Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никулина В.Р. к ООО «Немецкая деревня» о взыскании договорной неустойки за несвоевременную передачу объекта, компенсацию расходов на устранение недостатков. Неустойки за несвоевременное устранение недостатков, взыскании судебных расходов

У С Т А Н О В И Л :

Никулин В.Р. обратился в суд с иском к ООО «Немецкая деревня» о взыскании договорной неустойки за несвоевременную передачу объекта, компенсацию расходов на устранение недостатков. Неустойки за несвоевременное устранение недостатков, взыскании судебных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор № инвестирования строительства коттеджа, расположенного по адресу: <адрес>, коттеджный поселок «Немецкая деревня». В соответствии с п.3.1.2 данного договора, ответчик обязался передать истцу в собственность коттедж в 3-ем квартале 2010 г. Цена договора составила <данные изъяты> рублей и была оплачена Никулиным В.Р. в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между истом и АО «Немецкая деревня» было заключено дополнительное соглашение к договору № согласно которому ответчик обязался передать законченный строительством коттедж, находящийся на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение 2-х месяцев с момента заключения данного дополнительного соглашения, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако коттедж был передан только ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что срок просрочки передачи объекта составил 1 620 дней за период с 17.06.2014г. по 28.11.2018г., в связи с чем у ответчика возникла обязанность по оплате договорной неустойки в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, в коттедже были обнаружены недостатки стоимость на устранение которых в соответствии с заключением специалиста составила <данные изъяты> рублей. Данная сумма ответчиком компенсирована не была. Истец обратился к ответчику с претензией о компенсации указанных сумм, которая осталась без ответа. Просит суд взыскать с ответчика договорную неустойку в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию расходов на устранение недостатков в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за несвоевременное устранение недостатков в размере 203 533,53 рублей, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 56 000 рублей, госпошлину в размере 60 000 рублей.

Представитель истца по доверенности Кулик С.В. в судебном заседании уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика договорную неустойку в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию расходов на устранение недостатков в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за несвоевременное устранение недостатков в размере 161 239,08 рублей, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 56 000 рублей, госпошлину в размере 60 000 рублей.

Представитель ответчика по доверенности Шаблиева А.С. в судебном заседании заявила ходатайство о применении срока исковой давности к периоду заявленной неустойку, представлен контррасчет. Кроме того представитель заявила ст. 333 ГК РФ и просила снизить неустойку до 100 000 рублей. Относительно требований об убытках пояснила, что недостатки не устранены застройщиком, соответственно с такими требованиями должен обращаться в суд собственник объекта коим Никулин В.Р. не является. В удовлетворении остальной части требований просила отказать.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО6 пояснил, что на момент осмотра объекта выявленные недостатки устранены не были, о чем и было составлено заключение.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности доказательства по делу, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как достоверно установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Никулиным В.Р. и ООО «Немецкая деревня» был заключен договор № инвестирования строительства коттеджа, расположенного по адресу: <адрес>, коттеджный поселок «Немецкая деревня».

Пунктами 1.1, 1.2 Договора предусмотрено, что Инвестор в соответствии с настоящим Договором принимает на себя обязательство осуществить финансирование строительства коттеджа, а Заказчик-Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами построить указанный Объект в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенный в Договоре коттедж в собственность Инвестора.

Объем финансирования строительства Инвестором определен в размере <данные изъяты> рублей, в который включены: стоимость строительства коттеджа, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающих территорий, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также вознаграждение Застройщика и был внесен истцом в полном объеме, что не отрицается ответчиком.

В соответствии с п.3.1.2 данного договора, ответчик обязался передать истцу в собственность коттедж в 3-ем квартале 2010 г.

ДД.ММ.ГГГГ между Никулиным В.Р. и ООО «Немецкая деревня» было заключено дополнительное соглашение к договору № согласно которому ответчик обязался передать законченный строительством коттедж, находящийся на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> в течение 2-х месяцев с момента заключения данного дополнительного соглашения.

Таким образом, объект должен был быть передан истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20.03.2017г. расторгнут договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ. с дополнительным соглашением от 18.04.2014г. с 15.03.2016г. в связи с его неисполнением, с АО «Немецкая деревня» в пользу Никулина В.Р. взыскана цена договора в размере <данные изъяты> рублей, неустойка в размере 15 000 рублей, судебные расходы на проведение независимой экспертизы в размере 50 000 рублей, на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, госпошлина в размере 60 000 рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, а всего сумма в размере <данные изъяты> рублей. В удовлетворении встречных исковых требований об обязании принять коттедж отказано.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 21.12.2017г. решение Прикубанского районного суда города Краснодара от 20.03.2017 года отменено, принято по делу новое решение: в удовлетворении исковых требований Никулина В.Р. к АО «Немецкая деревня» о расторжении договора инвестирования строительства коттеджа, взыскании денежных средств по договору, неустойки, судебных расходов и штрафа отказано. Встречные исковые требования АО «Немецкая деревня» к Никулину В,Р. об обязании принять коттедж удовлетворены, Никулин В.Р. обяза принять коттедж, расположенный на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Акт приема-передачи между сторонами подписан ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с которым Никулин В.Р. принял спорное имущество.

Пунктом 4.3 договора сторонами обусловлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Инвестору объекта Заказчик-Застройщик несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,03% от цены договора за каждый день просрочки.

Истец заявляет ко взысканию договорную неустойку за период с 17.06.2014г. по 28.11.2018г в размере <данные изъяты> рублей, ответчик же заявил ходатайство о применении срока исковой давности в отношении части периода, предъявленного ко взысканию.

В соответствии с п. 26 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

При этом следует учитывать, что в силу статьи 207 ГК РФ истечение срока исковой давности по основному требованию означает истечение этого срока и по дополнительным требованиям.

Однако предъявление иска о взыскании только суммы основного долга не останавливает течение срока исковой давности в отношении дополнительного требования о взыскании процентов.

Если иск о взыскании основного долга подан в пределах срока исковой давности, положения статьи 207 ГК РФ, согласно которым с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию, применению не подлежат: в отношении каждого дня просрочки, за который необходимо уплатить проценты, будет исчисляться общий трехлетний срок исковой давности.

Таким образом, исковая давность по неустойке за период более трех лет до дня предъявления иска о взыскании процентов будет истекшей, а за период менее трех лет до этого дня - не истекшей.

Доводы представителя истца о том, что они обратились в суд в мае 2016г., окончательное решение было вынесено 21.12.2017г., то есть срок исковой давности прерывался и в настоящее время не пропущен суд считает несостоятельным так как истец обращался с основным требованием о расторжении договора и возврате его цены, второстепенное требование о компенсации неустойки за нарушение срока передачи объекта ранее не заявлялось, течение исковой давности не прекращалось.

Таким образом, с учетом того, что исковое заявление направлено в суд 28.09.2020г., что соответствует почтовому штемпелю на конверте ( л.д. 120) суд приходит к выводу, что период нарушения срока передачи объекта составляет с 28.09.2017г. по 27.11.2018г. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. л.д. 36)

Судом проверен расчет договорной неустойки, представленный сторонами, и признан арифметически ошибочным, в связи с чем составлен следующий расчет: <данные изъяты> рублей.

Между тем представителем ответчика заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ и снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью и отсутствие реальных убытков у истца до 100 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ).

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств несоразмерности суммы неустойки, в связи с чем суд не находит оснований для ее снижения и считает необходимым взыскать с ООО «Немецкая деревня» в пользу Никулина В.Р. договорную неустойку в размере <данные изъяты> рублей.

Относительно требований Никулина В.Р. о компенсации расходов на устранение недостатков, неустойки за их несвоевременное устранение, расходов на оплату заключен я специалиста суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ч.2 указанной статьи принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как следует из п. 3.6 договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.№ с учетом допсоглашение от ДД.ММ.ГГГГ. гарантийный срок в течении которого Инвестор имеет право предъявить требование к качеству строительства, равен 5-то годам со дня сдачи коттеджа в эксплуатацию. Заказчик-Застройщик гарантирует своевременное устранение дефектов и недостатков.

Коттедж по <адрес> был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается разрешением на ввод от ДД.ММ.ГГГГ. № Срок гарантийного обслуживания не пропущен.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 22.03.2021г. была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Стройтехэкспертиза». Перед экспертом поставлены следующие вопросы: Имеются ли в жилом доме по адресу: <адрес> строительные недостатки? 2) Если имеются, то какова причина их возникновения? 3) Какова стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, в случае их обнаружения?

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ. № экспертом установлено, что в жилом доме по адрес: <адрес> имеется ряд недостатков, требующих устранения возникших в результате не полного выполнения строительно-монтажных работ, допущенными нарушениями нормативной строительно- технической документации, не соблюдении технологии производства. Стоимость работ, необходимых для устранения недостатков составит <данные изъяты> рублей.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 86 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что данное заключение составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Выводы, изложенные в экспертном заключении, являются ясными, полными и объективными, содержат подробное описание проведенного исследования. Рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что на момент осмотра объекта вся перечисленные в заключении недостатки были не устранены.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела и установлено судом Никулин В,Р. с требованиями об устранении недостатков к ответчику не обращался, недостатки устранены ответчиком не были. Истец расходы по их устранению также не понес, что подтверждается заключением эксперта.

Таким образом альтернативного способа восстановления нарушенного права в части выбора заявленных требований у Никулина В.Р. не имеется.

Кроме того спорный объект был реализован, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Относительно требований истца о взыскании судебных расходов в размере 100 000 рублей, расходов на оплату госпошлины в размере 1 339 рублей, расходов на оплату доверенности в размере 1 840 рублей суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При таких обстоятельствах с учетом требования разумности суд полагает взыскать с ООО «Немецкая деревня» в пользу Никулина В.Р. расходы по оплате госпошлины в размере 25 291,86 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Никулина В.Р. к ООО «Немецкая деревня» о взыскании договорной неустойки за несвоевременную передачу объекта, компенсацию расходов на устранение недостатков. Неустойки за несвоевременное устранение недостатков, взыскании судебных расходов—удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Немецкая деревня» в пользу Никулина В.Р. договорную неустойку в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Немецкая деревня» в пользу Никулина В.Р. расходы по оплате госпошлины в размере 25 291,86 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: