Гражданский кодекс часть 1

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 312 316,74 руб., компенсацию временных потерь на проведение ремонтно-восстановительных работ в размере 36 000 руб., убытки за проведение исследований в размере 7 500 руб., судебные расходы за составление искового заявления в размере 5 000 руб., почтовые расходы в размере 522,65 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 623,07 руб.

В остальной части исковые требования ФИО1 к ФИО2 оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным, - отказать.

Исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 312 316,74 руб., компенсацию временных потерь на проведение ремонтно-восстановительных работ в размере 36 000 руб.

В остальной части исковые требования ФИО3 к ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г. Красноярска.

Председательствующий: А.С. Куликова

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды и договор о содержании помещения и коммунальных платежах. По условиям договора аренды ФИО1 передал ФИО2 в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>.м. для открытия салона-парикмахерской <данные изъяты> Помещение принадлежит ФИО1 на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Подписание договора аренды и договора о содержании помещения и коммунальных платежах является актом приема-передачи помещения, согласно п.7 договора аренды. По условиям договора о содержании оговорено, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, передал ФИО2, нежилое помещение по адресу: г. <адрес>1. Согласно п. 29 настоящего договора, договор вступает в силу с момента его подписания и имеет силу акта приема-передачи помещения. Арендатор несет полную материальную ответственность за сохранность помещения и обязуется: поддерживать помещение в исправном состоянии, работы по перепланировке и переоборудованию помещения производить только с согласия арендодателя; не производить работ по реконструкции помещения (п. 11 договора о содержании). Во время действия договора арендатор за счет собственных сил и средств производит текущий ремонт помещения и мелкий ремонт оборудования связанный с его износом вызванным обычным использованием, установку и поддержание в надлежащем состоянии грязезащитных и противоскользящих покрытий; замену ламп; уборку внутри помещения, уборку снаружи, мойку окон. (п. 14 договора о содержании). После прекращения действия договора, арендатор обязуется вернуть помещение в том же состоянии (см. № 6), что и на момент заключения договора: стены оклеить стеклообоями или зашпаклевать, поверх окрасить в светло-бежевый цвет; снять своё наружное оборудование и рекламу; в случае повреждений целостности стен, плинтусов, потолка, пола, кафельной и керамической плитки, дверей, окон и оборудования, Арендатор обязуется произвести ремонт за свой счет. Если для устройства вывески снимались фасадные панели верха крыльца, арендатор монтирует их на прежнее место за счет собственных сил и средств, в случае утери панелей обязуется восстановить их на аналогичные. В случае изменения планировки помещения, арендатор обязуется привести планировку в соответствии с действующим Техническим паспортом нежилого помещения. Если сроки выполнения указанных работ выходят за оплаченный период, арендатор оплачивает дни работ, сверх этого периода, исходя из 1/30 части месячной арендной платы за каждый день работ. По согласованию сторон, объем работ может быть пересмотрен, материалы могут быть заменены на аналогичные, без потери качества и потребительских характеристик (п. 15 договора о содержании). В случае отказа от ремонта, отказа в возврате изначальной планировки, освобождения помещения без уведомления арендодателя, арендатор обязуется возместить арендодателю авансом, в полном объеме расходы, связанные с ремонтом, восстановлением помещения; оплачивает компенсацию временных потерь на проведение указанных работ в сумме месячной арендной платы. Если арендатор не согласен с заявленными арендодателем объемами и стоимостью работ, тогда лицензированной организацией проводится оценка состояния помещения и составляется смета на ремонтные, восстановительные работы. Стоимость проведения оценочных и сметных работ оплачивается арендатором, сроки на проведение оценочных и сметных работ оплачиваются арендатором исходя из 1/30 части месячной арендной платы за каждый день таких работ. Стороны соглашаются на сметную стоимость, рассчитанную лицензированной организацией (п. 16 договора о содержании). ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО2 ценным и заказным письмом направлено уведомление об осмотре арендуемого помещения с целью проверки соблюдения договорных условий, проверки состояния помещения и ревизии состояния инженерных сетей, основанием указано на нарушение договора аренды (не оплата аренды за ноябрь 2021 года, не оплата коммунальных платежей за сентябрь-октябрь 2021 года). В ходе проведения осмотра ФИО1, выявлено не осуществление арендатором деятельности и частичное освобождение помещения от имущества арендатора. Констатирован факт составлением акта предварительного осмотра помещения, заявлена просьба исполнения договорных обязательств в полном объеме, а в случае отказа, просьба возместить расходы на ремонт помещения, либо провести ремонт за счет собственных сил и средств, согласно претензии о возмещении расходов на ремонт или проведении ремонта. Согласно п. 16 договора о содержании стороны договорились, что арендатор оплачивает компенсацию временных потерь на проведение ремонтных работ в сумме месячной арендной платы; сроки на проведение оценочных и сметных работ оплачиваются арендатором исходя из 1/30 части месячной арендной платы за каждый день таких работ. ФИО1, обратился в ООО «ТехСтройЭксперт» для составления сметных работ для установления стоимости ремонтно-восстановительных работ в помещении по адресу: <адрес> Заключение ФИО5 № № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают наличие повреждений, неудовлетворительного состояния помещения и замену части имеющейся отделки, являющиеся нарушением ответчиком договора аренды и договора о содержании, стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 435 907,20 руб., компенсация временных потерь на проведение ремонтно-восстановительных работ 72 000 руб., оплата сроков на проведение оценочных и сметных работ. В соответствии с п.16 договора составила 134 400 руб., составление экспертного заключения 7500 руб. ФИО1 18.11.2021 года направил ФИО2, претензию, в которой просил произвести ремонтные работы по восстановлению нежилого помещения, письмо, направленное в адрес ФИО2, вернулось в адрес ФИО1 Требования ФИО1, не были удовлетворены до настоящего времени. В указанной связи у ФИО2, образовалось неисполненное обязательство перед ФИО1

Не согласившись с исковыми требованиями ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором, с учетом уточненного искового заявления, просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договор о содержании помещения и коммунальных платежах от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ФИО1, а также взыскать с ФИО1 в свою пользу неосновательное обогащение в размере 492 547,99 руб., убытки за проведение экспертизы в размере 49 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 126 руб., мотивируя тем, что в соответствии с условиями указанных выше договоров ФИО1 является единственным собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> На момент заключения договора ФИО1 правоустанавливающих документов не предъявлял, однако заверил, что помещение принадлежит только ему и никаких обременений и ограничений правами третьих лиц помещение не имеет, пообещав предоставить документы позже. Помещение снималось в аренду для ведения бизнеса – организации салона-парикмахерской по франшизе «<данные изъяты>», о чем арендодатель был поставлен в известность. ФИО2 оплатила франшизу, произвела ремонт помещения, однако по прошествии нескольких месяцев арендодатель так и не представил ей правоустанавливающие документы на помещение. В конечном итоге спустя полгода она смогла добиться документов от арендодателя и исходя из выписки из ЕГРН ей стало известно, что арендодатель не является собственником всего помещения, а владеет лишь ? долей в праве общей долевой собственности на это помещение. На просьбу связаться со вторым собственником и подписать договор с ним ФИО1 ответил отказом, какие-либо документы, подтверждающие его право распоряжаться второй долей помещения не представил, сообщив, что если что-то не устраивает, то она может съезжать, при этом он не будет компенсировать расходы на ремонт. Поняв, что ее обманули ФИО2 была вынуждена в ноябре 2022 года освободить нежилое помещение, поскольку каких-либо гарантий от второго собственника, что ее в любой момент не выгонят, ей никто не давал, а вести бизнес без подписания действующего договора было невозможно.

03.04.2023 года от стороны истца и ФИО3 поступило уточненное исковое заявление, согласно которому просили привлечь ФИО3 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, поскольку она является собственником ? доли спорного помещения, а также взыскать с ФИО2:

- в пользу ФИО1 стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 312 316,74 руб., компенсацию временных потерь на проведение ремонтно-восстановительных работ в размере 36 000 руб., компенсацию в счет оплаты сроков на проведение оценочных и сметных работ в размере 138 000 руб., убытки за проведение исследований в размере 7 500 руб., судебные расходы за составление искового заявления в размере 5 000 руб., почтовые расходы в размере 522,65 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 623,07 руб.;

- в пользу ФИО3 стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 312 316,74 руб., компенсацию временных потерь на проведение ремонтно-восстановительных работ в размере 36 000 руб., компенсацию в счет оплаты сроков на проведение оценочных и сметных работ в размере 138 000 руб.

Представитель истца по первоначальному иску/представитель ответчика по встречному иску/представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 (полномочия проверены) в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что до подписания договоров аренды и содержания, стороны надлежащим образом удостоверили личности друг друга и правоустанавливающие документы на спорное помещение, в связи с чем, ФИО2 знала о том, что договор будет подписан только от лица ФИО1, не возражала против заключения указанных договоров, а также согласилась на условие о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние в случае осуществления ремонтных работ с ее стороны после освобождения помещения.

Ответчик по первоначальному иску/истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании заявленные первоначальные исковые требования не признала в полном объеме, полагала, что договоры, заключенные между ней и ФИО1 являются недействительными, поскольку в них отсутствуют сведения о ФИО3 как о собственнике нежилого помещения по адресу: <адрес> Препятствий со стороны истца по осуществлению работ в салоне ей не чинились, в ноябре 2021 года она добровольно выехала из спорного помещения, ее никто не выгонял. Такое решение она приняла сама, поскольку боялась, что другой собственник может начать предъявлять к ней претензии по владению помещением, и в будущем она не сможет в нем нормально работать.

Представитель ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску ФИО6 (полномочия проверены) в судебном заседании также не признал первоначальные исковые требования по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Истец по первоначальному иску/ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен своевременно и надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представил, о причинах неявки суд не уведомил, доверил представление своих интересов ФИО4

Третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора -ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена своевременно и надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представила, о причинах неявки суд не уведомила, доверила представление своих интересов ФИО4

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд находит первоначальные исковые требования ФИО1 и требования третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования ФИО3 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду, для открытия салона-парикмахерской «<данные изъяты>», нежилое помещение по адресу: пр-<адрес> принадлежащее арендодателю на праве частной собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 договора аренды).

Арендная плата за пользование помещением составляет 72 000 руб. в месяц (п. 3 договора аренды).

С момента подписания договора на один месяц устанавливаются арендные каникулы. Если в течение одного года, с момента подписания договора, договор будет расторгнут по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан оплатить полный месяц арендных каникул (п. 4 договора аренды).

В момент подписания договора арендатор передает арендодателю оплату за июнь месяц и 9 дней мая в сумме 93000 руб. (п. 5 договора аренды).

Содержание помещения и коммунальные платежи осуществляются на основании договора о содержании помещения и коммунальных платежах (п. 6 договора аренды).

Подписание договора и договора о содержании помещения и коммунальных платежах является актом-приема передачи помещения (п. 7 договора аренды).

Арендатор обязуется пользоваться данным помещением в соответствии с настоящим договором и договором о содержании помещения и коммунальных платежах. Своевременно оплачивать арендные и коммунальные платежи (п. 8 договора аренды).

Арендатор обязуется оплачивать арендный платеж авансом за следующий месяц до предпоследнего числа текущего месяца, в полном объеме, в наличной форме (п. 9 договора аренды).

В случае просрочки внесения арендной платы и коммунальных платежей, более чем на пять дней, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от несвоевременно внесенной суммы, за каждый календарный день просрочки платежа, начиная со дня возникновения просрочки по день ее фактического погашения включительно (п. 10 договора).

Согласно п. 13 договора арендодатель, как лично, так и в лице уполномоченных представителей, имеет право периодического осмотра помещения с целью проверки соблюдения условий настоящего договора и законодательства РФ.

Одновременно, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор о содержании помещения и коммунальных платежах, которым оговорено, что на основании договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: пр<адрес>

В п. 6 договора о содержании указано: помещение после ремонта и имеет следующее состояние: Стены зала, подсобного помещения и кладовой оклеены стеклообоями и окрашены краской «Радуга». Номер колера \/089; По периметру помещения смонтирован пластиковый светло-бежевый плинтус. Плинтус целый, без дефектов. На углах колонн и стен установлен декоративный пластиковый уголок в цвет стен; Потолок навесной типа «Армстронг» без повреждений, дефектов и пятен; световые приборы в рабочем состоянии, без повреждений (в кол-ве 19 шт.); Окна (в кол-ве 4 шт.) целые в рабочем состоянии, оконные откосы, подоконники без повреждений; Рольставни на окне и входной двери в рабочем состоянии, без повреждений; (рольставни на окне открываются на % высоты); Сантехнические приборы и зеркало в с/у в рабочем состоянии, без повреждений; Наружные (в кол-ве 1 шт.) и внутренние (в кол-ве 3 шт.) двери без повреждений, пятен и дефектов; ключи от внутренних и наружных дверей; рольставней в наличии; Керамическая плитка на полу помещения (бежевая марки «Санторини») без повреждений и дефектов, на полу и стенах с/у (марки «Полонез») без повреждений и дефектов; плитка на полу крыльца без повреждений и дефектов; откосы входной двери обрамлены светлым кафелем, кафель без повреждений, сколов и дефектов; пожарно-охранная сигнализация и электрооборудование в рабочем состоянии; приборы учета опломбированы, пломбы не нарушены, антимагнитные пломбы не окрашены.

Арендатор несет полную материальную ответственность за сохранность помещения и обязуется: поддерживать помещение в исправном состоянии, работы по перепланировке и переоборудованию помещения производить только с согласия арендодателя; не производить работ по реконструкции помещения (п. 11 договора о содержании).

Во время действия договора арендатор за счет собственных сил и средств производит текущий ремонт помещения и мелкий ремонт оборудования связанный с его износом вызванным обычным использованием (п. 14 договора о содержании).

После прекращения действия договора арендатор обязуется вернуть помещение в том же состоянии (см. № 6), что и на момент заключения договора: стены оклеить стеклообоями или зашпаклевать, поверх окрасить в светло-бежевый цвет; снять своё наружное оборудование и рекламу; в случае повреждений целостности стен, плинтусов, потолка, пола, кафельной и керамической плитки, дверей, окон и оборудования, Арендатор обязуется произвести ремонт за свой счет. Если для устройства вывески снимались фасадные панели верха крыльца, арендатор монтирует их на прежнее место за счет собственных сил и средств, в случае утери панелей обязуется восстановить их на аналогичные. В случае изменения планировки помещения, арендатор обязуется привести планировку в соответствии с действующим Техническим паспортом нежилого помещения. Если сроки выполнения указанных работ выходят за оплаченный период, арендатор оплачивает дни работ, сверх этого периода, исходя из 1/30 части месячной арендной платы за каждый день работ. По согласованию сторон, объем работ может быть пересмотрен, материалы могут быть заменены на аналогичные, без потери качества и потребительских характеристик (п. 15 договора о содержании).

В случае отказа от ремонта, отказа в возврате изначальной планировки, освобождения помещения без уведомления арендодателя, арендатор обязуется возместить арендодателю авансом, в полном объеме расходы, связанные с ремонтом, восстановлением помещения; оплачивает компенсацию временных потерь на проведение указанных работ в сумме месячной арендной платы. Если арендатор не согласен с заявленными арендодателем объемами и стоимостью работ, тогда лицензированной организацией проводится оценка состояния помещения и составляется смета на ремонтные, восстановительные работы. Стоимость проведения оценочных и сметных работ оплачивается арендатором, сроки на проведение оценочных и сметных работ оплачиваются арендатором исходя из 1/30 части месячной арендной платы за каждый день таких работ. Стороны соглашаются на сметную стоимость рассчитанную лицензированной организацией (п. 16 договора о содержании).

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уполномочила своего сына ФИО1 управлять и распоряжаться ее долей (1/2 часть) нежилого помещения по адресу <адрес>: сдавать помещение в аренду, с правом не указывать ее в договорах; определять суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и любые другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным договорам; получать причитающееся ей денежные средства или иное имущество, а также направлять и получать за нее любые документы от всех лиц, учреждений, предприятий, организаций, в том числе судов и всех коммерческих банков, почты, телеграфа по всем основаниям, с правом не указывать ее в документации; быть ее представителем и вести от ее имени дела во всех учреждениях, организациях и предприятиях, в том числе государственных, для чего предоставила право получать и подавать от ее имени заявления, ходатайства, справки, другие документы, оплачивать сборы, пошлины; вести ее дела во всех судебных учреждениях со всеми правами включая получения за нее денежных средств; расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этой доверенности.

18.11.2021 года ФИО1 ФИО2 ценным и заказным письмом (опись вложения в ценное письмо, почтовая квитанция) направлено уведомление об осмотре арендуемого помещения с целью проверки соблюдения договорных условий, проверки состояния помещения и ревизии состояния инженерных сетей, основанием указано на нарушение договора аренды (не оплата аренды за ноябрь 2021 года, не оплата коммунальных платежей за сентябрь-октябрь 2021 года); арендодатель проводит осмотр помещения. Указано на фактический осмотр помещения, что в ходе осмотра выявлено не осуществление арендатором деятельности и частичное освобождение помещения от имущества арендатора. Констатирован факт составления акта предварительного осмотра помещения. Уведомлением заявлена просьба исполнения договорных обязательств в полном объеме, а в случае отказа, просьба возместить расходы на ремонт помещения, либо провести ремонт за счет собственных сил и средств, согласно претензии о возмещении расходов на ремонт или проведении ремонта. К уведомлению приложены: акт предварительного осмотра помещения; претензия о возмещении расходов на ремонт или проведении ремонтных работ в целях приведения помещения в первоначальное состояние.

18.11.2021 года составлен акт предварительного осмотра помещения, в котором указано, что осмотр помещения проводится в будний день, в рабочее время арендатора. На момент осмотра в помещении деятельности не ведется, арендатор или его представители отсутствуют. На улице, на козырьке крыльца, с двух сторон, смонтирована вывеска арендатора. Не работает освещение крыльца, отломан один поручень, оторвана противоскользящая резинка на ступеньке. В правой части общего зала, по периметру стен, смонтированы декоративные деревянные панели серого цвета. На деревянных панелях, выше уровня остальных розеток, установлены дополнительные розетки. Поверх панелей, по периметру окон, смонтирован белый уголок. В этой же части зала, взамен потолка типа армстронг, установлен натяжной потолок, который крепится к верхней части деревянных панелей. Отсутствует часть охранно-пожарных датчиков. С натяжного потолка свисают провода. В левой части общего зала стены окрашены в серый цвет, на стенах присутствуют пятна, сохранен навесной потолок типа армстронг, сохранены потолочные светильники. На полу общего зала, взамен бежевой керамической плитки марки «Санторини», смонтирована бело-черная плитка в шахматном порядке. Полы грязные. Смонтирован серый пластиковый плинтус. В плинтусе многочисленные проломы. По периметру всего общего зала, на полу вдоль стен, на плитке многочисленные просверленные отверстия, сколы и трещины. В правую часть общего зала, из технической комнаты сделаны сквозные отверстия в гипсокартонной стене, и выведены водопроводные и канализационные трубы, крепления которых засверлены в плитку пола. В санузле навесной потолок, сантехника, светильник и кафель марки «Полонез» без повреждений. Полы и сантехника в санузле грязные. В технической комнате сохранен потолок типа «Армстронг», но не работает освещение. Дверь в техническую комнату имеет повреждения. На полу, взамен плитки марки «Санторини», смонтирована бело-черная плитка в шахматном порядке. К стенам смонтированы многочисленные водопроводные и канализационные трубы, крепления труб засверлены в стены. В гипсокартонной стене, смежной с общим залом, сквозные отверстия, через которые в зал проходят трубы горячей, холодной воды и канализации. На стенах видны пятна грязи и потёртости. В технической комнате не работает светильник, комната завалена многочисленным бытовым и строительным мусором. В полном объеме оценить состояние технической комнаты возможности нет. В кладовой на полу сохранена бежевая керамическая плитка марки «Санторини». Дверь в кладовую с повреждениями. По причине захламленности бытовым мусором, состояние пола и стен кладовой оценить возможности нет. Арендатор частично вывез свое имущество. В помещении находится следующее имущество арендатора: стул, настенные часы, водонагреватель, светильники на цепочках, уборочный инвентарь, металлические направляющие в большом количестве. Состояние помещения не соответствует условиям договора аренды и договора о содержании помещения и коммунальных платежах от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, арендатор значительно ухудшил помещение, требуется капитальный ремонт.

18.11.2021 года ФИО1 направил адрес ФИО2 претензию, в которой просил исполнить договорные обязательства в полном объеме, а в случае отказа, просил возместить расходы на ремонт помещения, либо провести ремонт за счет собственных сил и средств.

Согласно заключению ФИО5 № № от ДД.ММ.ГГГГ строительно-технической экспертизы состояния помещения ООО «ТехСтройЭксперт» в арендуемом помещении выявлены недостатки его состояния, вызванные нарушением условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договора о содержании помещения и коммунальных платежах от ДД.ММ.ГГГГ, в выводах указано: в помещении №, расположенном по адресу: <адрес> имеются повреждения и замены элементов, возникшие в результате пользования арендатором, по результатам проведенного и визуального обследования помещения №, ФИО5 проведена фиксиция и описание дефектов, представленных в таблицах 1-2 заключения, объем работ согласно таблице 3, стоимость строительных ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных повреждений определена в локальном сметном расчете № и составляет 435 907,20 руб.

Не согласившись с вышеуказанным заключением стороной ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Свердловского районного суда г. Красноярска от 31.10.2022 года производство по гражданскому делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Департамент оценочной деятельности».

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Департамент оценочной деятельности», стоимость ремонтных работ с учетом материалов произведенных в помещения №, расположенном по адресу: <адрес> после заключения ФИО1 и ФИО2 договора аренды указанного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с локальным сметным расчетом № (Приложение 2), составляет: 492 547,99 руб., стоимость ремонтно-строительных работ, включая стоимость материалов, необходимых для приведения помещения №, расположенного по адресу: <адрес> первоначальное состояние, описанное в условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в соответствии с локальным сметным расчетом № (Приложение 2), составляет: 624 633,49 руб. По результатам осмотра было установлено, что арендатор внес следующие изменения в отделку исследуемых помещений: по стенам произведен монтаж панелей из ламинированного ДСП по деревянному каркасу общим объемом 72,90 кв.м.; окраска стен краской на водной основе; произведен монтаж декоративных экранов по стенам; по полу была заменена керамическая плитка; по периметру пола заменен плинтус на новый; был заменен потолок Армстронг на натяжной; произведены работы по замене обналички межкомнатных дверей; произведена замена светильников для люминесцентных ламп на светильники точечные; произведен монтаж дополнительных розеток; произведен монтаж системы канализации и системы горячего и холодного водоснабжения.

Разрешая спор, суд исходит из того, что ФИО1 выполнил свои обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, указанное нежилое помещение было передано ФИО2 во владение и пользование, препятствия по использованию данного помещения ответчице со стороны собственников не чинились, что подтверждается условиями договора, а также не оспаривалось стороной ответчика, однако ответчиком, в нарушение условий договора не исполнено требование о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, после ее добровольного отказа от договора аренды и выезда из помещения, в связи с чем, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды, а также требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3 о взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 624 633,49 руб., по 312 316,50 руб. в пользу ФИО1 и ФИО3

Кроме того, в соответствии с п. 16 договора содержания, в случае отказа от ремонта, отказа в возврате изначальной планировки, освобождения помещения без уведомления арендодателя, арендатор обязуется возместить арендодателю авансом, в полном объеме расходы, связанные с ремонтом, восстановлением помещения; оплачивает компенсацию временных потерь на проведение указанных работ в сумме месячной арендной платы. Если арендатор не согласен с заявленными арендодателем объемами и стоимостью работ, тогда лицензированной организацией проводится оценка состояния помещения и составляется смета на ремонтные, восстановительные работы. Стоимость проведения оценочных и сметных работ оплачивается арендатором, сроки на проведение оценочных и сметных работ оплачиваются арендатором исходя из 1/30 части месячной арендной платы за каждый день таких работ. Стороны соглашаются на сметную стоимость, рассчитанную лицензированной организацией, в связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 и ФИО3 компенсации временных потерь на проведение ремонтно-восстановительных работ в размере 72 000 руб., по 36 000 руб. в пользу каждого.

Доводы ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску ФИО2 о согласовании с ФИО1 производства ремонтных работ отклоняется судом, поскольку действия по согласованию не исключают обязанности ФИО2 произвести возмещение причиненных истцу убытков, вызванных необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние, как-то предусмотрено условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора о содержании помещения и коммунальных платежах от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании договора недействительным, суд исходит из следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч. 1 ст. 9 ГК РФ).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Положениями ст. 1102 ГК РФ запрещается неосновательное обогащение, предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (ст. 246 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

По смыслу данных норм права в случае нарушения положений таких норм нарушенными могут быть права других участников общей долевой собственности, не допустивших нарушения, что уже впоследствии, в случае заявления такими участниками о прекращении нарушения их прав, и признании прав таких участников нарушимыми, восстановлении нарушенных прав, моет привести к нарушению прав третьих лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Исходя из положений данной правовой нормы следует, что при разрешении требования о признании сделки недействительной на суд возложена обязанность применить последствия недействительности сделки, в данном случае возложить обязанность на лицо, в незаконном владении которого находится доля в праве, принадлежащая на праве собственности третьему лицу возвратить указанную долю третьему лицу в соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, ст. 1103 ГК РФ, ст. 301 ГК РФ.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Вместе с тем, применение последствий недействительности сделки не возможно поскольку действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора о содержании помещения и коммунальных платежах является актом-приема передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ в настоящем прекращено, что не оспаривают стороны и подтверждается материалами дела.

Кроме того, согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уполномочила своего сына ФИО1 управлять и распоряжаться ее долей (1/2 часть) нежилого помещения по адресу <адрес> сдавать помещение в аренду, с правом не указывать ее в договорах; определять суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и любые другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным договорам; получать причитающееся ей денежные средства или иное имущество, а также направлять и получать за нее любые документы от всех лиц, учреждений, предприятий, организаций, в том числе судов и всех коммерческих банков, почты, телеграфа по всем основаниям, с правом не указывать ее в документации; быть ее представителем и вести от ее имени дела во всех учреждениях, организациях и предприятиях, в том числе государственных, для чего предоставила право получать и подавать от ее имени заявления, ходатайства, справки, другие документы, оплачивать сборы, пошлины; вести ее дела во всех судебных учреждениях со всеми правами включая получения за нее денежных средств; расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этой доверенности, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ФИО1 имел право на передачу нежилого помещения по договору аренды, поскольку ФИО3 было выражено свое согласие на его передачу в нотариальной форме.

Суд считает необходимым взыскать убытки по оплате услуг досудебной экспертизы в размере 7 500 руб. с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1, поскольку именно им были понесены данные убытки.

Решая вопрос о судебных расходах, заявленных стороной истца, суд, учитывая удовлетворение иска, исходя из норм ч. 1 ст. 98, 100 ГПК РФ, считает возможным взыскать с ответчика судебные расходы по оплате юридических услуг за составление искового заявления в сумме 5 000 руб., исходя из принципа разумности, в пользу ФИО1, поскольку согласно квитанции им были понесены расходы на юридические услуги.

Также подлежат взысканию расходы понесенные истцом ФИО1 в связи с оплатой почтовых услуг в размере 522,65 руб., которые подтверждены квитанциями, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в размере 522,65 руб., поскольку именно на истце лежит обязанность по представлению ответчику документов, обосновывающих свои требования, то в данном случае расходы по оплате почтовых услуг являются судебными издержками.

ФИО1 при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 9 623,07 руб., которая, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию с ответчика ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды, - удовлетворить частично.

В остальной части исковые требования ФИО1 к ФИО2 оставить без удовлетворения.

В остальной части исковые требования ФИО3 к ФИО2 оставить без удовлетворения.

Председательствующий: А.С. Куликова

Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2023 года.

Председательствующий: А.С. Куликова