95, 96, 99, 100, 106. 107, 108,109, 110, 111, 112, 113, 1 14, 119, 121, 122

Истцу также принадлежат квартиры и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме Адрес:

квартиры 27 и 3,

нежилое помещение на 1 этаже номер на поэтажном плане 1.

В сентябре 2016 года истцу стало известно о том, что в период с Дата по Дата группой неизвестных истцу лиц было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений подземной автостоянки, расположенной по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6 (форма проведения: очно-заочная). На данном собрании были приняты следующие решения:

Председателем общего собрания избран ФИО2 собственник помещения №Адрес

Секретарем общего собрания избрана ФИО5 собственник нежилого помещения №Адрес

Утвержден состав счетной комиссии в составе: ФИО6 и ФИО7B.

Заключение договора на обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) с ООО «Компания «СПЕКТР».

Утверждение платы за обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) в размере ........ за одно помещение.

Утверждение способа уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях - путем уведомления через объявление на видном месте у въезда (входа) в здание подземной автостоянки; и места хранения протокола общего собрания - у председателя Общего собрания ФИО2

Данные решения оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений подземной автостоянки, расположенной по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6 (форма проведения: очнозаочная) от Дата.

Однако истцу известно, что никакого собрания в период с Дата по Дата, как указано в протоколе, не проводилось, и таких решений не принималось.

О существовании протокола решения общего собрания истцу стало известно после того как ООО «Компания «СПЕКТР» представило в сентябре Дата года копию указанного протокола истцу.

До этого момента истец не знал о существовании указанных решений и протокола. Решения общего собрания, указанные в протоколе от Дата, являются незаконными по ряду причин.

Допущенные нарушения порядка созыва общего собрания:

Извещение о проведении общего собрания инициаторы собрания не выполняли, истец, равно как и многие другие собственники помещений в многоквартирных жилых домах, не знал о проведении собрания.

Указание в протоколе о том, что собрание проводилось в очно-заочной форме, сделано формально.

Во-первых, собрания в форме совместного присутствия и очного обсуждения вопросов повестки дня не проводилось.

Во-вторых, документы для заочного голосования по вопросам повестки дня не раздавались собственникам помещений в многоквартирных жилых домах по адресам: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6.

Допущенные нарушения по правомочности собрания:

Из протокола от Дата следует, что в общем собрании принимали участие собственники нежилых помещений, которые именуются в нем как помещения, расположенные в подземной автостоянке, по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6.

Однако, фактически все эти помещения относятся к различным многоквартирным жилым домам, и составляют их неотъемлемую подземную часть. Этими домами являются многоквартирные жилые дома, расположенные по адресам: Адрес.

Таким образом, имело место проведение общего собрания с участием в нем лиц, не имеющих никакого отношения ко всем этим домам одновременно.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно положениям статьи 44.1, ч. 3 ст. 45. ч. 2, 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ в общем собрании собственников жилого дома могут принимать участие и голосовать по вопросам повестки дня только собственники помещений в этом доме или их уполномоченные представители. Участие иных лиц в общем собрании собственников жилого дома и голосование этих лиц по вопросам повестки дня не предусмотрено законом, т.е. не допускается, поскольку они не являются участниками правоотношений, связанных с управлением жилым домом.

С учетом изложенных выше обстоятельств, а именно того, что в собрании принимали участие собственники помещений в нескольких домах, и обсуждали вопросы, относящиеся к управлению несколькими домами одновременно, на основании положений статей 44, 44.1, 45, 47 Жилищного кодекса РФ, при проведении собрания были допущены нарушения этих норм, и общее собрание не имело полномочий для принятия решений, касающихся управления перечисленными выше жилыми домами.

В общем собрании не принимали участие собственники других помещений в жилых домах, которые имели право на участие в таком собрании, в связи с чем общее собрание не было правомочно принимать какие-либо решения ввиду отсутствия кворума.

Из протокола от Дата следует, что общее собрание было проведено только собственниками нежилых мест, расположенных в подземных помещениях жилых домов.

В соответствии со ст. ст. 44, 45 Жилищного кодекса РФ в общих собраниях собственников жилых домов имеют право принимать все собственники, и проведение общего собрания только частью собственников помещений (жилых или нежилых раздельно) законом предусмотрено. Такой подход не только противоречит равному праву каждого собственника помещений в жилом доме на доступ к управлению жилым домом, предусмотренным ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, но противоречит положениям статей 44, 45 Жилищного кодекса РФ, в части предусматривающей проведение именно общего собрания собственников жилого дома, и устанавливающей пределы кворума такого собрания.

Проведя собрание только частью собственников жилых домов, и разрешив вопрос об управлении этими домами, не имея для этого необходимого кворума, участники собрания грубо нарушили указанные выше нормы Жилищного кодекса РФ.

Нарушения, касающиеся избрания способа управления жилым домом.

Участники общего собрания приняли два решения, касающиеся управления жилым домом, а именно:

избрание управляющей компании;

установление платы за обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) в размере ........ за одно помещение.

Решения по этим вопросам принято с грубым нарушением положений Жилищного кодекса РФ.

Решение по первому вопросу противоречит ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как указывалось выше, нежилые помещения располагаются в подземных этажах нескольких многоквартирных жилых домов. Данные жилые дома уже управляются управляющей компанией ООО «СПЕКТР», и поэтому избрание второй управляющей компании противоречит ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, из протокола от Дата не ясно имеет ли ответчик лицензию на деятельность по управлению многоквартирными домами, необходимость наличия которой предусмотрена ч. 1.3. ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Решение по второму вопросу противоречит положениям раздела VII Жилищного кодекса РФ, не предусматривающего возможность установления платы за обслуживание и содержание отдельного помещения в жилом доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ собственники помещений несут обязанность вносить плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Установление общим собранием платы за обслуживание и содержание отдельного помещения в жилом доме противоречит приведенной выше норме закона, поэтому общее собрание не могло принимать подобного решения.

Часть 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что собственник вправе обжаловать решение общего собрания собственников жилого дома, если он не принимал участие в этом собрании и решения собрания нарушают его права и законные интересы.

Как указывалось выше, истец не принимал участия в собрании, собрание фактически не проводилось, сведения, содержащиеся в протоколе от Дата, о голосовании по вопросам повестки дня являются сфальсифицированными, решения принимались при отсутствии необходимого кворума и с выходом за пределы компетенции общего собрания, принятые решения противоречат закону.

Нарушение прав истца заключается в том, что на указанном собрании приняты решения о выборе управляющей компании ООО «Компания «СПЕКТР», об утверждении дополнительных платежей, не предусмотренных законом, а также установлен способ оповещения, исключающий возможность доведения информации о решениях общего собрания до каждого собственника.

С учетом этого, полагает, что решения общего собрания собственников жилого дома от Дата подлежат признанию незаконными.

Из лиц, которые принимали участие в собрании, истцу известен только ответчик ФИО2, остальные лица не известны.

В материалах дела имеются сведения из Росреестра Иркутской области о собственниках помещений в многоквартирных жилых домах. Также ответчик представил суду копии решений собственников на общем собрании, которые также имеются в материалах дела.

Сопоставление представленных ответчиком решений собственников со сведениями из Росреестра Иркутской области приводят к выводу о том, что сведения о кворуме общего собрания, указанные в протоколе от Дата в размере 58,74% от общего числа собственников парковочных мест, является не правильным.

Так, если считать общее количество проголосовавших лиц, которые имели право на участие в таком собрании (т.е. являются собственниками), то получается количество участников следующее (в процентах):

По жилому дому по Адрес

24,84% - от числа собственников только парковочных мест;

3,26% - от числа собственников всего жилого дома.

По жилому дому по Адрес

35,94% - от числа собственников только парковочных мест;

12,14% - от числа собственников всего жилого дома.

По жилому дому по Адрес

39,37% - от числа собственников только парковочных мест;

4,02% - от числа собственников всего жилого дома.

По автопарковке по Адрес

30,53% - от числа собственников только парковочных мест.

Таким образом, общее число собственников, принявших участие в общем собрании, составило всего 32,67%, в связи с чем, кворума, достаточного для принятия каких-либо решений, на общем собрании не было.

Подсчет процентов голосов проводился исходя из принадлежащих каждому собственнику площадей в подземных помещениях зданий, а не по количеству участников собственности. Данный подсчет обусловлен положениями ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, ответчиком не представлены суду доказательства соблюдения установленного порядка созыва общего собрания, а именно в части уведомления всех собственников о предстоящем собрании, данное обстоятельство также доказывает грубое нарушение со стороны ответчика, что привело к отсутствию кворума на собрании.

По вопросу о возможности проведения одного собрания разными жилыми домами.

Во-первых, в материалах дела имеется ответ Службы государственного жилищного надзора Иркутской области, из которого следует, что жилые дома по адресу Адрес, 15/4, 15/5 обслуживаются управляющей компанией ООО «СПЕКТР».

Во-вторых, жилые дома по адресу Адрес, 15/4, 15/5 вводились в эксплуатацию раздельно, с большими временными промежутками. Данное обстоятельство подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию.

Это обстоятельство доказывает юридическую и фактическую самостоятельность каждого дома, поскольку каждый из этих домов вводился через год, и в течение этого времени первый и последующий дома эксплуатировались самостоятельно, и должны эксплуатироваться самостоятельно.

В-третьих, согласно имеющимся в материалах дела техническим паспортам на каждый из жилых домов, все они имеют как надземные этажи, так и этажи подземные.

Из данных паспортов видно, что подземные этажи входят в состав каждого жилого дома отдельно, и являются его неотъемлемой частью.

В-четвертых, согласно заключению № от Дата, составленному ООО «........» помещение подземного этажа каждого дома по адресам Адрес, 15/4, 15/5 является неразрывной частью этого дома, по этим помещениям проходят общие коммуникации каждого жилого дома, которые не возможно обслуживать отдельно от самого жилого дома и помещений подземного этажа. Кроме того, помещения подземного этажа имеют разные назначения, а не только парковочные места, в связи с чем, определить четкие границы автопарковки и жилого дома в подземном этаже не возможно, таких границ просто не существует.

С учетом этого, решение общего собрания о выборе второй управляющей организации в каждом доме противоречит не только закону, но и не исполнимо без ущерба интересам жильцов каждого дома.

В отношении правовых оснований проведения собрания.

Ответчик в отзыве указал, что общее собрание проводилось не по правилам Жилищного кодекса РФ, а по правилам главы 9.1. Гражданского кодекса РФ.

Это утверждение ошибочное по ряду причин:

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, положения главы 9.1. Гражданского кодекса РФ распространяются на все виды общих собраний, включая и собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме (п. 103). Из этого следует, что правила главы 9.1. Гражданского кодекса РФ подлежат применению в данном случае с учетом особенностей, предусмотренных положениями Жилищного кодекса РФ.

На общем собрании решались вопросы, касающиеся обслуживания помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, это собрание должно было проводиться в соответствии с особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ.

Тот факт, что общее собрание принимало решения по вопросам, регулируемым жилищным кодексом РФ, подтверждается, как самим протоколом от Дата, так и исковым заявлением ООО «Компания СПЕКТР», поданным в Октябрьский районный суд г. Иркутска. В этом иске ответчик ссылаясь на положения Жилищного кодекса РФ требует с истца взыскать задолженность за содержание и обслуживание помещений автопарковки. Аналогичная правовая позиция содержится и в претензиях ответчика, которые он направлял истцу в связи с неоплатой им платы за обслуживание и содержание помещений в автопарковке.

Просит признать недействительными решения, принятые на общем собрании собственников Дата, а именно: избрание председателем общего собрания ФИО2 собственник помещения №Адрес, избрание секретарем общего собрания ФИО5. собственник нежилого помещения №Адрес, утверждение счетной комиссии в составе: ФИО6 и ФИО7, заключение договора на обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) с ООО «Компания «СПЕКТР», утверждение платы за обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) в размере ........ за одно помещение; утверждение способа уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях - путем уведомления через объявление на видном месте у въезда (входа) в здание подземной автостоянки; и места хранения протокола общего собрания - у председателя Общего собрания ФИО2 и оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений подземной автостоянки, расположенной по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6 (форма проведения: очно-заочная) от Дата.

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель по доверенности ФИО8 поддержали исковые требования с учетом уточнений.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Компания «СПЕКТР» по доверенностям ФИО9, ФИО10 не признали исковые требования, поддержали возражения на иск.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, извещенный надлежащим образом.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения общего собрания)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3 статьи 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения общего собрания) предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством, в том числе, очно-заочного голосования.

В соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения общего собрания)

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения общего собрания)

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения общего собрания) правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (п. 1). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3). Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (п.4). Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (п.4.1). При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны (п. 5.1):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Как установлено судом, ФИО3 принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

нежилые помещения в подземном этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номера на поэтажном плане: 14, 16, 17, 18, 27, 28, 29,30, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от Дата, от Дата;

нежилые помещения в техническом этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номера на поэтажном плане: 13, 14, 15, 16, 54, 55. 67, 72, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата;

нежилые помещения в техническом этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, стояночные места: 26, 69, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от Дата, от Дата;

нежилое помещение в техническом этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номер на поэтажном плане 10, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от Дата;

нежилые помещения в подземном этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес, номера на поэтажном плане: 99, 102, 175, 192, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от Дата, от Дата, от Дата;

нежилые помещения в подземном этаже № в многоквартирном жилом доме по адресу: Адрес машино-места: 95, 96, 100, 106, 107, 108,109, 110, 111, 112, 113, 114, 119, 121, 122, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, от Дата, Дата, от Дата;

квартира №27, нежилое помещение на 1 этаже, номер на поэтажном плане 1 в многоквартирном жилом доме Адрес, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от Дата, от Дата.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в подземной автостоянке, расположенной по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6 (форма проведения очно-заочная) от Дата, период проведения собрания Дата -Дата Обсуждение вопросов повестки дня состоялось Дата в 17.30 часов. Место проведения Адрес. Общее количество нежилых помещений подземной автостоянки, расположенной по адресу: Адрес, 15/3, 15/4, 15/5, 15/6 -206. В заочном собрании принимали участие собственники помещений -121 собственник, что составляет 58,74% от общего количества голосов собственников помещений. Общее количество нежилых помещений- 206 принимают за 100%.

По вопросам, включенным в повестку дня, были приняты решения:

Решили председателем общего собрания избрать ФИО2 – собственник помещения № по адресу: Адрес/4. Голосовали: «за» -99,17%, «против» -0%, «воздержались» -0,83%.

Решили избрать секретарем собрания ФИО5 – собственник нежилого помещения № по адресу: Адрес.

Голосовали: «за» -99,17%, «против» -0%, «воздержались» -0,83%.

Решили утвердить в состав счетной комиссии следующие кандидатуры: ФИО6 и ФИО7

Голосовали: «за» -99,17%, «против» -0%, «воздержались» -0,83%.

Решили заключить договоры на обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) с ООО «Компания «СПЕКТР».

Голосовали: «за» -99,17%, «против» -0%, «воздержались» -0,83%.

Решили утвердить плату за обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) в размере ........ за одно помещение.

Голосовали: «за» -91,74%, «против» -4,96%, «воздержались» -3,3%.

Утвердить способ уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях – путем уведомления через объявление на видном месте у въезда (входа) в здание подземной автостоянки; и места хранения протокола общего собрания – у председателя Общего собрания ФИО2

Голосовали: «за» -99,17%, «против» -0%, «воздержались» -0,83%.

ООО «........» было выдано инспекцией Госархстройнадзора Комитета по городскому обустройству администрации г. Иркутска разрешение на строительство № от Дата жилого дома с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией, инженерными сетями, б/с 3- 9 этаж с мансардой, б/с 4 – 9 этаж с мансардой, б/с 5- 10 этаж с мансардой, монолитный каркас, объединенный ж/б плитами перекрытия, кирпичными стенами, расположенного по адресу: Адрес, м-н Солнечный.

ООО «........» были выданы архитектурно-строительной инспекцией инженерно-строительного управления, отделом выдачи разрешительной документации инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска разрешения на ввод объектов в эксплуатацию:

- № от Дата – о вводе в эксплуатацию построенного жилого дома с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией. Блок-секция №, расположенного по адресу: Адрес, м-н Солнечный;

- № от Дата – о вводе в эксплуатацию построенного жилого дома с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и ТП. Блок-секция №, расположенного по адресу: Адрес, м-н Солнечный;

Согласно ответу ООО «СПЕКТР» от Дата, ответу Службы государственного жилищного надзора Иркутской области от Дата ООО «СПЕКТР» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: Адрес: 15/1 (протокол общего собрания собственников помещений от Дата), 15/2 (протокол общего собрания собственников помещений от Дата), 15/3 (протокол общего собрания собственников помещений от Дата), 15/4 (протокол общего собрания собственников помещений от Дата, 15/5 (протокол общего собрания собственников помещений от Дата). Данные дома переданы в управление ООО «Спектр» без помещений подземной автостоянки.

Таким образом, из материалов дела следует, что многоквартирными домами по адресу: Адрес,15/4,15/5,15/6 управление осуществляет одна управляющая организация, а подземной автостоянкой, расположенной в них – другая, в данном случае, ООО «Компания СПЕКТР».

Как следует из оспариваемого решения общего собрания, оно касалось управления и обслуживания только подземной автостоянкой (нежилых помещений) по адресу: Адрес,15/4,15/5,15/6.

Между тем, по адресу: Адрес, мкр. Солнечный, проектировалось строительство жилого дома с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и ТП, инженерным сетями. Каждая блок-секция вводилась в эксплуатацию по мере окончания ее строительства.

Из поэтажного плана следует, что под блок - секциями 3,4,5,6 расположена подземная автостоянка (нежилые помещения), въезд и выезд один общий. Сообщение между блоками происходит через общие проезды. Блок-секция 6 является двухэтажной.

Из объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что автостоянка по адресу: Адрес, 15/6 является двухэтажной. Строительство данной блок-секции производило МУП «Управление капитального строительства г. Иркутска», управление первым этажом автостоянки осуществляет ООО «Компания «СПЕКТР», на второй этаж имеется отдельный въезд –выезд, кто осуществляет управление вторым этажом не известно.

Представленные сторонами заключение специалиста №, выполненное специалистом ООО «........», заключение №, выполненное экспертом ООО «........», оценены судом в совокупности с другими представленными в материалы дела доказательствами, при анализе которых суд не склоняется к категоричному отклонению одного и принятию другого, поскольку не являются основополагающими при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, из материалов дела следует, что разрешение № от Дата было выдано на строительство жилого дома с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией, инженерными сетями; блок-секции введены в эксплуатацию по мере окончания их строительства, являются составными частями жилого дома по адресу: Адрес.

Суд учитывает, что действующим законодательством не предусмотрено описание и учет части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимого имущества, равно как и не предусмотрена возможность одновременного существования в отношении одного и того же объекта недвижимости различных правовых статусов его частей. ООО «Компания СПЕКТР» в качестве управляющей организации была избрана с учетом только собственников помещений подземной автостоянки, собственники блок-секций, под которыми расположена автостоянка о проведении собрания не были извещены, участие в собрании не принимали. Тогда как избрание способа управления не жилыми помещениями, в данном случае, подземной автостоянкой жилого дома, а его частями, не предусмотрено законом. Жилищный кодекс РФ, а именно его раздел VIII, посвященный управлению многоквартирными домами, рассматривает дом именно как единый объект управления. Подземная автостоянка является частью жилого дома по адресу: Адрес, на строительство которого со строительным адресом: Адрес, м-н Солнечный, было выдано соответствующее разрешение. Жилой дом и подземная автостоянка строились как единый объект. Сведений о том, что подземная автостоянка и жилой дом - два самостоятельных объекта, не представлено.

Следовательно, при решении вопроса, касающегося управления и обслуживания подземной автостоянкой, его разрешение должны учитываться не только голоса собственников нежилых помещений подземной автостоянки, но и собственников помещений всего жилого дома по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6. Таким образом, при возникновении обстоятельств о выборе и обслуживании подземной автостоянкой, о проведении такого собрания уведомляются все собственники жилого дома с учетом процедуры проведения общего собрания, установленного положениями Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако, таких сведений суду не представлено, материалы дела не содержат, отсутствие таких сведений указывает и оспариваемый протокол.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным решения, принятого на общем собрании собственников Дата, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительными решения, принятые на общем собрании собственников Дата: избрание председателем общего собрания ФИО2 - собственника помещения № по адресу: Адрес, избрания секретарем общего собрания ФИО5 - собственника нежилого помещения № по адресу: Адрес, утверждение счетной комиссии в составе ФИО6 и ФИО7, заключения договора на обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) с ООО «Компания СПЕКТР», утверждение платы за обслуживание и содержание подземной автостоянки (нежилых помещений) в размере ........ за одно помещение, утверждение способа уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях - путем уведомления через объявления на видном месте у въезда (входа) в здание подземной автостоянки, и места хранения протокола общего собрания у председателя общего собрания ФИО2, оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений подземной автостоянки, расположенной по адресу: Адрес, 15/4, 15/5, 15/6 (форма проведения очно-заочная) от Дата.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения Дата.

Судья: Н.Л. Амосова